¡ya están llegando las cartas!

Hoy 26 de septiembre se han empezado a recibir las tan esperadas cartas de la Administración Concursal para ver si sus datos coinciden con los que tenemos. Especialmente se espera que en esas cartas a algunos les aparezcan los avales perdidos.

Son cartas certificadas y con errores, al menos en el primer caso que me han comunicado no había ningún dato correcto porque hasta el nombre del comprador estaba equivocado.

Con esta tardanza la Administarción Concursal se encontrará con doble documentación: por una parte prácticamente todos ya habíamos enviado la hoja B (o similar) y ahora habrá que enviar la hoja A.

Hoy, 29 de septiembre, rectifico el párrafo anterior: no será necesario volver a enviar la carta recibida si ya habíamos enviado nuestros datos según el plan B, a no ser que la carta recibida tenga errores. Esto lo digo basándome en el último párrafo (7 líneas) de las instrucciones que contiene la famosa carta.

Financial Times

Mira por dónde el Financial Times de hoy, 25 de septiembre, ha tenido su influencia en esto de comunicar nuestra situación a la Adminis- tración Concursal. En la fotografía adjunta se puede ver un anuncio del juzgado de nuestros amores en ese periódico inglés por el que comunica a los británicos que Martinsa Fadesa ha entrado en concurso de acreedores.

Aprovechando que la Ley dice que el plazo para presentar los créditos es de un mes a partir de la publicación del anuncio de concurso en el BOE o en un periódico, pues el juez de lo Mercantil de A Coruña ha prorrogado de hecho el plazo para presentar la documentación hasta el 25 de octubre, para así igualar a ingleses y españoles.

El juez en su auto por el que se prorroga el plazo se ha basado en una solicitud de la Asociación ADICAE. Total, que todo se va retrasando.

Todo esto es oficial porque se encuentra en la web de la Administración Concursal.

la dirección del juzgado

Ya sabéis, en Correos por 3 ó 4 euros envian la carta certificada. No os olvidéis llevar una fotocopia de la hoja B o de la que al final hayáis rellenado y pedirle al funcionario que os selle esa copia, que os la quedaréis (esto se llama envío "por procedimiento administrativo"); de esta forma tendréis constancia fehaciente de que habéis enviado la comunicación en tiempo y forma.

que puede suceder o no

El significado que tiene el adjetivo contingente es el de "que puede suceder o no suceder". Es este también el significado de crédito contingente en la Ley Concursal. O sea, un crédito que puede llegar a serlo o a no serlo. En otras palabras, las cantidades que hemos pagado a Martinsa Fadesa a cuenta de nuestra futura vivienda, no es un dinero que nos deba Martinsa Fadesa sino que lo que nos debe es una casa a entregar en el plazo convenido. Si no lo hace, por la causa que sea, entonces lo que hemos pagado nos convertiría automáticamente en acreedores, pero de momento no.

Esta figura de crédito contingente la contempla la Ley Concursal en los puntos 3 y 4 del artículo 87. También la web de la Administración Concursal (AC) dice lo mismo:

En consecuencia, el comprador de la vivienda que suscribió un contrato privado de compra con MARTINSA-FADESA, S.A. no se considera –en principio- acreedor de la concursada, pues no se le debe cantidad económica alguna, aunque existe evidentemente una obligación de escriturar y entregar la vivienda en la fecha pactada en el contrato privado, pero ello no convierte sin más al comprador en acreedor durante el concurso, salvo en los supuestos de incumplimiento.

...Recibidas estas cartas firmadas, la Administración Concursal hará constar las cantidades adelantadas por los compradores de viviendas en su informe, si bien, como crédito contingente, a la espera de lo que ocurra en cada caso concreto.

Y seguimos esperando la famosa carta en la que la AC nos tiene que comunicar nuestros créditos contingentes para ver si estamos de acuerdo. De momento tener preparada la hoja B y las fotocopias del contrato, de justificantes de pago y del aval para enviarlas antes de fin de mes al juzgado de A Coruña.

plan B en marcha

El cartero no ha llamado. La carta que la Administración Concursal
me anunció que estaba en camino, nada de nada. Ese anuncio decía que si para el 17 de septiembre no se había recibido la carta donde figurarían los dineros que habíamos pagado a Martinsa Fadesa y otros datos, que pasáramos al plan B, es decir, descargar la HOJA B de la web de la AC y rellenarla.

Pues eso es lo que hemos hecho, la tenéis al lado. Ya tengo las fotocopias del contrato, de los justificantes de los pagos y del aval. El paquete ya está preparado, pero hasta finales de la semana que viene no lo enviaremos, por correo certificado y por procedimiento administrativo, por si en estos días llegase la famosa carta.

los avales no caducan

La sentencia a la que aludía en lo que escribí hace dos días, en resumen dice lo siguiente. La ejecución de un aval por motivo de compra de vivienda está regulada por la Ley 57/1968. Los derechos que esta Ley le da al comprador son irrenunciables, por lo que las partes no pueden modificar los derechos del comprador. En particular el fijar una fecha de caducidad debe considerarse como una cláusula nula, especialmente cuando esta ha sido acordada entre el banco y el vendedor.

Otras afirmaciones interesantes de la sentencia son:
Un aval tiene carácter ejecutivo.
Para ejecutar un aval no es necesaria la previa resolución judicial del contrato.
Los motivos para ejecutar un aval son: incumplimiento de los plazos convenidos, bien por retraso en el inicio de obras o por retraso en la entrega de vivienda.

Esta sentencia fue dictada por la Audiencia Provincial de Madrid en diciembre de 2007, y en segunda instancia. Para aquellos que quieran profundizar más hemos preparado un extracto de la sentencia, que enviaremos a quienes nos lo soliciten.
elsaboyal@gmail.com

interesante sentencia judicial sobre avales

Hemos tenido acceso a una sentencia sobre avales dictada hace unos meses por la Audiencia Provincial de Madrid. De momento adelanto la conclusión: la fecha de caducidad del aval es como si no existiera. O sea, un aval solo caduca cuando se ha entregado la vivienda.

De esta sentencia pueden servirse aquellos que ya les ha caducado su aval y que les parecía que era papel mojado. Más adelante presentaremos los razonamientos de esta sentencia, que serán muy útiles para poder ejecutar nuestros avales.

contestación de la Administración Concursal

Interrumpimos la confección del resumen de la reunión de ayer para informar que la Administración Concursal ha contestado por correo electrónico a nuestra pregunta sobre el tema de las fechas previstas para recibir la famosa carta de la que hablamos ayer.

Básicamente dicen que:
1. ¡Las cartas ya están enviadas!
2. Aconsejan que si el día 17 de septiembre no se ha recibido, pasemos al plan B.

resumen de la reunión del 10 de septiembre

La reunión tuvo lugar en el Centro Cívico de Las Delicias, desde las 19:35 hasta las 21:30. Aunque la convocatoria se realizó por correo electrónico, la nota de prensa de El Heraldo hizo que aparecieran otras personas, que desconocían nuestras actividades en el foro. Estuvimos unos 70, alguno de La Joyosa. Como invitado un representante de Adicae, pero no en la presidencia.

En la nave nos dieron poca información.

La diapositiva presenta en forma muy simplificada los posibles escenarios finales del proceso concursal, y en cierta manera es una perogrullada. Lo que no nos atrevemos a vaticinar es la probabilidad de cada escenario ni cuanto tiempo tardará en conocerse el desenlace.

Realmente ya estamos en fase de elaboración de convenio. Justo a final de este mes sabremos si Martinsa logra presentar un convenio anticipado, aunque el proceso para que un convenio llegue a buen puerto no es sencillo. A esperar.
La dirección de la AC la tenéis en la columna de la izquierda de este blog. Los tres primeros puntos de la diapositiva númerada con el 5 están tomados de esa web. Como nuestros créditos -de momento- son contingentes no podemos participar en la fase de convenio.

La hoja A. Se puede bajar directamente de la web de la Administración Concursal en formato pdf. La hoja de al lado está en formato jpg.

la nota de El Heraldo

la web concursal

Por fin han hablado los administradores concursales y han colgado la prometida web para que todos tengamos una guía para nuestras actuaciones. Bienvenida sea esta web.

nota de prensa

Esta mañana hemos enviado esta nota de prensa al Heraldo de Aragón. A ver qué sale.

Título: Los afectados de Martinsa Fadesa se reúnen

Texto: Los compradores de viviendas a la inmobiliaria Martinsa Fadesa tienen la tarea de comunicar, a lo largo de este mes de septiembre, a los administradores concursales las cantidades entregadas a cuenta, con independencia de que estas cantidades puedan ser recuperadas mediante la ejecución de avales bancarios.

El próximo miércoles, 10 de septiembre, los compradores de viviendas en la urbanización Las Dehesas de San Mateo de Gállego, promovida por Martinsa Fadesa, se vuelven a reunir con el fin de estudiar las mejores estrategias para comunicar sus créditos a los administradores concursales y para ejecutar, prorrogar o encontrar los avales de las cantidades que entregaron a la constructora. Los interesados pueden dirigirse a elsaboyal@gmail.com para conocer los detalles de esa reunión.

memoria de ALDESA

En la memoria corporativa 2007 del grupo ALDESA aparece la fotografía aérea de al lado. Es una fotografía no muy actual, porque tan apenas se aprecian construcciones en la P13, pero es mucho más actual que las fotos de Google. Lo curioso es que en el interior de esa memoria no se citan los trabajos de Aldesa en El Saboyal, y eso que a urbanizaciones mucho menos importantes la memoria les dedica varias líneas.¿Aparecerá El Saboyal en la memoria de Aldesa de 2008 y de 2009?

San Mateo evangelista

San Mateo de Gállego celebra una de sus fiestas el día 21 de septiembre, porque ese día es el dedicado a San Mateo, evangelista y apóstol.

En la foto se ve a San Mateo según El Greco, sin el tradicional angelote con el que se le suele representar. Este cuadro se puede disfrutar en vivo en la exposición que se ha montado en el Paraninfo de la Universidad (plaza Paraíso), hasta el 30 de noviembre.

reunión en septiembre

La información ya la hemos dado en el foro, pero por si alguno todavía no la ha visto volvemos a informar desde aquí que la próxima semana tendremos una reunión general para ver entre todos el estado de la cuestión. De momento la convocatoria la hemos enviado a aquellos de los que disponemos su dirección electrónica. Puedes contactar con nosotros para recibir la convocatoria en elsaboya@gmail.come

devuelven avales

Esta vez me he adelantado a chisuru y a jeframa (gracias a prema) para dar la noticia adjunta. En alguna ocasión ya hemos avisado que esto de la ejecución de avales depende de cada banco.

¿cuántos somos?

Los medios de comunicación dicen que las viviendas prevendidas por Martinsa Fadesa son 12.500 en toda España. No sé de dónde habrán sacado esa cifra porque MF, que es la única que la conoce, no ha dicho ni mu.

En el caso de Las Dehesas he rebuscado el cálculo que hace un par de meses hice para tener una cifra más o menos aproximada del número de viviendas y parcelas vendidas, cálculo que lo tenéis al lado. El cuadro no es fiable del todo, pero puede servir de aproximación. La columna de la ejecución de avales es menos de fiar, simplemente he contado los dos casos que conozco, que además son justo anteriores al 15 de julio.

Otra cosa. Hoy 1 de septiembre comienzan dos plazos. El primer plazo es de un mes y es el que nos afecta a los compradores como posibles acreedores, porque deberemos comunicar nuestra situación a la administración concursal. El otro plazo, de dos meses, es el que tienen esos administradores para confeccionar su informe del estado de las finanzas de MF. Así que a hacer los deberes unos y otros.