28 de noviembre de 2008

el adquiriente de vivienda

El adquiriente de vivienda ante el concurso inmobiliario era el título de la conferencia que ha impartido esta tarde Antoni Frigola, magistrado juez del Juzgado número 1 de lo Mercantil de Madrid. No ha nombrado para nada cómo se debe considerar el aval en la relación entre comprador y vendedor en suspensión de pagos. Frigola, que solo en este año lleva 27 concursos de inmobiliarias a sus espaldas, ha pasado olímpicamente del tema aval, se ha puesto hablar de que el adquiriente debe ser considerado un acreedor más, no acreedor contingente, como nos han calificado los de Martinsa Fadesa a nosotros. Ha disertado sobre la doble posición del comprador: como acreedor y como contraparte de un contrato, distinguiendo en las dos situaciones los casos que se derivan del cumplimiento de sus compromisos por parte del comprador y del vendedor. Los daños y perjuicios que se deriven de incumplimiento deberían ir contra la masa... Y no sigo, porque me ha parecido algo confuso.

La administradora concursal Antonia Magdaleno, como ya habíamos anunciado, no ha venido a presentar su ponencia. En su lugar se han repartido fotocopias del powerpoint que pensaba comentar. De lo que he visto deduzco que su conferencia no tenía nada que ver con Martinsa Fadesa. Menos mal, porque el título de su conferencia era Liquidación anticipada.

Hoy, viernes 28, es el día 128 del concurso, y ya solo quedan 3 para que se presente el informe concursal.

26 de noviembre de 2008

la movida de los de Colmenar

Algunos de los afectados de Colmenar Viejo (Madrid) protagonizaron el pasado lunes un "encuentro" con el gabinete jurídico de Martinsa Fadesa. En ese encuentro incluso estuvo nuestra conocida administradora concursal Antonia Magdaleno. Los medios de comunicación dieron reseña de esta "entrevista" de forma confusa, con un contracomunicado de Martinsa Fadesa, en el que negaban que ellos hubieran aconsejado que los clientes denunciáramos a las cajas.

Ahora acaban de colgar en la red un resumen de la entrevista. Además de describir el ambiente y el entorno con el que fueron recibidos y atendidos, JC Gamboa nos ha dejado un resumen de lo que dijeron y aconsejaron los de Martinsa Fadesa. Por su interés lo copio a continuación.

Resumen de los puntos tratados en la reunión forzada entre afectados de MF y parte de sus directivos

Punto 1 . Los que todavía tenéis cantidades pendientes de pagar deberéis seguir pagando, puesto que si dejáis de hacerlo, dejaréis de estar amparados por el aval de entrega de cantidades, puesto que sois vosotros los que renunciáis al contrato (reconocen el error de haber abierto esta vía, pero vista la situación con las cajas, no pretenden liberar los contratos hasta que sean liberados por incumplimiento evidente por fuera de plazo de entrega, por vuestro propio bien).

Punto 2. Los que tenéis contratos incumplidos a la fecha de hoy os recomiendan pactar con un gabinete, solo uno, y proponerle el cobro de costas a posteriori, porque reconocen la picaresca de la cajas que hasta que no demandéis no pagarán por las buenas, simplemente porque saben lo que os cuesta uniros y lo mal que ya deben estar vuestros recursos económicos. Conclusión: o demandáis o no cobráis.

Punto 3. Los que no tenemos aval, tenemos el contrato incumplido, pero nos respetarán el contrato si la promoción llega a buen fin, de lo contrario si no se ejecutase resolverían nuestro contrato convirtiéndonos en acreedores ordinarios (como el que le vendió ladrillos sacando su beneficio) asumen el compromiso de devolvernos "todo" el dinero en el menor plazo de tiempo posible (inconcreto). La administradora concursal dijo que vería con buenos ojos e informaría favorablemente apoyándose en la "excepcionalidad" del tema dada la grave situación a la que nos vemos abocados (no sé, no sé; si no fuese por mi memoria y la de los demás que estábamos presentes, tenemos las imágenes marcadas en nuestras retina, yo no me fiaría).

El comunicado completo lo podéis ver aquí. Gamboa quiere visitarnos, a los de Zaragoza, el próximo día 9 de diciembre.

¿y después del informe?

El próximo lunes 1 de diciembre (quedan 5 días) concluye el plazo para que los tres administradores concursales entreguen su informe. Lo harán en el juzgado de A Coruña. ¿Qué ocurrirá a continuación?

El juez ordenará que se dé publicidad al informe, en particular se pinchará (tendrá algunos cientos de páginas) en el tablón de anuncios del juzgado para general conocimiento. Seguro que alguien hará fotografías del documento o conseguirá copias digitales y lo colgará en la red; así que el mismo lunes o a más tardar en un par de días, conoceremos ese informe. Todos los interesados dispondrán de 10 días para alegar la lista de acreedores contados a partir de la fecha que diga el juez, probablemente la de la última publicación del anuncio correspondiente en algún periódico (nacional, portugués o inglés).

Lo más importante del informe será la última hoja, en la que los administradores habrán puesto su opinión sobre la situación patrimonial de Martinsa Fadesa, de la que podremos deducir algo del futuro, pero seguramente no lo sabremos con rotundidad. También será importante saber si estamos correctamente apuntados en esa lista de acreedores.

A continuación vendrá la fase de resolución de alegaciones, que podrá durar días o meses. Mientras tanto Martinsa Fadesa seguirá intentando convencer a los bancos de la bondad de su convenio.

Esperemos que no se presenten muchas alegaciones y que esto vaya rápido, porque ... va tan lento ... que desespera.

25 de noviembre de 2008

Magdaleno no viene


Me han confirmado que Antonia Magdaleno, administradora concursal de Martinsa Fadesa, no va a poder asistir a la jornada que sobre la Ley Concursal se va a celebrar este jueves en Zaragoza. Su conferencia prevista tenía como título: La liquidación anticipada.

Por otra parte me parece interesante la entrevista que a esta abogada le hacen los del periódico ElBoletin.es. Entresaco estas declaraciones:

"En cambio, en Martinsa-Fadesa es noticia que yo ganase 6 millones, aunque el auto dice 4 millones."
...
"¿Cuántas personas están trabajando en Broseta en el concurso de Martinsa-Fadesa?
-Un equipo en Galicia de tres personas, el de Valencia que, sin contarme a mí, son cinco y en Madrid dos. Además de lo que hemos externalizado de la Administración concursal, la página web..."
...
"Llanera, por ejemplo, probablemente sí llegará a tiempo y saldrá bien del concurso. Martinsa, aunque es pronto aventurarlo, también llegará a tiempo. Ambas no han llegado tan ahogadas."

Un punto positivo para Magdaleno por que da un toque de optimismo (como dice pilyjose) en esto de Martinsa Fadesa. Pero un punto negativo por lo que cobra y por tener al personal y a ella misma tan dispersos. Si esta dispersión la multiplicamos por 3, vaya jaleo para organizar a este equipo de administradores.

24 de noviembre de 2008

jornada sobre la Ley Concursal

Los profesores de la Universidad de Zaragoza que dirigieron el libro sobre la Ley Concursal que comentábamos en esta página hace unos días, han organizado aquí, en Zaragoza, una jornada sobre esta Ley y el problema de las inmobiliarias. Será el próximo jueves día 27 de noviembre.

A destacar dos conferencias, una por el tema: El adquiriente de vivienda ante el concurso inmobiliario. Claramente es algo que nos interesa de lleno. La otra conferencia que destaco es por el conferenciante, nada más y nada menos que uno de los administradores concursales de Martinsa Fadesa: Antonia Magdaleno. Verdaderamente interesante. La tendremos en Zaragoza, lo que indica que seguramente ya tendrá sus deberes hechos (solo les quedan 7 días). Su tema espero que no será premonitorio: La liquidación anticipada.

Esta referencia puede serle útil a algún profesional de la cuestión, me consta que alguno nos lee. Los detalles, como el resto de conferencias, lugar, horario e inscripción (150 €), pueden verse pinchando en la foto del cartel anunciador.

23 de noviembre de 2008

otra decisión judicial sobre avales


Un vecino amablemente me informa que se encuentra en líos judiciales con uno de esos bancos que se oponen como gato panza arriba a devolver el aval, concretamente con Caixa Catalunya. Lo bueno, o lo malo, es que en este caso hay incumplimiento de plazos, exactamente el que hayan transcurrido más de 18 meses en conceder la licencia de obras desde la firma del contrato, pero curiosamente el pleito no es por esto.

Ante la inicial negativa del banco, nuestro amigo se ha dirigido al juzgado con sus papeles buscando la ayuda del juez. Éste, en un plazo de unos 10 días, ha dictado un auto por el que condena al banco a pagar el aval más intereses.

El juez considera que el documento del aval lleva aparejada ejecución y que procede despachar la ejecución en los términos solicitados incluso en lo que se refiere a la cantidad que se presupuesta para intereses posteriores y costas. Finalmente el juez requiere al deudor a que pague la cantidad correspondiente o en caso contrario que se proceda al embargo de una finca que Caixa Catalunya posee en Zaragoza.

El juez descansa su argumentación en lo que dice la Ley 57/1968 sobre regulación de avales: "el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo a los efectos prevenidos en ... la Ley de Enjuiciamiento Civil ...". El juez advierte que esta remisión a la antigua LEC en lo que se refiere a ejecución forzosa, debe entenderse en la actualidad tal remisión a la regulación de dicha ejecución forzosa contenida en la actual LEC.

La última noticia que tenemos sobre este caso es que, misteriosamente, el banco se opone a este auto judicial argumentando que el aval no tiene carácter ejecutivo, y por ello ha recurrido ante la instancia superior. Esperamos que esta segunda instancia resuelva pronto y a favor de nuestro amigo.

Las otras dos noticias sobre sentencias judiciales de las que ya hemos dado cuenta en estas páginas las podéis encontrar aquí y aquí.

Recuerda que si pinchas en la etiqueta aval aparecerán todas las entradas de este blog dedicadas, directa o indirectamente, a la cuestión de los avales.

22 de noviembre de 2008

el informe de las tres Ms

El principal trabajo de los tres administradores concursales es la elaboración del informe sobre el estado de Martinsa Fadesa. De este informe no se deducirá necesariamente que MF esté abocada a la quiebra o, por el contrario, que sea viable su continuidad. A estos efectos serán muy importantes los anexos que contengan la valoración de los activos de MF y el que contenga la deuda junto con la lista de acreedores. Es de suponer que tras estos anexos aparezca una valoración de los mismos, y una resta para ver qué pesa más si las propiedades de MF o sus deudas. Aunque seguro que aparecerán salvedades del tipo "la valoración definitiva dependerá de cómo evolucione el mercado".

Para concluir este trabajo, a los tres Ms (Magdaleno, Martín y Moreno) ya solo les quedan 9 días de los más de 4 meses que han dispuesto gracias al verano y a la prórroga (el plazo ordinario es de dos meses).

En cualquier caso ese informe será un documento que estudiarán con detenimiento los bancos para ver hasta qué punto les interesa aceptar un convenio y en qué condiciones.

20 de noviembre de 2008

120 días de concurso

Llevamos 120 días de concurso de acreedores, y todavía faltan 11 días para que ocurra el siguiente paso en este proceso, a saber, la presentación del informe por parte de los administradores concursales. Que conste que este informe no será determinante, no terminará de decidir las cosas. Lo importante de este asunto es si habrá convenio o no. El informe servirá para que los bancos acreedores acepten o rechacen con mejor criterio el posible y probable convenio que les presente Martinsa Fadesa.

Para aquellos que quieran saber más sobre este proceso, desgraciadamente tan de actualidad en estos momentos, recomiendo el libro que aparece en la fotografía. Además está dirigido por profesores de la Universidad de Zaragoza: Ignacio Quintana y José Antonio García-Cruces.

17 de noviembre de 2008

dos años

Un poco de nostalgia. Hoy, 17 de noviembre, hace dos años que comenzamos a hablar entre nosotros, empezamos a crear una comunidad virtual de vecinos, ocurría en foro-ciudad.

Las preocupaciones de entonces se centraban en el retraso en el inicio de las obras, la culpa se la echábamos al cernícalo primilla y al informe de impacto ambiental que por su causa hubo que presentar junto al proyecto de urbanización. Han pasado dos años y el cernícalo se estará riendo un poco de nosotros, con razón. Quizás el retraso que él provocó ha facilitado la devolución de avales al haberse incumplido plazos de inicio de obras. Si pincháis en el pájaro os aparecerán nuestras primeras conversaciones.

16 de noviembre de 2008

sentencia del Tribunal Supremo, de 2003

Un caso de devolución de avales ocurrido en Canarias se inició en 1989 con la compra de un chalé y terminó en el Tribunal Supremo en 2003, condenando al banco a devolver el aval correspondiente. El meollo de la cuestión residía en la obligatoriedad o no de que el contrato se rescindiera por decisión judicial como cosa previa a la devolución del aval. El Tribunal, aparte de argumentos de carácter procedimental, dice en el comentario final que la Ley 57/1968 (la ley que regula lo de los avales) no exige la resolución del contrato necesariamente por vía judicial.

Es más, el Tribunal recuerda que el artículo 3 de esa Ley dice que expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda. Es decir, la rescisión del contrato es a voluntad del comprador, no del vendedor ni por decisión de un juez. Un resumen muy amlio de esta sentencia la tenéis en la figura de al lado.

De hecho los bancos que están devolviendo avales no lo hacen porque se haya rescindido previamente el contrato, ni por parte de Fadesa ni por un juez, sino porque el solicitante muestra que ha habido incumplimiento y que por ello ha optado por rescindir el contrato.

Recordar que aunque la ley habla de un 6% de interés anual, otra ley posterior precisó que el interés sería el legal de cada año. Estos intereses son del 4% para 2006, del 5% para 2007 y del 5,5% para 2008. Pinchando aquí tenéis un ejemplo concreto de cálculo de intereses. Aunque nadie se ha quejado de cómo los bancos calculan ese interés.

15 de noviembre de 2008

preventas

Martinsa Fadesa ha presentado a la CNMV un informe trimestral de su situación a 30 de septiembre. Los medios de comunicación se han hecho eco de esta noticia (ver enlace que ha puesto cepas34 en el foro), resaltando las pérdidas con respecto al mismo periodo del año anterior.

Aquí resaltamos el cuadro de preventas y entregas. Llama la atención tanto el número de ventas a lo largo de 2008 como el de anulaciones hasta el 30 de septiembre. Por otro lado me siguen pareciendo que 11.231 viviendas pre-vendidas son muchas, equivaldría a otros tantos afectados. En internet yo solo observo algo de actividad entre los afectados de Colmenar y de Las Dehesas, en el resto de España tan apenas nada de nada. Debe haber mucho comprador en Marruecos, México, Inglaterra o Portugal, porque en España no podemos ser tantos.

14 de noviembre de 2008

Martinsa Fadesa da como novedad una vieja noticia

Martinsa Fadesa muy de vez en cuando pone alguna novedad en su web. Hacía un mes que esta no se modificaba. Pues bien, en el día de ayer, 12 de noviembre, colgó la noticia que podéis ver en la imagen de al lado. Realmente es una noticia vieja, ya había aparecido repetidas veces en los medios de comunicación, pero Martinsa Fadesa realmente lo que destaca es que en tres promociones las obras efectivamente ya se han reanudado. Hay que recordar que la Administración Concursal ya lo dijo hace 50 días, exactamente dijo: "La compañía pone en marcha, de nuevo, las obras siguientes...". Pues ahora parece que ya es verdad.

13 de noviembre de 2008

hay libros buenos y otros que no lo son tanto

La Ley Concursal es una ley complicada (¿o no tanto?). El caso es que ha dado para muchos libros y comentarios de los expertos. No hace mucho, mencionábamos esto mismo a propósito del convenio anticipado . Ahora menciono otro libro, el que tenéis en la foto. Desafortunadamente lo he leído. Digo desafortunadamente porque el libro, en dos tomos, no aporta nada nuevo y me parece que me ha hecho perder el tiempo. Se limita a reproducir la Ley Concursal y a comentar alguno de sus artículos muy de pasada, sin profundizar. Su autor destaca continuamente que se trata de una ley novedosa con abundantes elogios a las partes comentadas.

En cambio, la abogada Antonia Magdaleno, uno de los tres administradores concursales, en declaraciones de este martes, no valora tanto esa ley. Decía que no tiene mucho sentido que el mismo equipo directivo que lleva una compañía a concurso de acreedores sea el encargado de su gestión durante este proceso. "Es necesario contratar a profesionales expertos en estas situaciones", ha opinado Magdaleno.

12 de noviembre de 2008

buena página web


Desde esta tribuna no hemos hecho publicidad de ninguna firma de abogados, ni de los que hasta ahora han tenido éxito ni de los que todavía no sabemos nada, aunque he de reconocer que algunos, de forma directa o indirecta, me han proporcionado información o ideas.

Pero hoy traigo a colación a una de tales firmas, Forolegal, no con el ánimo de darles publicidad por su buen o mal hacer, que no lo sé, sino porque su página web me ha gustado. Trae información sencilla y clara sobre el proceso concursal de Martinsa Fadesa y de cómo se ha llegado a esa situación. Lástima que el acceso al expediente judicial de ese proceso esté restringido a sus clientes.

7 de noviembre de 2008

Antonio Moreno todavía no sabe

Antonio Moreno todavía no sabe si Martinsa Fadesa "salvará los muebles". ¡Toma!, ni yo. Pues si no lo sabe él, ¿quién lo va a saber? Que conste que llevan trabajando más de 100 días en la cuestión de hacer la resta entre lo que tiene MF y lo que debe. !Ya les vale¡ Solo les quedan 23 días para que 40 personas hagan esa resta.
Ya conocemos la cara de Antonio Moreno Rodríguez (el de la foto). Moreno, nombrado por Bankinter, es uno de los tres administradores concursales. El señor Moreno ya participó en la suspensión de pagos de Forum Filatélico y en el asunto inmobiliario de la PSV. La noticia completa la ha proporcionado Chisuru en el foro.

El que no ha salido a la prensa todavía es Ángel Martín, propuesto por la CNMV. Mientras que el tercer administrador, Antonia Magdaleno Carmona, sí que se ha asomado a los medios de comunicación.