21 de diciembre de 2009

Caja Madrid se mejora a sí misma

Sorprendentemente Caja Madrid ha devuelto el aval a un comprador de una vivienda en la CA3, y además sin poner ni una pega ni media. Enhorabuena. Lo de la sorpresa es porque todavía no se había cumplido el plazo de los 30 meses desde la concesión de la licencia hasta la entrega de la vivienda. Este plazo recordad que se cumplirá el 1 de febrero próximo. Además, hasta ahora Caja Madrid ponía todo tipo de pegas y trabas.

Nuestro comprador, animado por la solución al caso 59 relativo a Caja Madrid (ver aquí), presentó los papeles a Martinsa Fadesa y al banco, y al cabo de un mes escaso ya tiene el dinero que en su día entregó, más los intereses.

Si no le he entendido mal, nuestro amigo adjuntó una carta de Martinsa Fadesa en la que reconocía un incumplimiento, aunque sin especificar qué tipo de incumplimiento. Esa carta es análoga a la que colgamos en este blog el 20 de febrero de este año.

1 de diciembre de 2009

tres casos más de ejecución del aval

Ahora que vuelvo a estar delante de mi ordenador reviso los correos atrasados y veo que tenemos tres casos más de devolución del aval.

1. Un comprador de parcela, con aval, que le caducaba en el mes de abril, se vio obligado a presentar la solicitud de ejecución del aval antes del incumplimiento de los dos años. El banco era Caja Madrid, y como está haciendo este banco en todos los casos, le denegó la solicitud. Así que su abogado presentó la correspondiente demanda. Mientras tanto el tiempo fue pasando y se encontraron con el plazo de los dos años transcurridos, así que el demandante tenía todo a su favor. Como no podía ser de otra forma el juez dio la razón a nuestro comprador pero Caja Madrid recurrió la sentencia e hizo todo lo posible para llevarse el asunto al "concurso", al juzgado de A Coruña. Su abogado conseguió que el Juzgado de Zaragoza se declarase competente y finalmente una sentencia condenatoria contra esa caja. Así que final feliz.

2. El segundo caso no parece que haya tenido especiales dificultades. Caixa Cataluña también ha devuelto el aval a otro comprador de parcela. Ya habíamos dicho que el incumplimiento en la entrega de la propiedad ocurrió el 6 de julio, por lo que los bancos no tienen excusa para devolver el aval.

3. El tercer caso realmente es doble. Los compradores de dos adosados han recuperado su aval contra el Banco Popular (heredero del desaparecido banco Gallego). Tampoco en estos dos casos ha habido dificultades, de hecho el proceso desde la solicitud de ejecución del aval hasta su recuperación ha durado menos de 50 días. El argumento utilizado ha sido el no poder cumplir con los plazos de entrega debido al estado de la obra y a las fechas en las que nos encontramos. Los trámites tampoco han sido complicados: comunicación via buro fax a Martinsa Fadesa manifestando la intención de ejecutar los avales y solicitud de resolución de los contratos. A continuación envío al banco de copias de los documentos (contratos, avales, documentos de pago) mediante carta certificada con acuse de recibo, y una vez confirmada telefónicamente la recepción de la documentación, mediante buro fax envío al banco de los escritos (uno por cada aval) describiendo la situación y la imposibilidad de cumplir con los plazos de entrega. Y a cobrar.

3 de noviembre de 2009

las cosas de palacio van despacio

Está claro que los procesos judiciales son más lentos de lo que parece. Esta opinión de El País recoge la información de los servicios jurídicos de la propia Martinsa Fadesa, pero de lo que no sabemos nada es de lo que está ocurriendo en el juzgado de A Coruña. Por ejemplo, cuántos incidentes concursales faltan por aclarar. En fin, paciencia.

30 de octubre de 2009

el PageRank de este blog

Ante la ausencia de nuevas noticias tanto de Martinsa Fadesa como de San Mateo de Gállego, cuelgo este post que se refiere al blog que estás leyendo.

Acabo de constatar que el PageRank del blog ha subido un punto, ¡ya tiene 3 sobre 10! Si en vuestro navegador tenéis instalada la barra de Google, un pequeño "termómetro" en verde os indica el valor de ese parámetro de la página web que estéis viendo. Sobre este criterio, el PageRank, ya escribí en otra ocasión. A la inmensa mayoría de vosotros no os dirá nada, pero es un factor muy importante a la hora de hacer búsquedas con Google. Es uno de los principales criterios que Google utiliza para ordenar las página que encuentra su araña buscadora ante una consulta.

Básicamente el PageRank de una página web está directamente relacionado con el número de otras páginas web que tienen enlace a esa página, pero matizado por la importancia de esas páginas. Para saber algo más de esto, y barriendo para casa, os remito a un blog que va de fútbol y matemáticas.

Lo de Page proviene del nombre, Larry Page, de uno de los dos fundadores de Google.

23 de octubre de 2009

evolución del balance de Martinsa Fadesa

Llama la atención que la disminución de las existencias no se corresponde con la disminución de la deuda.

14 de octubre de 2009

indemnizaciones por retraso en la entrega

Esta noticia está adornada con más de 30 comentarios, que los podéis ver en la página web de elmundo.es.

8 de octubre de 2009

acta Junta general

Estos de Google son la mar de eficientes. No he hecho más que colgar el acta de la Junta general de 24 de junio pasado en la web accionistas de Martinsa Fadesa y enseguida los de Google "la han cazado" y la han puesto en su buscador y en sus alertas.

Pues eso, el que sea un poco masoquista y quiera leer sobre esa acta que pinche en el enlace anterior.

29 de septiembre de 2009

resoluciones de contratos

Lo de las resoluciones de contratos no está nada claro, al menos eso es lo que me parece al recopilar las cosas que sabemos sobre esta cuestión. Veamos.

Por un lado, algunos (por ejemplo Adicae) dicen que para ejecutar el aval es preciso que previamente Martinsa Fadesa resuelva el contrato. Por otro, algunos bancos devuelven el aval sin necesidad de resolución previa del contrato (estos bancos solo exigen copia de la comunicación a MTF de la solicitud de resolución). En cambio otros bancos exigen la resolución previa. Hay de todo, incluso sentencias judiciales condenando al banco aun cuando no exista resolución.

Antonia Magdaleno, uno de los tres administradores concursales, en el pasado mes de diciembre decía: "Inicialmente se pensó en resolver los contratos por mutuo acuerdo de las promociones que no fuesen a continuar. Pero algunos bancos empezaron a defender la tesis de que si el contrato está resuelto el aval ya no les vincula, por ello para evitar más problemas, la Administración Concursal decidió no continuar por esa vía. Para los que tienen aval es mejor esperar a que haya incumplimiento por parte de MF."

El caso es que la Administración Concursal sí que comenzó a resolver contratos, sin aportar ninguna explicación. Al lado tenéis un ejemplo de resolución de contrato. Lo bueno, en este caso, es que esa resolución está fechada un día antes de que los afectados solicitaran la resolución.

Para los que no tienen aval la ley da la posibilidad de recuperar su dinero ya, si existe incumplimiento después del concurso (o sea, después del 24 de julio de 2008), pero para ello el juez de A Coruña tiene que resolver el contrato (está claro que la Administración Concursal no lo va a hacer, al menos hasta ahora no lo ha hecho). Este juez hasta ahora tampoco ha resuelto ningún contrato de los de después del 24 de julio.

Existen tres causas posibles de incumplimiento, y por tanto de resolución: no tener aval, incumplimiento del plazo de obtención de licencia, incumplimiento en el plazo de entrega de la vivienda (o parcela). Pues bien, alguno de vosotros dijo en el foro que el juez consideraba que el no tener aval, aunque era incumplimiento, no era razón suficiente para la resolución.

En cambio, uno de vosotros acaba de recibir resolución del contrato sin que en el documento se concrete la razón, pero la única posible es la de no tener aval. Eso sí, puntualizando que es por incumplimiento con anterioridad al concurso.

Creo que con esta disertación me temo que no he aclarado mucho las cosas, pero esto es lo que hay.

19 de septiembre de 2009

la coletilla "aproximadamente"

Una de las cláusulas de los contratos de compraventa dice que "estando prevista la terminación y entrega de la vivienda aproximadamente en un plazo de 30 meses desde la obtención de la licencia de edificación". Para el caso de las parcelas individuales este plazo es de "aproximadamente 24 meses desde la concesión de la licencia del proyecto de urbanización".

Algunas veces en el foro hemos comentado lo del "aproximadamente", quitándole importancia, y que lo que había que tener en cuenta es el plazo de 30 meses o el de 24 si se trataba de parcelas, porque un plazo es un plazo.

Pues bien, hay un banco que sí que le da importancia, y que a pesar de que el "aproximadamente" en estos momentos no tiene ningún sentido, se niega a devolver el aval a un parcelista acogiéndose a esa coletilla.

Ese banco es Caja Madrid.

16 de septiembre de 2009

el interés legal del dinero ha cambiado

Ayer di un dato equivocado: el interés legal del dinero cambió el pasado mes de abril. Este cambio me pasó desapercibido y eso que aparece en el Real Decreto Ley que modifica la tan manida Ley Concursal (en la cartera de este blog tengo pendiente comentar los cambios de esa ley). Gracias, Miguel, por tu corrección.

Así pues, para 2009 desde el 1 de enero al 31 de marzo, el dato para calcular los intereses de los avales es del 5,5%, pero a partir del 1 de abril es del 4%.

15 de septiembre de 2009

¡exige el pago de intereses!


Desde el 6 de julio los compradores de parcelas de Las Dehesas están en condiciones de recuperar su aval, si es que lo tienen, pues en esa fecha se cumplieron los dos años del inicio de la urbanización, y ese era precisamente el plazo que figura en sus contratos para la entrega de su parcela.

Transcurridos dos meses desde de esa fecha los bancos han empezado a responder a su solicitud de recuperar el aval. Tres amigos nuestros han recibido respuesta semipositiva de su banco. Por un lado el banco reconoce que les debe devolver el dinero entregado a Martinsa Fadesa, pero por otro deniega lo correspondiente a intereses (del orden de 7.000 euros), argumentando que en el documento de aval solo se hace referencia a las cantidades entregadas y no a los intereses. Nuestros amigos se han puesto fuertes y han exigido esos intereses amparados por la ley de avales de 1968.

Finalmente, Caixa Catalunya, que ese era el banco, ante la posibilidad de enfrentarse a un juicio, ha entregado todo, incluido los intereses. Enhorabuena.

Recuerdo que algún otro afectado de Colmenar se lamentaba de que su banco solo le daba los intereses a partir de la fecha del incumplimiento. No. Los intereses desde el primer día que se abonó alguna cantidad a Martinsa Fadesa. ¡Estaría bueno!

Ejemplo para el cálculo de intereses. El interés legal del dinero para 2009 es 5,5%.

10 de septiembre de 2009

el artículo 62 de la Ley Concursal

En el caso de los contratos incumplidos por Martinsa Fadesa con posterioridad a la declaración del concurso, el artículo 62 de la Ley Concursal es el que da pie a pensar que los créditos de la parte cumplidora se satisfarán con cargo a la masa. El texto de este artículo lo tenéis al lado.

Como decíamos en la entrada anterior, este artículo puede servir para los que no tengan aval. De momento solo lo pueden poner en marcha los compradores de parcelas, puesto que para ellos el contrato se incumplió el 6 de julio pasado al haber transcurrido 24 meses desde que el ayuntamiento otorgara la licencia de urbanización.

La cosa es que tiene que ser el juez quien reconozca el incumplimiento, en principio mediante incidente concursal. Aunque existe un auto judicial que permite que la resolución sea dictada por la Administración Concursal, así sería más ágil y barato. De esto último ya dimos cuenta en la entrada de 20 de octubre de 2008.

Supongo que alguno de vosotros ya habrá solicitado a la Administración Concursal la recuperación del dinero por esta vía, pero también supongo que no contestan. Lo que no sabemos es si alguien ha intentado el incidente concursal, que exige procurador y abogado. En fin, reconozco que estos vericuetos jurídicos no son mi fuerte.

7 de septiembre de 2009

incumplimiento y reclamación del dinero a Martinsa Fadesa

Este es un tema peliagudo. A ver si ordeno las ideas. La cuestión es la siguiente: ¿Hay alguna posibilidad de que los sin aval recuperen su dinero antes de la aprobación del convenio? La respuesta es afirmativa, al menos es esa la sensación que me ha venido desde tres fuentes distintas:

- Dos de los asistentes a la reunión que mantuvimos el pasado mes de junio plantearon que si el incumplimiento tiene lugar después de declarado el concurso se tiene derecho a recuperar el dinero (pinchando aquí se verá el avance de esta noticia). Este asunto lo estaba estudiando su abogado.

- Adicae en su página web también dice que "si resuelve el contrato las personas que tengan un incumplimiento con fecha posterior a 24 de julio de 2008 serán consideradas créditos contra la masa (cobran de forma preferente)".

- Un afectado de San Mateo, que es propietario de una parcela sin aval y jurista, me comunica que "quien no tenga aval pero el incumplimiento se realice posterior a la declaración de concurso no tiene ningún problema, ya que al ser un incumplimiento posterior el crédito debe declararse contra la masa. En estos casos tienen que pagar inmediatamente. Se puede solicitar la devolución a la Administración Concursal a la vez que se pide la resolución del contrato".

Todo esto exige un comentario amplio, especialmente la argumentación jurídica, pero de momento lo cuelgo en el blog.

2 de septiembre de 2009

otra sentencia sobre aval caducado, y pluspetición

Un lector de este blog, al que en su día le ayudamos enviándole una sentencia sobre aval caducado, nos envía ahora el resultado de su demanda. Aclaro que su inmobiliaria no es Martinsa Fadesa.

Nuestro informante solicitó a Banesto el reintegro de las cantidades entregadas a su inmobiliaria. Esta solicitud estaba respaldada por un aval. Banesto denegó esta solicitud argumentando:
a) El aval estaba caducado.
b) La cantidad solicitada era mayor que la que figuraba en el aval (pluspetición).

Javier, que es el nombre del afectado, presentó Demanda Ejecutiva, que fue rechazada en primera instancia por el juez, que estimó la primera de las razones aducidas (caducidad) por el banco, sin entrar en la segunda de las razones (pluspetición).

Nuestro amigo, esta vez con más razones, entre otras la sentencia que sobre caducidad de avales habíamos dado cuenta en este blog, presentó apelación al auto judicial ante la Audiencia de Valencia, tanto en lo referente a la caducidad como a la pluspetición.

Esta vez tuvo más suerte, o más justicia, porque el juez admitió ambas razones, por lo que por un lado, el juez consideró que el aval estaba vigente, y por otro se condenaba a Banesto a pagar todas las cantidades entregadas a la inmobiliaria, no solo las que figuraban en el aval. Este último extremo es muy importante porque, según Javier, no existían precedentes en España sobre pluspeticiones. El argumento se basaba en que la cuenta corriente donde Javier realizó todos los ingresos figuraba en el propio documento de aval.

Javier insiste en la importancia de presentar demanda ejecutiva, es más rápida y efectiva. Además no es recurrible por el banco. (Espero haber transcrito correctamente todo esto.)

1 de septiembre de 2009

licencias que van y vienen

Tras el paréntesis vacacional volvemos a la carga. Las noticias más relevantes de estos días está en torno a la concesión de licencias de obra.

Recordaréis que Martinsa Fadesa solicitó en julio (pinchar aquí) prórroga de un año para terminar la urbanización de El Saboyal. Finalmente el pleno del ayuntamiento de San Mateo de Gállego, el 31 de julio, le concedió esa prórroga pero por seis meses, para ver si con ese tiempo es suficiente para que demuestren la voluntad de continuar con el proyecto.

Por otra parte leo en el foro que Cepas34 (Ángel) se dirigió al ayuntamiento de San Mateo para preguntar por el tema de las licencias de obra de las viviendas, resultando que todas están caducadas pues al año de la concesión, Martinsa Fadesa las tenía que haber renovado, cosa que no ocurrió.

Todo esto reafirma lo que en otras ocasiones habíamos apuntado: Martinsa Fadesa está interesada en terminar la urbanización de El Saboyal, pero no las viviendas, que pretenderá vender a otras inmobiliarias.

El no interés en renovar las licencias de las viviendas servirá de prueba para que los sin aval puedan cobrar una vez que se apruebe el convenio.

9 de agosto de 2009

estamos de vacaciones

Seguramente hasta finales de mes descansaremos de ordenadores y de otras historias.

31 de julio de 2009

el anexo 3 del convenio

Justo en la entrada anterior comentábamos el asunto sobre la devolución del dinero a los sin aval, tal y como figura en el convenio, y para ello reproducíamos el texto literal del correspondiente párrafo. Ese texto alude al anexo 3, cuestión que ya fue comentada en la entrada del 28 de enero de este blog, pero como ha creado inquietud el desconocimiento de ese anexo, lo cuelgo ahora.

Creo que las 104 compras reseñadas hay que entenderlas como ejemplos, y que no son excluyentes. A esa lista, entiendo yo, habrá que añadir las promociones que en el momento de la probación del convenio, Martinsa Fadesa no tenga la intención de acabarlas, que hoy por hoy son muchas, pues según anunció su presidente MTF se centrará en la venta de suelo finalista.

29 de julio de 2009

de nuevo los sin aval en el convenio

Martinsa Fadesa devolverá el dinero a los clientes sin vivienda ni aval. Este era uno de los titulares de la prensa de la semana pasada, en concreto de El Economista. También se han hecho eco de esta noticia al menos un par de foros. Pero la noticia no es nueva, ya tiene más de 6 meses. En este blog la hemos comentado un par de veces: el 18 de enero y el 5 de julio.

El origen de esta noticia se encuentra en el propio convenio. En esta ocasión cuelgo el párrafo completo que aparece en ese convenio, lo tenéis al lado. Hay que resaltar que de momento el convenio es una propuesta pero que ya tiene el visto bueno de más del 54% de acreedores, o sea, que se aprobará seguro. Por eso nuestro consejo a los de sin aval es... paciencia.

Aunque todavía queda por comentar esa posibilidad de que al año del concurso los contratos incumplidos vayan contra la masa.

21 de julio de 2009

este blog se cierra por una semana

Cerrado por vacaciones, al menos hasta el 28 de julio, de momento.

20 de julio de 2009

El Heraldo también se suma ...

El Heraldo también se ha sumado al recuerdo de la declaración de concurso de acreedores de Martinsa Fadesa y al año de parón de las obras en El Saboyal. Lo ha hecho con el artículo adjunto, que queda bien.

El Heraldo confirma la noticia de la solicitud de prórroga de licencia para terminar la urbanización. Según las palabras del alcalde todavía no la han concedido, y en todo caso sería por medio año. A esperar.

16 de julio de 2009

entrevistas y reportajes

La entrevista fue realizada el pasado mes de enero por Aragón Televisión. Por entonces se pensaba que el convenio se aprobaría en verano y que las obras en El Saboyal iban a reanudarse ya. El caso es que ni lo uno ni lo otro.

Begoña, junto con otros tres de nosotros, hemos participado hoy en un reportaje de El Heraldo de Aragón, que probablemente aparecerá este domingo.

lo que le preocupaba al ex-director general de Inditex

En la Junta General de accionistas solo tres personas no llevábamos corbata: la señora de rojo de la foto, Antonia Magadaleno y yo mismo. Fue una sorpresa, no lo de las corbatas, sino la escasa asistencia.

En otro lugar ya comentamos que Juan Carlos Rodríguez Cebrián, tercer accionista de Martinsa Fadesa, había tenido diferencias con Fernando Martín y había presentado su dimisión como consejero de la compañía. Por ello se esperaba, al menos yo lo esperaba, que hubiera algo de jaleo en la Junta general, pero su representante se limitó a formular unos ruegos y preguntas que tan apenas merecieron la atención del presidente porque le contestó el secretario.

Estas preguntas fueron las siguientes: estado actual del concurso de acreedores; grado de cumplimiento (o incumplimiento) del plan de viabilidad; posibilidad de modificaciones del plan de viabilidad y del convenio y adhesiones al mismo. Todo ello adornado con bastante formalismo de carácter legal.

El secretario se limitó a reproducir palabras del presidente como contestación a las preguntas del de Inditex. Fernando Martín simplemente apostilló que "el plan de viabilidad que hay que cumplir en los términos que corresponde, que hasta hoy hemos hecho los deberes".

Muchos de los comentarios de los medios de comunicación de estos días están tomados de las palabras del presidente en su informe de gestión ante la junta de accionistas. Os recuerdo que su discurso completo está aquí.

15 de julio de 2009

los de soitu.es

Entre los artículos de medios de comunicación que aparecieron ayer, 14 de julio, destacaría el de soitu.es. Es bastante completo por la cantidad de casos que relata. Además, uno de esos casos es el de El Saboyal, incluso publican dos de las fotografías del blog. También agradecemos que hayan puesto un enlace a este blog.

Pinchando en el logo de soitu.es os saldrá el artículo.

14 de julio de 2009

el juez opina que la cosa no va tan rápida

Lo dicho, los artículos sobre Martinsa Fadesa se disparan en estos días. El que ahora reproducimos es menos optimista que el de la entrevista a la Magdaleno.

Martinsa Fadesa en los medios de comunicación

Con motivo del aniversario de la declaración de concurso de MTF, los medios de comunicación han aumentado sus comentarios y artículos sobre esta cuestión.

Copio casi todos los párrafos de la entrevista realizada a la administradora concursal Antonia Magdaleno, realizada por laopinioncoruña.es.

Antonia Magadaleno vislumbra ya la salida de la empresa del concurso de acreedores. Aunque afirma que la crisis es impredecible, está convencida de que los activos de la constructora se revalorizarán en el futuro. Magdaleno advierte sin embargo que al ser una empresa tan relevante, podría quedar sometida a una comisión de seguimiento para evitar operaciones no rentables durante el cumplimiento del convenio
Aunque se muestra cauta, de sus respuestas, concisas y escuetas, se extrae el optimismo con el que vive la posible recta final de la suspensión de pagos de la inmobiliaria, y asegura que lo previsible es pasar a la fase de aprobación del convenio de acreedores en septiembre.

-¿En qué situación se encuentra la empresa?


-Procesalmente, el concurso está todavía en la fase común, estamos contestando a todos los incidentes que se interpusieron a nuestro informe, y si todo va muy bien, todo sigue funcionando como hasta ahora y el juez se sigue esforzando como hasta el momento, esperamos que para septiembre se pueda finalizar la fase común. A continuación se pasaría a la fase de aprobación del convenio de acreedores.

-¿Es previsible entonces que salga antes de 2010 del concurso?


-Bueno, todo depende de los casos. En el nuestro todavía se tiene que hacer la junta de acreedores y votar. Yo sigo pensando que será a finales de este año, o principios del año que viene.

-¿Se ha podido rescatar la empresa porque se hizo el concurso a tiempo?


-Sí, yo creo que en el caso de Martinsa-Fadesa se presentaron las cosas a tiempo.

-Con tanto tiempo para pagar, ¿no se corre el riesgo de que los activos se desvaloricen y eso dificulte el cumplimiento de la deuda?


-Los activos no se desvalorizan necesariamente, se pueden desvalorizar o revalorizar. Si se mantiene la tendencia de que se deprecien, claro que eso dificulta el cumplimiento de la deuda, pero si se revalorizan, no. En un momento de crisis los bienes inmuebles pierden valor, pero esto en realidad es algo muy etéreo porque hablamos del valor de mercado y tiene que haber mercado. Es lo que a un señor le parece que valen, por decirlo así. Entonces eso es algo que nadie puede saber. Ahora el valor ha caído, pero se prevé que con la salida de la crisis estos bienes se revaloricen.

-El concurso de Fadesa, se ha tramitado rápido, ¿no?

-Sí, se ha tramitado muy rápido y ya te digo que el juzgado ha hecho un gran esfuerzo y la administración concursal, desde luego también. Ha sido un trabajo en equipo que está dando sus frutos.

-Los directivos de la constructora se han embolsado grandes cantidades, pese a la situación de insolvencia.

-Sobre ese tema no voy a hablar.

-¿Se están tramitando todos los concursos antes de lo previsto?

-No, Martinsa, sinceramente, es una excepción por unas cosas u otras, otros concursos grandes van mucho más despacio.

-El juez González-Carreró afirmó, medio en broma, medio en serio, que preferiría no haber tenido que tramitar el proceso, ¿usted?


-Yo no puedo decir eso sinceramente, porque está siendo una de las experiencias profesionales más interesantes que he vivido en mi carrera. También la carga de trabajo es excepcional y el sacrificio personal que hay que hacer, pero creo que vale la pena.

12 de julio de 2009

hoy hace un año del anuncio del desplome

Habréis observado que en este blog estamos atentos a los cumpleaños. Este post responde a eso. Está programado para que se publique a las 13:14 del 12 de julio, para que coincida justo con la hora y día en el que monije42 colgó en el foro la inesperada noticia del desplome de Martinsa Fadesa. El año pasado el 12 de julio era sábado.

10 de julio de 2009

a vueltas con lo de la solicitud de prórroga de licencia

Este diálogo esta tomado del foro de Las Dehesas.

8 de julio de 2009

Martinsa Fadesa mueve ficha en El Saboyal

En el anterior comentario, de 6 de julio, decía que la licencia para ejecutar el proyecto de urbanización caducaba exactamente ese día 6 de julio, porque se habían cumplido los dos años de vigencia de la licencia otorgada por el ayuntamiento.

Pero la licencia no ha caducado, en el último minuto Ángel Campo, el delegado de zona de Martinsa Fadesa en Aragón, presentó la solicitud de prórroga y ampliación de la licencia por un año más, para el reinicio de la actividad de las obras de urbanización y su ejecución.

Esta noticia refuerza la idea que he expresado más de una vez y es la de que MTF está muy interesada en terminar las obras de urbanización de El Saboyal, porque así el suelo que allí posee tendrá más valor y será más fácil su venta. Al fin y al cabo es a esto a lo que se quiere dedicar MTF: a gestionar suelo y revalorizarlo y no tanto a la construcción de viviendas.

El problema para continuar con la urbanización de las calles es, como siempre, la financiación. También en este punto hay una solución en marcha. La proporcionaría Caja Madrid. Por un lado esta Caja tiene intereses en San Mateo que le interesa proteger y desarrollar, por otro sabemos que está estudiando con detalle este proyecto. Naturalmente Caja Madrid financiará si está segura de recuperar su inversión, ya sea en dinero o en especie (suelo).

En definitiva, está todo hilvanado pero falta la confirmación del ayuntamiento y la de Caja Madrid para que las máquinas vuelvan a funcionar en El Saboyal. Bien es verdad que esta misma noticia la teníamos en diciembre pasado (mirar la noticia en este blog de 6 de diciembre pasado), y al final no se materializó. A ver si ahora va más en serio.

6 de julio de 2009

dos años

Esta fecha no la podía dejar pasar por alto. El 6 de julio de 2007 el ayuntamiento de San Mateo de Gállego aprobó definitivamente el proyecto de urbanización de El Saboyal. Esta fecha tiene un par de consecuencias.

La primera es que la licencia correspondiente caduca hoy, así que para reanudar las obras de urbanización habrá que volver a solicitar licencia al ayuntamiento. Por lo que parece cuando se presentó la solicitud de aprobación del proyecto de urbanización, Fadesa era la única propietaria de todo el suelo. Ahora las cosas han cambiado, por lo que todos los propietarios de suelo (Martinsa Fadesa, Realia, ING, BQ, ayuntamiento, BBVA) deberán constituirse en junta de compensación y volver a solicitar la licencia de urbanización.

La segunda consecuencia es que a partir de hoy se incumplen los contratos de los compradores de parcelas individuales, pues han transcurrido 24 meses desde la concesión de licencia sin que MTF haya entregado la parcela en un entorno totallmente urbanizado.

5 de julio de 2009

a vueltas con los sin aval

Tenía pendiente recopilar información e ideas sobre los sin aval. Seguro que esto será objeto de comentario en la reunión del miércoles.

Hasta ahora, y que sepamos, Martinsa Fadesa no ha devuelto el dinero a nadie que no tuviera aval. Aunque quisiera no puede devolver dinero, el concurso de acreedores se lo impide, se lo prohíbe. Precisamente un concurso de acreedores está para eso, para que la empresa deudora devuelva lo que debe pero de forma ordenada. Este orden lo impone en primer lugar la ley: la preferancia comienza con los acreedores contra la masa, luego los de privilegio especial, los de privilegio general, después los ordinarios y finalmente los subordinados. Pero en la ordenación también interviene el convenio con los acreedores. Además es el convenio el que determina los tiempos y cantidades a devolver.

En el convenio, lo que hoy por hoy figura (podría cambiar) es lo que podéis leer en el texto adjunto. Según eso se cobraría al principio, y aunque no lo dice explícitamente, se cobraría inicialmente todo, no en 8 años. Así lo entiendo yo.

Así pues no queda más remedio que esperar a la aprobación del convenio. Como la propuesta de convenio tiene la adhesión del 54% de acreedores, su aprobación es cosa de tiempo. Especialmente del tiempo que se está tomando el juez para saber exactamente cuáles son los bienes de Martinsa Fadesa y cuáles son sus acreedores. Dicen que se sabrá a finales de este año.

Pero existen otras dos maneras de recuperar el dinero. La primera sucedería cuando un banco o a otra inmobiliaria, comprasen suelo a MTF, y en ese suelo hubiese viviendas prevendidas a personas sin aval. Lo natural sería que la inmobiliaria compradora quisiera el terreno libre de cargas por lo que podrían acordar que en el precio de la compra estuviera incluido la devolución del dinero a los compradores de vivienda sin aval, para evitarse problemas. Es decir que cuando MTF venda algo ese algo esté libre de cargas.

La segunda forma de recuperar el dinero sería de forma indirecta. Bastaría con que un número suficiente de afectados se pusieran de acuerdo entre ellos y con MTF. Los afectados se constituirían en cooperativa y MTF vendería a la cooperativa suelo a cambio del dinero que les adeuda. Esta operación posiblemente se podría realizar ya, sin esperar a la aprobación del convenio.

Sin que lo tenga confirmado, esta última solución es la que el delegado de zona de MTF presentó recientemente a los afectados de Colmenar, dentro de las conversaciones que mantuvieron empresa y afectados, no sé si como contrapartida para que no continuaran dando mal con el asunto de esa reunión a propósito de esa finca de Toledo (ver la entrada del 18 de junio). Tampoco sé si esta propuesta continúa sobre la mesa o ha sido rechazada.

3 de julio de 2009

reunión

Hemos decidido reunirnos los de Zaragoza. Para charlar y comentar las cosas que interesan, y por ver si se nos ocurre alguna actuación. La reunión tendrá lugar el miércoles 8 de julio, a las 19:00. El lugar, en Zaragoza, dependerá del número de los que estemos interesados. Si este es tu caso escríbenos a elsaboyal@gmail.com.

2 de julio de 2009

las promociones de Martinsa Fadesa en la memoria económica

En el documento en papel, muy bien presentado, de la memoria económica de 2008 que Martinsa Fadesa distribuyó entre los asistentes a la Junta General, aparecen, a modo de publicidad, las distintas promociones como áreas de actividad. En el preámbulo comenta aquellas cuyas obras se han reanudado en 2008, y dice que "durante el ejercicio 2009 se irán reiniciando obras fruto de la cooperación con entidades financieras".

En la foto adjunta aparece El Saboyal, con datos inexactos (Martinsa Fadesa no tiene 3.000 viviendas en esa promoción). En cambio, no aparece La Joyosa.

Este es el listado de las promociones que figuran con fotografía y con una pequeña referencia, por orden alfabético de sus respectivas provincias.
Costa Miño Golf
Mirador de Casablanca
Buenavista, 29
Bellarotja
Mirablau Playas
Torres Europa
Soto Real
Villas Jandía
Atalaya Dorada
Rosavila
Altos de Zubia
Costa Esuri
Lomas de Badaguás
Bossa del Mar
Sa Marina
Moncalvillo
Gran Guanarteme
Vallfosca
Espartales
Nueva Arganda
Castellana
Parque Colmenar
Soto de Henares M-25
Nueva Calahonda
Vega Golf
Helios
El Mirador del Ebro
Solagua
Vallbona
La Cañada del Conde
Pago del Nogal
Las Dehesas de San Mateo

29 de junio de 2009

el ruego y la respuesta

Llevaba distintas preguntas y ruegos para la Junta de accionistas. Finalmente me incliné por el ruego que había preparado en relación con los clientes de Martinsa Fadesa. Esto es lo que planteé:

En el discurso que el señor presidente dirigió a esta Junta el año pasado señalaba que “la mejor manera de resolver los problemas es enfrentarse a ellos”. No hay duda de que nuestra sociedad, Martinsa Fadesa, se encuentra inmersa en un verdadero problema. Me voy a referir brevemente a una de las aristas de este problema, que no es otra que la que se deriva del padecimiento de casi todos nuestros clientes, especialmente el grupo de los que no tienen aval, que han visto y sufrido cómo a lo largo de estos 11 meses la empresa no ha acudido en su ayuda. En ese mismo discurso, el presidente decía que “nuestro reto es orientar toda nuestra actividad al cliente”. Y creo que tenía razón, el cliente es nuestra razón de ser, pero nos ha perjudicado mucho este desamparo con el que los hemos tratado.

Ruego que se les den las explicaciones necesarias y que nos comprometamos con ellos para solucionar su problema. Ojalá que los medios de comunicación destacaran que a los accionistas lo que les preocupa son los clientes. Si no es así no creo que Martinsa Fadesa vuelva a vender una sola vivienda al usuario final.


Dadas las circunstancias por mi escasísima representación, pensé que no me iba a responder. Pero lo hizo, vaya si lo hizo. Mi ruego debió sonar muy blando, porque Fernando Martín me devolvió la pelota. Esto es lo que me contestó:

Contestando a don Manuel, lo primero que quiero decir es gracias. Gracias, porque creo que es ese el elemento fundamental de una compañía, que los accionistas vengan a participar y colaborar. Yo creo que la esencia fundamental es lo que usted ha señalado, y así lo dije en la reunión anterior, no hay compañía en el mundo que pueda funcionar si no tiene como elemento básico y fundamental la atención a los clientes. Yo le puedo decir con absoluta tranquilidad que hemos hecho todo lo que humanamente sabemos y que la compañía ha estado en disposición de dar la máxima información posible porque para nosotros, y para mí especialmente, es un tema tan elemental y tan básico que la atención a los clientes ha sido, es y será el tema prioritario.

Por tanto cualquier participación que usted nos quiera sugerir o hacer, esté seguro que la recibiremos encantados, se lo agradeceremos y además la llevaremos a cabo y adelante conjuntamente con usted. Tenga la tranquilidad absoluta de que cualquier propuesta que usted haga será siempre bien recibida. Yo por eso le he dicho antes de empezar que le agradezco enormemente su intervención. Tenga la seguridad de que lo tendremos en cuenta. Si hay algo que no se siente usted suficientemente tranquilo, yo le puedo decir que me llame a mí directamente, que lo hablaremos conjuntamente y lo resolveremos.


Bueno, pues si alguien tiene alguna idea que proponer, aquí estamos.

28 de junio de 2009

las sorpresas de la Junta de accionistas

El discurso del presidente de hace un año no hacía presagiar el bacatazo de Martinsa Fadesa que ocurrió tres semanas más tarde. Por eso, la Junta de este año, se presumía movidilla, era probable que los accionistas principales iban a plantar cara a Fernando Martín. De hecho, varios consejeros y algún principal accionista habían dimitido. Pero nada de nada, bueno, casi nada.

La sorpresa comenzó con el número de asistentes. Aunque en la sala estábamos unas 30 personas, solo había 15 accionistas. Además 400 accionistas habían depositado su confianza en el Presidente delegando su voto, ¡manda narices!

En las votaciones solo dos de los presentes levantamos la mano para manifestar nuestro desacuerdo con alguno de los puntos: el representante de Rodríguez Cebrián (el que proviene de Inditex) (más información aquí), y que votaba con más de 6 millones de acciones, y yo mismo con escasamente un centenar. Los demás, que no necesitaban ni hablar para votar a favor, representaban más de 60 millones de acciones.

Cuando tocó el turno de poder intervenir, en el apartado de ruegos y preguntas, de nuevo solo el de Inditex y yo mismo manifestamos algún tipo de desacuerdo. El mío fue más bien un ruego de que atendiera a los sin aval. El ruego y la respuesta, cuando tenga tiempo de reproducir la grabación.

26 de junio de 2009

el discurso del presidente

Fernando Martín expuso en la pasada Junta de accionistas de 24 de junio el estado de Martinsa Fadesa, durante poco más de media hora. En la Voz de Galicia se puede encontrar un resumen de sus principales manifestaciones.

Mi resumen de una línea de lo que dijo: "España va fatal, pero MTF va razonablemente bien". En su discurso intentó transmitir seguridad y confianza en el futuro. Para lo que nos interesa lo más importante fue que MTF de momento ya no construirá más viviendas, terminará las que tiene casi acabadas y se dedicará a transformar suelo rústico en suelo listo para construir y luego venderlo.

Según esto yo creo que MTF ya no pondrá un ladrillo más en El Saboyal, pero seguramente terminará la urbanización de las calles.

Estos sos últimos párrafos son elucubraciones mías. El que quiera sacar sus propias consecuencias puede leer el discurso íntegro que he colgado aquí.

25 de junio de 2009

los números

Tomando los datos que conocemos de lo que ha ocurrido en El Saboyal, y extrapolando a los 2.655 compradores de viviendas en la fecha del concurso, y redondeando, esto es lo que me sale:

A) Los que ya han recuperado su dinero: 1.200

B) Los que tienen aval pero están pendientes de incumplimiento de plazos: 600

C) Sin aval: 900

Naturalmente estos datos no son fiables, porque lo ocurrido en El Saboyal no tiene porqué haber ocurrido en otras promociones. Simplemente es una aproximación.

24 de junio de 2009

cosas pendientes

- realizar una estimación del número de cada uno de los tres grupos en los que nos clasificamos los afectados y exafectados, de acuerdo con la entrada anterior de este blog

- comentar cosas de los sin aval al hilo de la convocatoria de los de Colmenar de hace unos días

- cómo fue la Junta General de accionistas

- qué pregunté y qué contestó Fernando Martín

22 de junio de 2009

cómo estamos

Hace algún tiempo argumenté que el número de afectados de Martinsa Fadesa es 2.655 (no 12.000 como erróneamente aparece en algunos medios de comunicación, incluso en el comunicado de los de Colmenar que reproducía hace unos días). En este número solo están contados las personas físicas, no las sociedades. Después de 11 meses de concurso, ¿cómo está la cosa? ¿qué ha sido de estos 2.655 afectados?

Naturalmente la respuesta no la sé, pero alguna cifra estimativa intentaré dar. En primer lugar clasificamos a estos afectados en tres grandes grupos:

A) Compradores que ya han recuperado su dinero mediante la ejecución de su aval. Este grupo está formado por todos aquellos para los que el banco ha reconocido un incumplimiento de plazos, bien porque la licencia no se ha obtenido en los 12 meses posteriores a la firma del contrato, o porque han transcurrido más de 24 meses desde la licencia y la vivienda no se ha entregado todavía.

B) Compradores que teniendo aval, no han recuperado su dinero por alguno de estos tres motivos:
B1. No han solicitado la devolución porque confían en que las obras de su promoción van a terminarse en un plazo que creen conveniente.
B2. Han solicitado la devolución pero el banco mantiene discrepancias respecto de los plazos de incumplimiento.
B3. Compradores que deben esperar hasta que claramente se incumpla el plazo de los 24 meses desde la concesión de la licencia.

C) El grupo de los sin aval.

18 de junio de 2009

comunicado de los de Colmenar

Los de Colmenar, a través de su foro, nos invitan a una reunión que parece interesante. Leed.

Después de tiempo preparando de forma silenciosa este magno evento, a través de este comunicado os INVITAMOS a un acto íntimo que celebra toda la familia, amigos, compromisos, etc, de nuestro gran amigo (no recuerdo bien su nombre... un tal F. Martín o algo así, alguno le conoceréis por ser un afectado de la mayor suspensión de pagos en España, y que según los medios de comunicación tiene asignado 75.000 euros mensuales por el juez del concurso de su propio patrimonio).

Para ir organizando el evento os invitamos (nunca mejor dicho porque con el dinero que hemos “soltado” deberíamos estar invitados al evento...) a estar presentes este próximo sábado, 20 de junio de 2009, en el término municipal de San Román de los Montes (salida KM 100 de la A5), junto al embalse de Cazalegas. El evento se realizará en la denominada finca de Malpartida. Cazalegas se encuentra a unos 15Km de Talavera de la Reina (Toledo).

Hasta la fecha hemos confirmado la reunión (o invitación) unas 112 personas pero pensando en el resto aceptamos a todos los invitados que quieran participar de toda España. Según datos podríamos llegar a ser 12.000 los "invitados".

Animaros ya que la fiesta va a estar garantizada (desconozco si incluye cóctel, aunque con nuestas aportaciones en estos años debería de incluir de todo!!!!) y tenemos que dar la enhorabuena como él se merece. Como en todos estos "eventos" se ruega confirmación.

4 de junio de 2009

estado de las impugnaciones presentadas al informe concursal

El juez González-Carreró está lidiando, desde el 15 de enero, las más de 800 impugnaciones al informe concursal. Todos estamos deseando que termine cuanto antes esta fase de este interminable concurso de acreedores. Pero, ¿cómo lleva el trabajo nuestro juez? Pues así:

- Martinsa Fadesa presentó 306 impugnaciones. De ellas han sido admitidas a trámite 293, las otras 17 están pendientes de admisión.

- De las impugnaciones presentadas por MTF, el juez ha resuelto 43, 14 de ellas a favor de MTF. Además dos casos se han resuelto por acuerdo entre las partes.

- Se han admitido 317 impugnaciones presentadas por acreedores (o sea que quedan unas 200 por admitirse).

- Se han resuelto 23 impugnaciones presentadas por acreedores (17 a favor del acreedor). Además en tres casos se han puesto de acuerdo las partes.

- En definitiva, sobre 800 impugnaciones presentadas se han resuelto del todo únicamente un 9%. Como don Pablo no trabaje más este verano, el convenio no verá los turrones.

3 de junio de 2009

marejadilla en Martinsa Fadesa

Juan Carlos Rodríguez Cebrián es uno de los grandes empresarios gallegos, formado a la sombra de Amancio Ortega, el principal dueño de Zara y una de las grandes fortunas de España, y además tío de su mujer.

Rodríguez Cebrián también se apuntó a la aventura de Martinsa Fadesa, entrando en su accionariado. Pero como las cosas no van bien, hoy ha decidido dimitir de su consejo de administración por desaveniencias en las cuentas que se van a presentar a aprobación en la próxima Junta general de accionistas, a celebrar el 24 de junio, y "por discrepacias en la propuesta de convenio" (sí, el convenio que nos afecta para salir del concurso de acreedores). Su mujer, Dolores Ortega, también ha realizado declaraciones en este sentido.

En otro lugar de este blog ya anunciábamos que algo ocurría. Desde luego, el Consejo de Administración de MTF está "en cuadro" y en el cuadro.

1 de junio de 2009

comunicado de Martinsa Fadesa

El comunicado de Martinsa Fadesa del día de hoy y que tenéis al lado, no tiene nada especial, nada que nosotros no conozcamos ya. La novedad es el intento de mostrar que la cosa está viva.

Realmente este comunicado no es de la empresa sino de la Administración Concursal. En su página web está tal cual, lo que pasa es que lo tiene oculto, es decir, desde la página web de la AC no hay enlace directo a este comunicado. Para verlo basta con pinchar aquí.

22 de mayo de 2009

junta general de accionistas

Se ha convocado junta general de accionistas de Martinsa Fadesa para el próximo 24 de junio. Si encuentro un hueco me acercaré, lo malo es que la reunión tendrá lugar un poco lejos, en A Coruña. De momento cuelgo el cuadro que hemos elaborado con los accionistas de los que tenemos conocimiento. Este cuadro ya estaba en otro lugar, pero lo pongo ahora en primera fila.

18 de mayo de 2009

el juez

Estamos en manos de don Pablo, el juez. En recientes declaraciones Pablo González-Carreró ha opinado algunas cosas sobre el concurso de acreedores que él controla. Lo más importante es que el proceso en el que ahora se encuentra el concurso de acreedores, o sea la fase de resolución de impugnaciones a la lista de acreedores y a las cantidades que adeuda Martinsa Fadesa, durará un año, porque comenzó el 15 de enero y se prolongará hasta finales de este año.

Todos los plazos son siempre más largos de lo que vaticinábamos unos y otros. González-Carreró avisa que Martinsa Fadesa saldrá definitivamente del concurso cuando se haya cumplido el convenio, o sea, dentro de 8 años. Esto si se aprueba el convenio a principios del próximo año, porque si no MTF se liquidaría a lo largo de 2010.

Otra cosa que llama la atención es que los compradores de viviendas no forman parte de las preocupaciones de este juez. Pues, ¡vaya!

16 de mayo de 2009

hechos destacados

Martinsa Fadesa, en su informe trimestral, ha destacado algunas cosas relativas a su estado financiero. En la figura adjunta están tal cual esas cosas.

11 de mayo de 2009

declaraciones de Ángel Martín

Ángel Martín es uno de los administradores concursales de Martinsa Fadesa. Hasta ahora casi no había hecho declaraciones sobre su cometido. La Voz de Galicia publica hoy una entrevista a este economista, y resalta lo siguiente: «Todas las partes tienen el máximo interés en sacar adelante a Martinsa Fadesa. Y eso quiere decir librarla del concurso, con viabilidad y con un plan de futuro». Martín le resta importancia al informe de auditoría que pone en duda el plan de viabilidad.

29 de abril de 2009

declaraciones de Antonia Magdaleno

Antonia Magdaleno es la administrador concursal que más declaraciones ha hecho, tampoco muchas. Ahora, con ocasión de unas jornadas en Valencia sobre la reciente reforma de la Ley Concursal, ha dicho cosas sobre el proceso de Martinsa Fadesa. Lo más destacado es que cree que en septiembre el juez habrá resuelto las impugnaciones al informe concursal y que a principios de año Martinsa Fadesa habrá salido del concurso.

Respecto a la actividad de la empresa, Magdaleno aseguró que está "muy contenta" porque muchas obras se están acabando gracias a que la banca está dando créditos al promotor, de forma que muchos de los compradores van a recibir su casa.

Sus declaraciones están en muchos medios de comunicación de la web. Uno de ellos lo tenéis pinchando la foto de la Magdaleno.

27 de abril de 2009

actividades de Martinsa Fadesa

Queremos saber el futuro de El Saboyal, pero estamos ausentes de noticias. Por lo que han dicho en el foro no hay actividad en las obras, es más, han retirado las grúas. De todas formas esto poco importa, porque cuando se reanuden las obras será para continuar la urbanización de las calles, y esto no necesita de grúas.

Parece que para que ocurra algo tendremos que esperar a que el juez resuelva las 800 impugnaciones para que, a continuación, se junten los acreedores y aprueben el convenio. Así Martinsa Fadesa probablemente dispondrá de más crédito para reanudar las obras y tendrá más libertad para vender activos. Pero no sabemos si entre los planes de MTF está el liderar las obras de urbanización de El Saboyal, o bien su intención es vender lo que allí tiene. Hay que seguir esperando.

De momento la actividad que se detecta en Martinsa Fadesa es de papeleo. Por una parte ha vuelto a rehacer las cuentas de 2008 (ver entrada anterior), con pocos cambios por mucho que diga en algún medio de comunicación. Por otra parte poco a poco se va quedando sin consejeros. El último en dimitir ha sido Rafael González de la Cueva. Un poco más de información sobre los consejeros la tenéis pinchando aquí. Dos de los consejeros que no le deben nada a Fernando Martín, no firmaron esas cuentas. Se trata de Rodríguez Cebrián (exdirector de Inditex) y Salazar Bello (propieatario de SOS Cuétara). Tampoco sabemos si esto quiere decir algo, o simplemente no acudieron al Consejo de Administración porque tenían otras cosas mejor que hacer.

Pero además, MTF está fichando a grandes (por decir algo) directivos. Entre ellos a Manuel Rubiales, que antes pertenecía al grupo Famosa, el de las muñecas.

Justo cuando iba a publicar lo anterior, para no cometer errores, he echado un vistazo a la web de Martinsa Fadesa, y resulta que justo hoy ¡la ha actualizado! En la columna de la derecha de este blog me he apresurado a colocar en primer lugar el enlace de esta web, que llevaba sin dar ninguna noticia desde enero. Esto sí que es noticia.

En su web MTF comunica estas noticias:

- Martinsa-Fadesa obtiene el certificado final de obra en Residencial Torres Europa
- Se reinician las obras de 180 viviendas en Costa Miño Golf
- Se obtiene la licencia de edificación para la promoción PAU4 Móstoles Sur
- Reinicio de obras en Madrid


Para acabar. Ahora resulta que MTF tendrá otros intereses en Aragón, porque forma parte del accionariado del grupo Árbol, que está ultimando la compra de Galerías Primero. Eso es lo que dice esta noticia.

Pues algo se mueve.

23 de abril de 2009

Martinsa Fadesa vuelve a corregirse

Martinsa Fadesa no se aclara con sus propias cuentas. Hace un mes presentó a la CNMV las cuentas a 31 de diciembre de 2008, ahora las ha vuelto a corregir. Ciertamente las correcciones son pequeñas, excepto en lo que se refiere a activo-pasivo proveniente de impuestos diferidos.

Rectificamos nosotros también el cuadro que expusimos hace un mes sobre la evolución de las cuentas de MTF a lo largo de 2008, señalando (en rojo) las nuevas modificaciones.Explicación que figura en la memoria sobre lo de los impuestos diferidos: Se compensan 698 millones de euros con pasivos por impuestos diferidos por tratarse de la misma naturaleza y con las mismas administraciones públicas.

13 de abril de 2009

dos acciones de ADICAE

Reproduzco dos noticias entresacadas de los foros relativas a acciones propuestas por Adicae.

La primera de las noticias viene de los de Colmenar. En un comunicado se dice que " el próximo sábado 18 de abril a las 12:00 y organizado por Adicae hay una manifestación desde el Banco de España (Alcalá 50) hasta la Comisión Nacional del Mercado de Valores denominada 10 años de fraudes al ahorro en España y el que nos daremos cita perjudicados de diversos casos: Gescartera, Afinsa, Forum, Santander Inmobiliario, etc y MARTINSA." Naturalmente el comunicado anima a la asistencia a esta manifestación.

La otra proviene de los de Costa Miño Golf, pero se refiere a Zaragoza. El comunicado dice esto:

"Ante la falta de respuesta por parte del juzgado a nuestras más que
legítimas peticiones, y la serie de noticias que están suponiendo una
auténtica "provocación" y "menosprecio" hacia los afectados, Adicae convoca a una reunión para organizaros en una nueva etapa de reinvindicación y movilización.

Día y hora: Lunes, 13 de abril, a las 19:00.
Lugar: Sede Adicae. Calle Gavín 12, Zaragoza."

El comunicado anuncia que en el resto de ciudades pronto se realizará una convocatoria similar a esta.

No tengo confirmación de esta convocatoria, pero es de suponer que la hayan recibido personalmente los socios de Adicae en Zaragoza.

7 de abril de 2009

la importancia de una página web

es una organización extraordinaria. Todos nos maravillamos con la rapidez que Google satisface nuestras búsquedas.

Ante la falta de noticias de las cosas que realmente nos interesan, permitidme una excursión sobre Google y El Saboyal. En primer lugar está página web, la que estás leyendo, está construida con material proporcionado gratuitamente por Google; todas las páginas webs que en su denominación figura "blogspot" se elaboran gracias a los servicios de Google.

En segundo lugar, cuando Google busca páginas web las ordena según varios criterios: actualidad, fidelidad a lo que se busca, pero especialmente se atiende al PageRank. No se tiene en cuenta el número de visitas, porque este dato no lo conoce Google. De paso comento que en el contador que tenéis al lado se puede observar el número de visitas de esta página: un poco más de 100 visitas diarias de lunes a viernes, los fines de semana baja un poco. Aclaro que cuando una misma persona entra por segunda vez en esta web, el contador lo vuelve a detectar si han transcurrido más de seis horas desde la anterior visita.

Pero a lo que iba es a explicar eso del PageRank. Mejor dicho, no lo explico porque no lo entiendo bien, pero alguna idea se puede tener de ello si miráis este otro blog, que aunque no lo tengo actualizado igual os divierte, va de fútbol.

Para concretar un poco más, este blog, el que estás leyendo, tiene un PageRank pequeño: solo 2 puntos sobre 10. El PageRank de una página se puede saber si instalas en tu navegador la barra de Google (otro servicio de esta empresa). Lo curioso es que la página web de la Administración Concursal de nuestros sufrimientos tiene también PageRank igual a 2 (desde luego estos puntos no los obtiene por actualidad, pues desde hace 4 meses no se ha movido ni un ápice, ¡qué desastre!). Lo bueno es que quien le da puntos a la web de la Administración Concursal, al menos en estos días, son dos páginas web. Una de ellas es la de un tal Xabier Pita Wonenburger. La otra página que le da puntos es precisamente este blog. ¡Qué curioso! Podéis comprobarlo si pincháis en este enlace y tenéis la paciencia de llegar hasta la página 5.

Finalmente no me resisto a citar otra maravilla de Google: los mapas y las fotografías por satélite. Pero aquí Google nos tiene abandonados a los de El Saboyal, ni siquiera aparecen las casetas de obra que ya llevan instaladas tres años. Espero no haberos aburrido.

1 de abril de 2009

lo del 12 de abril

Estamos en abril, y es en este mes cuando estaba prevista la reanudación de las obras en Las Dehesas. Al menos eso decía El Heraldo hace poco más de un mes (ver el recorte de al lado, o la noticia completa aquí).

El origen de la noticia está en la tira que aparece también al lado, extraída de un cuadro del plan de Deloitte.

A mí no me parece que esto sea suficiente para pensar que las obras van a comenzar en esa exacta fecha, fecha que además coincide con el Domingo de Resurrección. En el ayuntamiento me dicen que ellos no tienen noticias en este sentido. Por otro lado sabemos que las otras inmobiliarias de El Saboyal, BQ, Realia, ING Direct, presionan a MTF para continuar las obras, pero ¡que si quieres arroz, Catalina! Deben tener problemas de financiación.

Finalmente, en ese cuadro aparecen otras promociones con fechas incluso anteriores, y rebuscando por internet no he encontrado que en esas promociones se hubieran iniciado las obras. En fin, a seguir esperando, pues tarde o temprano las obras continuarán.

24 de marzo de 2009

20 de marzo de 2009

El Banco Gallego es otro de los que se resiste

En esta ocasión quien ha llevado a los tribunales a un banco, el Banco Gallego, ha sido un sufridor de La Joyosa. Naturalmente ha ganado. Hay bancos que exigen previamente la resolución del contrato por parte de Martinsa Fadesa, creo que Caja Madrid, Caixa Cataluña, Bankinter, Santander, son los principales "morosos" en este sentido. Pero al final tienen que pagar. Faltaría más.
El artículo que publicó el domingo El Heraldo tiene algunas incorrecciones:

- Dice que las 1.711 viviendas de La Joyosa nunca se levantarán. No lo cree así el BBVA que ha invertido hace un par de meses más de 60 millones de euros en adquirir parcelas en ese lugar.

- El Heraldo dice que MTF tiene vendidos el 58% de los pisos que están sin terminar. Por un lado faltará una coma delante del relativo "que", y por otro cuando se cita un tanto por ciento es obligado indicar sobre qué cantidad se calcula ese tanto por ciento, en caso contrario no se entiende, como es este el caso. Según nuestros cálculos el número de viviendas que podía construir MTF en El Saboyal son unas 2.300 (antes de la compra del BBVA), y de ellas estaban vendidas unas 400 (sin contar las devoluciones). Lo del 58% lo han debido sacar del cuadro que Deloitte puso en su plan de viabilidad (plan que no hay por donde cogerlo), justo en la línea donde pone la fecha del 12 de abril de 2009, fecha que algunos interpretan como la de la reanudación de las obras.

14 de marzo de 2009

efecto mariposa

El efecto mariposa alude al fenómeno consistente en que una pequeña variación en las condiciones de un entorno puede ocasionar un gran cambio en otro, por ejemplo un vuelo de una mariposa en algún lugar de oriente puede producir una gran tormenta en occidente.
Estoy convencido que el desastre de Martinsa Fadesa se ha producido por "el vuelo de una mariposa". La mariposa en cuestión fue el partido de fútbol entre el Mallorca y el Real Madrid. La foto de al lado es una imagen de ese partido. El Real Madrid perdió el encuentro. Sergio Ramos cometió un penalti que cambió el rumbo del partido y el Madrid perdió.

Al día siguiente, 27 de febrero de 2006, espoleado por esa derrota que alejaba al Madrid del Barcelona, Florentino Pérez decidió presentar la dimisión y nombrar a Fernando Martín como su sucesor en la presidencia del club. Martín, que quería estar hasta 2008 en ese puesto, no convenció, fue obligado a convocar elecciones y salió de la directiva. En mayo de aquel año Fernando se quedó sin su Real Madrid, más quemado que otra cosa. Tenía que buscar el protagonismo en algún otro sitio. Se fijó en Fadesa, que por aquel entonces su propietario había dejado caer que le interesaba vender. En noviembre de 2006 Jove y Martín llegaron a un acuerdo definitivo y este lanzó una OPA sobre Fadesa.

Como Fernando Martín no tenía dinero suficiente pidió un préstamo, que desgraciadamente los bancos se lo concedieron. La deuda de 4.000 millones por la OPA, se la emplumó a Fadesa (¡qué cosas!). Deuda que hizo caer a Martinsa Fadesa a las primeras de cambio.

Si Sergio Ramos no hubiera cometido ese penalti, a lo mejor estaríamos hablando de otras cosas...

13 de marzo de 2009

evolución de las cuentas a lo largo de 2008

Martinsa Fadesa tiene que comunicar a la Comisión Nacional del Mercado de Valores sus cuentas con carácter trimestral. Con motivo de la nueva valoración de sus existencias realizada por la Administración Concursal, rectificó las cuentas a 30 de junio.

A continuación ponemos la evolución de esas cuentas a lo largo de 2008. Como resultado de la venta a finales de año de suelo y viviendas al BBVA, al Santander y a Caixa Galicia por 443 millones, tendría que haber disminuido el activo y el pasivo más o menos en esa cantidad, pero no ha sido así. Misterios de la contabilidad.

6 de marzo de 2009

Martinsa Fadesa en los periódicos

En esencia estas son las noticias de estos dos días que la prensa refleja sobre Martinsa Fadesa.

- El comité de empresa ha comenzado las negociaciones oficiales con MTF y la Administración Concursal para lo del ERE, que pretende una fuerte reducción de la plantilla.

- En el primer día, además de un plantón de una hora por parte de la Administración Concursal, solo se ha acordado continuar las negociaciones, martes y miércoles, hasta fin de mes.

- Los representantes de los trabajadores insisten en conocer el plan real de viabilidad (el presentado por Deloitte no hay por donde cogerlo). La empresa dice que por escrito no informa de nada más que lo que ya contiene el plan.

- El comité de empresa cree que el objetivo final es vaciar de personal a Martinsa Fadesa y «reconvertirla» de inmobiliaria a un compañía dedicada exclusivamente a la gestión de suelo, «subcontratando».

- El Ministerio de Economía ya ha enviado un informe a MTF por el que reconoce que esta empresa es de especial trascendencia para la economía española. Este informe es preceptivo para que el juez autorice una espera de más de cinco años, en concreto son 8 años los que plantea el proyecto de convenio del concurso de acreedores para resolver todas las deudas.

2 de marzo de 2009

más sobre la operación del BBVA

A finales de 2008, el BBVA, el Santander y Caixa Galicia compraron suelo e inmuebles a Martinsa Fadesa por 443 millones. Parece que su objetivo era cambiar deuda por suelo (ver Expansión) para maquillar sus cuentas anuales. En su momento ya dimos detalles de esta compra en lo que concierne al BBVA y a El Saboyal. Ahora vamos a analizar esta compra del BBVA más globalmente.

Los créditos del BBVA con MTF en julio de 2008 eran:

privilegio especial (hipotecas) 190.400.000
créditos ordinarios 3.400.000
total 193.800.000

El BBVA compra por 232 millones, con este detalle:
Buniel

18.200.000

Villanueva de la Cañada 15.200.000
Terrasa 20.000.000
Santa Fe 9.100.000
San Mateo de Gállego 19.800.000
Fuenmayor 10.200.000
La Joyosa 61.400.000
Peinado Grande (Málaga) 10.100.000
Costa Esuri 35.000.000
Badaguás 25.000.000
Sojuela 8.500.000
total 232.600.000

Una empresa en concurso de acreedores puede vender pero la cantidad obtenida no la puede devolver a ningún acreedor, ni siquiera con el permiso del juez, porque el pago de la deuda se debe realizar una vez que se apruebe el convenio correspondiente. Hay una excepción, y es cuando lo que se vende se encuentra hipotecado, en este caso el comprador se hace cargo de esa hipoteca. Pues a esto se acogieron BBVA y los otros dos bancos.

Por eso las condiciones de la compraventa consistían en que el pago se realizará mediante la cancelación de la deuda correspondiente a los inmuebles (174 millones) y el resto en metálico (58 millones).

Pero hay algo que no encaja bien. Limitándonos a El Saboyal, resulta que en esa operación de compraventa no solo se cancelaron las hipotecas de las parcelas vendidas sino también de otras. Exactamente se cancelaron 4,5 millones de euros de hipotecas de parcelas que ya estaban vendidas a particulares. Por ejemplo en los sectores A8, A9, A15 y A16, cuyas parcelas no fueron vendidas al BBVA, sin embargo se cancelaron sus hipotecas. Claro, que si el resto de acreedores no dijo nada, pues la operación siguió adelante.

En definitiva ahora MTF solo le debe al BBVA 20 millones.

Otra cosa importante es que "los compradores asumen la obligación de afrontar las cargas derivadas del desarrollo urbanístico de los activos", lo que en la práctica significa que el BBVA tendrá que ayudar a pagar la urbanización de las calles. Esto es razonable porque al fin y al cabo cada parcela le ha costado en promedio unos 110.000 €, que es un precio más barato que en los casos de las ventas ya realizadas a compradores particulares.