promociones que Martinsa Fadesa no terminará

En una entrada anterior escribíamos que una de las estipulaciones del convenio dice que se abonen con carácter preferente los anticipos de clientes sin aval en promociones que no vayan a ser acabadas por MTF.

Esta estipulación del convenio se acompaña con un anexo de estos anticipos, exactamente de 104 casos referidos a otras tantas viviendas concretas que pertenecen a estas promociones:
Alberic (Valencia)
Alto del Cuco (Santander)
Horche (Guadalajara)
La Joyosa (Zaragoza)
Las Acacias (Tenerife)
Medano Park (Tenerife)
Sanxenxo (zona noroeste)
Villanueva de la Cañada (zona centro)

No todas las viviendas de esas promociones están afectadas por esa estipulación, solo unas pocas; entiendo yo que aquellas que no tienen aval. Por ejemplo, y para conocimiento de nuestros paisanos de La Joyosa, en esta promoción son estas las viviendas señaladas:
R17 letra 2A
R16 letra 27
R44 letra 18F
R44 letra 20C
R46 letra 1E
R43 letra 20C

Así pues, MTF no tiene la intención de acabar La Joyosa, pero por otra parte según el cuadro que pusimos hace unos días, La Joyosa está en el grupo de las promociones que de momento no se venderán (hasta el 2012) porque MTF quiere que el objeto principal de su actividad sea el desarrollo urbanístico de estas fincas del grupo 1. Pero, hay otro pero, el 80% de La Joyosa (sector 1) ha sido vendido al BBVA por 61 millones, en el mismo paquete que las ventas de El Saboyal.

más sobre campos de golf

¿Cuántos campos de golf tiene Martinsa Fadesa?

Según el plan de viabilidad, MTF tiene 8 campos en explotación y 5 en desarrollo, todos en España. Concreta la situación de algunos campos: Huesca, Valladolid, Madrid, 3 en Andalucía, Cataluña (en proyecto) y Portugal (?).

En la página web donde MTF ofrece sus suelos, viviendas y campos de golf, he contado 7 campos en funcionamiento (Madrid, Huelva, Huesca, A Coruña, Canarias, La Rioja, Valladolid) y 4 cuya apertura estaba prevista para 2008 (Marruecos, Huelva, Toledo, Lleida).

En el informe concursal, en el apartado de existencias valoradas, se relacionan 16 campos: 3 Málaga, Huelva, Almería, 2 Canarias, Huesca, Valladolid, Zaragoza, Tarragona, 3 Murcia, Castellón, Lleida. (No están valorados los campos de Madrid, Toledo y La Rioja).

Está visto que la información no es el punto fuerte de todos los que rodean a MTF. Cada dato va a su aire. Total, que nos quedamos sin saber cuántos campos de golf tiene exactamente MTF.

el interés legal del dinero

La ejecución de un aval por la compra de una vivienda no solo comporta la devolución de todas las cantidades entregadas, sino que además el banco debe pagar los intereses que correspondan, teniendo en cuenta el interés legal del dinero para cada año.

En una entrada anterior, la del 27 de agosto, indicábamos la forma de calcular esos intereses, pero en ese cálculo solo se tenían en cuenta los años 2006, 2007 y 2008. Para los avales que se ejecuten a partir de este mes también hay que contar con el interés legal del dinero para 2009. Este interés se publicó en la ley de acompañamiento de los presupuestos generales del Estado para este ejercicio, y a pesar de que el euribor está bajando, ese interés ha permanecido igual que en 2008. En cambio los bancos, hoy en día, están dando menos interés para las imposiciones a plazos. Esto es bueno para quienes todavía tengáis pendiente la ejecución de vuestro aval.

interés legal del dinero para 2009: 5,5%

el golf en el plan de viabilidad

MTF posee 8 campos de golf que ya están en funcionamiento y cuya gestión ha sido cedida a expertos, y otros 5 que está desarrollando. Pero en el plan se puede leer: "Campos de golf en desarrollo: la intención es paralizar las obras para no incurrir en más gastos. Sin embargo, en el caso de aquellos campos de golf que están asociados a promociones, se busca venderlos al coste incurrido a un inversor que busque su óptima gestión."

Vamos a analizar estas últimas frases.
1) ¿Por qué dice "sin embargo"? Si paraliza las obras de un campo de golf será para venderlo.
2) ¿Por qué distingue los que están asociados a promociones? Si lo natural es que venda todos, estén asociados a promociones o no.
3) ¿Existen campos no asociados a promociones? Yo creo que no.
4) ¿Por qué pone "inversor que busque su óptima gestión"? ¿Es que MTF cuando encuentre a un inversor que quiera comprar uno de sus campos indagará si ese inversor buscará la óptima gestión?
5) ¿Por qué no dice nada de los campos de golf que están en explotación? ¿Los venderá o no? Tampoco dice que sean rentables ni que no lo sean. Aun cuando un campo sea rentable, lo natural es que lo venda, porque esa es la principal misión de MTF: vender productos terminados. Aunque en otro lugar dice que la intención es vender todos los activos en explotación, por ejemplo los hoteles. Seguramente ahí estarán incluidos los campos ya en en funcionamiento, pero esto no lo dice explícitamente.

El Saboyal en el plan de viabilidad

La consultora Deloitte ha elaborado un plan de viabilidad para Martinsa Fadesa, plan que acompaña a la propuesta de convenio, pero cada cosa va a su aire. Por ejemplo el convenio tan apenas cita al plan, incluso la única vez que lo hace de forma concreta, a própósito de las ventas de activos, pone "fecha indicada en el plan" (véase el documento de la entrada anterior en este blog), pues por mucho que busco en el plan no encuentro ni esa frase ni ese cuadro.

Total, que en el primer vistazo del plan, que tiene 130 páginas, con muchos cuadros y gráficos, a mí no me ha entusiasmado. Cuando se penetra en el documento las cosas no aparecen claras. Como botón de muestra describo las dos veces que aparece nuestra urbanización de El Saboyal.

En la primera de las veces, la aparición de la cita es de forma misteriosa. Por un lado el cuadro no viene a cuento y no trae explicación adicional, y por otro la fecha de inicio del 12 de abril de 2009 es también algo misteriosa, ¿qué querrá decir? El cuadro lo tenéis al lado, así que cada uno concluya lo que le parezca. (Para los interesados en otras promociones hay que advertir que ese cuadro no tiene continuación.)

La segunda vez es más decepcionante, decepcionante porque todavía dice menos. Simplemente se limita a describir el estado de la urbanización; literalmente pone:
En el plan hay otra página dedicada a Aragón, pero esa página igual sirva para MTF que para Ebrosa o para cualesquiera otra promotora. Simplemente son unos párrafos sobre la evolución del precio y ventas de vivienda según diferentes órganos e instituciones de Aragón.

lo principal del convenio

En primer lugar hay que tener muy presente que el convenio presentado es una propuesta, y que será firme dos meses después de que el juez haya resuelto todas las impugnaciones al informe concursal (se habla de más de mil alegaciones, 400 de ellas presentadas por la propia Martinsa Fadesa). Como tal propuesta podría sufrir modificaciones en este periodo. Aunque también hay que resaltar que varios bancos ya se han adherido a esta propuesta de convenio.

Básicamente el convenio describe el procedimiento y plazos que se utilizarán para pagar a los acreedores de MTF, cosa que a los compradores de viviendas no afecta directamente, pero afecta, claro.

MTF obtendrá el dinero para pagar a sus acredores del normal desarrollo de la empresa, es decir de la venta de viviendas, pero esto a corto plazo lo tiene negrísimo, por tanto tiene que garantizar a los acreedores otra fuente de financiación y esta es la venta de sus promociones. Existe otra manera de captar dinero: los beneficios que le produzcan sus filiales en el extranjero.

En este sentido, en el de garantizar ingresos mediante la venta de activos, ha dividido sus propiedades en dos grupos:

Grupo 1) "Suelos que requieren un desarrollo urbanístico hasta conseguir un estado urbanístico avanzado. Este desarrollo será la principal actividad de la empresa." Los suelos del grupo 1 los tenéis en la imagen adjunta.

Grupo 2) "Activos susceptibles de venta por oferta aceptable". Aquí no es necesario ningún listado porque estarían todos los suelos y promociones que no están en el grupo 1.

Es decir, todo lo que está en el grupo 2 se debe vender antes que lo del grupo 1. Se venderá en función de las ofertas que se reciban y de la necesidad de tesorería que se tenga dependiendo del plan de pagos comprometido en el propio convenio. Incluso si con las posesiones del grupo 2 no fuese posible acudir a esos compromisos, se echará mano de los del grupo 1. Mientras tanto MTF deberá dedicar su esfuerzo en mejorar el estado de sus activos para que tengan mejor venta.

Espero haber hecho un resumen correcto, y que esto no induzca a crear falsas expectativas o por el contrario esperemos que no genere un pesimismo no conveniente. Falta todavía algún trecho por recorrer.

los sin aval en el convenio

En la segunda página de la propuesta de convenio, se dice: "Los acreedores acuerdan que se abonen con carácter preferente los créditos de anticipos de clientes no garantizados con aval..."

Esto es perfecto, pero la frase continúa: "...en promociones que no vayan a ser acabadas por MTF." ¡Ya estamos con ambigüedades! ¿Cómo y cuándo se sabe que una promoción no va a ser acabada por MTF? Al menos esto querrá decir que si una promoción es vendida entonces se devolverá el dinero a los compradores sin aval.

Esta estipulación del convenio se acompaña con un anexo de estos anticipos, exactamente de 104 casos referidos a otras tantas viviendas concretas. Ninguna de El Saboyal.

el convenio: las primeras páginas

Una primera perla: El Saboyal aparece en el convenio como uno de los "activos susceptibles de venta por oferta aceptable".

En la primera página del Convenio te encuentras con una clasificación de los suelos en dos grupos:

1) Suelos que requieren un desarrollo urbanístico hasta conseguir un estado urbanístico avanzado. Este desarrollo será la principal actividad de la empresa. Por ejemplo La Joyosa. Pero curiosamente otra de las operaciones del BBVA en Aragón ha consistido en comprar la mayor parte de La Joyosa a Martinsa Fadesa. ¡Pues vaya manera de empezar a desarrollar este convenio!

2) Los demás, que pueden ser objeto de venta. Por ejemplo El Saboyal (por cierto, en toda la documentación concursal consultada nunca aparece la denominación de "Las Dehesas", o aparece San Mateo o aparece El Saboyal).

las adquisiciones del BBVA

Me parece que ANIDA, la filial inmobiliaria del BBVA no va a construir casas en El Saboyal, porque el suelo que ha comprado es por un lado suelo comercial, las parcelas C1 y C2, y por otro es suelo correspondiente a 165 parcelas individuales, en las que cada propietario finalista se construirá la casa a su gusto.

La situación de estas parcelas la podéis ver pinchando en la figura adjunta. Puede haber algún error, pero de poca importancia. Me pega que todas estas parcelas no tienen "pajarito" dentro, o sea que estaban disponibles para la venta. Sería un poco complicado para una inmobiliaria comprar suelo donde existan clientes que ya han pagado parte de su vivienda. Se puede afirmar que las parcelas adquiridas son todas aquellas que se encontraban disponibles y están situadas del barranco a la carretera, con excepción de los sectores A23 y A24.

Total, que mis previsiones de que el BBVA había comprado suelo para unas 400 viviendas se han ido por los suelos. Claro, es que ha comprado suelo comercial y parcelas de entre 600 y 800 m2 para construir una única vivienda en cada una de ellas. Podemos estimar, a ojo, que cada parcela le ha costado unos 100.000 €. El cálculo que anteriormente había hecho era en promedio y suponiendo que para cada vivienda había una inversión de unos 50 mil euros.

Lo que no conocemos son las condiciones de compra, especialmente si el BBVA tendrá también que contribuir a los gastos para terminar la urbanización o eso ya va incluido en el precio.

las parcelas C1 y C2

La parcela C1 tiene una superficie de 11.160 m2, y una edificabilidad de 11.000 m2, pero no se pueden construir viviendas porque es una parcela cuyo destino es comercial. En tiempos estuvo a la venta y se nos decía que allí habría un supermercado.

A la parcela C2 le ocurre algo parecido. Es un poco más grande: 15.622 m2, pero su edificabilidad es la tercera parte, exactamente 4.000 m2. Su destino era para casa club e instalaciones deportivas de carácter privado, aunque también podría destinarse a zona comercial e incluso podía dedicarse a establecimiento hotelero, cosa que se descartaba.

En el informe concursal ambas fincas están valoradas conjuntamente por 3.910.000 € (650 millones de pesetas). Pues bien, la noticia es que estas parcelas han sido adquiridas por el BBVA, a través de su filial inmobiliaria ANIDA.

Por lo que se me va al traste esa argumentación que realicé hace unos días por la que concluía que el BBVA habría comprado suelo para construir unas 400 viviendas. Con esto de las parcelas C1 y C2, ese suelo será para bastantes menos viviendas.

El BBVA era acreedor hipotecario sobre estas parcelas por 2,9 millones de euros, deuda ahora cancelada.

finaliza el plazo de alegaciones al informe de la administración concursal

Hoy, martes día 13 de enero, finaliza el plazo para presentar alegaciones a la lista de inventario y a la de acreedores que aparecen en el informe concursal. En otras ocasiones ya hemos dicho que ese informe se merece una alegación a la totalidad: está muy mal presentado y estructurado, aunque sobre su contenido y sobre las cifras que aparecen no tengo suficiente criterio para valorarlo.

Mañana comenzará un plazo indefinido en el que el juez tendrá que resolver una a una todas las alegaciones presentadas. Esperemos que el juez sea diligente y justo, y que no haya muchas alegaciones. Después de este plazo indefinido (que puede ser de varios meses), vendrá la reunión de acreedores para votar el convenio. En el caso en el que se apruebe, que todo apunta que así será, comenzaría la fase de desarrollo del convenio, o sea un período de 8 años.

Mientras tanto parace que Martinsa Fadesa irá vendiendo algunas de sus propiedades, irá terminando algunas de sus urbanizaciones y sabe Dios que más hará. Lo importante es que dé satisfacción a sus clientes, que al fin y al cabo es lo que todo empresa tiene obligación de hacer, si es que quiere sobrevivir.

morosos

En el informe concursal aparece una lista de "clientes impagados" (anexo VIII E). En total suman 18 millones de euros y están aplicados al activo de Martinsa Fadesa. No le daba importancia a esa lista hasta que por casualidad vi que aparecía un conocido mío con una deuda de mil euros y del que me consta que hace dos años firmó con Fadesa la rescisión de su contrato. Resulta que aparece entre los morosos a pesar de que en estos dos años nadie le ha reclamado nada. Le he aconsejado que escribiera a la Administración Concursal señalando el error y aportando fotocopia del documento de rescisión. Otro error más, no sé si de la mala organización contable de Martinsa Fadesa o del propio trabajo de la Administración Concursal.

Lo extraño es que esta cantidad está en el capítulo del activo, cuando las cantidades entregadas por los clientes es crédito, o sea debe formar parte de la masa pasiva. En todo caso también debería estar en la lista contingente, pero he comprobado que no es así. Para mí esos 18 millones no deberían estar en la masa activa, a no ser que esos clientes ya hayan recibido su casa, que no es el caso de ese conocido mío.

En el documento adjunto aparece esta lista de clientes impagados, pero solo de españoles y personas físicas, no sociedades. Como en los documentos que expusimos de los acreedores contingentes, también en este caso cada afectado aparece con las últimas cifras del DNI. La cifra que está a su derecha representa miles de euros.

el BBVA entra en escena

Confirmado, Anida ha comprado en El Saboyal.

Anida es la inmobiliaria filial del BBVA, que junto con el Santander y Caixa Galicia han comprado suelo a Martinsa Fadesa. Esta es una noticia ya vieja, corresponde al año pasado, por ejemplo en Expansión tenéis esta noticia con más detalle. En concreto el BBVA ha comprado por 233 millones. La noticia añade que esta compra servirá para disminuir su deuda con esos acreedores. Eso no puede ser. MF está en concurso de acreedores y por tanto no puede pagar deuda a unos acreedores sí y a otros no. Lo de devolver la deuda solo será posible dentro del convenio, convenio que aún faltan meses para que se apruebe. O quizás el truco sea que esas entidades bancarias hayan comprado suelo que está hipotecado por ellos mismos y en este caso sí disminuiría su deuda como acreedor privilegiado (que siempre cobrarían).

Deduzco que el BBVA, a través de Anida, ha comprado parcelas que estarían hipotecadas por el propio banco. Desde luego la P13 no, porque está hipotecada por Caja Duero, ni la CA4, que lo está por Caja Madrid.

Pero ¿cuánto y qué habrá comprado Anida? De momento a la primera pregunta sí que puedo responder. Exactamente ha comprado por valor de 19,8 millones de euros. No sabemos todavía a qué parcelas les ha tocado la lotería (creo que la compra es para bien), pero podemos hacer una estimación de su alcance.

Teniendo en cuenta que según los medios de comunicación esta compra ha tenido una rebaja de un 4% sobre el valor de tasación que figura en el informe, dividiendo los 19,8 millones por 48.000 (el valor promedio de cada vivienda menos ese 4%) sale poco más de 400. Es decir, se puede estimar que ANIDA-BBVA ha comprado suelo en El Saboyal para construir unas 400 viviendas.

Intuyo que ninguna de esas viviendas se corresponderá con alguna de las viviendas prevendidas, pero esto es solo una intuición. Supongo que en breve plazo conoceremos todos los detalles. No es fácil saber las razones que le han llevado al BBVA a realizar esta operación, pero en todo caso es buena cosa, pues significa que hay más gente que cree en el proyecto de El Saboyal.

más sobre la valoración de El Saboyal

En las últimas entradas estamos haciendo conjeturas sobre la valoración de las propiedades de Martinsa Fadesa en El Saboyal. Vuelvo a la carga intentando ser un poco más detallista. Tomando el cuadro de esta entrada , y eliminando la valoración del campo de golf y de las parcelas C1 y C2 (zona comercial y casa club), nos quedan 118 millones como valoración de las parcelas donde se pueden construir viviendas.

Ahora a la vista de la última columna del cuadro de la entrada anterior, tendríamos 2.379 viviendas, por lo que la valoración en promedio supone unos 50.000 € por vivienda. Si tenemos en cuenta el cuadro de esta otra entrada , tenemos este cuadro en el que aparecen las valoraciones en promedio de las viviendas pero según su tipo.
Recordar que cuando decimos "valoración de una vivienda" queremos decir valoración del suelo para construir una vivienda.

Me parece que esta argumentación es correcta, pero el resultado no es muy satisfactorio. No puede ser que la valoración de un piso sea el doble que la de un adosado. En todo caso estos resultados hay que achacarlos a los datos del informe, que una vez más constatamos que no son fiables del todo. Pero globalmente nos quedamos con la cifra de 50.000 para hacer posteriores cálculos.

las propiedades de Martinsa Fadesa en El Saboyal

Lo cierto es que nuestro criterio para conocer el valor de las propiedades de Martinsa Fadesa en San Mateo falla por la base porque no conocemos cuáles son exactamente esas propiedades. Para conocer fehacientemente ese dato habría que acudir al Registro de la Propiedad. Pero son más de 500 fincas en las que está dividido El Saboyal, a 3€ por consulta, nos costaría este asunto más de 1500€. Como decía justo en el mensaje anterior, el informe concursal describe 380 de esas fincas como propiedades de Martinsa Fadesa, aunque de esa descripción no se deduce si en una finca concreta se pueden construir 120 viviendas o solo una.

Con el ánimos de acercarnos al dato en cuestión he preparado el siguiente cuadro con las distintas cifras que en un sitio y otro he encontrado como posibles viviendas que puede construir Martinsa Fadesa en El Saboyal.La primera columna, la de las 3000 viviendas, "va a misa", porque son cifras tomadas del proyecto de reparcelación. La segunda de las columnas es decepcionante como dato, figura en la página 145 del informe concursal como las viviendas de las que consta nuestra urbanización, y no puede ser cierta, o no sé lo que esa página quiere decir.

La siguiente columna es correcta porque así figura en el proyecto de reparcelación. No obstante recuerdo que en fechas anteriores a la declaración del concurso, el ayuntamiento estaba en negociaciones con MF para revenderles esas viviendas.

Las dos columnas que hacen referencia a la maqueta son fiables, de hecho se parecen mucho a la última columna tomada del anexo VIII E del informe concursal, que es donde se describen las existencias. No obstante la cifra de pisos debería ser algo menos de 1000 porque las viviendas colectivas que están enfrente de la P13 en la maqueta no son blancas y sin embargo en repetidas ocasiones se nos ha dicho que esas parcelas se habían vendido a una promotora valenciana.

Finalmente un comentario al número de parcelas individuales. Quizás la diferencia entre esas 402 y 327 sea porque Martinsa Fadesa considera que una parcela (sin vivienda) deja de pertenecer al patrimonio de la empresa en cuanto el cliente ya ha pagado más de la mitad del precio pactado, si fuera así es que ya se habrían vendido 75 parcelas habiéndose pagado más de la mitad del precio.

En definitiva, me quedo como dato más probabable el que MF tiene suelo en El Saboyal para construir unas 2.300 viviendas.

criterios para la valoración de existencias

En entradas anteriores he entresacado del informe concursal el valor de las propiedades de Martinsa Fadesa en Aragón, y en particular las de El Saboyal. Lo cierto es que para nosotros es difícil juzgar si esas valoraciones están razonablemente ajustadas. Ni siquiera conocemos con exactitud cuáles son las propiedades de MF en San Mateo. En uno de los anexos figura una relación de todas las fincas, unas 380, pero la descripción se limita a dar el número con el que figura en el Registro de la Propiedad, así es imposible su localización. Un detalle de que las cosas no están bien hechas: la finca correspondiente a la P13, de la que conozco su número registral, no figura en esa relación de fincas.

En otro de los anexos aparecen las notas registrales de las propiedades de MF en España, pero ni rastro de las que corresponden a San Mateo.

Dentro de este capítulo de valoraciones de existencias, me ha llamado la atención los criterios que los tasadores han utilizado para realizar su trabajo. Según figura en el informe la valoración ha consistido en sumar todas las cantidades gastadas en una urbanización concreta: gastos directos e indirectos en la compra de los terrenos, gastos en la ejecución de las obras, honorarios de profesionales, impuestos, etc. En el caso de El Saboyal esta cifra es entorno a los 120 millones de euros.

Finalmente, como otro detalle de que el informe no está bien cuidado traigo a colación que después de describir cómo se contabilizan los gastos de una promoción para detallar las valoraciones de las existencias a 30 de septiembre de 2008, de repente, y sin venir a cuento, se pone a comentar y describir las existencias en el ejercicio 2005, además sin especificar cuál de las empresas está tratando (si Martinsa o Fadesa), y esto durante 12 páginas (a partir de la 286). Y otras tantas páginas dedicadas al ejercicio 2006 (probablemente todo de Martinsa).

De todas formas lo importante es que la cantidad invertida en El Saboyal sea suficiente acicate para que los bancos consideren viable esa urbanización y todo tire para adelante.