el anexo 3 del convenio

Justo en la entrada anterior comentábamos el asunto sobre la devolución del dinero a los sin aval, tal y como figura en el convenio, y para ello reproducíamos el texto literal del correspondiente párrafo. Ese texto alude al anexo 3, cuestión que ya fue comentada en la entrada del 28 de enero de este blog, pero como ha creado inquietud el desconocimiento de ese anexo, lo cuelgo ahora.

Creo que las 104 compras reseñadas hay que entenderlas como ejemplos, y que no son excluyentes. A esa lista, entiendo yo, habrá que añadir las promociones que en el momento de la probación del convenio, Martinsa Fadesa no tenga la intención de acabarlas, que hoy por hoy son muchas, pues según anunció su presidente MTF se centrará en la venta de suelo finalista.

de nuevo los sin aval en el convenio

Martinsa Fadesa devolverá el dinero a los clientes sin vivienda ni aval. Este era uno de los titulares de la prensa de la semana pasada, en concreto de El Economista. También se han hecho eco de esta noticia al menos un par de foros. Pero la noticia no es nueva, ya tiene más de 6 meses. En este blog la hemos comentado un par de veces: el 18 de enero y el 5 de julio.

El origen de esta noticia se encuentra en el propio convenio. En esta ocasión cuelgo el párrafo completo que aparece en ese convenio, lo tenéis al lado. Hay que resaltar que de momento el convenio es una propuesta pero que ya tiene el visto bueno de más del 54% de acreedores, o sea, que se aprobará seguro. Por eso nuestro consejo a los de sin aval es... paciencia.

Aunque todavía queda por comentar esa posibilidad de que al año del concurso los contratos incumplidos vayan contra la masa.

este blog se cierra por una semana

Cerrado por vacaciones, al menos hasta el 28 de julio, de momento.

El Heraldo también se suma ...

El Heraldo también se ha sumado al recuerdo de la declaración de concurso de acreedores de Martinsa Fadesa y al año de parón de las obras en El Saboyal. Lo ha hecho con el artículo adjunto, que queda bien.

El Heraldo confirma la noticia de la solicitud de prórroga de licencia para terminar la urbanización. Según las palabras del alcalde todavía no la han concedido, y en todo caso sería por medio año. A esperar.

entrevistas y reportajes

La entrevista fue realizada el pasado mes de enero por Aragón Televisión. Por entonces se pensaba que el convenio se aprobaría en verano y que las obras en El Saboyal iban a reanudarse ya. El caso es que ni lo uno ni lo otro.

Begoña, junto con otros tres de nosotros, hemos participado hoy en un reportaje de El Heraldo de Aragón, que probablemente aparecerá este domingo.

lo que le preocupaba al ex-director general de Inditex

En la Junta General de accionistas solo tres personas no llevábamos corbata: la señora de rojo de la foto, Antonia Magadaleno y yo mismo. Fue una sorpresa, no lo de las corbatas, sino la escasa asistencia.

En otro lugar ya comentamos que Juan Carlos Rodríguez Cebrián, tercer accionista de Martinsa Fadesa, había tenido diferencias con Fernando Martín y había presentado su dimisión como consejero de la compañía. Por ello se esperaba, al menos yo lo esperaba, que hubiera algo de jaleo en la Junta general, pero su representante se limitó a formular unos ruegos y preguntas que tan apenas merecieron la atención del presidente porque le contestó el secretario.

Estas preguntas fueron las siguientes: estado actual del concurso de acreedores; grado de cumplimiento (o incumplimiento) del plan de viabilidad; posibilidad de modificaciones del plan de viabilidad y del convenio y adhesiones al mismo. Todo ello adornado con bastante formalismo de carácter legal.

El secretario se limitó a reproducir palabras del presidente como contestación a las preguntas del de Inditex. Fernando Martín simplemente apostilló que "el plan de viabilidad que hay que cumplir en los términos que corresponde, que hasta hoy hemos hecho los deberes".

Muchos de los comentarios de los medios de comunicación de estos días están tomados de las palabras del presidente en su informe de gestión ante la junta de accionistas. Os recuerdo que su discurso completo está aquí.

los de soitu.es

Entre los artículos de medios de comunicación que aparecieron ayer, 14 de julio, destacaría el de soitu.es. Es bastante completo por la cantidad de casos que relata. Además, uno de esos casos es el de El Saboyal, incluso publican dos de las fotografías del blog. También agradecemos que hayan puesto un enlace a este blog.

Pinchando en el logo de soitu.es os saldrá el artículo.

el juez opina que la cosa no va tan rápida

Lo dicho, los artículos sobre Martinsa Fadesa se disparan en estos días. El que ahora reproducimos es menos optimista que el de la entrevista a la Magdaleno.

Martinsa Fadesa en los medios de comunicación

Con motivo del aniversario de la declaración de concurso de MTF, los medios de comunicación han aumentado sus comentarios y artículos sobre esta cuestión.

Copio casi todos los párrafos de la entrevista realizada a la administradora concursal Antonia Magdaleno, realizada por laopinioncoruña.es.

Antonia Magadaleno vislumbra ya la salida de la empresa del concurso de acreedores. Aunque afirma que la crisis es impredecible, está convencida de que los activos de la constructora se revalorizarán en el futuro. Magdaleno advierte sin embargo que al ser una empresa tan relevante, podría quedar sometida a una comisión de seguimiento para evitar operaciones no rentables durante el cumplimiento del convenio
Aunque se muestra cauta, de sus respuestas, concisas y escuetas, se extrae el optimismo con el que vive la posible recta final de la suspensión de pagos de la inmobiliaria, y asegura que lo previsible es pasar a la fase de aprobación del convenio de acreedores en septiembre.

-¿En qué situación se encuentra la empresa?

-Procesalmente, el concurso está todavía en la fase común, estamos contestando a todos los incidentes que se interpusieron a nuestro informe, y si todo va muy bien, todo sigue funcionando como hasta ahora y el juez se sigue esforzando como hasta el momento, esperamos que para septiembre se pueda finalizar la fase común. A continuación se pasaría a la fase de aprobación del convenio de acreedores.

-¿Es previsible entonces que salga antes de 2010 del concurso?

-Bueno, todo depende de los casos. En el nuestro todavía se tiene que hacer la junta de acreedores y votar. Yo sigo pensando que será a finales de este año, o principios del año que viene.

-¿Se ha podido rescatar la empresa porque se hizo el concurso a tiempo?

-Sí, yo creo que en el caso de Martinsa-Fadesa se presentaron las cosas a tiempo.

-Con tanto tiempo para pagar, ¿no se corre el riesgo de que los activos se desvaloricen y eso dificulte el cumplimiento de la deuda?

-Los activos no se desvalorizan necesariamente, se pueden desvalorizar o revalorizar. Si se mantiene la tendencia de que se deprecien, claro que eso dificulta el cumplimiento de la deuda, pero si se revalorizan, no. En un momento de crisis los bienes inmuebles pierden valor, pero esto en realidad es algo muy etéreo porque hablamos del valor de mercado y tiene que haber mercado. Es lo que a un señor le parece que valen, por decirlo así. Entonces eso es algo que nadie puede saber. Ahora el valor ha caído, pero se prevé que con la salida de la crisis estos bienes se revaloricen.

-El concurso de Fadesa, se ha tramitado rápido, ¿no?

-Sí, se ha tramitado muy rápido y ya te digo que el juzgado ha hecho un gran esfuerzo y la administración concursal, desde luego también. Ha sido un trabajo en equipo que está dando sus frutos.

-Los directivos de la constructora se han embolsado grandes cantidades, pese a la situación de insolvencia.

-Sobre ese tema no voy a hablar.

-¿Se están tramitando todos los concursos antes de lo previsto?

-No, Martinsa, sinceramente, es una excepción por unas cosas u otras, otros concursos grandes van mucho más despacio.

-El juez González-Carreró afirmó, medio en broma, medio en serio, que preferiría no haber tenido que tramitar el proceso, ¿usted?

-Yo no puedo decir eso sinceramente, porque está siendo una de las experiencias profesionales más interesantes que he vivido en mi carrera. También la carga de trabajo es excepcional y el sacrificio personal que hay que hacer, pero creo que vale la pena.

hoy hace un año del anuncio del desplome

Habréis observado que en este blog estamos atentos a los cumpleaños. Este post responde a eso. Está programado para que se publique a las 13:14 del 12 de julio, para que coincida justo con la hora y día en el que monije42 colgó en el foro la inesperada noticia del desplome de Martinsa Fadesa. El año pasado el 12 de julio era sábado.

a vueltas con lo de la solicitud de prórroga de licencia

Este diálogo esta tomado del foro de Las Dehesas.

Martinsa Fadesa mueve ficha en El Saboyal

En el anterior comentario, de 6 de julio, decía que la licencia para ejecutar el proyecto de urbanización caducaba exactamente ese día 6 de julio, porque se habían cumplido los dos años de vigencia de la licencia otorgada por el ayuntamiento.

Pero la licencia no ha caducado, en el último minuto Ángel Campo, el delegado de zona de Martinsa Fadesa en Aragón, presentó la solicitud de prórroga y ampliación de la licencia por un año más, para el reinicio de la actividad de las obras de urbanización y su ejecución.

Esta noticia refuerza la idea que he expresado más de una vez y es la de que MTF está muy interesada en terminar las obras de urbanización de El Saboyal, porque así el suelo que allí posee tendrá más valor y será más fácil su venta. Al fin y al cabo es a esto a lo que se quiere dedicar MTF: a gestionar suelo y revalorizarlo y no tanto a la construcción de viviendas.

El problema para continuar con la urbanización de las calles es, como siempre, la financiación. También en este punto hay una solución en marcha. La proporcionaría Caja Madrid. Por un lado esta Caja tiene intereses en San Mateo que le interesa proteger y desarrollar, por otro sabemos que está estudiando con detalle este proyecto. Naturalmente Caja Madrid financiará si está segura de recuperar su inversión, ya sea en dinero o en especie (suelo).

En definitiva, está todo hilvanado pero falta la confirmación del ayuntamiento y la de Caja Madrid para que las máquinas vuelvan a funcionar en El Saboyal. Bien es verdad que esta misma noticia la teníamos en diciembre pasado (mirar la noticia en este blog de 6 de diciembre pasado), y al final no se materializó. A ver si ahora va más en serio.

dos años

Esta fecha no la podía dejar pasar por alto. El 6 de julio de 2007 el ayuntamiento de San Mateo de Gállego aprobó definitivamente el proyecto de urbanización de El Saboyal. Esta fecha tiene un par de consecuencias.

La primera es que la licencia correspondiente caduca hoy, así que para reanudar las obras de urbanización habrá que volver a solicitar licencia al ayuntamiento. Por lo que parece cuando se presentó la solicitud de aprobación del proyecto de urbanización, Fadesa era la única propietaria de todo el suelo. Ahora las cosas han cambiado, por lo que todos los propietarios de suelo (Martinsa Fadesa, Realia, ING, BQ, ayuntamiento, BBVA) deberán constituirse en junta de compensación y volver a solicitar la licencia de urbanización.

La segunda consecuencia es que a partir de hoy se incumplen los contratos de los compradores de parcelas individuales, pues han transcurrido 24 meses desde la concesión de licencia sin que MTF haya entregado la parcela en un entorno totallmente urbanizado.

a vueltas con los sin aval

Tenía pendiente recopilar información e ideas sobre los sin aval. Seguro que esto será objeto de comentario en la reunión del miércoles.

Hasta ahora, y que sepamos, Martinsa Fadesa no ha devuelto el dinero a nadie que no tuviera aval. Aunque quisiera no puede devolver dinero, el concurso de acreedores se lo impide, se lo prohíbe. Precisamente un concurso de acreedores está para eso, para que la empresa deudora devuelva lo que debe pero de forma ordenada. Este orden lo impone en primer lugar la ley: la preferancia comienza con los acreedores contra la masa, luego los de privilegio especial, los de privilegio general, después los ordinarios y finalmente los subordinados. Pero en la ordenación también interviene el convenio con los acreedores. Además es el convenio el que determina los tiempos y cantidades a devolver.

En el convenio, lo que hoy por hoy figura (podría cambiar) es lo que podéis leer en el texto adjunto. Según eso se cobraría al principio, y aunque no lo dice explícitamente, se cobraría inicialmente todo, no en 8 años. Así lo entiendo yo.

Así pues no queda más remedio que esperar a la aprobación del convenio. Como la propuesta de convenio tiene la adhesión del 54% de acreedores, su aprobación es cosa de tiempo. Especialmente del tiempo que se está tomando el juez para saber exactamente cuáles son los bienes de Martinsa Fadesa y cuáles son sus acreedores. Dicen que se sabrá a finales de este año.

Pero existen otras dos maneras de recuperar el dinero. La primera sucedería cuando un banco o a otra inmobiliaria, comprasen suelo a MTF, y en ese suelo hubiese viviendas prevendidas a personas sin aval. Lo natural sería que la inmobiliaria compradora quisiera el terreno libre de cargas por lo que podrían acordar que en el precio de la compra estuviera incluido la devolución del dinero a los compradores de vivienda sin aval, para evitarse problemas. Es decir que cuando MTF venda algo ese algo esté libre de cargas.

La segunda forma de recuperar el dinero sería de forma indirecta. Bastaría con que un número suficiente de afectados se pusieran de acuerdo entre ellos y con MTF. Los afectados se constituirían en cooperativa y MTF vendería a la cooperativa suelo a cambio del dinero que les adeuda. Esta operación posiblemente se podría realizar ya, sin esperar a la aprobación del convenio.

Sin que lo tenga confirmado, esta última solución es la que el delegado de zona de MTF presentó recientemente a los afectados de Colmenar, dentro de las conversaciones que mantuvieron empresa y afectados, no sé si como contrapartida para que no continuaran dando mal con el asunto de esa reunión a propósito de esa finca de Toledo (ver la entrada del 18 de junio). Tampoco sé si esta propuesta continúa sobre la mesa o ha sido rechazada.

reunión

Hemos decidido reunirnos los de Zaragoza. Para charlar y comentar las cosas que interesan, y por ver si se nos ocurre alguna actuación. La reunión tendrá lugar el miércoles 8 de julio, a las 19:00. El lugar, en Zaragoza, dependerá del número de los que estemos interesados. Si este es tu caso escríbenos a elsaboyal@gmail.com.

las promociones de Martinsa Fadesa en la memoria económica

En el documento en papel, muy bien presentado, de la memoria económica de 2008 que Martinsa Fadesa distribuyó entre los asistentes a la Junta General, aparecen, a modo de publicidad, las distintas promociones como áreas de actividad. En el preámbulo comenta aquellas cuyas obras se han reanudado en 2008, y dice que "durante el ejercicio 2009 se irán reiniciando obras fruto de la cooperación con entidades financieras".

En la foto adjunta aparece El Saboyal, con datos inexactos (Martinsa Fadesa no tiene 3.000 viviendas en esa promoción). En cambio, no aparece La Joyosa.

Este es el listado de las promociones que figuran con fotografía y con una pequeña referencia, por orden alfabético de sus respectivas provincias.
Costa Miño Golf
Mirador de Casablanca
Buenavista, 29
Bellarotja
Mirablau Playas
Torres Europa
Soto Real
Villas Jandía
Atalaya Dorada
Rosavila
Altos de Zubia
Costa Esuri
Lomas de Badaguás
Bossa del Mar
Sa Marina
Moncalvillo
Gran Guanarteme
Vallfosca
Espartales
Nueva Arganda
Castellana
Parque Colmenar
Soto de Henares M-25
Nueva Calahonda
Vega Golf
Helios
El Mirador del Ebro
Solagua
Vallbona
La Cañada del Conde
Pago del Nogal
Las Dehesas de San Mateo