27 de diciembre de 2010

los intereses en el convenio

A estas alturas de la vida, probablemente todos los compradores de vivienda con aval habrán recuperado su dinero, junto con los intereses correspondientes de acuerdo con el llamado interés legal del dinero.

Los compradores sin aval que apoyándose en el artículo 62 de la Ley Concursal, por incumplimiento con posterioridad al concurso, consigan del juez sentencia favorable para la recuperación de su dinero, en lo que respecta a los intereses tendrán que estar a lo que el juez determine en esa sentencia.

Pero, ¿qué dice el nuevo convenio sobre los intereses que deberían cobrar el resto de acreedores? Desmenuzamos la respuesta.

La estipulación 1.2 del convenio reconoce que a los compradores sin aval se les abonarán sus anticipos antes que al resto de acreedores ordinarios, pero no dice explícitamente qué ocurre con los intereses.

En algunos casos en el informe concursal están calculados los intereses, y a veces se califican estos como subordinados (cobrar al final).

La estipulación 3.3 dice que los créditos que deban ser satisfechos en virtud de este convenio devengarán intereses a partir del 24 de julio de 2008; el tipo aplicable será el del euribor más 0,50 puntos. (Actualmente el euribor está a 1,52%). Entiendo yo que hasta esa fecha los intereses se tendrán que calcular según el interés legal del dinero.

El convenio añade que estos intereses se abonarán conforme se paguen los créditos correspondientes. Pero (siempre hay un pero) Martinsa Fadesa, con el visto bueno de la CCS, podrá ofrecer cobrar esos intereses como créditos participativos, si no se aceptara este ofrecimiento se cobrarían dentro de 13 años.

Para los créditos calificados como ordinarios (entre compradores de viviendas también los hay de este grupo), los medios de comunicación ya han anunciado que los pagos se realizarían a lo largo de 8 años. No obstante el 15% de la deuda se ofrecería convertirlo en crédito participativo a devolver dentro de 9 años. Si no se acepta el ofrecimiento, la devolución de ese 15% sería en 12 años. Los créditos participativos tendrían un interés del 6% más beneficios de la empresa (jajaja) a pagar cuando se devuelva el principal.

Un poco liosos sí que es esto de los intereses.

20 de diciembre de 2010

lo principal del convenio

Además de indicar que los compradores de vivienda sin aval (con algunas condiciones) cobrarán los primeros, básicamente el convenio describe el procedimiento y plazos que se utilizarán para pagar a los acreedores de Martinsa Fadesa, cosa que a los compradores de viviendas no afecta directamente, pero afecta, claro.

Martinsa Fadesa para pagar a sus acredores obtendrá el dinero del normal desarrollo de la empresa, es decir de la venta de viviendas, pero esto a corto plazo lo tiene negrísimo, por tanto tiene que garantizar a los acreedores otra fuente de financiación y esta es la venta de sus promociones. Existe otra manera de captar dinero: los beneficios que le produzcan sus filiales en el extranjero.

En este sentido, en el de garantizar ingresos mediante la venta de activos, ha dividido sus propiedades en dos grupos:

Grupo 1) "Suelos que requieren un desarrollo urbanístico hasta conseguir un estado urbanístico avanzado. Este desarrollo será la principal actividad de la empresa." Los suelos del grupo 1 los tenéis en la imagen adjunta.

Grupo 2) "Activos susceptibles de venta por oferta aceptable". Aquí no es necesario ningún listado porque estarían todos los suelos y promociones que no están en el grupo 1.

Es decir, todo lo que está en el grupo 2 se debe vender antes que lo del grupo 1. Se venderá en función de las ofertas que se reciban y de la necesidad de tesorería que se tenga dependiendo del plan de pagos comprometido en el propio convenio. Incluso si con las posesiones del grupo 2 no fuese posible acudir a esos compromisos, se echará mano de los del grupo 1. Mientras tanto Martinsa Fadesa deberá dedicar su esfuerzo en mejorar el estado de sus activos para que tengan mejor venta.

Espero haber hecho un resumen correcto, y que esto no induzca a crear falsas expectativas o por el contrario esperemos que no genere un pesimismo no conveniente.

19 de diciembre de 2010

ya queda poco

El próximo 4 de enero finalizará el plazo para que los seis mil y pico acreedores con derecho a voto muestren su adhesión o no a cualquiera de los dos convenios que están en la mesa del concurso de acreedores de Martinsa Fadesa.

Para un acreedor es mejor convenio el primero, el que se presentó hace dos años, que el segundo, pero ese convenio no tendrá tan apenas votos porque la propia empresa ha declarado que será difícil o imposible su cumplimiento. Así que los acreedores, pocos pero suficientes, votarán o habrán votado a desgana el segundo de los convenios, especialmente los grandes bancos.

Después del 4 de enero el juez tendrá 10 días para realizar el conteo de votos y declarar el convenio ganador. A continuación otros 10 días para que se presenten oposiciones al convenio. Estas impugnaciones se tienen que basar en defectos formales del proceso o en mostrar la imposibilidad de cumplir el convenio. Salvo que alguien impugne por enredar o por retrasar el inicio del convenio, no se esperan impugnaciones. Finalmente el juez tendrá otros 5 días para declarar definitivamente aprobado el convenio.

Se espera que esta declaración, y por tanto cesarán todos los efectos de la declaración de concurso, en particular los administradores concursales, tenga lugar en la primera semana de febrero. A partir de ese momento se deberá aplicar lo que diga el convenio.

Si hubiera impugnaciones, la cosa se alargaría. Esperemos que no.

15 de diciembre de 2010

el desarrollo de la votación

Disculpas por la ausencia de esta tribuna desde hace más de un mes. Ha tenido la culpa algún problemilla de visión, ya completamente resuelto, y también la falta de noticias interesantes.

Un comunicado de la agencia EFE informa que la votación para aprobar el convenio del concurso de Martinsa-Fadesa está un poco parada. Pocos votantes han ejercido su derecho. Según parece se han encendido las alarmas de los dos bancos más importantes en este concurso, Caja Madrid y La Caixa, porque han urgido a otros bancos acreedores a que voten el convenio, pues hasta ahora no se ha alcanzado el 50% necesario para su aprobación. Dicen que falta poco para alcanzar esa mayoría. Tiempo tienen hasta el 4 de enero.