24 de febrero de 2011

ya son cuatro

Tenemos noticias de que un cuarto afectado sin aval de El Saboyal está a punto de conseguir que le devuelvan su dinero. Es además la primera vez que Martinsa Fadesa "se allana", es decir acepta las condiciones de la demanda de un sin aval. La misma actitud ha tenido la Administración Concursal, así que ya solo falta que el juez dicte la resolución correspondiente, que no puede ser otra que la de dar su visto bueno a la devolución del dinero. El procedimiento seguido es el de la vía 3.

En la foto, un pareado, como el que había adquirido nuestro feliz afectado.

23 de febrero de 2011

Stanley Morgan no, Aspiration sí

Hace unos días dimos una lista de los cuatro oponentes al convenio. Pero tenemos que rectificar: Stanley Morgan no está en la lista.

En su lugar aparece Aspiration Properties Limited. No tengo ni idea a qué se dedica esta empresa. Es una empresa inglesa, pero no sabemos nada más. No tiene página web, y lo más curioso es que no figura en la lista de acreedores de Martinsa Fadesa.

Hemos de concluir que se trata de una empresa que representa a otra. ¿Quizás a Stanley Morgan?

En dos o tres días terminará el plazo para que las entidades bancarias que propusieron el convenio, así como la concursada y los administradores concursales, digan lo que estimen oportuno sobre las pegas puestas por esos cuatro demandantes.
El resto de acreedores también puede intervenir pero el juez no les ha dado tantas facilidades para conseguir el texto de las demandas.

18 de febrero de 2011

los créditos participativos

Una de las pegas que los bancos opuestos al convenio han planteado en su demanda es la de que no están de acuerdo en convertirse obligatoriamente en accionistas de Martinsa Fadesa. Pero, ¿hasta qué punto esto es verdad?, ¿efectivamente eso es lo que dice el convenio? Además, ¿esto va en contra de la Ley Concursal? Si las respuestas fuesen afirmativas, entonces Martinsa Fadesa entraría en liquidación.

La Ley Concursal dice que "la propuesta de convenio podrá contener propuestas alternativas, incluidas ofertas de conversión del crédito en acciones, participaciones o cuotas sociales, o en créditos participativos". Luego no sé dónde encuentran la ilegalidad los bancos opositores.

La propuesta de convenio dice que en una de las dos alternativas, el 15% de los créditos se convertirán en préstamos participativos, o sea en un préstamo a la empresa, que por tanto la empresa tendrá que devolver junto con intereses. Es decir, de entrada no hay conversión en acciones.

Pues bien, ese préstamo se devolverá el 31 de diciembre de 2019, y los intereses que ese préstamo proporcionará a los acreedores será de un 6% anual más una participación en los beneficios de la empresa (que no los habrá). Los intereses capitalizados también se pagarán dentro de 9 años.

Ahora bien, llegado ese fin de año de 2019, si Martinsa Fadesa no pudiese devolver ese préstamos, entonces ofrecería a los acreedores dos alternativas: o bien convertir su crédito en acciones de la compañía o bien cobrar en 2022.

Como se ve, no es obligatorio la conversión en acciones. Un acreedor ordinario puede elegir la alternativa de los 5 años con importante quita, o bien bien no aceptar la conversión y cobrar ese 15% en 2022. O sea, yo no veo ninguna ilegalidad en lo de los préstamos participativos. Claro, que no conozco el texto de las demandas y por eso esta opinión no es del todo fiable.

14 de febrero de 2011

las razones de la oposición

Existen tres tipos de razones para justificar una demanda de oposición al convenio.

1. Defectos en el procedimiento de votación.

2. Infracción de las normas que la Ley Concursal establece sobre el contenido del convenio.

3. Imposibilidad de cumplimiento del convenio.

Si el juez estimase la oposición por la razon primera, entonces se volvería a realizar una nueva votación. Si la estimación fuese por una de las otras dos razones, el convenio sería rechazado y en consecuencia se entraría en la fase de liquidación.

En cualquier caso el convenio no puede modificarse. Lo que sí puede hacer el juez es subsanar errores y fijar la correcta interpretación de lo que diga el convenio.

En el caso que nos ocupa, caso Martinsa Fadesa, parece que los cuatro demandantes han elegido razones del tipo 2.

13 de febrero de 2011

los que se oponen al convenio

Finalmente han sido cuatro las oposiciones presentadas. Tres pertenecen al grupo de entidades bancarias y el cuarto al de compradores de viviendas. Estos son:

1. Stanley Morgan. Acreedor de 330 millones de euros, 300 de los cuales son créditos privilegiados. Realmente este banco inglés amenazó con la presentación de oposición pero no tengo certeza de que finalmente lo hiciera.

2. JER Valencia. Fondo de inversión con sede en Luxemburgo. Martinsa-Fadesa le debe 100 millones, su crédito también es privilegiado.

3. Shinsei Bank. De Japón. Casi 150 millones de crédito privilegiado.

4. Afectados de Arganda del Rey. Compradores de viviendas (contingentes) junto con su ayuntamiento (8,5 millones, ordinario).

El único acreedor que votó en contra del convenio fue Extrusistemas S.L., con un millón de crédito, y no parece que haya presentado oposición.

La primera observación es que ninguno es acreedor ordinario (salvo los 30 millones de Stanley Morgan y el ayuntamiento de Arganda), por lo que el plan de pagos no les afecta. Por eso no se alcanza a comprender su interés en la oposición.

Los créditos con privilegio especial están garantizados con algún activo y salvo que participaran en la votación, no les afecta el convenio.

Quizás los tres bancos teman que el juez rescinda los acuerdos que realizaron con la concursada y por los que obtuvieron garantía de su crédito justo antes del concurso. Si así fuese, sus créditos se convertirían en ordinarios.

9 de febrero de 2011

junta general extraordinaria de accionistas de Martinsa Fadesa

Las noticias se suceden. Ahora han convocado Junta Extraordinaria de accionistas. La razón principal es la reciente presentación de oposiciones al convenio. Supongo.

8 de febrero de 2011

a Martinsa Fadesa ya no le interesa Aragón

Martinsa Fadesa ha decidido suprimir la delegación en Aragón. A partir de ya dependerá de la delegación de Cataluña. Las consecuencias más inmediatas son la desaparición del puesto de delegado y la clausura de la nave de San Mateo.

Será cosa de conocer a la persona que se vaya a hacer cargo de los intereses de Martinsa Fadesa en Aragón, al fin y al cabo los expedientes y los contratos de compraventa estarán bajo su custodia y en algunos casos será útil saber cuál es su estado.

7 de febrero de 2011

oposiciones al convenio de Martinsa Fadesa

Desafortunadamente se han presentado oposiciones al convenio. Al menos dos oposiciones están encima de la mesa del juez. Podría aumentar ese número, porque algún otro interesado podría haberla presentado a última hora del viernes en alguna oficina de Correos.

Han sido dos bancos los que se oponen, bancos extranjeros. Ya avisamos aquí de esta posibilidad. De momento no se sabe nada de Adicae.

El retraso podrá ser significativo, del orden de dos meses. Eso si las oposiciones finalmente se rechazan, porque si no...

4 de febrero de 2011

los siete procedimientos para cobrar

Que nadie se haga ilusiones, los siete procedimientos para recuperar el dinero y que a continuación voy a describir no son posibles para todos los afectados por la compra de viviendas a Martinsa Fadesa. Además algunos de esos procedimientos no son muy satisfactorios, pero me ha parecido interesante el describirlos.

1. Ejecución del aval por las buenas, o sea mediante una simple solicitud al banco. Sin abogado ni gastos. Todavía "colea" algún afectado que se ha atascado en este procedimiento. Las razones que dan los bancos para resistirse son de dos tipos: caducidad del aval y que el contrato no está resuelto. Ninguna de estas dos razones es válida.

2. Ejecución del aval mediante demanda ante el juzgado. Gastos de abogado y juicio. Próximamente publicaremos el extracto de una sentencia de este tipo, y además reciente. No conozco a ningún afectado con aval que haya fracasado en este procedimiento.

3. Incidente concursal. O sea, demanda ante el juzgado de A Coruña basándose en el artículo 62 de la Ley Concursal por incumplimiento del contrato con posterioridad al concurso. Abogado y procurador en A Coruña. Desde septiembre de 2009, en estas páginas hemos dado información sobre este procedimiento. Recientemente tres afectados de El Saboyal han recuperado su dinero de esta forma. Pero esta vía se cerrará una vez que se apruebe el convenio (cosa que previsiblemente ocurrirá la semana próxima), porque aprobado el convenio "cesarán todos los efectos de la declaración del concurso".

4. Estipulación 1.2 del convenio. Justo cuando se cierre la vía 3 se abre esta otra vía. Hace tiempo que hemos hablado de este procedimiento para cobrar, pinchar aquí para ver todos nuestros comentarios y en qué consiste y se basa este procedimiento. En principio no exigirá mas que una reclamación a Martinsa Fadesa. Esperemos que no ponga pegas y que incluso dé facilidades (poniéndose en contacto con los afectados y proporcionando impresos). Durante las próximas semanas seguro que esta vía será objeto de más comentarios y análisis por nuestra parte.

5. Demanda ante la jurisdicción ordinaria. Una vez aprobado el convenio, desaparece la tutela judicial del Juzgado de lo Mercantil de A Coruña, y será posible interponer demandas y reclamaciones ante los juzgados de primera instancia, alegando incumplimientos del contrato. Esta vía es la que da fuerza a la anterior: si no es por las buenas..., pues a pleitear. Se necesitarán abogado y procurador, pero ya no en A Coruña.

6. Cobrar como acreedor ordinario. Mediante resolución fehaciente del contrato se puede pasar a acreedor ordinario y cobrar de acuerdo con el ritmo establecido en el convenio para este tipo de acreedores, es decir en 9 años. Mala solución es esta, pero es otra solución.

7. Mantener los derechos sobre la propiedad hasta mejores tiempos. Es decir, no resolver el contrato hasta que lo que nos ofrezcan nos convenga. Siempre mantendremos nuestros derechos sobre la vivienda, que obligará a futuros inversores o bancos que quieran ejercer sus derechos de ejecución de hipotecas, a negociar y así obtener el mejor precio. O incluso mantenerse tal cual hasta que nos entreguen la vivienda. Para los compradores en El Saboyal, me parece que este procedimiento no convencerá. Es natural.

2 de febrero de 2011

los plazos más inmediatos

Mañana, día 3 de febrero, termina el plazo de 10 días para la presentación de oposiciones al convenio. Realmente este plazo comenzó a contar a partir del día en que se comunicó a los procuradores el resultado de la votación, por lo que puede haber algún día más o menos sobre esa fecha.

A continuación el juez Pablo González-Carreró podrá dictar sentencia aprobando el convenio. No hay plazo para ese dictado, pero es de suponer que algún día tardará, especialmente para estar seguro de que no se ha presentado ninguna oposición válida. Por eso estimamos que será el día 10 de febrero, más o menos, cuando tenga lugar esa sentencia. Si hubiera oposición y se admitiera a trámite entonces la cosa se prolongaría algún mes más. Esperemos que no.

A partir de ese momento el juez se desentenderá de cualquier nueva cuestión. Su labor se limitará a resolver los muchos incidentes concursales presentados con anterioridad y a velar por el cumplimiento del convenio.

Y ahora dejamos de lado la Ley Concursal y nos fijamos en el convenio. ¿Hay plazos inmediatos en el convenio? Pues sí, pero como si no los hubiera.

Los acreedores ordinarios tendrán 10 días (hasta el 24 de febrero) para elegir una de las dos alternativas sobre la cadencia de pagos, pero si no se dice nada se entiende que se elige la alternativa de los 9 años, ahora bien como esta alternativa es la buena (la otra tiene mucha quita) no será necesario hacer nada.

Se deberá comunicar la cuenta bancaria de 20 dígitos donde se desea cobrar. Pero aquí no hay plazo especial: hay que hacerlo con anterioridad a recibir el dinero (¡pues claro!).

Si se ha cambiado de dirección postal conviene informar fehacientemente a Martinsa Fadesa (Paseo Castellana, 93 28046 Madrid) de la nueva dirección.

No existe plazo para la constitución de la Comisión de Control y Seguimiento.

No está determinado el plazo para reclamar los anticipos de las viviendas sin aval, en todo caso la estipulación 1.2 dice que las devoluciones tendrán lugar antes del 31 de diciembre de 2011. Naturalmente en cuanto se tenga conocimiento de aprobación del convenio habrá que afilar los lápices para realizar esa reclamación.