El convenio dice explícitamente (estipulación 1.2) que se abonarán los anticipos para compras de viviendas no garantizados con aval, con algunas condiciones, y antes que a los acreedores ordinarios. Esas condiciones las cumplen los de El Saboyal.
Algunos opinan que esto no afecta a los acreedores contingentes sino solo a los compradores de viviendas a los que se les resolvió el contrato y ahora están declarados como acreedores ordinarios. Lo malo es que esta opinión la tienen los de Martinsa-Fadesa. Voy a tratar de demostrar que están en un error. Estas son mis razones:
1. La propia literalidad del párrafo, que se refiere a compradores cuyos anticipos no están garantizados por aval, muy lejos de "compradores que se les hubiera declarado como acreedores ordinarios".
2. La situación en el convenio del párrafo en cuestión, pues este forma parte del capítulo 2 del convenio, mientras que el capítulo 3 es el que se dedica a los acreedores ordinarios.
3. Una de las condiciones extras que deben cumplir estos clientes sin aval es que la promoción no vaya a ser acabada por Martinsa-Fadesa. No tendría sentido esta cláusula si para ese cliente ya se le había rescindido el contrato, condición obligada para ser acreedor ordinario.
4. El convenio tiene un anexo con promociones que cumplen esa condición de no ser acabada. No tendría sentido relacionar una lista de promociones si lo importante fuese la condición de acreedor ordinario.
5. La cantidad que el convenio destina a realizar este pago es de 30 millones de euros. Pues bien, el número de acreedores ordinarios compradores de viviendas es muy pequeño, no hay proporción entre esos 30 millones y ese número. En cambio esos millones estarían más ajustados a los compradores sin aval con contrato en vigor.
6. Todo lo que se refiere a este asunto, la estipulación 1.2 del convenio, está redactada en diciembre de 2008, porque su contenido es exactamente igual que lo que figuraba en el primer convenio que Martinsa-Fadesa presentó en el juzgado en esas fechas. Es imposible que se pudiera referir a compradores para los que se les había rescindido el contrato, porque entonces tan apenas había alguno.
7. Los que opinan que el convenio no afecta a los compradores de vivienda sin aval con contrato en vigor están, en mi opinión equivocados, porque la estipulación 1.3 dice que el convenio afecta a todos los acreedores que figuren en la lista definitiva de acreedores con la única exclusión de los acreedores con crédito especial y que no se adhirieron al convenio.
8. Aunque es verdad que los acreedores contingentes no tuvieron ocasión de votar el convenio, lo que la estipulación 1.2 dice es que son los acreedores, es decir los firmantes del convenio, los que acuerdan realizar ese pago preferente.
9. En una grabación realizada en noviembre de 2008 (justo cuando se redactaba esa estipulación 1.2), el director de los servicios jurídicos de Martinsa-Fadesa aseguraba que la compañía está haciendo lo posible para que todos los sin aval tengan trato preferente, a lo cual asintió la administradora concursal indicando que verían con buenos ojos una cláusula de este tipo en el convenio que estaba a punto de presentarse, incluso opinaron que ese tipo de cláusula sería bien vista por los bancos a la hora de aprobar el convenio. Es decir, los redactores del convenio y los que le dieron el visto bueno tenían la intención de que se pagara a los sin aval cuanto antes.
10. Existen 3 ó 4 compradores en El Saboyal sin aval que están declarados como compradores ordinarios. Una de dos, o les afecta esa estipulación 1.2 del convenio y cobran todo ya (según la interpretación de algún jurista del entorno de Martinsa-Fadesa) o bien les afecta el calendario de pagos de los acreedores ordinarios y entonces recibirán esta semana en torno a 200€. En este último caso tendríamos una razón más de incumplimiento de la estipulación 1.2.
Total, que yo veo razones para iniciar una demanda contra Martinsa-Fadesa ante el juzgado de A Coruña por incumplimiento de la estipulación 1.2 del convenio. Para ver cosas escritas sobre esto, pinchar aquí.
29 de diciembre de 2011
razones por las que el convenio ampara a los sin aval
26 de diciembre de 2011
el primer pago
El 31 es sábado, así que Martinsa-Fadesa tendrá que realizar el viernes 30 el primer pago a los acreedores ordinarios. Si no lo hiciese habría incumplimiento del convenio y la inmobiliaria se liquidaría. Este año lo tiene fácil, solo tiene que pagar el 0,5% del 85% de lo que debe a los acreedores ordinarios, que asciende a algo más de 4 mil millones de euros.
La cantidad total que tiene que desembolsar es poco más de 17 millones de euros. De esta cantidad 85 mil euros irán a parar a la Comisión de Control y Seguimiento. Por ejemplo, un acreedor al que se le deban 100.000€, el día 30 cobrará la pequeña cantidad de 422€.
Pero para los acreedores contingentes, los compradores de vivienda sin aval, ¿qué dice el convenio de ellos? Pues dice que cobrarán antes que los acreedores ordinarios. En estas páginas ya he escrito bastante sobre ello. Pero todo apunta a que Martinsa-Fadesa no va a aplicar esa parte del convenio. En mi opinión se producirá un incumplimiento del convenio, cosa que se podría demandar.
Nota: En el último comunicado de la empresa se asegura que el pago se realizará el sábado 31 por medios informáticos.
22 de diciembre de 2011
admisión a trámite de una demanda
Manuel Jove sigue defendiéndose de la demanda que le ha interpuesto Fernando Martín, pero a nosotros nos interesan más otro tipo de demandas: las que muchos afectados están presentando en los juzgados de Zaragoza (o de la provincia que se trate) para recuperar lo invertido.
Una vez presentada la demanda en el Juzgado de Primera Instancia, al cabo de no muchos días el Secretario del Juzgado emite un decreto por el que declara admitida a trámite la demanda (si los papeles se han presentado bien, claro) y que el proceso se sustancie por las reglas del juicio ordinario.
Asimismo, se debe trasladar la demanda a Martinsa-Fadesa para que en el plazo de 20 días diga lo que quiera. Y a esperar el juicio y sentencia.
Cuando tengamos noticias de lo sucedido, lo contaremos. De momento conocemos la admisión a trámite de una de esas demandas.
13 de diciembre de 2011
el banco no obró de buena fe
Además de los argumentos vistos en las entradas anteriores (ver aquí y aquí), queda por plantear otro argumento como defensa contra el banco que pretende cobrar letras atrasadas.
Ese argumento es el siguiente.
La Ley de 1968, que regula lo de los avales, establece que las cantidades que se anticipen en la compra de una vivienda, además de avaladas deberán ser depositadas en una cuenta especial que únicamente podrán destinarse a la construcción de la vivienda.
Y la Ley 38/1999 añade que esa garantía debe aplicarse no solo a las cantidades entregadas en efectivo sino también a cualquier efecto cambiario.
Así las cosas, cuando un banco adquiere de Martinsa-Fadesa letras para cobrárselas a un particular sabe perfectamente que se trata de letras como consecuencia de un pago anticipado por adquisición de vivienda, por lo que que deberían haber estado depositadas en una cuenta especial que solo se puede disponer para la construcción de la vivienda, pero a estas alturas del concurso el banco sabe que no se está trabajando en la vivienda, especialmente en el caso de la CA4 que no han puesto ni un ladrillo.
Total que el banco está actuando de mala fe, pues está en posesión de unas letras que deberían primero haber estado depositadas en una cuenta especial y después haber sido devueltas a los compradores, porque esas vivendas no se han construido. Es decir esas letras ni se deberían anticipar ni endosar.
Este argumento ha sido utilizado con éxito según se desprende de este foro.
8 de diciembre de 2011
los acreedores ordinarios comenzarán a cobrar
Algunas puntualizaciones y comentarios a esta noticia. En primer lugar este pago solo afecta a los acreedores ordinarios, o sea no le afectan a la gran mayoría de los compradores de vivienda, que son acreedores contingentes (algunos compradores de viviendas sí que tienen la calificación de acrredor ordinario). De todas formas, unos y otros deberán estar atentos por si reciben en sus cuentas esos pagos. Claro, que previamente han debido comunicar a Martinsa-Fadesa la cuenta bancaria correspondiente.
Los acreedores ordinarios suponen 4.012 millones de euros, en cambio la prensa da a entender que este primer pago se refiere a 4.500 millones. Naturalmente es de suponer que ningún acrredor se apuntó a la primera de las alternativas, que tenía una quita del 70% y pagos en 5 años.
El pago que Martinsa-Fadesa tiene que hacer frente antes del 31 de diciembre es de un 0,5%, pero no del total, sino del 85% del principal, porque el resto se convertirán en créditos participativos. Total, que aplicando estos porcentajes al total de créditos ordinarios, resulta que la cantidad que ahora tiene que desembolsar la concursada es de 17 millones de euros, no 23 como dice la prensa.
Quizás los otros 6 millones sean para hacer frente a los pagos de los compradores sin aval, que el convenio dice que tendrán preferencia a la hora de cobrar. Pero nos tememos que Martinsa-Fadesa no está por la labor.
En su día dimos el detalle de los pagos a los acreedores ordinarios.
6 de diciembre de 2011
el endoso y el protesto
Cuando un banco pasa al cobro una letra hay que distinguir si lo hace como un mero gestor del cobro o como propietario de una letra endosada.
Esto tiene mucha importancia porque es en el segundo caso cuando el banco es el tenedor legítimo de la letra y por tanto es cuando puede exigir el pago de la letra. No así cuando simplemente actúe como mero gestor del cobro de la letra, aunque esta haya servido para que Martinsa-Fadesa haya recibido por adelantado el dinero correspondiente.
La manera de averiguar si la letra está o no endosada es mirar el reverso de la misma, porque es allí donde con su firma MTF habrá procedido al endoso, si este fuera el caso.
Además en caso de que la letra estuviera endosada y no figurase "sin gastos", es obligado que se proteste la letra ante un notario para que este proceda a notificar al afectado la falta de pago. Este es otro detalle a tener en cuenta.
Si no hay endoso, el banco no tiene fuerza en sí mismo y Martinsa-Fadesa tampoco estaría legitimado a cobrar por haber incumplido sus obligaciones. Si hay endoso y la letra no se ha protestado, entonces hay un defecto de forma.
Todo esto, que lo he intentado presentar de una forma muy simplificada, tengo que advertir que salvo mejor opinión en derecho.
2 de diciembre de 2011
el Santander y efectos descontados
Uno de los argumentos que pueden esgrimirse ante un juicio cambiario por el que un banco intenta cobrar las letras pendientes al comprador de vivienda, es que el banco pudiera estar intentando cobrar por dos vías los mismos efectos, y esto parece una cosa poco procedente, a mí más bien se me antoja que eso es ilegal. Una vía es a través del concurso de acreedores, es decir, que figure ese crédito en el informe concursal, normalmente como crédito ordinario. La otra vía es que el banco interponga un juicio bancario contra el afectado.
Pues bien, en el caso del Santander esto es meridiamnamente claro, lo del cobro por las dos vías, porque en el informe concursal definitivo aparece explícitamente la relación de afectados por "efectos descontados". Los créditos correspondientes están calificados como ordinarios, o sea a cobrar en 10 años. Pero el Santander ha comenzado desde hace unos meses a reclamar esas cantidades por la otra vía que he comentado antes. En el caso de otros bancos no aparecen estas cosas tan explícitas.
Por si sirve de ayuda, pongo la relación de afectados de El Saboyal, a los que probablemente les esté incordiando el Santander:
APT - 7591,65€
AGP - 11571,00
IGB - 4601,00
JGH - 4140,90
JSS - 25680,00 (quizás no del Saboyal)
JMN - 2117,79
SAP - 11042,40
VBA - 1074,46
Algunos de estos afectados incluso han cobrado su aval o bien de Martinsa-Fadesa mediante incidente concursal.
