El Saboyal (San Mateo de Gállego)

audiencia previa

2012-01-15T23:37:00.001+01:00

La semana pasada tuvo lugar la vista o audiencia previa correspondiente a una demanda presentada en el Juzgado de Primera Instancia de Zaragoza contra Martinsa-Fadesa. Esta audiencia se realiza con el fin de intentar llegar a un acuerdo entre las partes, examinar detalles formales de la demanda y presentación de pruebas, entre otras cosas.

MTF ofreció un 70%, oferta que no fue aceptada por el demandante. La abogada ni siquiera conocía otras ofertas que el demandante había tenido con anterioridad. La defensa la han basado en la idea peregrina de que las obras en el Saboyal han ido avanzando y que incluso han solicitado algún tipo de ampliación de plazos al ayuntamiento. El asunto de la falta de aval también parece una cuestión determinante.

Total, que la cosa pinta bien. Hay que esperar a mayo, pues será entonces cuando se celebre el juicio. Suerte y justicia.

compradores con contrato resuelto

2012-01-10T11:03:00.000+01:00

Se confirman nuestras previsiones. Los compradores de viviendas que resolvieron su contrato y que en consecuencia pasaron a ser acreedores ordinarios han comenzado a recibir su dinero tal y como figura en el convenio para este tipo de acreedores. La cantidad recibida es el 0,422875% de las cantidades entregadas antes del 24 de julio de 2008.

Martinsa-Fadesa ha apurado hasta el último decimal de ese tanto por ciento. Esa cantidad sale de esta forma:

0,85 x 0,005 x 0,995 = 0,00422875,

donde:

85% es la cantidad que se devolverá en los 8 próximos años, el otro 15% se abonará dentro de 9 años pero en forma de acciones de Martinsa-Fadesa.
0,5% es el pago correspondiente a 2011.
El 0,995 resulta de descontar un 0,5% que se lleva la Comisión de Control y Seguimiento.

De los aproximadamente 80 afectados de El Saboyal, pendientes de recibir su dinero, 15 son los calificados como acreedores ordinarios. De estos 15 hemos tenido noticias de 5, de los cuales 4 han cobrado las cantidades anteriores y uno, misteriosamente, no ha cobrado nada. Ningún acreedor contingente ha recibido nada, que sepamos.

De todas formas, tanto los acreedores ordinarios como los contingentes deberían estar amparados por la cláusula 1.2 del convenio, cláusula que Martinsa-Fadesa no ha querido aplicar, en ningún sentido. Eso no puede ser.

un juzgado demasiado diligente

2012-01-04T22:51:00.000+01:00

El Popular ha solicitado al juzgado un embargo por el asunto de las letras pendientes de cobrar. El juzgado, demasiado diligente, ha ordenado el embargo por partida doble: la cuenta bancaria y la nómina. Nuestro amigo ha reclamado al juzgado y ha conseguido por las buenas que alzaran el embargo de la nómina, porque el juzgado se había pasado de embargos. Incluso un funcionario le ha aconsejado que pida daños y perjuicios, se supone que al juzgado. Lo malo es que todavía tiene 5 letras pendientes.

Está claro que el abogado o no ha utlizado los argumentos que aquí hemos expuesto o bien el juez no los ha tenido en cuenta. Estamos impacientes por conocer cómo van los juicios cambiarios que están en marcha, agradeceremos información sobre ello.

razones por las que el convenio ampara a los sin aval

2011-12-29T22:30:00.000+01:00

El convenio dice explícitamente (estipulación 1.2) que se abonarán los anticipos para compras de viviendas no garantizados con aval, con algunas condiciones, y antes que a los acreedores ordinarios. Esas condiciones las cumplen los de El Saboyal.

Algunos opinan que esto no afecta a los acreedores contingentes sino solo a los compradores de viviendas a los que se les resolvió el contrato y ahora están declarados como acreedores ordinarios. Lo malo es que esta opinión la tienen los de Martinsa-Fadesa. Voy a tratar de demostrar que están en un error. Estas son mis razones:

1. La propia literalidad del párrafo, que se refiere a compradores cuyos anticipos no están garantizados por aval, muy lejos de "compradores que se les hubiera declarado como acreedores ordinarios".

2. La situación en el convenio del párrafo en cuestión, pues este forma parte del capítulo 2 del convenio, mientras que el capítulo 3 es el que se dedica a los acreedores ordinarios.

3. Una de las condiciones extras que deben cumplir estos clientes sin aval es que la promoción no vaya a ser acabada por Martinsa-Fadesa. No tendría sentido esta cláusula si para ese cliente ya se le había rescindido el contrato, condición obligada para ser acreedor ordinario.

4. El convenio tiene un anexo con promociones que cumplen esa condición de no ser acabada. No tendría sentido relacionar una lista de promociones si lo importante fuese la condición de acreedor ordinario.

5. La cantidad que el convenio destina a realizar este pago es de 30 millones de euros. Pues bien, el número de acreedores ordinarios compradores de viviendas es muy pequeño, no hay proporción entre esos 30 millones y ese número. En cambio esos millones estarían más ajustados a los compradores sin aval con contrato en vigor.

6. Todo lo que se refiere a este asunto, la estipulación 1.2 del convenio, está redactada en diciembre de 2008, porque su contenido es exactamente igual que lo que figuraba en el primer convenio que Martinsa-Fadesa presentó en el juzgado en esas fechas. Es imposible que se pudiera referir a compradores para los que se les había rescindido el contrato, porque entonces tan apenas había alguno.

7. Los que opinan que el convenio no afecta a los compradores de vivienda sin aval con contrato en vigor están, en mi opinión equivocados, porque la estipulación 1.3 dice que el convenio afecta a todos los acreedores que figuren en la lista definitiva de acreedores con la única exclusión de los acreedores con crédito especial y que no se adhirieron al convenio.

8. Aunque es verdad que los acreedores contingentes no tuvieron ocasión de votar el convenio, lo que la estipulación 1.2 dice es que son los acreedores, es decir los firmantes del convenio, los que acuerdan realizar ese pago preferente.

9. En una grabación realizada en noviembre de 2008 (justo cuando se redactaba esa estipulación 1.2), el director de los servicios jurídicos de Martinsa-Fadesa aseguraba que la compañía está haciendo lo posible para que todos los sin aval tengan trato preferente, a lo cual asintió la administradora concursal indicando que verían con buenos ojos una cláusula de este tipo en el convenio que estaba a punto de presentarse, incluso opinaron que ese tipo de cláusula sería bien vista por los bancos a la hora de aprobar el convenio. Es decir, los redactores del convenio y los que le dieron el visto bueno tenían la intención de que se pagara a los sin aval cuanto antes.

10. Existen 3 ó 4 compradores en El Saboyal sin aval que están declarados como compradores ordinarios. Una de dos, o les afecta esa estipulación 1.2 del convenio y cobran todo ya (según la interpretación de algún jurista del entorno de Martinsa-Fadesa) o bien les afecta el calendario de pagos de los acreedores ordinarios y entonces recibirán esta semana en torno a 200€. En este último caso tendríamos una razón más de incumplimiento de la estipulación 1.2.

Total, que yo veo razones para iniciar una demanda contra Martinsa-Fadesa ante el juzgado de A Coruña por incumplimiento de la estipulación 1.2 del convenio. Para ver cosas escritas sobre esto, pinchar aquí.

el primer pago

2011-12-26T23:15:00.000+01:00

El 31 es sábado, así que Martinsa-Fadesa tendrá que realizar el viernes 30 el primer pago a los acreedores ordinarios. Si no lo hiciese habría incumplimiento del convenio y la inmobiliaria se liquidaría. Este año lo tiene fácil, solo tiene que pagar el 0,5% del 85% de lo que debe a los acreedores ordinarios, que asciende a algo más de 4 mil millones de euros.

La cantidad total que tiene que desembolsar es poco más de 17 millones de euros. De esta cantidad 85 mil euros irán a parar a la Comisión de Control y Seguimiento. Por ejemplo, un acreedor al que se le deban 100.000€, el día 30 cobrará la pequeña cantidad de 422€.

Pero para los acreedores contingentes, los compradores de vivienda sin aval, ¿qué dice el convenio de ellos? Pues dice que cobrarán antes que los acreedores ordinarios. En estas páginas ya he escrito bastante sobre ello. Pero todo apunta a que Martinsa-Fadesa no va a aplicar esa parte del convenio. En mi opinión se producirá un incumplimiento del convenio, cosa que se podría demandar.

Nota: En el último comunicado de la empresa se asegura que el pago se realizará el sábado 31 por medios informáticos.

admisión a trámite de una demanda

2011-12-22T21:10:00.001+01:00

Manuel Jove sigue defendiéndose de la demanda que le ha interpuesto Fernando Martín, pero a nosotros nos interesan más otro tipo de demandas: las que muchos afectados están presentando en los juzgados de Zaragoza (o de la provincia que se trate) para recuperar lo invertido.

Una vez presentada la demanda en el Juzgado de Primera Instancia, al cabo de no muchos días el Secretario del Juzgado emite un decreto por el que declara admitida a trámite la demanda (si los papeles se han presentado bien, claro) y que el proceso se sustancie por las reglas del juicio ordinario.

Asimismo, se debe trasladar la demanda a Martinsa-Fadesa para que en el plazo de 20 días diga lo que quiera. Y a esperar el juicio y sentencia.

Cuando tengamos noticias de lo sucedido, lo contaremos. De momento conocemos la admisión a trámite de una de esas demandas.

el banco no obró de buena fe

2011-12-13T23:24:00.001+01:00

Además de los argumentos vistos en las entradas anteriores (ver aquí y aquí), queda por plantear otro argumento como defensa contra el banco que pretende cobrar letras atrasadas.Ese argumento es el siguiente.

La Ley de 1968, que regula lo de los avales, establece que las cantidades que se anticipen en la compra de una vivienda, además de avaladas deberán ser depositadas en una cuenta especial que únicamente podrán destinarse a la construcción de la vivienda.

Y la Ley 38/1999 añade que esa garantía debe aplicarse no solo a las cantidades entregadas en efectivo sino también a cualquier efecto cambiario.

Así las cosas, cuando un banco adquiere de Martinsa-Fadesa letras para cobrárselas a un particular sabe perfectamente que se trata de letras como consecuencia de un pago anticipado por adquisición de vivienda, por lo que que deberían haber estado depositadas en una cuenta especial que solo se puede disponer para la construcción de la vivienda, pero a estas alturas del concurso el banco sabe que no se está trabajando en la vivienda, especialmente en el caso de la CA4 que no han puesto ni un ladrillo.

Total que el banco está actuando de mala fe, pues está en posesión de unas letras que deberían primero haber estado depositadas en una cuenta especial y después haber sido devueltas a los compradores, porque esas vivendas no se han construido. Es decir esas letras ni se deberían anticipar ni endosar.

Este argumento ha sido utilizado con éxito según se desprende de este foro.

los acreedores ordinarios comenzarán a cobrar

2011-12-08T10:56:00.001+01:00

Europa Press ha difundido la noticia de que Martinsa-Fadesa comienza a pagar a sus acreedores, dando cifras de esos pagos. Se supone que esta noticia tiene su origen en la propia Martinsa-Fadesa.

Algunas puntualizaciones y comentarios a esta noticia. En primer lugar este pago solo afecta a los acreedores ordinarios, o sea no le afectan a la gran mayoría de los compradores de vivienda, que son acreedores contingentes (algunos compradores de viviendas sí que tienen la calificación de acrredor ordinario). De todas formas, unos y otros deberán estar atentos por si reciben en sus cuentas esos pagos. Claro, que previamente han debido comunicar a Martinsa-Fadesa la cuenta bancaria correspondiente.

Los acreedores ordinarios suponen 4.012 millones de euros, en cambio la prensa da a entender que este primer pago se refiere a 4.500 millones. Naturalmente es de suponer que ningún acrredor se apuntó a la primera de las alternativas, que tenía una quita del 70% y pagos en 5 años.

El pago que Martinsa-Fadesa tiene que hacer frente antes del 31 de diciembre es de un 0,5%, pero no del total, sino del 85% del principal, porque el resto se convertirán en créditos participativos. Total, que aplicando estos porcentajes al total de créditos ordinarios, resulta que la cantidad que ahora tiene que desembolsar la concursada es de 17 millones de euros, no 23 como dice la prensa.

Quizás los otros 6 millones sean para hacer frente a los pagos de los compradores sin aval, que el convenio dice que tendrán preferencia a la hora de cobrar. Pero nos tememos que Martinsa-Fadesa no está por la labor.

En su día dimos el detalle de los pagos a los acreedores ordinarios.

el endoso y el protesto

2011-12-06T22:23:00.001+01:00

Cuando un banco pasa al cobro una letra hay que distinguir si lo hace como un mero gestor del cobro o como propietario de una letra endosada.

Esto tiene mucha importancia porque es en el segundo caso cuando el banco es el tenedor legítimo de la letra y por tanto es cuando puede exigir el pago de la letra. No así cuando simplemente actúe como mero gestor del cobro de la letra, aunque esta haya servido para que Martinsa-Fadesa haya recibido por adelantado el dinero correspondiente.

La manera de averiguar si la letra está o no endosada es mirar el reverso de la misma, porque es allí donde con su firma MTF habrá procedido al endoso, si este fuera el caso.

Además en caso de que la letra estuviera endosada y no figurase "sin gastos", es obligado que se proteste la letra ante un notario para que este proceda a notificar al afectado la falta de pago. Este es otro detalle a tener en cuenta.

Si no hay endoso, el banco no tiene fuerza en sí mismo y Martinsa-Fadesa tampoco estaría legitimado a cobrar por haber incumplido sus obligaciones. Si hay endoso y la letra no se ha protestado, entonces hay un defecto de forma.

Todo esto, que lo he intentado presentar de una forma muy simplificada, tengo que advertir que salvo mejor opinión en derecho.

el Santander y efectos descontados

2011-12-02T12:09:00.001+01:00

Uno de los argumentos que pueden esgrimirse ante un juicio cambiario por el que un banco intenta cobrar las letras pendientes al comprador de vivienda, es que el banco pudiera estar intentando cobrar por dos vías los mismos efectos, y esto parece una cosa poco procedente, a mí más bien se me antoja que eso es ilegal. Una vía es a través del concurso de acreedores, es decir, que figure ese crédito en el informe concursal, normalmente como crédito ordinario. La otra vía es que el banco interponga un juicio bancario contra el afectado.

Pues bien, en el caso del Santander esto es meridiamnamente claro, lo del cobro por las dos vías, porque en el informe concursal definitivo aparece explícitamente la relación de afectados por "efectos descontados". Los créditos correspondientes están calificados como ordinarios, o sea a cobrar en 10 años. Pero el Santander ha comenzado desde hace unos meses a reclamar esas cantidades por la otra vía que he comentado antes. En el caso de otros bancos no aparecen estas cosas tan explícitas.

Por si sirve de ayuda, pongo la relación de afectados de El Saboyal, a los que probablemente les esté incordiando el Santander:
APT - 7591,65€
AGP - 11571,00
IGB - 4601,00
JGH - 4140,90
JSS - 25680,00 (quizás no del Saboyal)
JMN - 2117,79
SAP - 11042,40
VBA - 1074,46

Algunos de estos afectados incluso han cobrado su aval o bien de Martinsa-Fadesa mediante incidente concursal.

clasificación de los afectados pendientes de cobrar

2011-11-19T23:26:00.000+01:00

Desde el punto de vista del estado de los contratos de los afectados de El Saboyal, podemos clasificar a estos en cinco grupos:

1. El contrato fue resuelto por las buenas en los cuatro primeros meses del concurso. En los informes de la Administración Concursal, tanto en el inicial (diciembre 08) como en el definitivo (julio 10), los afectados figuran como crédito ordinario. Conocemos dos casos de este grupo.

2. El contrato fue resuelto por las buenas en 2009 ó 2010, pero en el informe concursal definitivo aparece como crédito contingente. Alguno de estos afectados logró posteriormente recuperar su dinero mediante incidente concursal. Al menos un afectado pendiente de cobrar se encuentra en este grupo.

3. El contrato fue resuelto por las malas, o sea mediante sentencia judicial del Juzgado de A Coruña, a lo largo de 2009 ó 2010. Figura en el informe concursal como crédito ordinario. Una decena se encuentran en esta situación.

4. Mediante sentencia judicial, un grupo de afectados quedaron excluidos del concurso, y por ello no figura su crédito con ninguna clasificación. Otros 10 se encuentran en este grupo.

5. El resto de afectados, unos 65, figuran como acreedores contingentes, su contrato está plenamente en vigor.

Estos grupos se pueden clasificar a su vez en otros dos: aquellos cuyo crédito está clasificado como ordinario (grupos 1 y 3), y el resto (grupos 2, 4 y 5). Supongo que la estrategia para lograr la recuperación del dinero tendrá que ser distinta en uno y otro caso.

los intereses desde el primer día

2011-11-16T23:17:00.001+01:00

Me siento muy satisfecho del artículo que escribí en este blog hace unos meses, exactamente el 18 de mayo. Lo podéis leer pinchando aquí, o bien en el documento adjunto.

El caso es que 5 de los 8 parcelistas afectados decidieron apelar la sentencia del juez de lo Mercantil de A Coruña por la que solo admitía que los intereses se les abonara a partir de la fecha inicial de la demanda y no desde la fecha de los pagos reales de la entrada y de las sucesivas letras.

La apelación hubo que presentarla ante la Audiencia Provincial de A Coruña porque el convenio ya estaba aprobado en esa fecha. Pues bien, esta Audiencia es como si hubiese leído mis argumentos expresados en el citado artículo del 18 de mayo, porque en base a esos argumentos la Audiencia les da la razón a nuestros 5 parcelistas y así van a recuperar sus intereses correspondientes a tres o cuatro años (según la fecha de compra), que son cantidades nada desdeñables.

Bueno, reconozco que esos argumentos no son exactamente míos, sino que me fueron comunicados por el abogado que llevó el caso; yo solo los resumí.

En cualquier caso, enhorabuena a los 5 parcelistas y a su abogado. Creemos que los otros tres parcelistas no apelaron y por ello se han quedado sin sus intereses.

los que faltan por cobrar

2011-11-15T22:30:00.001+01:00

En este blog a veces hemos listado a los afectados de El Saboyal, con algún detalle del banco que pagaba (o no) el aval y de quienes no tenían aval. Actualizamos ese listado pero solo referido a quienes según nuestras notas están todavía pendientes de cobrar, avisando que puede haber errores tanto por exceso como por defecto. Son casi 90.

Pisos (CA3, CA4): MSM, FDR, ASB, EGM, JVL, JPR, RCO, MMA, PSM, FRP, JPS, SAP, DVA, JAA, JAC, BSG, EMV, JLR, JGG, JEL, ATE, LCM, RMA, JMB, LPL, LBA, ACA, JCA, AMV, FGC, JVG, GRP, LET, IGA, IPR, RLP, AJC, MSG, RPA, IFA, JMM, JHR, SFS, JGG, CLD, EML, FMA, FGM (48)

Adosados (H35, H36, H37, H38): EJT, JRC, PRM, RSG, LPG, ELA, JPC, JLA, RMS, JRU, PST, JMA, ASZ, VMsl, SAM, CGA, AHH (17)

Pareados (P13, P14, 19): SCA, RQL, ECM, UHsl, IVG, JMM, MMB, BLG, JVH, SLP, XAA, CDS, DHR (13)

Parcelas individuales: DMA, JPG, IVE, DP, JC, CZ, AIsl, TVsl (8)

A todos ellos recomendamos interpongan demanda ante el juzgado de Primera Instancia de Zaragoza por incumplimiento del contrato, si este está en vigor.

plan B

2011-10-21T23:34:00.003+02:00

Las noticias sobre Martinsa-Fadesa en este último mes se refieren a los enredos judiciales entre Manuel Jove y Fernando Martín. Nada acerca del convenio.

Desde estas páginas aconsejamos reclamar por las buenas a Martinsa-Fadesa la devolución del dinero por la compra de vivienda apoyándonos en la estipulación 1.2 del convenio, que es la que protege a los compradores sin aval. Pero MTF no ha dicho ni mu ante esas reclamaciones. No ha dicho ni que sí ni que no.

Ante esta falta de respuesta hay que cambiar de estrategia, pasar al plan B. Este plan consiste en presentar una demanda ante la jurisdicción ordinaria, o sea en los juzgados de Zaragoza para los casos de El Saboyal, alegando incumplimientos del contrato. Se necesitarán abogado y procurador, pero ya no en A Coruña.

Como hemos hecho en otras ocasiones nos juntaremos con aquellos de vosotros que lo deseéis para comentar esta nueva estrategia. Los que estéis interesados en esa reunión indicármelo enviando un mensaje a elsaboyal@gmail.com , pues la convocatoria la realizaré por correo electrónico.

los bancos vuelven a la carga

2011-09-29T12:28:00.000+02:00

Desde varios lugares me llegan noticias en el sentido de que algunos bancos están resucitando letras firmadas por compradores de viviendas exigiendo su abono más los intereses que correspondan. Incluso en casos en los que el comprador ha recibido de Martinsa-Fadesa la devolución de lo efectivamente pagado. Los jueces tampoco se ponen de acuerdo y en unos casos le dan la razón al comprador y en otros al banco.

Como botones de muestra de estos incidentes, podéis ver los comentarios a la entrada anterior en este mismo blog, o los testimonios en uno de los foros dedicados a afectados de Martinsa-Fadesa.

sin especiales noticias

2011-09-11T23:30:00.000+02:00

Entre las vacaciones y la ausencia de noticias he estado alejado de este foro. Lo siento.

Poco que comentar. No sabemos en qué estado se encuentra el convenio del concurso. Recordemos que oficialmente el juez aprobó el convenio, pero posteriormente un par de bancos extranjeros interpuseron recurso. Que yo sepa el juez de la Audiencia Provincial de A Coruña no ha dicho nada acerca de si ese recurso paraliza el convenio o no.

Martinsa-Fadesa tampoco ha contestado a las solicitudes de los compradores de viviendas sin aval para recibir sus anticipos.

Como noticias positivas tenemos la de que los compradores sin aval que interpusieron incidente concursal, pues unos han terminado de cobrar todos los intereses que les correspondía y otros han cobrado el segundo plazo de acuerdo con la negociación que mantuvieron con MTF.

acciones de reintegración

2011-07-18T00:27:00.000+02:00

Hemos aprendido mucho acerca de concursos de acreedores. La Ley Concursal ha sido casi libro de mesilla de noche (exagerando). Casi todos sus artículos han tenido que ver en el procedimiento de Martinsa-Fadesa.

El que últimamente está teniendo algo o mucha importancia es el 71.1, que en esencia dice que serán rescindibles los actos perjudiciales para la masa activa realizados por el deudor dentro de los dos años anteriores a la fecha de la declaración.

Pues bien, la Administración Concursal ha hecho uso de este artículo para cargarse uno de esos actos perjudiciales, como es el acuerdo que semanas antes del desplome realizaron Martinsa-Fadesa y casi todos los bancos que un año antes prestaron a Martinsa 3.100 millones de euros para comprar casi toda Fadesa.

La Administración Concursal puso el correspondiente incidente concursal en febrero de 2009 y hace unos días el juez ha dictado sentencia. Parcialmente le da la razón a la AC, pero me pega que en muy poco. Como la cosa tiene miga, más adelante seguiremos con el tema.

tercer aniversario

2011-07-14T11:12:00.002+02:00

Habréis observado que en este blog estamos atentos a los cumpleaños. Este post responde a eso. Hoy se cumplen tres años de la sesión del Consejo de Administración de Martinsa-Fadesa en el que aprobaron la solicitud de concurso de acreedores. Esa fecha del 14 de julio de 2008 es la que precisamente figura en la columna derecha de esta página, donde se da una presentación resumida de las intenciones de este blog.

La noticia del desplome nos la adelantó dos días antes monije42, que colgó en el foro de Nuevos Vecinos la inesperada noticia del desplome de Martinsa-Fadesa.

Diez días más tarde, el 24 de julio, el juez declaró ese concurso, justo el mismo día que Palazón ante una asamblea de afectados informó de sus servicios. ¿Qué ha pasado con los clientes de Palazón?

publicidad del Saboyal

2011-07-12T23:57:00.000+02:00

He dado con este anuncio por el que se publicita el Saboyal. Puede que sea antiguo, pero hay suficientes detalles para pensar que es más bien actual. Aunque me temo que a la mayoría de los lectores de este blog no les interesa el futuro del Saboyal.

las negociaciones del señor A

2011-07-06T23:10:00.001+02:00

En alguna otra ocasión hemos escrito sobre las negociaciones que Martinsa-Fadesa está planteando a los compradores de viviendas sin aval. Corren a cargo del señor, llamémosle A. Este señor cada vez va ofreciendo menos. Ha ofrecido hasta la ridícula cantidad del 50%. Todos los compradores tienen derecho a la devolución del 100% de lo que en su día ingresaron en las cuentas de Martinsa-Fadesa.

En cuanto el juez de la Audiencia Provincial de A Coruña resuelva qué hacer con las impugnaciones al convenio presentadas por dos bancos, no habrá ya excusa para que se aplique la estipulación 1.2 del convenio, que recordemos dice que "se devolverán con carácter preferente los anticipos entregados por compradores sin aval".

Una de las excusas que plantea el señor A es que Martinsa-Fadesa no tiene suficiente dinero, pero hay que recordar que el propio convenio prevé que los bancos deben prestar hasta 147 millones de euros precisamente para realizar estos pagos a los compradores de viviendas y también a todos los acreedores contra la masa. Habrá que ponerse en contacto con la Comisión de Control y Seguimiento para plantear estas cosas.

Los compradores que habían conseguido sentencia favorable del juzgado de lo Mercantil número 1 de A Coruña al incidente concursal presentado el pasado mes de febrero por Adicae (unos 40 afectados) también se han visto afectados por las negociaciones. En este caso, aunque deberían haber cobrado ya, la negocición ha consistido en aceptar que el pago se realizará en 5 plazos, cada dos meses. Si no aceptaban este ofrecimiento se verían obligados a presentar una demanda de ejecución. Por lo que parece, Adicae ha aceptado esa oferta. Eso sí, ya han cobrado el primer plazo.

Las negociaciones son legítimas, pero uno ha de sopesar las ventajas y los inconvenientes de las ofertas, así como tener idea clara de las fuerzas de uno mismo.

poco a poco se va cobrando

2011-06-30T01:15:00.000+02:00

Un grupo de cinco excompradores de parcelas sin aval han cobrado por fin los anticipos que hace cinco años comenzaron a entregar a Fadesa. Presentaron una demanda ante el juzgado de A Coruña, hace casi un año. La Administración concursal les dio la razón pero no así Martinsa-Fadesa. Finalmente, y tras una larga espera, el juez dictó sentencia favorable, y desde hace escasos días ya tienen el dinero en su cuenta bancaria. Recordemos que en estos casos los anticipos eran de los más elevados, en torno a los 80.000 euros. Enhorabuena.

Calculamos que unos 40 compradores de El Saboyal estarán también a punto de cobrar sus anticipos. Pero todavía quedarán otros 100 compradores en encarrilar el cobro de sus anticipos, bien por las buenas o mediante demanda ante el juzgado.

los administradores de Martinsa-Fadesa se despiden

2011-06-23T00:01:00.008+02:00

Realmente fue el 11 de marzo cuando los administradores concursales cesaron en sus funciones, sin embargo han tenido que cerrar flecos. Por ejemplo el que decíamos hace un par de días, consistente en actualizar el informe concursal como consecuencia de la resolución de incidentes concursales.

El último acto ha consistido, tal y como marca la Ley, en presentar la rendición de cuentas de su actuación en estos casi tres años de concurso. Pocas cosas reseñables de esa rendición, destaco lo que sigue.

Queda pendiente la petición de anulación de ciertos privilegios de algunas entidades bancarias con respecto a los préstamos concedidos para que Fernando Martín comprase Fadesa. También está pendiente la demanda contra Manuel Jove por compra de terrenos en México.

Los administradores encontraron una empresa con 889 empleados y la dejan con 129.

Lo más extraño es este párrafo: Desde el primer momento se constituyeron grupos de trabajos mixtos, formados por 2 auxiliares delegados de la Administración concursal y personal de la empresa, para reunirse con los propietarios de viviendas en curso en las obras más significativas.

Con nosotros, con los de El Saboyal, la Administración concursal nunca tuvo intención de reunirse, ni nunca informó de los proyectos e intenciones que tenían con las obras de esa promoción.

actualización del informe concursal

2011-06-19T01:52:00.002+02:00

Los administradores concursales han actualizado el informe concursal corrigiendo los créditos de los acreedores, fundamentalmente como consecuencia de los incidentes concursales resueltos por el juez encargado del asunto de Martinsa-Fadesa.

Para lo que nos interesa, o sea lo que afecta a compradores de viviendas de El Saboyal, las rectificaciones han consistido en declarar contra la masa los créditos de los compradores que han tenido sentencia favorable en los dos últimos meses. Concretamente:

CA3: BBB (38.948,00); RBB (39.162,12); JHI (32.945,29); MLG (38.519,97); JLB (44.511,94); SPE (35.738,09); PEC (38.733,99); AAA(38.520,00).
CA4: NFJ (27.606,00); TJG (23.925,20); PJG (18.209,82); SDV (17.601,50); VNY (19.934,10); PLH (27.606,00); JZL (25.305,50); CCB (27.606,00); DRS (27.606,00); IFV (27.606,00); JGS (22.470,00); JEC (30.174,00); SVB (24.155,25); MPA (27.606,00); JGH (19.324,20); CGV (24.155,25); JML (20.134,80); LCL (25.350,50); LSJ (9.150,00).
P: BMB (61.418,00+10.931,88); DIG (60.776,00).
H: LSR (48.359,72); MAA (50.161,60); API (50.161,60).
Parcelas: DSL (332.548,68); ALS (81.316,00+14.758,29); LMS (83.056,00+15.074,10); JMA (81.316,00+14.758,29); TCH (80.156); APB (74.936,00); JFM (74.935,97); JAC (76.676,00); FMB (80.155,96); RJS (77.836,00); DEG (74.936,00); JAP (22.000,00); FCG (76.676,00); RRF (90.015,97).
?: JVM (50.932,00); JDP (38.305,99); CRC (40.957,37); IAH (36.296,95).

Fernando Martín se escapa de los diferentes acosos

2011-06-07T09:20:00.003+02:00

En primer lugar Fernando Martín consiguó se aprobara el convenio de acreedores de Martinsa-Fadesa, aunque no hay que olvidar que todavía está pendiente la resolución de un recurso interpuesto por dos bancos extranjeros contra esa aprobación.

Segundo. En el mismo paquete que el anterior también se aprobaron convenios de varias de las filiales de Martinsa-Fadesa.

Tercero. Recientemente el juez ha declarado que el concurso de acreedores de Martinsa-Fadesa fue fortuito, por lo que Martín se escapa de haber sido declarado culpable, cosa que intentaron varios acreedores, entre ellos Jove.

Cuarto. Martín consiguió que su propio concurso de acreedores, el que le afectaba como persona, también tuviera la aprobación de un convenio.

Quinto. Realmente Martín no es directamente accionista de Martinsa-Fadesa, sino a través de tres sociedades intermedias (ver aquí para más detalle). Pues bien, también estas tres empresas han logrado salvar la liquidación al aprobarse un beneficioso convenio entre los acreedores.

Sexto. Este round está sin terminar. Se refiere a la demanda contra bancos extranjeros que quieren mantener sus privilegios obtenidos dos meses antes del concurso (mayo 2008) por los que blindaban préstamos concedidos a Martinsa para que comprara a Fadesa (causa real de nuestra desgracia). Pinchando en la foto, lugar del encuentro, se accede a la noticia completa de este round.

los que ya han cobrado

2011-06-01T13:55:00.000+02:00

Los incidentes concursales poco a poco se van resolviendo, incluso el cobro efectivo de las cantidades correspondientes. Será difícil llevar la cuenta de los definitivamente resueltos, pero de momento tengo constancia de los siguientes 8 casos: A9, A9, A9, CA4, P13, A27, A27, A27.

cosas internas de Martinsa-Fadesa

2011-05-30T08:03:00.002+02:00

Martinsa-Fadesa celebrará dentro de un mes su junta anual de accionistas. Esto proporciona más noticias sobre la inmobiliaria, pero como tienen un carácter más casero, las he colgado en otro blog.

uno de los pendientes de cobro ya ha cobrado

2011-05-28T08:51:00.000+02:00

Son varios, bastantes, los sin aval que presentaron incidente concursal y el juez dictó sentencia favorable, y ahora se encuentran pendientes del paso definitivo, o sea, el cobro efectivo de lo que se les debe.

Pues bien, uno de ellos ya ha cobrado. Para ser más preciso, Martinsa-Fadesa ha ingresado el dinero en una cuenta judicial para que inmediatamente el procurador retire el dinero y se lo haga llegar a su legítimo y feliz dueño.

Para referencia de los que están pendientes de ese paso, informo de las fechas de las diferentes etapas.

Presentación de la demanada incidental: finales de enero.
Allanamiento de las partes: finales de febrero.
Sentencia favorable: finales de abril.
Cobro efectivo: finales de mayo.

¡Enhorabuena!

la aprobación del convenio todavía en el aire

2011-05-25T19:43:00.001+02:00

El juez de lo Mercantil de A Coruña aprobó el convenio del concurso de acreedores, hace ya más de dos meses. En el mismo auto de aprobación el juez rechazaba recursos interpuestos por tres entidades bancarias y por un grupo de afectados de Arganda, y daba inicio a la aplicación del convenio.

Pero (siempre hay un pero) dos de esas entidades bancarias insistieron en su rechazo al convenio presentando un recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de A Coruña, y lo que puede resultar es que esa Audiencia suspenda la aplicación del convenio hasta que se resuelvan esas apelaciones.

Total, que en el informe financiero que Martinsa-Fadesa ha presentado en el día de hoy resalta que la aprobación del convenio no es firme y que hay que esperar a ver qué decide la Audiencia. Vaticina que hasta finales de mayo o primeros de junio no entrará el correspondiente expediente en la Audiencia y que en pocos días tendrá que resolverse.

Imagino que escudado en esta contingencia, Martinsa-Fadesa no ha dado ningún paso en la aplicacion del convenio, especialmente en lo que afecta al desarrollo de la estipulación 1.2, por la que se prevé la devolución de los anticipos. Habrá que esperar unos días más.

la Administración Concursal y los avales

2011-05-20T20:50:00.000+02:00

Madrid, 20 may (EFECOM).- La administración concursal de Martinsa-Fadesa ha detectado algunas actuaciones irregulares en la inmobiliaria, que sin embargo no han contribuido a agravar su insolvencia y no pueden justificar que se considere a su presidente, Fernando Martín, culpable del concurso de acreedores.

En el informe presentado ante el Juzgado de lo Mercantil número 1 de A Coruña, la administración concursal destaca que, tanto en el período en el que Fadesa estuvo controlada por Manuel Jove como tras su fusión con Martinsa, "se incumplió la obligación legal de constituir aval bancario" para proteger las cantidades adelantadas por algunos compradores de viviendas proyectadas o en curso.

Según fuentes jurídicas consultadas hoy por Efe, en total se han contabilizado 1.823 operaciones de venta de viviendas que no cuentan con el preceptivo aval, por un importe de 135,34 millones de euros.

A pesar de tratarse de una cantidad importante, los administradores concursales creen que esa actuación no puede enmarcarse dentro de los supuestos para considerar que existan culpables del concurso de acreedores de Martinsa-Fadesa, ya que "no suponen una distorsión patrimonial ni fueron causa agravante de la situación" de insolvencia de la compañía.

Comentario: Pero supone una fuerte distorsión patrimonial para los afectados. La Administración concursal tenía que haber hecho algo en este problema.

los de Adicae no han terminado de hacer bien las cosas

2011-05-18T17:42:00.001+02:00

A finales de la semana pasada clientes de Adicae obtuvieron sentencia favorable para cobrar sus anticipos en la compra de vivienda junto con los intereses, justo en las entradas anteriores en este blog dimos cuenta de tan buena noticia. Pero ha surgido un problema que afecta a los compradores de parcelas.

El problema es que los intereses solo los han contado desde que se interpuso la demanda. Para el grupo de 15 afectados desde el verano pasado y para el grupo de 60 desde principios de febrero, aunque solo para los parcelistas. El argumento principal de la sentencia, pero extraído del texto de la demanda, para negar los intereses desde el primer día, es que las viviendas estaban amparadas por la ley de 1968 sobre avales en la compra de viviendas, pero no así las parcelas.

Esto es muy extraño porque justo los primeros tres casos resueltos mediante incidente concursal que en este blog hemos dado cuenta desde hace algún mes, son casos de parcelas y los correspondientes afectados cobraron los intereses desde el primer día. Me consta.

Indagando un poco más, parece que este error o discrepancia puede estar en una distinta aplicación del Código Civil. Seguramente el demandante argumentó con el artículo 1109 de este Código, que establece que "los intereses vencidos devengan el interés legal desde que son judicialmente reclamados". En cambio el artículo 1303 dice que "declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses". Naturalmente los frutos del dinero anticipado son los intereses a partir del primer día que se anticipó.

Total, que animamos a los afectados a que apelen si efectivamente se sienten perjudicados. Entiendo que la apelación ya no será ante el Juzgado de lo Mercantil, sino ante la Audiencia Provincial de A Coruña.

Todo esto salvo mejor opinión en derecho.

primera acción del convenio

2011-05-17T13:59:00.000+02:00

El convenio de acreedores de Martinsa-Fadesa se aprobó hace más de dos meses. Aunque ha sido recurrido por dos entidades bancarias extranjeras, el convenio se ha de ejecutar desde el primer día. Sin embargo hasta hoy no he encontrado ninguna señal de que el convenio efectivamente se esté ejecutando.

Esa señal es la que ha aparecido en el Boletín Oficial del Registro Mercantil en forma de nombramiento de apoderados de esa compañía en favor de Caja Madrid y La Caixa.

Este apoderamiento estaba previsto en el convenio, apoderamiento que tiene como principal misión quitarle poderes a Fernando Martín para todas las cosas de Martinsa-Fadesa que impliquen trasiego de dinero, tales como vender, comprar, hipotecar, pignorar, ..., y "realizar cualesquiera otras actuaciones necesarias para el cumplimiento de lo pactado en el convenio de acreedores".

Del resto de componentes de la comisión de control y seguimiento no se sabe nada. Esperemos que estos apoderados con plenos poderes den salida y hagan cumplir la estipulación 1.2 del convenio, la que afecta a compradores sin aval.

los de julio de Adicae también tienen sentencia favorable

2011-05-16T12:25:00.000+02:00

Por fin los que presentaron incidente concursal el pasado mes de julio a través de Adicae ya tienen sentencia favorable del juez de A Coruña. Principal e intereses. Se ha hecho esperar, pero todo llega. Esta sentencia afecta a 15 personas, creo que la mayoría de El Saboyal.

Como es habitual, la sentencia debe ejecutarse en un plazo de 20 días hábiles. Si Martinsa-Fadesa no lo hiciera, los afectados podrían poner otra demanda de ejecución que costaría más euros a los de Martinsa-Fadesa.

resuelto el incidente concursal de Adicae

2011-05-13T23:01:00.001+02:00

A través de Adicae, como unos 60 afectados de toda España, muchos de El Saboyal, presentaron demanda a principios de febrero. Pues bien, el juez acaba de dictar sentencia favorable. Ahora ya solo falta que los de Martinsa-Fadesa cumplan la sentencia y paguen lo que tienen que pagar.

Con el fin de que las estadísticas de este blog sean lo más fiables posibles, se agradecedría que los afortunados nos lo comuniquen, y confirmen esta noticia, enviando un mensaje a elsaboyal@gmail.com

El juez debe estar resolviendo los casos que estén más arriba en su pila de expedientes, pero ya le queda menos trabajo y no tardará en resolver los del mes de julio. Paciencia.

otra sentencia más

2011-05-13T21:01:00.000+02:00

Efectivamente la cosa va a cuentagotas. Otro afectado nos comunica que presentó demanda contra Martinsa-Fadesa mediante incidente concursal el 6 de febrero y que el 6 de mayo el juez dictó sentencia favorable. Así pues son cuatro los que ya han cobrado y tres más con sentencia favorable. Todo referido a El Saboyal.

otro incidente resuelto

2011-05-09T14:49:00.000+02:00

A cuentagotas el juez de A Coruña va resolviendo incidentes concursales ante las demandas de compradores de viviendas de Martinsa-Fadesa. En un nuevo caso el incidente está completamente resuelto, es decir, el afectado, de la CA4, ha cobrado incluso intereses.

La cosa de los incidentes concursales, hasta donde nosotros sabemos, está así:

4 han cobrado
2 tienen sentencia favorable del juez
15 (de toda España) presentaron incidente en julio del año pasado a través de Adicae y están pendientes de resolución
60 (de toda España) presentaron incidente en febrero pasado a través de Adicae y están pendientes de resolución, pero se sabe que Martinsa-Fadesa ha admitido la demanda

Recordemos que esta vía, la del incidente concursal, está cerrada y que ahora caben las siguientes soluciones:

reclamación directa a Martinsa-Fadesa apoyándose en el convenio
negociación a la baja
demanda ante el juzgado de primera instancia alegando incumplimiento de contrato
esperar a tiempos mejores

los intereses a reclamar

2011-05-04T00:05:00.000+02:00

Al reclamar intereses conviene fijar cuál es la cantidad que solicitamos, por ello hemos preparado un documento con un ejemplo de cómo calcularlos. Se trata de una hoja Excel. Desafortunadamente no se puede colgar en el blog, pero a quien nos lo solicite se la podemos enviar por email.

Los datos para calcular los intereses son:
- el interés legal del dinero de cada año (está en el documento).
- las cantidades entregadas con la correspondiente fecha. El interés hay que calcularlo por días.

En el ejemplo se aprecia que aproximadamente los intereses suponen un 4% por cada año transcurrido desde la firma del contrato.

la carta en MsWord

2011-05-03T00:01:00.006+02:00

Este tipo de páginas web solo permite colgar documentos en formato jpg, por ello me es imposible, o al menos yo no sé, colgar en formato MsWord el modelo de carta de reclamación de los anticipos.

No obstante podemos proporcionar la carta en ese formato vía email. Basta solicitarlo a la dirección que figura en el margen derecho.

modelo de carta de reclamación

2011-05-02T00:15:00.000+02:00

Ha pasado más de mes y medio desde que se aprobara el convenio del concurso de acreedores. Este convenio prevé que con carácter preferente se abonarán los anticipos no garantizados por aval.

Pasado ese tiempo prudencial conviene manifestar a Martinsa-Fadesa las intenciones de recuperar el dinero entregado mediante la presentación de una reclamación.

En el margen tenéis un modelo de solicitud, en el que lo importante es expresar explícitamente el deseo de reclamar el dinero entregado. Para mayores garantías la solicitud se puede enviar mediante burofax.

Recordemos que para aquello que no presentaron incidente concursal, este procedimiento de cobro es el más adecuado.

otro incidente resuelto por el juez en el caso Martinsa-Fadesa

2011-04-29T10:53:00.000+02:00

Me han comunicado la resolución por parte del juez de A Coruña de otro incidente concursal, por supuesto favorable al comprador. Corresponde a un caso análogo al anterior en lo que se refiere a las fechas de presentación del incidente. Los intereses han supuesto como un 18% de la cantidad entregada. Como en el caso anterior, solo falta la efectiva entrega del dinero, pero la cosa ya está hecha.

caso 4, resuelto

2011-04-28T23:25:00.000+02:00

Hace un par de meses dimos cuenta de un afectado sin aval que a través de un incidente concursal estaba a punto de resolverse su caso (ver aquí). Era el cuarto caso. Pues bien, por fin el juez de A Coruña ha dictado sentencia favorable en todos los sentidos, como no podía ser de otra manera.
Esta ha sido la cronología de los pasos:

Presentación de la demanada: finales de enero.
Allanamiento de las partes: finales de febrero.
Sentencia favorable: finales de abril.

Ya solo falta que Martinsa-Fadesa "afloje la pasta" y se zanje el asunto definitivamente. Será cuestión de días.

el juez admite el escrito que culpa a Martín de gestionar mal Martinsa-Fadesa

2011-04-27T09:25:00.004+02:00

El juez de la sala Mercantil 1 de A Coruña, Pablo González-Carreró, ha admitido los escritos de once empresas que califican a Fernando Martín como culpable de que la compañía acabase en concurso de acreedores por su mala gestión, aunque aún debe ser el fiscal o la administración concursal quien decida si prosperan o no sus peticiones.

Entre los personados, además de Manuel Jove, anterior máximo accionista de Fadesa, se encuentran algunos de los afectados de El Saboyal, de San Mateo de Gállego.

(Noticia extraída de Xornal.com.)

negociación a la baja

2011-04-25T18:40:00.001+02:00

Atención, esta noticia es importante: Martinsa-Fadesa ha comenzado a negociar con algunos afectados la devolución de los anticipos. Tenemos noticias de varios casos, todos ellos de El Saboyal. Parece ser que la iniciativa la toma Martinsa-Fadesa, pero debido a que el afectado se ha puesto previamente en contacto con ellos. Este es un nuevo procedimiento de cobro que no habíamos previsto en la relación que dimos en su día (ver aquí).

Lo malo del tema es que no ofrecen intereses y con una quita de hasta el 30%. En esto de la quita no hay uniformidad, seguramente porque cada caso es distinto.

Lo bueno de la noticia es que reconocen la deuda y que algo de liquidez tienen. Lo malo es lo de la quita. En esto cada uno tendría que sopesar las ventajas y los inconvenientes. Pero hay que pensar que el afectado tiene siempre la razón (que se la darían los tribunales si llegara el caso) y que además le avala el convenio.

En fin, por nuestra parte prepararemos un modelo de carta para reclamar a Martinsa-Fadesa los anticipos más los intereses, al amparo de la estipulación 1.2 del convenio.

¿se reanudan las obras en El Saboyal?

2011-04-18T16:09:00.004+02:00

La semana pasada, Radio Zaragoza, de la Cadena Ser, dedicó un reportaje a Martinsa-Fadesa y a Las Dehesas de San Mateo. Incluso reprodujeron unas declaraciones mías, aunque yo no pude escuchar el reportaje. El meollo de la noticia, tal y como me lo presentó la periodista, era que "habían tenido conocimiento que las obras en las Dehesas de San Mateo pueden comenzar de nuevo en un mes. Ha habido movimiento en la obra, y esos son los datos que nos llegan de la promotora".

Me mostré muy escéptico con esa noticia, entre otras cosas porque Martinsa-Fadesa acababa de cerrar las oficinas en Aragón y además el inicio de las obras pasaba por una nueva solicitud de licencia y eso llevaría más tiempo que un mes.

Desde la delegación de Cataluña confirman que la noticia no es cierta. Pero indagando un poco más hemos visto que lo que ha ocurrido es que Martinsa-Fadesa ha decidido realizar reparaciones y tareas de mantenimiento en la obra. Por ejemplo, mejorar el vallado de protección. Esas son las obras que han confundido a la Cadena Ser.

La foto es de hace dos años y medio.

contacto con el jefe de zona

2011-04-15T00:03:00.010+02:00

Hace unos días tuve ocasión de dirigirme por correo electrónico al jefe de zona de la delegación de Cataluña, Aragón y Baleares. Exactamente le rogaba que nos indicara cuáles son las intenciones de Martinsa-Fadesa respecto de la aplicación de la estipulación 1.2 del convenio recientemente aprobado. Incluso le anticipaba que posiblemente en breve plazo muchos de los afectados se dirigirán por escrito a Martinsa-Fadesa para reclamar las cantidades anticipadas.

La contestación del señor Canal no se hizo esperar, y escribió esto:

Les queremos informar que actualmente la compañía ha reorganizado sus Delegaciones de tal manera que la Delegación de Aragón se ha fusionado con la de Cataluña. Pasando su sede definitiva a las oficinas de Barcelona. Como comprenderán, con estas variaciones, existen unos periodos de coordinación, revisión de documentación e incluso de análisis de las diferentes promociones existentes en la nueva Delegación. Esta situación, que es donde nos encontramos actualmente, nos llevara un periodo de tiempo aun indefinido pero que una vez pasado nos pondremos en contacto con todos y cada uno de nuestros clientes para poder informarles de los planteamientos de la compañía.

Sugiero que después de Semana Santa los afectados, especialmente aquellos que no han presentado incidente concursal, se dirijan al señor Canal para solicitarle información sobre su particular situación.

La dirección del jefe de zona la prefiero dar directamente a los interesados en lugar de colgarla en esta web. Para ello podéis utilizar la dirección de contacto que aparece en la columna de la derecha de este blog.

demanda va, demanda viene

2011-04-13T10:58:00.002+02:00

Primero, Fernando Martín por sorpresa convoca una Junta Extraordinaria aparentemente para nada. De hecho denunciamos que esa Junta no era necesaria y que estaba convocada de forma un tanto chapucera. Pero hubo una sorpresa, aunque no estaba en el orden del día, a iniciativa de la propia presidencia se aprueba interponer una demanda contra Manuel Jove por un pretendido engaño en la valoración de los activos de Fadesa a finales de 2006.

Es verdad que la Ley de Sociedades de Capital permite que una Junta de accionistas adopte un acuerdo consistente en entablar acción de responsabilidad contra los administradores aunque no figure en el orden del día, pero que sean los propios administradores los que hagan uso de esta peculiaridad, es más bien forzar la cosa. Es más, se entiende que la acción se toma contra administradores de la propia sociedad, pero es que ¡Manuel Jove nunca fue administrador de Martinsa-Fadesa! Lo fue de Fadesa. Me temo que la demanda contra Manuel Jove no prosperará.

Segundo. Manuel Jove reacciona y presenta una demanda en un juzgado de Madrid contra Martín por incumplimiento de un contrato privado entre ellos, celebrado en 2007, cuando todavía Martinsa no había absorbido a Fadesa. Por lo que ahora sale a relucir, Martinsa tomó dinero de Fadesa para pagar los primeros intereses y amortizaciones del préstamos sindicado.

Tercero. Manuel Jove y otros empresarios gallegos plantean una segunda demanda, pero esta vez al corazón del proceso concursal, porque lo que solicita es que el Juzgado de A Coruña califique a Martín como responsable del desastre de Martinsa-Fadesa. Creo que no les falta razón, pero me temo que será difícil que prospere.

Cuarto. En la Audiencia Provincial de A Coruña dos bancos presentaron otra demanda contra la aprobación del convenio del concurso. Seguramente insistirán en lo de que los acrredores ordinarios recibirán parte de su crédito en acciones de la compañía. Parece que se apoyan en una mala redacción del convenio. Es verdad que no está muy bien redactado, pero no es para tanto.

Quinto. Nuestro juez González-Carreró, además de las demandas primera y tercera anteriores, y otros muchos incidentes concursales, tiene que dar salida a las presentadas por afectados de El Saboyal. Esto lo tiene fácil, porque todas las partes están de acuerdo.

un mes con el convenio de Martinsa-Fadesa

2011-04-11T23:50:00.007+02:00

Ha transcurrido un mes desde que se aprobara el convenio de Martinsa-Fadesa, y como si nada. Es verdad que para que Martinsa-Fadesa pueda actuar es necesario que se constituya la Comisión de Control y Seguimiento.

Ahora bien, la estipulación 5.3 del convenio señala que antes de transcurridos 30 días desde su aprobación el presidente ejecutivo, Fernando Martín, deberá otorgar poderes bastantes a dos de los miembros de la Comisión de Control y Seguimiento. Así que a estas alturas esa comisión tiene que estar ya formada y en marcha.

Claro que en ambientes jurídicos a lo mejor 30 días naturales no es un mes, así que a la vuelta de Semana Santa habrá que poner en marcha alguna estrategia para que esto se mueva.

el estado de El Saboyal

2011-04-07T23:17:00.001+02:00

Google lleva más de cuatro años sin actualizar su vista aérea de El Saboyal. En cambio el SigPac está al día. La foto de al lado muestra a vista de satélite cómo está la urbanización.

Con motivo de la venta de 18 fincas a Caja Madrid realizada el verano pasado, se tasó el estado de las obras. Según esa tasación está realizado el 31,80% de la urbanización, y el presupuesto necesario para finalizarlas, entre pitos y flautas, se valoró en unos 45 millones de euros.

A esta cantidad habría que añadir los 5 millones de euros que estimamos es lo que se les debe a los 150 compradores sin aval de San Mateo. Recordar que la estipulación 1.2 del convenio prevé destinar 30 millones de euros para pagar a los compradores sin aval.

una sentencia para cobrar un aval

2011-04-04T20:38:00.000+02:00

Hace tiempo que tenía pendiente dar cuenta de que un comprador de El Saboyal (de la H37) necesitó de dos sentencias para recuperar su dinero aun cuando disponía de aval. El caso se desarrolló a lo largo de 2010 y se resolvió hace unos meses. Las principales características de este proceso fueron las siguientes.

El avalista era Caixanova, un banco que siempre había dado facilidades para cobrar el aval.
Una primera pega era que no se había acreditado que la vivienda no se había iniciado o entregado. Para contrarrestar esta evidencia bastó aportar certificado del ayuntamiento sobre licencias caducadas. También se argumentó el incumplimiento de los 12 meses para obtener la licencia.
Caixanova decía que el aval no tenía fuerza ejecutiva. Por el contrario la sentencia afirmaba que no era necesaria la resolución previa del contrato para ejecutar el aval. Para ello se aportaron sentencias extraídas de este blog, lo que nos congratula.
El banco alegaba que el aval estaba caducado. En su contra se argumentó que el aval es un contrato entre el banco y la promotora, no pudiendo salir perjudicado el comprador.
La sentencia fue favorable para nuestro amigo, pero al banco se le ocurrió alegar, volviendo a la carga en sus argumentos, especialmente el de la caducidad.
En esta segunda ocasión nuestro amigo presentó sentencias proporcionadas por este blog con precedentes de la no caducidad de avales en compras de viviendas.
La consecuencia es que el juez, en esta segunda ronda, le aplicó las costas a la entidad bancaria.

Así que al final, todos contentos, menos Caixanova.

más incidentes concursales en vía de resolución.

2011-03-28T14:50:00.001+02:00

Me acaba de comunicar un comprador de la CA4 sin aval que los de Adicae le han informado acerca de la resolución favorable de un incicdente concursal que afectaba a unos 60 compradores, supongo que no todos ellos de El Saboyal. La noticia es estupenda. Cuando conozcamos más detalles informaremos de ello.

Matizo la noticia. El incidente concursal resuelto hay que entenderlo en el sentido de que Martinsa-Fadesa también se ha allanado, acepta el incumplimiento. Ahora falta la sentencia del juez, que no queda otra que sea favorable. Realmente hasta ahora ha habido solamente tres que han cobrado, ya dimos noticia de ello el mes pasado.

sobre la fusión de Martinsa y Fadesa

2011-03-28T09:35:00.000+02:00

Hace unos días, el 21 de marzo, comentábamos en esta tribuna la noticia que relataba la demanda de Fernando Martín a Manuel Jove por un supuesto engaño en el proceso de compra de Fadesa por parte de Martinsa. En el mismo comentario anunciábamos la elaboración de un informe sobre la forma en la que se habían fusionado ambas empresas.

Pues bien, ese informe fue terminado y posteriormente comentado por la agencia EFE. Los detalles del informe y del comunicado de la agencia EFE los tenéis pinchando aquí. Por cierto, citan
a El Saboyal.

uno de la CA4 ha cobrado

2011-03-25T01:09:00.000+01:00

Esto sí que es noticia. Pero cuidado, tenía aval. Nuestra amiga S.P.V. me ha dicho que compró en diciembre de 2007, que exigió el aval y que finalmente se lo dieron. Lo ejecutó, no por las buenas, hace como un año. Es el primer caso que conocemos de uno de la CA4 con aval.

Han pasado casi dos semanas desde que se aprobó el convenio y todavía no ha pasado nada. Habrá que darse un plazo de dos o tres semanas más.

la fase de calificación

2011-03-23T23:58:00.002+01:00

El convenio está en vigor desde el día 11 de marzo. Para su desarrollo no es necesario ni el juez ni los administradores concursales. Estos se ocuparán ahora de la llamada fase de calificación. Es decir, deben determinar si el concurso de acreedores fue fortuito o existen culpables. Quizás pensando en la fase de calificación es por lo que Fernando Martín ha presentado una demanda contra Manuel Jove, el que fue presidente de Fadesa. Lo que me parece claro es que todo el follón se gestó en el proceso de compra de Fadesa por parte de Martinsa.

La publicación en el BOE de ayer de la sentencia aprobatoria del convenio marca el inicio de plazos para que quien esté interesado presente sus escritos de cara a la fase de calificación del concurso.

Esperemos que Fernando Martín y sus colaboradores se preocupen del desarrollo del convenio y dejen la calificación del concurso en manos de los administradores concursales.

En la foto El Saboyal, justo cuando se consumaba la OPA por la que Martinsa adquiría la mayor parte de Fadesa (marzo 2007).

el convenio de Martinsa-Fadesa aprobado en el BOE

2011-03-22T23:45:00.001+01:00

En el BOE de hoy aparece aprobado el convenio, pero entró en vigor el mismo día en el que se firmó la sentencia, o sea el 11 de marzo.

fútbol y Martinsa-Fadesa

2011-03-22T09:26:00.002+01:00

Hace cosa de un mes escribí un artículo para el Heraldo de Aragón. Hoy lo han publicado, aunque su primera frase está ya desfasada. Si Fernando Martín lee el artículo espero que lo haga con sentido del humor.

En la foto, Ramos contra Ramos, en el reciente partido de la selección española contra Colombia. Pinchando en la foto sale el artículo.

la verdadera razón de la junta extraordinaria de Martinsa-Fadesa

2011-03-21T02:09:00.003+01:00

La verdadera razón de la junta extraordinaria de Martinsa-Fadesa celebrada el 11 de marzo hay que buscarla en el interés de su presidente en presentar una demanda contra Manuel Jove, anterior presidente de Fadesa, porque para ello necesitaba el acuerdo de la Junta de accionistas. Lo que figuraba en el orden del día era de tan escasa relevancia que resultaba raro esa convocatoria de junta. Pero la Ley de Sociedades de Capital permite tomar acuerdos aun cuando no figuren en el orden del día si estos se refieren a entablar acción de responsabilidad contra los administradores. Y eso es lo que se hizo el 11 de marzo.

En el recorte de prensa adjunto se puede leer que la demanda ha sido admitida por el juzgado de A Coruña.

Me parece que también Fernando Martín podría ser objeto de demanda por su responsabilidad en la determinación de la ecuación de canje cuando Martinsa absorbió a Fadesa. Intentando buscar razones para esta opinión estoy elaborando un breve informe cuyo inicio se puede leer en otro lugar.

alegaciones al convenio de Martinsa Fadesa

2011-03-17T09:41:00.001+01:00

El plazo para presentar alegaciones a la sentencia de aprobación del convenio termina hoy mismo, o quizás mañana. Dos bancos de los que pusieron una demanda contra el convenio, el japonés y el luxemburgués, han manifestado su intención de alegar esa sentencia ante la Audiencia Provincial de A Coruña.

Para los compradores de vivienda eso no tendrá ninguna consecuencia porque el recurso tardará bastante en resolverse y mientras tanto ya se habrá aplicado la estipulación 1.2 que solucionará el problema de estos afectados. Eso creo.

En la foto, la gran sabina de El Saboyal, que ya no existe.

¿y ahora, qué?

2011-03-15T01:36:00.002+01:00

Desde el pasado viernes el dichoso convenio ha adquirido plena eficacia jurídica. Ya comentamos en su día que este convenio tan apenas regula plazos inmediatos. Realmente solo hay un plazo inmediato:

Los acreedores ordinarios tendrán 10 días (hasta el 23 de marzo) para elegir una de las dos alternativas sobre la cadencia de pagos, pero si no se dice nada se entiende que se elige la alternativa de los 10 años, ahora bien como esta alternativa es la buena (la otra tiene mucha quita) no será necesario hacer nada.

Los acreedores subordinados tienen 2 meses para decidir si sus créditos se convierten en participativos o cobrarán sabe Dios cuándo.

El primer paso que seguramente tendrá que realizar Martinsa-Fadesa consistirá en la constitución de la Comisión de Control y Seguimiento. Estará compuesta por un representante por cada uno de estos cinco bancos: La Caixa, Caja Madrid, Popular, Caixa de Catalunya, The Royal Bank Of Scotland.

Esperemos que el segundo paso sea conseguir la financiación adecuada para satisfacer a los compradores de viviendas sin aval.

En la foto, El Saboyal hace 5 años, cuando se empezaron a vender las primeras viviendas.

aprobado el convenio de Martinsa Fadesa

2011-03-11T14:09:00.001+01:00

El Juzgado de lo Mercantil de A Coruña dictó este viernes la sentencia por la que aprueba el convenio de acreedores propuesto por cuatro entidades bancarias, y desestima las demandas incidentales de oposición que se presentaron al mismo, según informa el Tribunal Superior de Justicia de Galicia.

A partir de ahora lo que cuenta es el convenio, y no tanto la Ley Concursal. Así que cualquier demanda que se dirija contra Martinsa-Fadesa deberá presentarse ante los órganos de la jurisdicción civil no especializada que sean competentes. El Juzgado de A Coruña seguirá resolviendo los muchos incidentes concursales que tiene pendientes, a la vez que estará vigilante para que el convenio se cumpla.

junta general extraordinaria de accionistas

2011-03-11T10:31:00.004+01:00

En la mañana de este viernes tendrá lugar la Junta General de accionistas de Martinsa Fadesa, convocada con carácter extraordinario. El punto principal es el de informar del estado del concurso y del convenio. Suponemos que las noticias de la situación de las demandas al convenio serán muy frescas pues el Juzgado de lo Mercantil número 1 de A Coruña se encuentra a escasos metros del Hotel Barceló, que es donde tendrá lugar esa Junta.

En el periódico de Cinco Días publica más comentarios sobre esa reunión, en particular le dedica atención al "enfado" de Fernando Martín hacia Manuel Jové por el posible engaño en la valoración de la empresa allá por el 2006. Pinchando aquí tenéis la información de este periódico.

Más información sobre los prolegómenos de la Junta, aquí.

el gabinete jurídico

2011-03-08T00:24:00.000+01:00

Javier Lacleta de Michelena era el jefe del gabinete jurídico de Martinsa Fadesa. Hasta hace poco más de tres meses formaba parte de la plantilla de esta empresa. Seguro que fue una persona muy importante en lo que se refiere a las relaciones de Martinsa Fadesa con los compradores de viviendas. Quizás su desaparición esté facilitando la solución a los afectados. Por ejemplo, Lacleta debió ser el responsable de oponerse poco antes del verano pasado a un afectado que presentó incidente concursal. De "pata de banco" calificamos desde estas líneas el informe de los abogados de Martinsa Fadesa. En cambio hace escasamente un par de semanas, cambió de opinión y ya va dando facilidades. Esperemos que se siga en esa línea. Pues eso, tengo la sensación de que Lacleta no fue muy positivo para los afectados por compras de viviendas.

el balance a 31 de diciembre de 2010

2011-03-01T01:42:00.000+01:00

Poco a poco, Martinsa Fadesa se va adelgazando, pero todavía tiene reservas.

ya son cuatro

2011-02-24T00:03:00.004+01:00

Tenemos noticias de que un cuarto afectado sin aval de El Saboyal está a punto de conseguir que le devuelvan su dinero. Es además la primera vez que Martinsa Fadesa "se allana", es decir acepta las condiciones de la demanda de un sin aval. La misma actitud ha tenido la Administración Concursal, así que ya solo falta que el juez dicte la resolución correspondiente, que no puede ser otra que la de dar su visto bueno a la devolución del dinero. El procedimiento seguido es el de la vía 3.

En la foto, un pareado, como el que había adquirido nuestro feliz afectado.

Stanley Morgan no, Aspiration sí

2011-02-23T00:13:00.000+01:00

Hace unos días dimos una lista de los cuatro oponentes al convenio. Pero tenemos que rectificar: Stanley Morgan no está en la lista.

En su lugar aparece Aspiration Properties Limited. No tengo ni idea a qué se dedica esta empresa. Es una empresa inglesa, pero no sabemos nada más. No tiene página web, y lo más curioso es que no figura en la lista de acreedores de Martinsa Fadesa.

Hemos de concluir que se trata de una empresa que representa a otra. ¿Quizás a Stanley Morgan?

En dos o tres días terminará el plazo para que las entidades bancarias que propusieron el convenio, así como la concursada y los administradores concursales, digan lo que estimen oportuno sobre las pegas puestas por esos cuatro demandantes.
El resto de acreedores también puede intervenir pero el juez no les ha dado tantas facilidades para conseguir el texto de las demandas.

los créditos participativos

2011-02-18T00:51:00.002+01:00

Una de las pegas que los bancos opuestos al convenio han planteado en su demanda es la de que no están de acuerdo en convertirse obligatoriamente en accionistas de Martinsa Fadesa. Pero, ¿hasta qué punto esto es verdad?, ¿efectivamente eso es lo que dice el convenio? Además, ¿esto va en contra de la Ley Concursal? Si las respuestas fuesen afirmativas, entonces Martinsa Fadesa entraría en liquidación.

La Ley Concursal dice que "la propuesta de convenio podrá contener propuestas alternativas, incluidas ofertas de conversión del crédito en acciones, participaciones o cuotas sociales, o en créditos participativos". Luego no sé dónde encuentran la ilegalidad los bancos opositores.

La propuesta de convenio dice que en una de las dos alternativas, el 15% de los créditos se convertirán en préstamos participativos, o sea en un préstamo a la empresa, que por tanto la empresa tendrá que devolver junto con intereses. Es decir, de entrada no hay conversión en acciones.

Pues bien, ese préstamo se devolverá el 31 de diciembre de 2019, y los intereses que ese préstamo proporcionará a los acreedores será de un 6% anual más una participación en los beneficios de la empresa (que no los habrá). Los intereses capitalizados también se pagarán dentro de 9 años.

Ahora bien, llegado ese fin de año de 2019, si Martinsa Fadesa no pudiese devolver ese préstamos, entonces ofrecería a los acreedores dos alternativas: o bien convertir su crédito en acciones de la compañía o bien cobrar en 2022.

Como se ve, no es obligatorio la conversión en acciones. Un acreedor ordinario puede elegir la alternativa de los 5 años con importante quita, o bien bien no aceptar la conversión y cobrar ese 15% en 2022. O sea, yo no veo ninguna ilegalidad en lo de los préstamos participativos. Claro, que no conozco el texto de las demandas y por eso esta opinión no es del todo fiable.

las razones de la oposición

2011-02-14T23:30:00.002+01:00

Existen tres tipos de razones para justificar una demanda de oposición al convenio.

1. Defectos en el procedimiento de votación.

2. Infracción de las normas que la Ley Concursal establece sobre el contenido del convenio.

3. Imposibilidad de cumplimiento del convenio.

Si el juez estimase la oposición por la razon primera, entonces se volvería a realizar una nueva votación. Si la estimación fuese por una de las otras dos razones, el convenio sería rechazado y en consecuencia se entraría en la fase de liquidación.

En cualquier caso el convenio no puede modificarse. Lo que sí puede hacer el juez es subsanar errores y fijar la correcta interpretación de lo que diga el convenio.

En el caso que nos ocupa, caso Martinsa Fadesa, parece que los cuatro demandantes han elegido razones del tipo 2.

los que se oponen al convenio

2011-02-13T23:37:00.004+01:00

Finalmente han sido cuatro las oposiciones presentadas. Tres pertenecen al grupo de entidades bancarias y el cuarto al de compradores de viviendas. Estos son:

1. Stanley Morgan. Acreedor de 330 millones de euros, 300 de los cuales son créditos privilegiados. Realmente este banco inglés amenazó con la presentación de oposición pero no tengo certeza de que finalmente lo hiciera.

2. JER Valencia. Fondo de inversión con sede en Luxemburgo. Martinsa-Fadesa le debe 100 millones, su crédito también es privilegiado.

3. Shinsei Bank. De Japón. Casi 150 millones de crédito privilegiado.

4. Afectados de Arganda del Rey. Compradores de viviendas (contingentes) junto con su ayuntamiento (8,5 millones, ordinario).

El único acreedor que votó en contra del convenio fue Extrusistemas S.L., con un millón de crédito, y no parece que haya presentado oposición.

La primera observación es que ninguno es acreedor ordinario (salvo los 30 millones de Stanley Morgan y el ayuntamiento de Arganda), por lo que el plan de pagos no les afecta. Por eso no se alcanza a comprender su interés en la oposición.

Los créditos con privilegio especial están garantizados con algún activo y salvo que participaran en la votación, no les afecta el convenio.

Quizás los tres bancos teman que el juez rescinda los acuerdos que realizaron con la concursada y por los que obtuvieron garantía de su crédito justo antes del concurso. Si así fuese, sus créditos se convertirían en ordinarios.

junta general extraordinaria de accionistas de Martinsa Fadesa

2011-02-09T11:52:00.001+01:00

Las noticias se suceden. Ahora han convocado Junta Extraordinaria de accionistas. La razón principal es la reciente presentación de oposiciones al convenio. Supongo.

a Martinsa Fadesa ya no le interesa Aragón

2011-02-08T13:50:00.000+01:00

Martinsa Fadesa ha decidido suprimir la delegación en Aragón. A partir de ya dependerá de la delegación de Cataluña. Las consecuencias más inmediatas son la desaparición del puesto de delegado y la clausura de la nave de San Mateo.

Será cosa de conocer a la persona que se vaya a hacer cargo de los intereses de Martinsa Fadesa en Aragón, al fin y al cabo los expedientes y los contratos de compraventa estarán bajo su custodia y en algunos casos será útil saber cuál es su estado.

oposiciones al convenio de Martinsa Fadesa

2011-02-07T12:53:00.005+01:00

Desafortunadamente se han presentado oposiciones al convenio. Al menos dos oposiciones están encima de la mesa del juez. Podría aumentar ese número, porque algún otro interesado podría haberla presentado a última hora del viernes en alguna oficina de Correos.

Han sido dos bancos los que se oponen, bancos extranjeros. Ya avisamos aquí de esta posibilidad. De momento no se sabe nada de Adicae.

El retraso podrá ser significativo, del orden de dos meses. Eso si las oposiciones finalmente se rechazan, porque si no...

los siete procedimientos para cobrar

2011-02-04T00:20:00.005+01:00

Que nadie se haga ilusiones, los siete procedimientos para recuperar el dinero y que a continuación voy a describir no son posibles para todos los afectados por la compra de viviendas a Martinsa Fadesa. Además algunos de esos procedimientos no son muy satisfactorios, pero me ha parecido interesante el describirlos.

1. Ejecución del aval por las buenas, o sea mediante una simple solicitud al banco. Sin abogado ni gastos. Todavía "colea" algún afectado que se ha atascado en este procedimiento. Las razones que dan los bancos para resistirse son de dos tipos: caducidad del aval y que el contrato no está resuelto. Ninguna de estas dos razones es válida.

2. Ejecución del aval mediante demanda ante el juzgado. Gastos de abogado y juicio. Próximamente publicaremos el extracto de una sentencia de este tipo, y además reciente. No conozco a ningún afectado con aval que haya fracasado en este procedimiento.

3. Incidente concursal. O sea, demanda ante el juzgado de A Coruña basándose en el artículo 62 de la Ley Concursal por incumplimiento del contrato con posterioridad al concurso. Abogado y procurador en A Coruña. Desde septiembre de 2009, en estas páginas hemos dado información sobre este procedimiento. Recientemente tres afectados de El Saboyal han recuperado su dinero de esta forma. Pero esta vía se cerrará una vez que se apruebe el convenio (cosa que previsiblemente ocurrirá la semana próxima), porque aprobado el convenio "cesarán todos los efectos de la declaración del concurso".

4. Estipulación 1.2 del convenio. Justo cuando se cierre la vía 3 se abre esta otra vía. Hace tiempo que hemos hablado de este procedimiento para cobrar, pinchar aquí para ver todos nuestros comentarios y en qué consiste y se basa este procedimiento. En principio no exigirá mas que una reclamación a Martinsa Fadesa. Esperemos que no ponga pegas y que incluso dé facilidades (poniéndose en contacto con los afectados y proporcionando impresos). Durante las próximas semanas seguro que esta vía será objeto de más comentarios y análisis por nuestra parte.

5. Demanda ante la jurisdicción ordinaria. Una vez aprobado el convenio, desaparece la tutela judicial del Juzgado de lo Mercantil de A Coruña, y será posible interponer demandas y reclamaciones ante los juzgados de primera instancia, alegando incumplimientos del contrato. Esta vía es la que da fuerza a la anterior: si no es por las buenas..., pues a pleitear. Se necesitarán abogado y procurador, pero ya no en A Coruña.

6. Cobrar como acreedor ordinario. Mediante resolución fehaciente del contrato se puede pasar a acreedor ordinario y cobrar de acuerdo con el ritmo establecido en el convenio para este tipo de acreedores, es decir en 9 años. Mala solución es esta, pero es otra solución.

7. Mantener los derechos sobre la propiedad hasta mejores tiempos. Es decir, no resolver el contrato hasta que lo que nos ofrezcan nos convenga. Siempre mantendremos nuestros derechos sobre la vivienda, que obligará a futuros inversores o bancos que quieran ejercer sus derechos de ejecución de hipotecas, a negociar y así obtener el mejor precio. O incluso mantenerse tal cual hasta que nos entreguen la vivienda. Para los compradores en El Saboyal, me parece que este procedimiento no convencerá. Es natural.

los plazos más inmediatos

2011-02-02T00:01:00.002+01:00

Mañana, día 3 de febrero, termina el plazo de 10 días para la presentación de oposiciones al convenio. Realmente este plazo comenzó a contar a partir del día en que se comunicó a los procuradores el resultado de la votación, por lo que puede haber algún día más o menos sobre esa fecha.

A continuación el juez Pablo González-Carreró podrá dictar sentencia aprobando el convenio. No hay plazo para ese dictado, pero es de suponer que algún día tardará, especialmente para estar seguro de que no se ha presentado ninguna oposición válida. Por eso estimamos que será el día 10 de febrero, más o menos, cuando tenga lugar esa sentencia. Si hubiera oposición y se admitiera a trámite entonces la cosa se prolongaría algún mes más. Esperemos que no.

A partir de ese momento el juez se desentenderá de cualquier nueva cuestión. Su labor se limitará a resolver los muchos incidentes concursales presentados con anterioridad y a velar por el cumplimiento del convenio.

Y ahora dejamos de lado la Ley Concursal y nos fijamos en el convenio. ¿Hay plazos inmediatos en el convenio? Pues sí, pero como si no los hubiera.

Los acreedores ordinarios tendrán 10 días (hasta el 24 de febrero) para elegir una de las dos alternativas sobre la cadencia de pagos, pero si no se dice nada se entiende que se elige la alternativa de los 9 años, ahora bien como esta alternativa es la buena (la otra tiene mucha quita) no será necesario hacer nada.

Se deberá comunicar la cuenta bancaria de 20 dígitos donde se desea cobrar. Pero aquí no hay plazo especial: hay que hacerlo con anterioridad a recibir el dinero (¡pues claro!).

Si se ha cambiado de dirección postal conviene informar fehacientemente a Martinsa Fadesa (Paseo Castellana, 93 28046 Madrid) de la nueva dirección.

No existe plazo para la constitución de la Comisión de Control y Seguimiento.

No está determinado el plazo para reclamar los anticipos de las viviendas sin aval, en todo caso la estipulación 1.2 dice que las devoluciones tendrán lugar antes del 31 de diciembre de 2011. Naturalmente en cuanto se tenga conocimiento de aprobación del convenio habrá que afilar los lápices para realizar esa reclamación.

Martinsa Fadesa y nosotros, en el Heraldo

2011-01-30T23:55:00.005+01:00

A través de este mismo blog el Heraldo de Aragón contactó con nosotros y nos dedicó un reportaje dentro de uno más amplio referido a la Ley Concursal. Nos pareció importante dar testimonio público del desastre de este proceso.

Por mi parte quiero hacer la matización de que el número de compradores de viviendas entre Las Dehesas y La Joyosa fue más que los 450 que aparecen en el reportaje, quizás 600. De ellos, 270 quedan por recuperar su dinero, de los cuales la mitad o más son de El Saboyal.

Rectifico, el número de afectados en El Saboyal pendientes es del orden de los 150. En La Joyosa tan apenas quedan pagos pendientes. (Corregido el 1 de febrero de 2011).

un sin aval ha cobrado

2011-01-27T00:40:00.000+01:00

Por fin tenemos noticias ciertas de que algún comprador de Martinsa Fadesa que no disponía de aval ha cobrado todo lo que aportó, más los intereses correspondientes. Exactamente un comprador ya ha cobrado y otros dos están a punto de hacerlo. Los tres del Saboyal (San Mateo de Gállego), compradores de parcelas individuales y de iguales circunstancias.

Hacia el mes de mayo presentaron una demanda ante el juzgado de lo Mercantil número 1 de A Coruña, es decir un incidente concursal, basándose en incumplimiento del contrato con posterioridad a la declaración del concurso de acreedores. Aunque Martinsa Fadesa puso todas las zancadillas que pudo, finalmente el juez ha dado la razón a los afectados.

Tenemos también noticias de que ese juzgado todavía tiene pendiente de resolver otros incidentes concursales de igual naturaleza y, lo que es más importante, el juzgado todavía admitiría a trámite más incidentes hasta el momento en el que el juez apruebe definitivamente el convenio, cosa que ocurrirá hacia el 10 de febrero, si no se presentan oposiciones a esa aprobación.

A partir de ese momento, aunque la Ley Concursal no lo aclara, el Secretario me dijo que cualquier otro conflicto se tendrá que resolver en el juzgado de primera instancia que corresponda.

lo de superar el concurso

2011-01-25T00:08:00.006+01:00

La inmensa mayoría de los medios de comunicación se han apresurado a afirmar que Martinsa Fadesa ha superado el concurso de acreedores al aprobarse un convenio, el propuesto por cuatro entidades bancarias. Esta afirmación es una pequeña exageración porque realmente la superación del concurso tendrá lugar dentro de unos diez años cuando MTF haya devuelto todo lo que debe a sus acreedores.

La aprobación de un convenio significa que los acreedores se han puesto de acuerdo mayoritariamente (más bien minoritariamente porque en nuestro caso 306 acreedores se han impuesto sobre 6000) para establecer un plan de pagos sin necesidad de que se liquide la empresa. O sea que Martinsa Fadesa ha superado el concurso en el sentido de que ha evitado la liquidación. Pero ahora vendrá lo difícil, porque tendrá que empezar a devolver los 6.000 millones de euros que debe, si bien los dos primeros años son casi de carencia, y el resto en un periodo de diez años (salvo los créditos hipotecarios). Ver plan de pagos aquí.

Otra consecuencia de la aprobación del convenio es que cesarán todos los efectos de la declaración de concurso, en particular desaparecerán la Administración Concursal y la tutela judicial, el juez ya solo se ocupará de resolver los muchos asuntos pendientes que tenga su juzgado en relación con el concurso (incidentes concursales, ejecuciones de hipotecas, etc), y naturalmente atender cualquier denuncia de incumplimiento del convenio.

Los efectos de la declaración del concurso quedarán sustituidos por los que diga el convenio. La Administración Concursal será sustituida por la Comisión de Seguimiento y Control, que velará por el cumplimiento de ese convenio.

En el fututo seguiremos hablando de más detalles de ese convenio, pero desde estas mismas páginas ya hemos resaltado lo principal del convenio, en particular hemos indicado que este convenio dice lo mismo que el de 2008 en lo que se refiere a compradores de viviendas. Para ver lo que hasta ahora hemos escrito sobre convenios, pinchar aquí.

la oposición al convenio

2011-01-23T00:53:00.000+01:00

Hasta ahora los medios de comunicación se han hecho eco de dos posibles oposiciones al convenio. Por un lado algunos bancos extranjeros han manifestado su disconformidad con el convenio, por ejemplo Stanley Morgan. Por otro lado la propia ADICAE "ha anunciado su intención de presentar una impugnación contra el convenio de acreedores de Martinsa Fadesa", según informaron a Europa Press fuentes de esta asociación. Su argumento es que el convenio solo atiende a los bancos y a la propia inmobiliaria.

Aunque esto último es parcialmente verdad, no creo que una posible impugnación al convenio pueda llegar a prosperar. La Ley Concursal dice que la oposición sólo podrá fundarse en la infracción de la Ley sobre el contenido del convenio, en la forma y el contenido de las adhesiones, en las reglas sobre tramitación escrita, o cuando el cumplimiento del convenio sea objetivamente inviable.

Es más, creo que no se presentará ninguna oposición al convenio, que solo haría retrasar su puesta en marcha beneficiando a la propia Martinsa Fadesa. Dentro de pocos días lo sabremos.

la votación con más detalle

2011-01-21T12:21:00.004+01:00

La Ley Concursal organiza un pequeño lío sobre quién tiene que proclamar los resultados de las adhesiones a los convenios que se presenten, porque en unos sitios pone que es el Juez y en otros que el Secretario. En nuestro caso fue este último, el secretario del Juzgado de lo Mercantil número 1 de A Coruña, quien mediante decreto publicó esos resultados el pasado día 19, referidos tanto a Martinsa Fadesa como a sus filiales que también están en concurso.

En la imagen de al lado se puede ver ese resultado correspondiente al convenio de Martinsa Fadesa que presentaron en el mes de julio cuatro entidades bancarias: votaron 307 acreedores de los más de 6.000 con derecho a voto. Solo uno votó en contra. El otro convenio, el de diciembre de 2008, como era de presumir, no pasó el listón.

resultado de la votación del convenio de Martinsa Fadesa

2011-01-19T14:14:00.002+01:00

Los medios de comunicación, a través de Europa Press, informan que el número de adhesiones al convenio (al segundo de ellos) ha alcanzado el 73,69% del pasivo, cosa que se esperaba, no ese número sino el que se superase el 50%.

A partir de mañana, día 20, se abre un periodo de presentación de oposiciones a la aprobación del convenio, que concluirá el 2 de febrero.

el juzgado de lo mercantil

2011-01-16T01:34:00.005+01:00

Hace unos días, exactamente el jueves, tuve ocasión de estar un día en A Coruña, y como dispuse de un par de horas libres no pude resistir la tentación de acercarme al "santa santorum" del concurso de Martinsa Fadesa, o sea al Juzgado de lo Mercantil número 1 de A Coruña.

Este juzgado comparte oficinas con el juzgado número 2. Ocupan la planta séptima de un edificio moderno a la entrada de A Coruña, el edificio Proa. Uno pensaba encontrarse con unas oficinas y dependencias atestadas de papeles y legajos, en un cierto desorden. Pues no, todo parecía muy controlado, y con el personal, no muy numeroso, trabajando con sus ordenadores. El tablón de anuncios era más bien pequeño, con una docena de documentos colgados tras los cristales de la vitrina. Solo tres de ellos se referían al concurso de nuestras preocupaciones, y los tres eran anuncios de subastas de viviendas por ejecución de hipotecas contra Martinsa Fadesa a demanda de entidades bancarias.

El funcionario que atendía los asuntos de MTF me negó cualquier información porque yo no le podía demostrar que fuese persona interesada en el asunto ni que representara a un interesado. Es verdad que aunque es público y notorio que estoy muy interesado en el concurso, legalmente no soy persona interesada.

Presencié cómo un procurador, en representación de un acreedor, se acercó para completar el expediente de su cliente en el asunto de la adhesión al convenio. El funcionario le preguntó a cuál de los dos convenios se había adherido (ya hemos indicado repetidas veces que son dos los convenios en juego), y a cuál de las dos alternativas del convenio se adhería. Me quedó claro que hubo un día más de gracia para votar, o sea, que la votación concluyó el 5 de enero, y que en estos días se estaban repasando todos los papeles para ver exactamente cuántos votos ha tenido cada convenio.

El funcionario se apiadó de mí y me permitió entrevistarme con el secretario del juzgado. El secretario se excusó que tan apenas pudiera atenderme dado el inmenso trabajo que tenían, pero al menos me informó de lo siguiente:

- Aunque están revisando las adhesiones, es claro que el segundo de los convenios alcanzará el mínimo exigido y que la semana que viene, a principios, el juez declarará el resultado de la votación.

- Si no se presentan oposiciones al convenio (que nunca se sabe) el juez declarará aprobado el convenio hacia el 10 de febrero.

- Aprobado el convenio, el juzgado de lo mercantil se desentenderá del concurso (entiendo yo que salvo los recursos por incumplimiento del convenio), y que los conflictos con Martinsa Fadesa se deberán resolver ante los tribunales de primera instancia.

- No obstante este juzgado todavía tiene que resolver los muchísimos asuntos pendientes que fueron presentados con anterioridad, como incidentes concursales o tramitaciones de subastas y ejecuciones de hipotecas.

Mientras tanto el juez Pablo González-Carreró, salía y entraba de su despacho y departía y trabajaba con sus ayudantes. Pues que siga trabajando y que trabaje bien y ráoido, porque esto se ha alargado mucho más de lo previsto.

Fernando Martín

2011-01-12T23:46:00.000+01:00

el calendario de pagos

2011-01-10T00:11:00.002+01:00

Los acreedores ordinarios, que en total suman un crédito de 4.012 millones de euros, tienen dos alternativas para cobrar, o bien se conformarán con el 30% de la deuda y cobrarían en 5 años; o bien eligen cobrar todo pero en el doble número de años. Detallamos para esta segunda alternativa el calendario de pagos.

Para hacerse una mejor idea, supongamos que Martinsa Fadesa le debe 100.000 euros a un acreedor. Este sería el plan de pagos (los intereses aparte):

1. El 31 de diciembre de 2011, recibirá 425 €
2. El 31 de diciembre de 2012, recibirá 425 €
3. El 31 de diciembre de 2013, recibirá 850 €
4. El 31 de diciembre de 2014, recibirá 10.200 €
5. El 31 de diciembre de 2015, recibirá 15.300 €
6. El 31 de diciembre de 2016, recibirá 21.250 €
7. El 31 de diciembre de 2017, recibirá 21.250 €
8. El 31 de diciembre de 2018, recibirá 15.300 €
9. El 31 de diciembre de 2019, recibirá 15.000 €

Total: 100.000 €
(no son limpios porque habría que descontar el 0,5% para la CCS y añadir los intereses)

Como se puede ver no es exactamente lo que han dado a entender los medios de comunicación, que decían que, por ejemplo, el primer año se cobraría el 0,5%.

El último pago, el de dentro de 9 años, es algo más complicado de detallar porque corresponde al crédito participativo. Lo explicaremos en otra ocasión.

la comisión de control y seguimiento

2011-01-03T00:42:00.005+01:00

Una vez que el convenio se apruebe definitivamente, que si no se tuercen las cosas ocurrirá en febrero, se constituirá una Comisión de Control y Seguimiento (CCS) para vigilar que el convenio se cumpla en todos sus términos. Los administradores concursales desaparecerán de la escena y será esta comisión la que asuma parte de las funciones de esos administradores.

La CCS estará formada por los 5 bancos más importantes como acreedores de Martinsa Fadesa, y lo bueno (o lo malo) es que cobrarán a cargo de los acreedores. O sea, que de cada pago que se realice se descontará un 0,5% que irá a parar a los que ejerzan el cargo de miembros de la CCS.

Tendrán amplias facultades, como la de estar informada de todos los detalles de la empresa, verificar que las ventas se realicen conforme a lo estipulado en el convenio e instar a que se vendan activos para facilitar el pago a los acreedores. En fin, se trata de que el convenio se cumpla.

los intereses en el convenio

2010-12-27T00:31:00.002+01:00

A estas alturas de la vida, probablemente todos los compradores de vivienda con aval habrán recuperado su dinero, junto con los intereses correspondientes de acuerdo con el llamado interés legal del dinero.

Los compradores sin aval que apoyándose en el artículo 62 de la Ley Concursal, por incumplimiento con posterioridad al concurso, consigan del juez sentencia favorable para la recuperación de su dinero, en lo que respecta a los intereses tendrán que estar a lo que el juez determine en esa sentencia.

Pero, ¿qué dice el nuevo convenio sobre los intereses que deberían cobrar el resto de acreedores? Desmenuzamos la respuesta.

La estipulación 1.2 del convenio reconoce que a los compradores sin aval se les abonarán sus anticipos antes que al resto de acreedores ordinarios, pero no dice explícitamente qué ocurre con los intereses.

En algunos casos en el informe concursal están calculados los intereses, y a veces se califican estos como subordinados (cobrar al final).

La estipulación 3.3 dice que los créditos que deban ser satisfechos en virtud de este convenio devengarán intereses a partir del 24 de julio de 2008; el tipo aplicable será el del euribor más 0,50 puntos. (Actualmente el euribor está a 1,52%). Entiendo yo que hasta esa fecha los intereses se tendrán que calcular según el interés legal del dinero.

El convenio añade que estos intereses se abonarán conforme se paguen los créditos correspondientes. Pero (siempre hay un pero) Martinsa Fadesa, con el visto bueno de la CCS, podrá ofrecer cobrar esos intereses como créditos participativos, si no se aceptara este ofrecimiento se cobrarían dentro de 13 años.

Para los créditos calificados como ordinarios (entre compradores de viviendas también los hay de este grupo), los medios de comunicación ya han anunciado que los pagos se realizarían a lo largo de 8 años. No obstante el 15% de la deuda se ofrecería convertirlo en crédito participativo a devolver dentro de 9 años. Si no se acepta el ofrecimiento, la devolución de ese 15% sería en 12 años. Los créditos participativos tendrían un interés del 6% más beneficios de la empresa (jajaja) a pagar cuando se devuelva el principal.

Un poco liosos sí que es esto de los intereses.

lo principal del convenio

2010-12-20T21:56:00.000+01:00

Además de indicar que los compradores de vivienda sin aval (con algunas condiciones) cobrarán los primeros, básicamente el convenio describe el procedimiento y plazos que se utilizarán para pagar a los acreedores de Martinsa Fadesa, cosa que a los compradores de viviendas no afecta directamente, pero afecta, claro.

Martinsa Fadesa para pagar a sus acredores obtendrá el dinero del normal desarrollo de la empresa, es decir de la venta de viviendas, pero esto a corto plazo lo tiene negrísimo, por tanto tiene que garantizar a los acreedores otra fuente de financiación y esta es la venta de sus promociones. Existe otra manera de captar dinero: los beneficios que le produzcan sus filiales en el extranjero.

En este sentido, en el de garantizar ingresos mediante la venta de activos, ha dividido sus propiedades en dos grupos:

Grupo 1) "Suelos que requieren un desarrollo urbanístico hasta conseguir un estado urbanístico avanzado. Este desarrollo será la principal actividad de la empresa." Los suelos del grupo 1 los tenéis en la imagen adjunta.

Grupo 2) "Activos susceptibles de venta por oferta aceptable". Aquí no es necesario ningún listado porque estarían todos los suelos y promociones que no están en el grupo 1.

Es decir, todo lo que está en el grupo 2 se debe vender antes que lo del grupo 1. Se venderá en función de las ofertas que se reciban y de la necesidad de tesorería que se tenga dependiendo del plan de pagos comprometido en el propio convenio. Incluso si con las posesiones del grupo 2 no fuese posible acudir a esos compromisos, se echará mano de los del grupo 1. Mientras tanto Martinsa Fadesa deberá dedicar su esfuerzo en mejorar el estado de sus activos para que tengan mejor venta.

Espero haber hecho un resumen correcto, y que esto no induzca a crear falsas expectativas o por el contrario esperemos que no genere un pesimismo no conveniente.

ya queda poco

2010-12-19T10:24:00.003+01:00

El próximo 4 de enero finalizará el plazo para que los seis mil y pico acreedores con derecho a voto muestren su adhesión o no a cualquiera de los dos convenios que están en la mesa del concurso de acreedores de Martinsa Fadesa.

Para un acreedor es mejor convenio el primero, el que se presentó hace dos años, que el segundo, pero ese convenio no tendrá tan apenas votos porque la propia empresa ha declarado que será difícil o imposible su cumplimiento. Así que los acreedores, pocos pero suficientes, votarán o habrán votado a desgana el segundo de los convenios, especialmente los grandes bancos.

Después del 4 de enero el juez tendrá 10 días para realizar el conteo de votos y declarar el convenio ganador. A continuación otros 10 días para que se presenten oposiciones al convenio. Estas impugnaciones se tienen que basar en defectos formales del proceso o en mostrar la imposibilidad de cumplir el convenio. Salvo que alguien impugne por enredar o por retrasar el inicio del convenio, no se esperan impugnaciones. Finalmente el juez tendrá otros 5 días para declarar definitivamente aprobado el convenio.

Se espera que esta declaración, y por tanto cesarán todos los efectos de la declaración de concurso, en particular los administradores concursales, tenga lugar en la primera semana de febrero. A partir de ese momento se deberá aplicar lo que diga el convenio.

Si hubiera impugnaciones, la cosa se alargaría. Esperemos que no.

el desarrollo de la votación

2010-12-15T23:42:00.002+01:00

Disculpas por la ausencia de esta tribuna desde hace más de un mes. Ha tenido la culpa algún problemilla de visión, ya completamente resuelto, y también la falta de noticias interesantes.

Un comunicado de la agencia EFE informa que la votación para aprobar el convenio del concurso de Martinsa-Fadesa está un poco parada. Pocos votantes han ejercido su derecho. Según parece se han encendido las alarmas de los dos bancos más importantes en este concurso, Caja Madrid y La Caixa, porque han urgido a otros bancos acreedores a que voten el convenio, pues hasta ahora no se ha alcanzado el 50% necesario para su aprobación. Dicen que falta poco para alcanzar esa mayoría. Tiempo tienen hasta el 4 de enero.

el juez se acuerda de los compradores

2010-10-28T20:32:00.000+02:00

promociones para las que seguro se devolverá el dinero

2010-10-04T00:09:00.002+02:00

Algunos de vosotros me habéis pedido detalles de las promociones que según el nuevo convenio se devolverá el dinero a quienes no tienen aval.

La relación es la que figura al lado, pero ya avisaba que en este punto todo es igual que en el convenio de 2008, y precisamente en el enlace del 31 de julio de 2009 ya figuraba esta misma relación. Como ya dije entonces, entiendo que esa relación hay que tomarla como ejemplo. Literalmente el convenio dice que son "promociones que pueden cumplir las condiciones". Entiendo que no se agotan en esa relación. Para abundar más en esta idea, la cantidad de dinero a devolver en esas promociones no llega a los 4 millones de euros, muy lejos de los 30 millones que el convenio prevé que se devolverán.

A pesar de lo anterior, un abogado de Zaragoza, en nombre de sus representados, solicitó al juez que El Saboyal también se incluyera en la relación. En su justificación simplemente decía que se trataría de un error. Al parecer la Administración Concursal en su informe no ha hecho caso de esta solicitud. Aunque, efectivamente hubiera sido mejor que apareciese El Saboyal, insisto en que esta y otras muchas promociones cumplen la condición principal de que Martinsa Fadesa no podrá acabarlas, al menos a corto plazo.

los sin aval en el nuevo convenio

2010-09-30T00:41:00.002+02:00

No hay nada nuevo bajo el sol. El nuevo convenio dice exactamente lo mismo que el primer convenio en lo que respecta a los sin aval. Exactamente dice: Los acreedores acuerdan que se abonen, con carácter preferente después de los créditos contra la masa y antes que el resto de créditos ordinarios y subordinados, los créditos de anticipos de clientes, para compras de viviendas no garantizados con aval, en promociones que no vayan a ser acabadas por Martinsa Fadesa, y que hubieran sido reclamadas por sus clientes.

También se incluyen las mismas "pegas" que en el primer convenio: La primera es que hay un límite de 30 millones de euros a pagar por este concepto. La segunda es que relacionan una serie de promociones que pueden cumplir esas condiciones, y en esa relación no está El Saboyal.

Pinchando en los siguientes enlaces os aparecerán los comentarios que sobre esta cuestión hicimos en su día, y que ahora siguen siendo válidos:
18 de enero de 2009
29 de julio de 2009
31 de julio de 2009.

el proceso de votación todavía no está listo

2010-09-29T13:08:00.003+02:00

Según publica la Voz de Galicia, el juez del concurso ha indicado a Martinsa Fadesa que actualice su plan de viabilidad. Después el juzgado tendrá que elaborar el documento completo para distribuirlo entre los acreedores y que estos comencen a emitir sus votos de adhesión o de rechazo a los dos convenios que están sobre la mesa.

No me resisto a recordar que el plan de viabilidad que se presentó en diciembre de 2008, elaborado por Deloitte, dejaba mucho que desear.

el segundo convenio listo para ser votado

2010-09-29T00:01:00.000+02:00

No ha habido sorpresas, la Administración Concursal de Martinsa Fadesa ha evaluado positivamente el convenio presentado por 4 bancos, así que este convenio ya está listo para ser votado.

En los próximos días evaluaremos nosotros ese convenio, y empezaremos por lo que más interesa: los sin aval en el convenio.

el nuevo convenio

2010-09-28T00:16:00.003+02:00

El pasado 24 de julio, justo dos años después de iniciarse el concurso de Martinsa Fadesa, el juez dictó la fase de convenio, señalando el 4 de enero de 2011 como fecha límite para adherirse o rechazar los convenios que se hubiesen presentado.

De momento solo hay un convenio sobre la mesa que tenga todas las bendiciones legales: es el convenio que Martinsa Fadesa presentó en diciembre de 2008. Ese convenio ya lo hemos descrito en este blog.

Los medios de comunicación nos hablan de un segundo convenio que tiene todas las posibilidades de ser el que finalmente se apruebe a principios de año. Pero todavía no tiene todos los requisitos legales para que los acreedores puedan adherirse al mismo.

Es verdad que este segundo proyecto de convenio fue presentado por los pelos en tiempo y forma por cuatro entidades bancarias, que cumplían la condición de tener un crédito superior al 20% de la deuda. Pero esto no es suficiente, pues también se requiere que el juez lo admita a trámite. Este paso también ocurrió hace ya algunas semanas. Lo más significativo de la admisión a trámite es que el juez aceptó la marcha atrás de estas 4 entidades bancarias que habían apoyado el primer convenio y ahora se desdecían.

Pero todavía falta un tercer trámite para aceptar los votos a este segundo convenio. Ese trámite consiste en que la Administración Concursal tiene que emitir un escrito de evaluación sobre el contenido del convenio, en relación con el plan de pagos y con el plan de viabilidad que la acompañe. Pues bien, los medios de comunicación nos han anunciado que mañana la Administración Concursal presentará su informe de evaluación. A partir de ese momento: ¡a votar!

¿Y si la evalución no fuese del todo favorable y los administradores pusiesen alguna pega? En este caso la Ley Concursal no dice nada, lo lógico sería que se corrigiesen los posibles defectos, aunque por otro lado la Ley dice que una vez admitido a trámite un convenio, este no puede modificarse. Mañana saldremos de dudas.

las parcelas individuales

2010-09-27T23:51:00.001+02:00

la situación de los adosados

2010-09-25T21:03:00.005+02:00

H35

H36

H37

H38

los pareados

2010-09-22T23:49:00.005+02:00

H37

2010-09-18T23:42:00.003+02:00

carta de Martinsa Fadesa

2010-09-13T01:47:00.004+02:00

Martinsa Fadesa está enviando cartas a aquellos que han ejecutado su aval. Les informa que como el banco ha comunicado la ejecución del aval se entiende rescindido el contrato, salvo que en el plazo de 10 días el afectado comunique su oposición a esa rescisión.

No hay quien entienda la organización de Martinsa Fadesa. Por ejemplo, en nuestro caso, en noviembre de 2008 ya nos comunicaron que quedaba resuelto el contrato, incluso antes de que les comunicáramos nuestra intención de ejecutar el aval, ejecución que tuvo lugar hace más de 20 meses, y ahora se descuelgan con esta carta. Dan ganas de oponerse a la rescisión para ver qué pasa, para enredar.

CA4

2010-09-10T23:57:00.002+02:00

el estado de los de la CA3

2010-09-09T23:13:00.000+02:00

Este listado se ha actualizado con datos extraídos del informe concursal definitivo. Con paciencia iremos actualizando el resto de las promociones de El Saboyal.

los de ADICAE también van por buen camino

2010-09-07T00:06:00.001+02:00

Desde su página web, ADICAE informa que ante el incidente concursal presentado por esta asociación en nombre de afectados sin aval por el que solicitaban resolución de contrato por incumplimiento con posterioridad a la fecha de inicio del concurso, es decir poor no entregar la vivienda en el plazo acordado, la Administración Concursal da la razón, mientras que Martinsa Fadesa dice que naranjas de la China.

Esto es lo mismo que le ocurrió a nuestro compañero de fatigas Jesús Mari (pinchar aquí). Ahora al juez no le queda más remedio que admitir lo que dice la Administración Concursal, y por tanto que esos afectados deberán cobrar contra la masa.

compradores de viviendas con derecho a voto

2010-09-01T23:03:00.003+02:00

Después de casi un mes de vacaciones ya casi no me acuerdo por dónde iba. ¡Ah, ya sé! Estábamos clasificando a los acreedores de Martinsa Fadesa según el informe definitivo de los administradores concursales.

Este informe advierte que el pasivo, o sea las deudas, está referido a la fecha de 24 de julio de 2008. Pero esto no es del todo verdad en lo que respecta a compradores de viviendas, porque el informe ha variado la clasificación de los mismos. En el informe de 2008 aparecíamos todos como acreedores contingentes (o sea, que MF no debe dinero sino que tiene el compromiso de entregar una vivienda). Pues bien, la clasificación de algunos compradores ha variado y ahora nos podemos clasificar en estos grupos:

a) Compradores que sabemos han cobrado su aval bancario, y que ahora ya no figuran como acreedores de ningún tipo. Los créditos han sido clasificados como ordinarios, tanto el principal como los intereses, pero transferidos al banco correspondiente.

b) Compradores que sabemos han cobrado su aval, pero en el listado figuran como créditos contingentes.

c) Compradores de los que sabemos que no tienen aval y figuran como acreedores contingentes.

d) Compradores que han resuelto su contrato. Figuran como acreedores ordinarios por el principal, y como créditos subordinados por los intereses que correspondan.

Los del último grupo, el d), entiendo yo que tienen derecho a voto para aceptar o rechazar cualquiera de los dos convenios que están sobre la mesa, pero no les merece la pena mover un dedo en este sentido.

Cuando hablamos de compradores de los que sabemos algo, nos referimos a compradores del Saboyal. Si alguno tiene curiosidad en saber cómo está clasificado, puede realizarnos esa consulta.