crónica de una muerte anunciada

Martinsa-Fadesa en diciembre de 2013 no pudo cumplir la cláusula del convenio que le obligaba a devolver el 1% de su deuda. Mal asunto. Ayer, día 2 de marzo de 2015, su consejo de Administración acordó solicitar la liquidación. Fin de una historia.

aprobado definitivament el convenio

A Coruña, 17 sep (EFECOM).- La Audiencia Provincial de A Coruña ha desestimado el recurso de apelación interpuesto por los fondos "Shinsei Bank Limited" y "Jer Valencia", acreedores privilegiados de Martinsa-Fadesa, y ha confirmado el convenio de acreedores de la entidad.

Fuentes judiciales han informado que la sentencia da validez definitiva al dictamen emitido en marzo de 2011 por el Juzgado de lo Mercantil número 1 de A Coruña en el que se definía el convenio de acreedores de la inmobiliaria que preside Fernando Martín.

Desde su aprobación, la aplicación del convenio se ha venido desarrollando con normalidad sin que la demanda interpuesta por los fondos acreedores haya supuesto la paralización o suspensión del mismo.

un indignado con Adicae

Un afectado de Martinsa-Fadesa, Miguel, de Canarias, se muestra muy indignado contra Adicae por una razón que ya comentamos y denunciamos hace unos días en este blog. Esta es la carta que Miguel ha enviado a Adicae:  

En estos días he recibido una carta de su organización recomendándome que me adhiera a una supuesta demanda colectiva para exigirle a Martinsa-Fadesa la resolución de mi contrato para que reconsideren la deuda contraída con la mercantil en crédito ordinario y así poder cobrar en 8 años!!!! Cuando leí la carta pensé -hoy es 28 de diciembre y ADICAE me gasta una inocentada-, pero miré el calendario y es 10 de mayo de 2012!!! 

Todavía no salgo de mi asombro-perplejidad cuando supuestamente una organización que defiende a los consumidores, me recomienda tamaño disparate. 

Pero, ¿no se les cae la cara de vergüenza al pedir dicha demanda? ¿Por qué no se le exige o exigió a esta estafadora empresa que pague a los más de 7.000 afectados que solo invirtieron sus ahorros en comprar una vivienda, que devuelva las cantidades entregadas a cuenta, más intereses? 

En muchos de los casos no dieron ni siquiera el aval -obligado por ley- a sus clientes, mientras su presidente gana 2.560.000€ en este año!!!!  Pero, ¿es que no queda un mínimo de dignidad en este país? Después de meditar antes de escribir este correo, no quiero llegar a la conclusión, de que ADICAE ha sido comprada por Martinsa-Fadesa como parte de la estrategia de la mercantil en salir indemne da la mayor estafa colectiva perpetrada en este país con el beneplácito de las autoridades competentes (judiciales?) y por supuesto políticas de este desgraciado país llamado España. 

Antes de terminar este correo quiero informarles que me voy a dar de baja de su organización y que recomendaré a quien me escuche, que no gaste su dinero en pertenecer a un cartel, llamado ADICAE y que siga luchando por cobrar su dinero, sin perder lo último que nos pertenece a las personas, -la dignidad-. 
Yo soy un indignado!!!!! Indignado con ADICAE y con este sistema judicial que hace buenos a los malvados!!!!

no estamos de acuerdo con Adicae

A compradores de Martinsa-Fadesa pendientes de recuperar su dinero, Adicae les insta a presentar una demanda judicial para que el juez resuelva su contrato y así convertirse en acreedores ordinarios y puedan cobrar en 8 años.

¿Cómo es que habiendo pasado casi un año desde la aprobación del convenio, es ahora cuando Adicae dice que hay que ir a los tribunales?

¿Cómo es que lo que se demande sea convertirse en acreedor ordinario, si es eso precisamente lo que quiere Martinsa-Fadesa?

Lo hemos dicho en este blog: la demanda hay que presentarla para recuperar todo el dinero más los intereses, pero ya.

dos sentencias favorables

Tenemos noticias de que dos juzgados de Zaragoza han resuelto favorablemente la demanda de devolución del dinero más los intereses de dos compradores del Saboyal. Enhorabuena. Creemos que son los primeros casos.

Bien es verdad que también conocemos otro caso con resolución desfavorable, probablemente porque el abogado de turno o el propio juez, o ambos, no entendían mucho del asunto concursal, porque la sentencia ha considerado al comprador como acreedor ordinario, o sea a cobrar en 8 años.

historia de El Saboyal

Hace unos días el Heraldo publicaba una noticia sobre follones urbanísticos en Villanueva de Gállego. La inmobiliaria afectada, Bruesa, también se encuentra en concurso de acreedores. Recordé entonces que lo de El Saboyal y Martinsa-Fadesa tiene el mismo origen que lo de Villanueva y por ello he preparado esta pequeña historia de cómo se gestó la urbanización que posteriormente fue la causa de ilusiones y pesadillas. Aquí está.

• 1998. Un grupo de inversores americanos “aterriza” en Aragón con la intención de encontrar terrenos en las proximidades de Zaragoza para construir una urbanización en torno a un campo de golf. El alcalde de Gurrea de Gállego, CT, se muestra dispuesto a ofrecer en su municipio el lugar adecuado para ese proyecto. La propuesta no debió de gustar a los americanos porque estos abandonaron la escena. 
• 1999. CT retoma la idea, pero fijándose en el municipio de Villanueva de Gállego. Conecta con empresarios aragoneses, catalanes (Borges) y vascos (Bruesa) para construir una macro urbanización en esa localidad. El proyecto queda en suspenso al producirse una moción de censura en el ayuntamiento de Villanueva que cambia el partido gobernante.
•  2000. Un sector de empresarios aragoneses, escindido del grupo promotor del proyecto de Villanueva, prefiere plantear la misma idea en San Mateo de Gállego a la vista de las facilidades que este ayuntamiento les otorga, y constituyen para este fin la sociedad Los Jardines de San Mateo SL. Se comprometen los terrenos municipales en la zona de El Saboyal, también denominada Dehesa Boyal, (unas 200 hectáreas) y se establecen las bases para un futuro desarrollo de ese paraje.
  
• 2001. Los Jardines de San Mateo vende los terrenos que esta sociedad posee en San Mateo y los derechos sobre El Saboyal. La empresa adquiriente es Promociones Aragonesas San Mateo SL, sociedad madrileña.
• marzo 2002. Convenio entre el ayuntamiento de San Mateo y Promociones Aragonesas San Mateo SL por el que la corporación se comprometía a permutar terrenos por los de El Saboyal y se fijaban las condiciones para el eficaz desarrollo urbanístico de esa zona.
  
• febrero 2003. El Gobierno de Aragón autoriza permuta de terrenos entre el ayuntamiento y Promociones Aragonesas San Mateo SL.
• marzo 2004. La Comisión Provincial de Ordenación del Territorio del Gobierno de Aragón aprueba el Plan General de Ordenación Urbana de San Mateo. Se delimita el sector residencial El Saboyal.
• agosto 2004. PreConvenio entre el ayuntamiento, Promociones Aragonesas San Mateo SL y Fadesa SA para concretar el desarrollo urbanístico de El Saboyal. A continuación la primera de las empresas vende a la segunda los terrenos de El Saboyal.
• septiembre 2005. Aprobación definitiva del plan parcial de El Saboyal (con informe favorable de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio).
• enero 2006. Fadesa publicita Las Dehesas de San Mateo, que es el nombre comercial utilizado para la urbanización de 3000 viviendas a construir en El Saboyal. Se realizan las primeras ventas de parcelas y viviendas.
•  junio 2006. Aprobación del proyecto de reparcelación. Se instala la maqueta de la urbanización en la nave de ventas.
  
• noviembre 2006. El INAGA (Instituto Aragonés de Gestión Ambiental) somete a exposición pública el informe de evaluación ambiental del proyecto de El Saboyal.
•  marzo 2007. El INAGA aprueba el informe de evaluación ambiental del proyecto de urbanización de El Saboyal.
•  marzo 2007. Martinsa adquiere el 86% de las acciones de Fadesa. Para llevar a cabo esa operación una veintena de entidades bancarias conceden a Martinsa un préstamo a corto plazo de 3.000 millones de euros.
•  julio 2007 El ayuntamiento aprueba el proyecto de urbanización de El Saboyal.
  
• agosto 2007. Se inician las obras de urbanización. El ayuntamiento de San Mateo otorga las primeras licencias de obra y aprueba el proyecto del campo de golf. Se inicia la construcción de viviendas.
• diciembre 2007. Martinsa absorbe a Fadesa. La empresa fusionada se denomina Martinsa-Fadesa SA.
• julio 2008. Martinsa-Fadesa entra en concurso de acreedores por su incapacidad para hacer frente al préstamo por la compra de Fadesa. Se paralizan las obras en El Saboyal, tanto las de urbanización como las de construcción de viviendas. Se habían vendido aproximadamente unas 400 unidades.
•  abril 2012. La mitad de los terrenos de El Saboyal ya no pertenecen a Martinsa-Fadesa, son propiedad de bancos. Todas las licencias de edificación han caducado. También la licencia de urbanización. La reanudación de las obras exigirá la constitución de una Junta de Compensación. Todavía quedan unos 80 compradores de viviendas pendientes de que Martinsa-Fadesa les devuelva su dinero.

los cambios a causa de la trinchera

La conservación de los restos de la trinchera ha obligado a realizar unas modificaciones del proyecto de reparcelación. Estas modificaciones las ha abordado Martinsa-Fadesa con un retraso de 4 años. En los planos adjuntos se pueden ver esos cambios.

El correspondiente proyecto estuvo a exposicón pública durante un mes, en octubre. No nos enteramos a su tiempo de este trámite. Finalmente el ayuntamiento de San Mateo lo aprobó el 30 de noviembre. Martinsa-Fadesa no podrá poner como excusa a la trinchera por no tener licencia de urbanización, porque ha tenido tiempo de solicitarla.

Yo creo que la nueva situación de los dos bloques que constituyen el CA1.1 contravienen el informe de impacto medio ambiental, porque a causa de nuestro amigo, el cernícalo primilla, en toda la zona más próxima a Leciñena no se permitían alturas de más de dos plantas, y estos bloques tendrán cuatro. De todas formas hay que examinar ese informe para estar totalmente seguro.

Otro efecto del cambio es que el eje 03, que se llamará avenida Vía Lata, ha sido modificada de tal manera que el extremo más próximo a San Mateo ha quedado más apartado del resto de la calle. Total, que ese trozo ya no se podrá llamar igual y por tanto habrá que buscar una nueva denominación.

Ya sé que todo esto interesa muy poco a la mayoría de los lectores de este blog, pero lo incluyo porque ya pertenece a la historia de El Saboyal.

la zona afectada por la trinchera

No queda clara cuál fue la razón por la que Martinsa-Fadesa decidió, en el verano de 2011, presentar un plan para dar satisfacción a la Dirección General de Patrimonio en el asunto de la trinchera. O bien porque efectivamente tiene un plan para reanudar las obras o bien para montar una estrategia para dar respuesta a las demandas que probablemente se le presentarían.

Lo cierto es que han pasado varios meses desde que se aprobó ese plan y todavía no tiene licencia para continuar con la urbanización, así que me temo que fue para lo segundo.

En la fotografía se puede observar la zona afectada por la trinchera, está recuadrada en rojo. Los cuatro bloques de viviendas y las cinco parcelas individuales deben trasladarse a otro sitio. Los dos bloques blancos son del Ayuntamiento de San Mateo.

a vueltas con la trinchera del Saboyal

En un par de ocasiones hemos tratado el tema de la trinchera de la guerra civil española que se encuentra en El Saboyal. En junio de 2008 escribíamos que la Dirección General de Patrimonio había resuelto que se tenía que conservar la trinchera y una zona de 50 metros en torno a la misma. Esto obligaba a Martinsa-Fadesa a dos cosas, por un lado tenía que presentar en Patrimonio una propuesta de conservación de la zona, y por otra parte había que modificar el proyecto de urbanización porque esa zona afectaba a unas pocas parcelas individuales y a una parcela de viviendas colectivas, propiedad del ayuntamiento. Por ello había que buscar acomodo a esas parcelas afectadas en otro lugar del Saboyal.

El posterior concurso de acreedores y la paralización de las obras dejó todo en suspenso, y nadie se volvió a acordar de la trinchera, ni nosotros ni Martinsa-Fadesa ni el ayuntamiento ni Patrimonio. ¡Pero de repente la trinchera ha resucitado!

¡Es increíble!, resulta que la abogada de Martinsa-Fadesa, en su defensa contra las demandas que se presentan en los juzgados de Zaragoza,  dice que la licencia de urbanización no fue prorrogada por el ayuntamiento a causa de la trinchera, pero como ya han presentado la propuesta de conservación de la zona y la reforma del proyecto de urbanización, la cosa está en marcha, así que no es cierto que las obras estén paradas en El Saboyal. Genial.

la falta de aval es cosa grave

Cuando se desató el tsunami del concurso de acreedores de Martinsa-Fadesa todos corrimos a nuestros papeles para buscar el aval. Algunos, bastantes, no lo encontraron porque sencillamente la inmobiliaria no lo otorgó.

El contrato de compraventa decía que las cantidades entregadas estaban avaladas por una entidad bancaria, pero en esos casos, no fue verdad. Había un claro incumplimiento del contrato. Sin embargo algunos juzgados no lo vieron así, y no lo consideraron razón suficiente para que la responsable, Martinsa-Fadesa, rescindiera el contrato y devolviera todo lo cobrado.

Pero ahora, el Tribunal Supremo, en una reciente sentencia ha declarado que "como principio general, procede sentar que la omisión del aval o garantía, así como el depósito en cuenta especial de las sumas anticipadas por los adquirentes, referidas en el artículo 1 de la Ley 57/1968 ,implica que la vulneración de lo pactado resulte grave o esencial".

Este es también un fuerte argumento contra Martinsa-Fadesa para que atienda como es debido a los compradores sin aval.

la aventura de Leticia

Leticia es una afectada de Martinsa-Fadesa que compró en Buniel (Burgos). Su aventura, como muchos de los compradores sin aval, ha consistido en luchar contra la inmobiliaria y reclamar continuamente lo que era suyo, lo que había pagado.

También en Burgos los de Martinsa-Fadesa ofrecían el 50% de lo pagado. Pero Leticia, como debe ser, dijo que "naranjas", que lo quería todo. Lo curioso ha sido el final, porque cuando Leticia estaba preparando la demanda recibió una llamada de su abogado informándole que los de Martinsa-Fadesa le habían ingresado la cantidad adeudada.  Punto y final a su pesadilla.

A ver si en El Saboyal también actúan de forma análoga y devuelven el dinero por las buenas. La noticia completa está aquí.

Recordad, en estos momentos lo único que se puede hacer es interponer demanda contra Martinsa-Fadesa ante el juzgado de primera instancia de la ciudad que corresponda.

¿50%? ¡No!

Martinsa-Fadesa está contraatacando. Se están sucediendo las primeras audiencias previas correspondientes a las demandas interpuestas por compradores sin aval para recuperar su dinero ante los juzgados de Zaragoza. Seguramente la inmobiliaria ha visto las orejas al lobo y temiéndose lo peor ha iniciado una estrategia consistente en ofrecer el 50% de lo entregado. Amenaza que en caso de que el afectado no acepte, en el mejor de los casos,  solo podría cobrar en 8 años.

Nuestra recomendación es no aceptar esa quita. Todos tenéis derecho a la totalidad de lo entregado más los intereses. Si todavía no lo habéis hecho debéis presentar una demanda ante el juzgado de Primera Instancia de Zaragoza.

audiencia previa

La semana pasada tuvo lugar la vista o audiencia previa correspondiente a una demanda presentada en el Juzgado de Primera Instancia de Zaragoza contra Martinsa-Fadesa. Esta audiencia se realiza con el fin de intentar llegar a un acuerdo entre las partes, examinar detalles formales de la demanda y presentación de pruebas, entre otras cosas.

MTF ofreció un 70%, oferta que no fue aceptada por el demandante. La abogada ni siquiera conocía otras ofertas que el demandante había tenido con anterioridad. La defensa la han basado en la idea peregrina de que las obras en el Saboyal han ido avanzando y que incluso han solicitado algún tipo de ampliación de plazos al ayuntamiento. El asunto de la falta de aval también parece una cuestión determinante.

Total, que la cosa pinta bien. Hay que esperar a mayo, pues será entonces cuando se celebre el juicio. Suerte y justicia.

compradores con contrato resuelto

Se confirman nuestras previsiones. Los compradores de viviendas que resolvieron su contrato y que en consecuencia pasaron a ser acreedores ordinarios han comenzado a recibir su dinero tal y como figura en el convenio para este tipo de acreedores. La cantidad recibida es el 0,422875% de las cantidades entregadas antes del 24 de julio de 2008.

Martinsa-Fadesa ha apurado hasta el último decimal de ese tanto por ciento. Esa cantidad sale de esta forma:

0,85 x 0,005 x 0,995 = 0,00422875,

donde:

• 85% es la cantidad que se devolverá en los 8 próximos años, el otro 15% se abonará dentro de 9 años pero en forma de acciones de Martinsa-Fadesa.
• 0,5% es el pago correspondiente a 2011.
• El 0,995 resulta de descontar un 0,5% que se lleva la Comisión de Control y Seguimiento.

De los aproximadamente 80 afectados de El Saboyal, pendientes de recibir su dinero, 15 son los calificados como acreedores ordinarios. De estos 15 hemos tenido noticias de 5, de los cuales 4 han cobrado las cantidades anteriores y uno, misteriosamente, no ha cobrado nada. Ningún acreedor contingente ha recibido nada, que sepamos.

De todas formas, tanto los acreedores ordinarios como los contingentes deberían estar amparados por la cláusula 1.2 del convenio, cláusula que Martinsa-Fadesa no ha querido aplicar, en ningún sentido. Eso no puede ser.

un juzgado demasiado diligente

El Popular ha solicitado al juzgado un embargo por el asunto de las letras pendientes de cobrar. El juzgado, demasiado diligente, ha ordenado el embargo por partida doble: la cuenta bancaria y la nómina. Nuestro amigo ha reclamado al juzgado y ha conseguido por las buenas que alzaran el embargo de la nómina, porque el juzgado se había pasado de embargos. Incluso un funcionario le ha aconsejado que pida daños y perjuicios al Banco Popular Español. Lo malo es que todavía tiene 5 letras pendientes.

Está claro que el abogado o no ha utlizado los argumentos que aquí hemos expuesto o bien el juez no los ha tenido en cuenta. Estamos impacientes por conocer cómo van los juicios cambiarios que están en marcha, agradeceremos información sobre ello.