a, b, c, d, e, f ...

Las letras que solemos firmar al comprar una vivienda sobre plano recorren un camino. Cada letra tiene una fecha para su cobro, fechas que frecuentemente tenían una periodicidad mensual y se prolongaban hasta los 24 meses. Esto es lo que ocurría en el caso de El Saboyal y Martinsa Fadesa.

MTF recogía esas letras y las llevaba, algunas o todas, a un banco con una doble intención. Por una parte el banco se encargaría del cobro de esas letras en la fecha de su vencimiento. Por otro lado le pagaba el valor de las letras a MTF con un descuento, al fin y al cabo le adelantaba un dinero y le hacía un trabajo de gestión.

Realmente por ese descuento MTF perdía dinero cuando llevaba una letra, pero también conseguía liquidez. Lo uno por lo otro. Una buena política financiera de una empresa sería el endosar al banco las letras con poca antelación, solo unos meses, para que ese descuento sea pequeño. Aunque todo dependerá de la tesorería de esa empresa y de la voluntad del banco para aceptar letras con mucha antelación.

El problema surge cuando la letra es devuelta, es decir cuando el comprador de la vivienda no paga la letra. El banco o intenta cobrar al que ha firmado la letra o exige a la empresa que le devuelva lo que le ha adelantado más los gastos.

El banco tiene mucha fuerza para exigir el pago de la letra al firmante, la letra firmada es un documento mercantil con gran poder ante un juez. Todos los abogados consultados aconsejan pagar esas letras aunque se tenga constancia de que la vivienda no va a ser construida, pero para exigir hay que estar al corriente de tus obligaciones. El caso es que recientemente los medios de comunicación han dejado constancia de una sentencia judicial por la que se le daba la razón a los compradores que se habían negado a pagar letras porque "es ilegal que los afectados tuvieran que pagar a los Bancos las letras, viendo que sus promociones está totalmente desiertas y sin construir".

Últimamente han sido varios los compradores, especialmente de la CA3, que pagaban religiosamente sus letras pero de repente han dejado de recibir esa letra mensual sin explicación alguna. ¿Qué ha ocurrido? Según uno de esos sorprendidos compradores a través de información directa de Ángel Campo, el delegado de MTF en Aragón, lo que ha ocurrido es que la constructora ha decidido no poner en circulación las letras que obraban en su poder, al menos en ese caso. Por eso sorprende que a cris79, los de la caseta de San Mateo no le dieran explicación convincente, según ella misma relata en el foro.

la contestación de Martinsa Fadesa con más detalle

Continuando con el caso que tenéis descrito en las dos entradas anteriores, nos fijamos en el primero de los argumentos utilizados por los abogados de Martinsa Fadesa en la contestación al juzgado. Trataban de demostrar que el juez tenía que aplicar el art. 62.3 de la Ley Concursal, que dice que atendiendo al interés del concurso, puede acordar el cumplimiento del contrato.

Pero, ¿cómo puede el juez acordar que se urbanice El Saboyal y se le entregue la parcela a nuestro comprador? Eso evidentemente excede las competencias del juez, así que primer error de los abogados. Claro que estos le dan la vuelta y transforman lo de acordar el cumplimiento con no resolver el contrato, que son cosas distintas. Así que tenemos un segundo error.

Los argumentos que utilizan los juristas de Martinsa Fadesa para concluir que el juez aplique el artículo 62.3 son los siguientes:

Primero. Dicen que aunque pudiera reconocerse un mínimo retraso en la entrega, este no es imputable a MTF porque el plazo aproximado de los 24 meses se vio afectado por la delicada situación financiera que atraviesa MTF.

Tercer error es el calificar el retraso como mínimo, porque el retraso supone de momento más del 40% del plazo contratado, amén de lo que todavía le falta a la urbanización para acabarla.

Cuarto error: naturalmente que el retraso es imputable a MTF, ¿a quién si no? Además un incumplimiento es un incumplimiento, y las excusas no son relevantes. Así que apuntamos el quinto error al despacho de abogados de MTF.

Segundo. Es propósito de MTF terminar la urbanización y para dicho fin se está negociando con las entidades de crédito la financiación necesaria. La resolución del contrato comprometería seriamente la actuación en la promoción de San Mateo. Más adelante añaden que la resolución ocasionaría un efecto reflejo en el resto de compradores, lo que haría imposible la obtención de financiación.

¿Cómo pueden ser tan exagerados estos abogados al afirmar que la resolución de un contrato comprometería la posible financiación o que ocasionaría un efecto reflejo? ¿Es que no saben de la cantidad de compradores que ya han resuelto sus contratos vía la ejecución de avales y que todos los que quedan están deseando olvidarse de este tema? Otro error más, y ya van 6.

El error número 7 se lo adjudicamos por aquello de que dicen que están negociando con los bancos, justo cuando el ayuntamiento les ha negado la prórroga de licencia precisamente porque no se ve nada claro la financiación y les exigen un plan de viabilidad.

Tercero. Destacan la relevancia de la no resolución del contrato por el avanzado estado en el que se encuentra la urbanización.

Según el proyecto las obras se iban a realizar en dos años, y justo llevaban un año cuando Aldesa abandonó la urbanización. Solo por ese detalle no se puede decir que las obras estaban en avanzado estado de ejecución. Error 8.

Cuarto. La resolución del contrato supondría un perjuicio para MTF, por consiguiente para todos sus acreedores y en particular para el demandante.

O sea, que como el juez decida la resolución del contrato (que lo decidirá), MTF se hundirá y arrastrará a sus acreedores. Pues qué importancia se le da a nuestro amigo comprador de parcela. Les aplico el error 9.

Dichos abogados pertenecen al despacho de Gómez-Acebo & Pombo Abogados.

Martinsa Fadesa no se allana

En el asunto que describíamos ayer sobre un comprador sin aval, en el que la Administración Concursal aceptaba los hechos y argumentos del demandante y por consiguiente estaba de acuerdo en que se devuelvan las cantidades entregadas más intereses, tenemos que añadir que la empresa se opone a esa demanda.

Los argumentos esgrimidos por Martinsa Fadesa son básicamente dos:

Primero) Según la Ley Concursal, precisamente utilizando el mismo artículo 62 que reproducíamos ayer, pero en su párrafo 3, el juez atendiendo al interés del concurso puede acordar no resolver el contrato, aunque haya incumplimiento. MF dice que si tiene que devolver dinero peligraría la liquidez de la empresa, y ello perjudicaría al concurso.

Segundo) El incumplimiento tuvo lugar con anterioridad a la declaración del concurso porque las obras se paralizaron justo antes de esa declaración.

En un par de días le dedicaremos más atención a estos argumentos, que, de entrada, los podemos calificar de "pata de banco". También los expondremos con más detalle.

la administración concursal de Martinsa Fadesa se allana ante un sin aval

Por fin tenemos noticias positivas para los sin aval. Un comprador de parcela en El Saboyal que no tenía aval se decidió por su cuenta a presentar un incidente concursal, o sea una demanada judicial ante el juzgado de A Coruña. Previamente había esperado en vano a que la Administración Concursal contestara a su solicitud de resolución de contrato, pero en esta ocasión la AC no ha tenido más remedio que contestar a requerimiento del juez.

Todo ha ido bastante rápido, pues escasamente hace menos de dos meses nuestro amigo presentó la demanda y ya obra en su poder el informe o contestación de la AC. Ahora el juez tendrá que decidir, pero la decisión seguro que tendrá que ser positiva, porque la AC se allana, o sea admite o acepta los términos de la demanda.

En esencia la Administración Concursal acepta o reconoce lo siguiente:

a) Ha habido un incumplimiento de contrato porque la parcela no fue entregada en el plazo aproximado de 24 meses fijado en el contrato. Incluso menciona la no concesión de prórroga de licencia de obra por parte del ayuntamiento de San Mateo como un elemento que refuerza el incumplimiento.

b) Reconoce que el incumplimiento ha tenido lugar después de la declaración de concurso.

c) Por los dos puntos anteriores y en atención al artículo 62 de la Ley Concursal, se debe resolver el contrato e indemnizar contra la masa.

d) Acepta que la cantidad a indemnizar sea por la totalidad de lo entregado más los intereses correspondientes.

No podía haber mejor contestación. Bueno, el único punto negativo es que no acepta hacerse cargo de las costas, pero esto es natural porque acepta lo principal.

La indemnización contra la masa supone que no se está a expensas de la aprobación del susodicho convenio, y el pago tendrá que realizarse cuando el juez dicte sentencia.

Espero haber reflejado correctamente la comunicación de nuestro amigo, al que le damos nuestra más cordial enhorabuena.

noticias sobre el estado del concurso

La Voz de Galicia se ha enterado del estado del concurso de acreedores. Comentamos esta noticia.

El juez, nuestro ocupado juez, todavía tiene que resolver algo más de un centenar de incidentes de los 900 que presentaron los acreedores de Martinsa Fadesa y sus empresas filiales. Tardará un par de meses en terminar esa fase.

A continuación el juez abrirá la fase de convenio; sabemos que ya está presentado un convenio desde hace 17 meses. Este convenio podrá ser modificado, cosa que es posible que ocurra porque al menos tendrían que actualizarse las fechas de los pagos (inicialmente se prevé que los pagos comenzarían a realizarse el 31 de mayo de este mismo año).

Durante 90 días los acreedores podrán adherirse al convenio, o incluso podrán oponerse. Finalmente el juez dispondráa de otro mes más para aprobar el convenio, porque partimos de la base de que el convenio ya está aprobado por los principales acreedores

Total, que entre unas cosas y otras, y como el mes de agosto es inhábil, nos plantamos a finales de noviembre. A continuación se aplicará lo que diga el convenio.

El artículo de la Voz de Galicia dice más cosas, pero o son ya conocidas por nosotros o no son enteramente ciertas. Por ejemplo no es cierto que los 90 días sean para presentar alegaciones, más bien para presentar adhesiones al convenio. El artículo completo puede verse pinchando la figura del principio.

Los clientes de Martinsa Fadesa que no reciban su vivienda serán los primeros en cobrar

Así se desprende de una sentencia dictada por el Juzgado de lo Mercantil de A Coruña, el que lleva el concurso de acreedores de Martinsa Fadesa, declarado en julio de 2008 con un pasivo de unos 7.000 millones.

La sentencia estima parcialmente la demanda presentada por un cliente de Martinsa que pidió ser excluido de la lista de acreedores de la empresa y, por contra, figurar entre los denominados créditos contra la masa.

Estos créditos contra la masa son los primeros que una empresa en concurso debe pagar, y de forma íntegra, cuando supera el concurso. Están conformados por los gastos que genera la compañía desde que se declara su suspensión de pagos.

Una vez que se abonan estos créditos contra la masa, la empresa atiende posteriormente a su lista de acreedores, y lo hace en función de las condiciones de quita de deuda y plazos de pagos que se acuerden en el correspondiente convenio de acreedores.

La sentencia del Mercatil de A Coruña, con fecha de 8 de marzo y a la que tuvo acceso Europa Press, se refiere a un cliente de la inmobiliaria que en diciembre de 2005 "mediante la concertación del correspondiente contrato compró una vivienda de construcción futura por un precio de 193.558,72 euros, habiendo entregado a la cuenta la suma de 46.681,9 euros".

De modo que en la fecha en que Martinsa se declaró en concurso "ni la vivienda había sido entregada por la vendedora, ni el comprador había cumplido íntegramente con la obligación de pago del precio".

Según la sentencia del juez, "los contratos que se hallen en esta situación al tiempo de la declaración del concurso continúan en vigor conforme a lo establecido en la Ley Concursal, siendo a cargo de la masa las prestaciones que deba realizar el concursado".

Pero para ello, para poder registrar las cantidades entregadas a cuenta como créditos contra la masa y tener así preferencia en el cobro, el contrato tiene que haber sido quedado resuelto por algún tipo de inclumplimiento en una fecha posterior a la de la declaración de concurso. "En tanto el contrato no sea resuelto voluntariamente o judicialmente no es posible reconocer al comprador un crédito restitutorio actual contra la masa", continúa el auto del juez.

Así, la sentencia estima parcialmente la demanda del cliente de Martinsa y manda que "se excluya al comprador de la lista de acreedores concursales, sin perjuicio de los derechos que le confiere su contrato y, de los que, en su caso, se deriven contra la masa de la resolución por incumplimiento del mencionado contrato".

Nota: El texto anterior corresponde a un comunicado de Europa Press.

prioridad a la hora de cobrar

las parcelas individuales y los avales

lo de los avales en los adosados

Los 39 adosados de la H37 fueron los primeros en comercializarse, en marzo pasado hizo tres años, aunque la licencia de edificación se hizo esperar, no llegó hasta el 25 de febrero de 2008.

La H35 también obtuvo la licencia en febrero, pero tan apenas tiene cemento.
En la H36 hay menos ejecuciones de avales porque desde que comenzaron las ventas hasta la concesión de licencia solo transcurrieron 8 meses.Con la H38 se completa el listado de los adosados.

sobre Fernando Martín

los avales en los pareados

Las P13 y P14 se comenzaron a comercializar a la vez, y también obtuvieron la licencia de edificación el mismo día.


La P19 era nuestro buque insignia, era el principal escaparate de las obras. Sin embargo tenemos muy pocos datos de esta parcela, quizás no estaban vendidas todas las viviendas. De las que no tenemos ningún dato es de las P20 y P22, que también se pusieron a la venta.

la asamblea de adicae

Unas 60 personas acudimos a la asamblea convocada por Adicae-Zaragoza, seguramente todas ellas (o casi) eran afectados sin aval, tanto de La Joyosa como de San Mateo.

A resaltar que Adicae en las próximas semanas tiene intención de interponer un incidente concursal, o sea una demanda ante el juzgado de A Coruña, solicitando la resolución del contrato de aquellos que se animen y tengan un claro incumplimiento. En principio existe un grupo de afectados de Costa Minho (Galicia) dispuestos al ataque.

El representante de Adicae no animaba mucho a sumarse a esa demanda, porque decía que según sus noticias, el juez no abordaría estas demandas hasta el mes de diciembre, o sea que hay tiempo. Pero por otro lado, el de Adicae comentaba que no se puede hacer otra cosa porque la administración concursal no sabe, no contesta.

Si el juez dictase resolución del contrato por incumplimiento después del concurso, se cobraría contra la masa. Hoy por hoy, los únicos que se pueden acoger a esta posibilidad son los compradores de parcelas y los de viviendas de la CA3 (esto es cosa mía, no de Adicae).

Todo este asunto ya lo comentamos en varias entradas de este blog allá por el mes de septiembre.

Uno de los lectores de este blog me hace notar que la CA4 también tiene incumplimiento por no haber obtenido la licencia en los 18 meses correspondientes. Tiene razón, porque aunque el ayuntamiento concedió la licencia en julio de 2008, Martinsa Fadesa nunca llegó a pagar las tasas correspondientes, por lo que de hecho nunca ha tenido licencia para la CA4.

los de adicae se mueven en el asunto Martinsa Fadesa

Tengo la impresión que los de Adicae no han conseguido muchas cosas en este follón. Desde el primer momento que contacté con ellos no les vi suficientemente ágiles ni perfectamente conocedores de la situación ni tampoco demasiado adivinos del futuro. Pero se les ve con buena voluntad y ayudan a los afectados por no mucho dinero, así que se merecen que les haga publicidad.

En la imagen de al lado, en letra pequeña se puede leer que Adicae ha convocado una reunión para el próximo martes, 9 de marzo, a las 19:00 en su sede de Zaragoza.

la situación a 31 de diciembre de 2009

Martinsa Fadesa en El Heraldo

En la edición en papel y en la digital, El Heraldo de Aragón de hoy publica un artículo sobre El Saboyal a propósito de la no concesión de prórroga de la licencia de urbanización de El Saboyal.

Es bueno que los medios de comunicación se sigan acordando de nosotros, y que hayan resaltado que la Administración Concursal no sabe y no contesta al problema de los afectados sin aval. Bueno, pero algún día estos administradores dirán algo.

Las viviendas proyectadas en El Saboyal son exactamente 3.000, aunque de momento a Martinsa Fadesa le corresponden unas 2.000.