En un par de ocasiones hemos tratado el tema de la trinchera de la guerra civil española que se encuentra en El Saboyal. En junio de 2008 escribíamos que la Dirección General de Patrimonio había resuelto que se tenía que conservar la trinchera y una zona de 50 metros en torno a la misma. Esto obligaba a Martinsa-Fadesa a dos cosas, por un lado tenía que presentar en Patrimonio una propuesta de conservación de la zona, y por otra parte había que modificar el proyecto de urbanización porque esa zona afectaba a unas pocas parcelas individuales y a una parcela de viviendas colectivas, propiedad del ayuntamiento. Por ello había que buscar acomodo a esas parcelas afectadas en otro lugar del Saboyal.
El posterior concurso de acreedores y la paralización de las obras dejó todo en suspenso, y nadie se volvió a acordar de la trinchera, ni nosotros ni Martinsa-Fadesa ni el ayuntamiento ni Patrimonio. ¡Pero de repente la trinchera ha resucitado!
¡Es increíble!, resulta que la abogada de Martinsa-Fadesa, en su defensa contra las demandas que se presentan en los juzgados de Zaragoza, dice que la licencia de urbanización no fue prorrogada por el ayuntamiento a causa de la trinchera, pero como ya han presentado la propuesta de conservación de la zona y la reforma del proyecto de urbanización, la cosa está en marcha, así que no es cierto que las obras estén paradas en El Saboyal. Genial.
Cuando se desató el tsunami del concurso de acreedores de Martinsa-Fadesa todos corrimos a nuestros papeles para buscar el aval. Algunos, bastantes, no lo encontraron porque sencillamente la inmobiliaria no lo otorgó.
El contrato de compraventa decía que las cantidades entregadas estaban avaladas por una entidad bancaria, pero en esos casos, no fue verdad. Había un claro incumplimiento del contrato. Sin embargo algunos juzgados no lo vieron así, y no lo consideraron razón suficiente para que la responsable, Martinsa-Fadesa, rescindiera el contrato y devolviera todo lo cobrado.
Pero ahora, el Tribunal Supremo, en una reciente sentencia ha declarado que "como principio general, procede sentar que la omisión del aval o garantía, así como el depósito en cuenta especial de las sumas anticipadas por los adquirentes, referidas en el artículo 1 de la Ley 57/1968 ,implica que la vulneración de lo pactado resulte grave o esencial".
Este es también un fuerte argumento contra Martinsa-Fadesa para que atienda como es debido a los compradores sin aval.
Leticia es una afectada de Martinsa-Fadesa que compró en Buniel (Burgos). Su aventura, como muchos de los compradores sin aval, ha consistido en luchar contra la inmobiliaria y reclamar continuamente lo que era suyo, lo que había pagado.
También en Burgos los de Martinsa-Fadesa ofrecían el 50% de lo pagado. Pero Leticia, como debe ser, dijo que "naranjas", que lo quería todo. Lo curioso ha sido el final, porque cuando Leticia estaba preparando la demanda recibió una llamada de su abogado informándole que los de Martinsa-Fadesa le habían ingresado la cantidad adeudada. Punto y final a su pesadilla.
A ver si en El Saboyal también actúan de forma análoga y devuelven el dinero por las buenas. La noticia completa está aquí.
Recordad, en estos momentos lo único que se puede hacer es interponer demanda contra Martinsa-Fadesa ante el juzgado de primera instancia de la ciudad que corresponda.
Martinsa-Fadesa está contraatacando. Se están sucediendo las primeras audiencias previas correspondientes a las demandas interpuestas por compradores sin aval para recuperar su dinero ante los juzgados de Zaragoza. Seguramente la inmobiliaria ha visto las orejas al lobo y temiéndose lo peor ha iniciado una estrategia consistente en ofrecer el 50% de lo entregado. Amenaza que en caso de que el afectado no acepte, en el mejor de los casos, solo podría cobrar en 8 años.
Nuestra recomendación es no aceptar esa quita. Todos tenéis derecho a la totalidad de lo entregado más los intereses. Si todavía no lo habéis hecho debéis presentar una demanda ante el juzgado de Primera Instancia de Zaragoza.
La semana pasada tuvo lugar la vista o audiencia previa correspondiente a una demanda presentada en el Juzgado de Primera Instancia de Zaragoza contra Martinsa-Fadesa. Esta audiencia se realiza con el fin de intentar llegar a un acuerdo entre las partes, examinar detalles formales de la demanda y presentación de pruebas, entre otras cosas.
MTF ofreció un 70%, oferta que no fue aceptada por el demandante. La abogada ni siquiera conocía otras ofertas que el demandante había tenido con anterioridad. La defensa la han basado en la idea peregrina de que las obras en el Saboyal han ido avanzando y que incluso han solicitado algún tipo de ampliación de plazos al ayuntamiento. El asunto de la falta de aval también parece una cuestión determinante.
Total, que la cosa pinta bien. Hay que esperar a mayo, pues será entonces cuando se celebre el juicio. Suerte y justicia.
Se confirman nuestras previsiones. Los compradores de viviendas que resolvieron su contrato y que en consecuencia pasaron a ser acreedores ordinarios han comenzado a recibir su dinero tal y como figura en el convenio para este tipo de acreedores. La cantidad recibida es el 0,422875% de las cantidades entregadas antes del 24 de julio de 2008.
Martinsa-Fadesa ha apurado hasta el último decimal de ese tanto por ciento. Esa cantidad sale de esta forma:
El Popular ha solicitado al juzgado un embargo por el asunto de las letras pendientes de cobrar. El juzgado, demasiado diligente, ha ordenado el embargo por partida doble: la cuenta bancaria y la nómina. Nuestro amigo ha reclamado al juzgado y ha conseguido por las buenas que alzaran el embargo de la nómina, porque el juzgado se había pasado de embargos. Incluso un funcionario le ha aconsejado que pida daños y perjuicios al Banco Popular Español. Lo malo es que todavía tiene 5 letras pendientes.
Está claro que el abogado o no ha utlizado los argumentos que aquí hemos expuesto o bien el juez no los ha tenido en cuenta. Estamos impacientes por conocer cómo van los juicios cambiarios que están en marcha, agradeceremos información sobre ello.
El convenio dice explícitamente (estipulación 1.2) que se abonarán los anticipos para compras de viviendas no garantizados con aval, con algunas condiciones, y antes que a los acreedores ordinarios. Esas condiciones las cumplen los de El Saboyal.
Algunos opinan que esto no afecta a los acreedores contingentes sino solo a los compradores de viviendas a los que se les resolvió el contrato y ahora están declarados como acreedores ordinarios. Lo malo es que esta opinión la tienen los de Martinsa-Fadesa. Voy a tratar de demostrar que están en un error. Estas son mis razones:
1. La propia literalidad del párrafo, que se refiere a compradores cuyos anticipos no están garantizados por aval, muy lejos de "compradores que se les hubiera declarado como acreedores ordinarios".
2. La situación en el convenio del párrafo en cuestión, pues este forma parte del capítulo 2 del convenio, mientras que el capítulo 3 es el que se dedica a los acreedores ordinarios.
3. Una de las condiciones extras que deben cumplir estos clientes sin aval es que la promoción no vaya a ser acabada por Martinsa-Fadesa. No tendría sentido esta cláusula si para ese cliente ya se le había rescindido el contrato, condición obligada para ser acreedor ordinario.
4. El convenio tiene un anexo con promociones que cumplen esa condición de no ser acabada. No tendría sentido relacionar una lista de promociones si lo importante fuese la condición de acreedor ordinario.
5. La cantidad que el convenio destina a realizar este pago es de 30 millones de euros. Pues bien, el número de acreedores ordinarios compradores de viviendas es muy pequeño, no hay proporción entre esos 30 millones y ese número. En cambio esos millones estarían más ajustados a los compradores sin aval con contrato en vigor.
6. Todo lo que se refiere a este asunto, la estipulación 1.2 del convenio, está redactada en diciembre de 2008, porque su contenido es exactamente igual que lo que figuraba en el primer convenio que Martinsa-Fadesa presentó en el juzgado en esas fechas. Es imposible que se pudiera referir a compradores para los que se les había rescindido el contrato, porque entonces tan apenas había alguno.
7. Los que opinan que el convenio no afecta a los compradores de vivienda sin aval con contrato en vigor están, en mi opinión equivocados, porque la estipulación 1.3 dice que el convenio afecta a todos los acreedores que figuren en la lista definitiva de acreedores con la única exclusión de los acreedores con crédito especial y que no se adhirieron al convenio.
8. Aunque es verdad que los acreedores contingentes no tuvieron ocasión de votar el convenio, lo que la estipulación 1.2 dice es que son los acreedores, es decir los firmantes del convenio, los que acuerdan realizar ese pago preferente.
9. En una grabación realizada en noviembre de 2008 (justo cuando se redactaba esa estipulación 1.2), el director de los servicios jurídicos de Martinsa-Fadesa aseguraba que la compañía está haciendo lo posible para que todos los sin aval tengan trato preferente, a lo cual asintió la administradora concursal indicando que verían con buenos ojos una cláusula de este tipo en el convenio que estaba a punto de presentarse, incluso opinaron que ese tipo de cláusula sería bien vista por los bancos a la hora de aprobar el convenio. Es decir, los redactores del convenio y los que le dieron el visto bueno tenían la intención de que se pagara a los sin aval cuanto antes.
10. Existen 3 ó 4 compradores en El Saboyal sin aval que están declarados como compradores ordinarios. Una de dos, o les afecta esa estipulación 1.2 del convenio y cobran todo ya (según la interpretación de algún jurista del entorno de Martinsa-Fadesa) o bien les afecta el calendario de pagos de los acreedores ordinarios y entonces recibirán esta semana en torno a 200€. En este último caso tendríamos una razón más de incumplimiento de la estipulación 1.2.
Total, que yo veo razones para iniciar una demanda contra Martinsa-Fadesa ante el juzgado de A Coruña por incumplimiento de la estipulación 1.2 del convenio. Para ver cosas escritas sobre esto, pinchar aquí.
El 31 es sábado, así que Martinsa-Fadesa tendrá que realizar el viernes 30 el primer pago a los acreedores ordinarios. Si no lo hiciese habría incumplimiento del convenio y la inmobiliaria se liquidaría. Este año lo tiene fácil, solo tiene que pagar el 0,5% del 85% de lo que debe a los acreedores ordinarios, que asciende a algo más de 4 mil millones de euros.
La cantidad total que tiene que desembolsar es poco más de 17 millones de euros. De esta cantidad 85 mil euros irán a parar a la Comisión de Control y Seguimiento. Por ejemplo, un acreedor al que se le deban 100.000€, el día 30 cobrará la pequeña cantidad de 422€.
Pero para los acreedores contingentes, los compradores de vivienda sin aval, ¿qué dice el convenio de ellos? Pues dice que cobrarán antes que los acreedores ordinarios. En estas páginas ya he escrito bastante sobre ello. Pero todo apunta a que Martinsa-Fadesa no va a aplicar esa parte del convenio. En mi opinión se producirá un incumplimiento del convenio, cosa que se podría demandar.
Nota: En el último comunicado de la empresa se asegura que el pago se realizará el sábado 31 por medios informáticos.
Manuel Jove sigue defendiéndose de la demanda que le ha interpuesto Fernando Martín, pero a nosotros nos interesan más otro tipo de demandas: las que muchos afectados están presentando en los juzgados de Zaragoza (o de la provincia que se trate) para recuperar lo invertido.
Una vez presentada la demanda en el Juzgado de Primera Instancia, al cabo de no muchos días el Secretario del Juzgado emite un decreto por el que declara admitida a trámite la demanda (si los papeles se han presentado bien, claro) y que el proceso se sustancie por las reglas del juicio ordinario.
Asimismo, se debe trasladar la demanda a Martinsa-Fadesa para que en el plazo de 20 días diga lo que quiera. Y a esperar el juicio y sentencia.
Cuando tengamos noticias de lo sucedido, lo contaremos. De momento conocemos la admisión a trámite de una de esas demandas.
Además de los argumentos vistos en las entradas anteriores (ver aquí y aquí), queda por plantear otro argumento como defensa contra el banco que pretende cobrar letras atrasadas.
Ese argumento es el siguiente.
La Ley de 1968, que regula lo de los avales, establece que las cantidades que se anticipen en la compra de una vivienda, además de avaladas deberán ser depositadas en una cuenta especial que únicamente podrán destinarse a la construcción de la vivienda.
Y la Ley 38/1999 añade que esa garantía debe aplicarse no solo a las cantidades entregadas en efectivo sino también a cualquier efecto cambiario.
Así las cosas, cuando un banco adquiere de Martinsa-Fadesa letras para cobrárselas a un particular sabe perfectamente que se trata de letras como consecuencia de un pago anticipado por adquisición de vivienda, por lo que que deberían haber estado depositadas en una cuenta especial que solo se puede disponer para la construcción de la vivienda, pero a estas alturas del concurso el banco sabe que no se está trabajando en la vivienda, especialmente en el caso de la CA4 que no han puesto ni un ladrillo.
Total que el banco está actuando de mala fe, pues está en posesión de unas letras que deberían primero haber estado depositadas en una cuenta especial y después haber sido devueltas a los compradores, porque esas vivendas no se han construido. Es decir esas letras ni se deberían anticipar ni endosar.
Este argumento ha sido utilizado con éxito según se desprende de este foro.
Cuando un banco pasa al cobro una letra hay que distinguir si lo hace como un mero gestor del cobro o como propietario de una letra endosada.
Esto tiene mucha importancia porque es en el segundo caso cuando el banco es el tenedor legítimo de la letra y por tanto es cuando puede exigir el pago de la letra. No así cuando simplemente actúe como mero gestor del cobro de la letra, aunque esta haya servido para que Martinsa-Fadesa haya recibido por adelantado el dinero correspondiente.
La manera de averiguar si la letra está o no endosada es mirar el reverso de la misma, porque es allí donde con su firma MTF habrá procedido al endoso, si este fuera el caso.
Además en caso de que la letra estuviera endosada y no figurase "sin gastos", es obligado que se proteste la letra ante un notario para que este proceda a notificar al afectado la falta de pago. Este es otro detalle a tener en cuenta.
Si no hay endoso, el banco no tiene fuerza en sí mismo y Martinsa-Fadesa tampoco estaría legitimado a cobrar por haber incumplido sus obligaciones. Si hay endoso y la letra no se ha protestado, entonces hay un defecto de forma.
Todo esto, que lo he intentado presentar de una forma muy simplificada, tengo que advertir que salvo mejor opinión en derecho.
Uno de los argumentos que pueden esgrimirse ante un juicio cambiario por el que un banco intenta cobrar las letras pendientes al comprador de vivienda, es que el banco pudiera estar intentando cobrar por dos vías los mismos efectos, y esto parece una cosa poco procedente, a mí más bien se me antoja que eso es ilegal. Una vía es a través del concurso de acreedores, es decir, que figure ese crédito en el informe concursal, normalmente como crédito ordinario. La otra vía es que el banco interponga un juicio bancario contra el afectado.
Pues bien, en el caso del Santander esto es meridiamnamente claro, lo del cobro por las dos vías, porque en el informe concursal definitivo aparece explícitamente la relación de afectados por "efectos descontados". Los créditos correspondientes están calificados como ordinarios, o sea a cobrar en 10 años. Pero el Santander ha comenzado desde hace unos meses a reclamar esas cantidades por la otra vía que he comentado antes. En el caso de otros bancos no aparecen estas cosas tan explícitas.
Por si sirve de ayuda, pongo la relación de afectados de El Saboyal, a los que probablemente les esté incordiando el Santander:
APT - 7591,65€
AGP - 11571,00
IGB - 4601,00
JGH - 4140,90
JSS - 25680,00 (quizás no del Saboyal)
JMN - 2117,79
SAP - 11042,40
VBA - 1074,46
Algunos de estos afectados incluso han cobrado su aval o bien de Martinsa-Fadesa mediante incidente concursal.
