la batalla para recuperar los avales

Nuestro compañero de fatigas, Jesús Ruiz, se ha lanzado a la lucha abierta para recuperar sus avales. De momento ha aparecido con fuerza en la prensa local. Primero en El Periódico de Aragón (se puede ver ese reportaje en Anama's blog) y recientemente en El Heraldo de Aragón (es el reportaje que acompaña a este texto).

Además de los de La Joyosa solo conocemos otros dos casos con éxito de devolución de avales, y eso ocurrió antes del 15 de julio. Me imagino que varios de vosotros ya habréis hecho vuestra solicitud al banco para recuperar el dinero y sus intereses, quizás el retraso en la contestación sea por lo del mes de agosto.

Todos os agradeceremos que nos informéis del desenlace, que esperemos no acabe en una guerra abierta contra los bancos, a ellos no les interesa y además no sería justo.

los intereses del aval

Cuando se ejecute el aval es obligación del banco devolver las cantidades entregadas y que tienen que figurar en el documento del aval, junto con los intereses legales que correspondan.

La ley de julio de 1968 (una ley franquista, por cierto) es la que regula este asunto. Allí se habla de un interés del 6%, pero otra ley posterior de 1999 establece que ese interés será el legal del dinero, que cada año se publica en la ley de presupuestos. Concretando, para 2006 ese interés fue del 4%, y para los dos años siguientes el 5% y 5,5% respectivamente.

En el cuadro adjunto se ha hecho una simulación de cálculo, mediante una hoja excel, tomando un ejemplo real.

Para que nos hagamos una idea de lo que supondría el adelantar el aval o el atrasarlo, para una cantidad redonda de 60.000 €, cada día generaría unos 10 € de interés.

registro de la propiedad

En principio por simple curiosidad, me he acercado al Registro de la Propiedad número 13 de Zaragoza, que es donde se registran las fincas de San Mateo de Gállego. He solicitado una nota simple informativa sobre la parcela P13 en el polígono PP-1 de El Saboyal. Por 3,49 euros me han informado que esa parcela de 6.300 metros cuadrados, para 18 viviendas, tiene una hipoteca de 601 mil euros, que fue concertada por Fadesa ante la Caja de Castilla-La Mancha en diciembre de 2007, o sea justo después de que se concediese la licencia de edificación. El plazo de finalización de esta hipoteca es de 3 años.

Lo dicho, no sé si tendrá interés para nuestars gestiones, pero es una información más.

hechos relevantes

En estos veinte últimos días, rebuscando, he encontrado estas noticias más signifi- cativas.

1. Martinsa-Fadesa, a través de su asesoría jurídica, ha aclarado que en la valoración de su patrimonio con fecha 31 de diciembre de 2007 realizada por experto independiente no consta que se haya tenido en cuenta la situación del mercado a fecha de junio de 2008. Es que antes dio a entender lo contrario.

2. Martinsa-Fadesa ha contratado a una consultora multinacional para que le haga un plan de viabilidad.

3. El presidente de SOS Cuétara ha adquirido recientemente, después de la crisis, un montón de acciones de MF a un precio más del triple de cuando cayeron en picado las acciones.

4. El juzgado de A Coruña que entiende del proceso concursal ha extinguido el contrato de 234 trabajadores de MF, más o menos la tercera parte de su plantilla.

me voy de vacaciones

Este blog quedará en stand by hasta el 25 de agosto.

los tres administradores

Ya tenemos trabajando al "trío calavera" que nos va a salvar de este desastre. El tercero en incorporarse es Antonio Moreno Rodríguez, propuesto por Bankinter. El señor Moreno ya participó en la suspensión de pagos de Forum Filatélico y en el asunto inmobiliario de la PSV.

Moreno, junto con Antonia Magdaleno y Ángel Martín se han reunido con el equipo directivo de MF para abordar los temas más urgentes. En los próximos días tienen previsto "tomar las medidas necesarias para normalizar, en lo posible, la gestión diaria de la sociedad".

En la foto el estado actual de las obras en la CA3.

el concurso en el BOE

¡Quién nos iba a decir hace unos días que ahora estaríamos más pendientes de A Coruña que de El Saboyal! Tres noticias sobre el concurso (todas son de ya, ya, ya).

1. Ya se ha publicado en el BOE la declaración de concurso. Lo tenéis en el documento de al lado. Con esto se completa la primera de las fases que decíamos en otra entrada. Nada nuevo, prácticamente solo hace referencia a la fase de acreedores, fase segunda.

2. Ya conocemos el nombre de un segundo administrador, Ángel Martín Torres, que lo ha puesto la CNMV.

3. Ya se ha puesto en marcha la primera de las administradoras, la señora Magdaleno, de tal forma que el Consejo de Administración de MF se ha reducido de 15 a 11 miembros. Ahora tienen que buscar a una empresa para que les apoye y asesore en esto de confeccionar un convenio entre acreedores y MF. La existencia de un convenio nos conviene.

Fernando Martín autoconcursado

Lo que faltaba, Fernando Martín se declara insolvente, lo que hay que ver!

opiniones

El lunes entró en vigor el concurso de acreedores porque fue ese día cuando la empresa MF recibió oficialmente la comunicación del juez. Es pues a partir del 28 de julio cuando lo que haga MF tiene que ser con la supervisión de esos tres administradores que ha designado o designará el juez (de momento solo hay nombrada una persona física, la de la foto, la señora Magdaleno).

Recopilando la información y opiniones de un sitio y otro, hoy por hoy opino lo siguiente:

1. Para "por si acaso" debemos comunicar a los administradores concursales nuestra situación, como si fuésemos acreedores. Tenemos todo el mes de septiembre para ello y no es necesario un abogado para este trámite. Basta un escrito con nuestros datos y fotocopias autenticadas del contrato y de las letras y dirigirlo por correo certificado por procedimiento administrativo al juzgado de A Coruña (su dirección la he puesto en algún otro sitio de este blog).

2. No creo necesario personarse en el concurso, esto obligaría a contar con abogado y procurador en A Coruña, es un trámite que exige abogado, y dinero.

3. Para ejecutar el aval basta dirigirse a la entidad bancaria, en principio a una sucursal, allí nos pueden informar sobre la documentación a aportar. En todo caso habrá que presentar escrito de solicitud en el que se exponga el incumplimiento del contrato. Hoy por hoy la razón más principal es la imposibilidad de que la vivienda sea entregada en la fecha del contrato. Esta razón será más clara (en mi entidad así me lo han dicho) cuanto más se aproxime la fecha de caducidad. Para este trámite no hace falta abogado.

4. El caso de no tener aval no lo tengo tan estudiado, pero entiendo que es necesario el concurso de un abogado que nos oriente en lo que tenemos que hacer.

5. Si se desease continuar con el contrato, hay que estar atento a la fecha de caducidad del aval para que un par de meses antes solicitemos su prórroga. Si esta no se concediese habrá que ejecutar el aval, por seguridad. Todo esto hay que hacerlo con tiempo suficiente, por ejemplo dos meses qantes de la fecha de caducidad.

6. Sobre la decisión de aguantar más o menos tiempo o bien ejecutar el aval, cada uno tendrá sus razones para tomar una decisión u otra. Cuentan los sentimientos y circunstancias de cada cual (ilusión o pesadilla, necesidad de tener una vivienda en un plazo más o menos rápido, impresiones más o menos positivas-negativas del futuro,...).

7. Sabremos algo más del futuro de MF, hoy por hoy incierto, después de que los tres administradores realicen su informe. El juez les ha dado un plazo que finaliza el 30 de octubre. La prensa también nos informará si MF acuerda un convenio con la mayoría los acreedores, lo cual facilitaría las cosas y el concurso y la incertidumbre acabarían antes.

Todo esto salvo mejor opinión.

visita a la obra

El miércoles 23 había actividad en las casetas de obra, conté hasta 22 coches. El alcalde nos confirmó que el cuerpo técnico de Aldesa sigue en su puesto. Por el interior de la obra había escasa actividad, quizás una decena de trabajadores.


La segunda foto la podríamos titular el fotógrafo fotografiado, porque esa mancha amarilla era una persona que estaba haciendo como un reportaje fotográfico de las obras.


Por ejemplo también fotografió esa entrada al monumental colector de aguas pluviales, por allí cabe una persona de pie.


Aunque en una anterior entrada ya fotografié el puente sobre el barranco de las Pozas, ahora se ve desde más cerca. Así se ha quedado.
¿Será un puente inacabado?

así se quedó

En esta foto están todas las obras de cemento de Las Dehesas tal y como las dejó el concurso de acreedores. Fuera de esta panorámica solo están el depósito de agua y los estribos del puente sobre el barranco. Todas las parcelas están niveladas y en el subsuelo hay colectores y tuberías.

la primera pregunta

? Todos nos preguntamos continuamente lo mismo, sin que las respuestas sean claras del todo y coincidentes. Voy a aventurarme a realizar una pregunta, que no es la primera que nos viene a la cabeza pero sí es la primera pregunta de la que necesitamos respuesta clara.

Como comprador de una vivienda en construcción, ¿tengo que hacer algo en el plazo ese de un mes?

Respuestas:

-La Ley Concursal dice que los acreedores comunicarán a los administradores lo que se les debe.

- La Facua dice que si no tienes aval y solicitas a la empresa la devolución de tu dinero y no lo hace, tendrás que interponer una denuncia administrativa contra la empresa y sumarte al concurso de acreedores.

-El País de 21 de julio dice que es "recomendable comunicar el crédito a los administradores".

-La OCU dice que "los consumidores no se consideran acreedores privilegiados y poco pueden hacer en esta fase", pero más adelante dice que en el caso de no tener aval "deberá comunicárselo a la administración concursal".

-Un grupo de afectados de Móstoles se personarán, en este caso con abogado, en el procedimiento concursal para estar directamente al tanto de lo que ocurra.

- Iure abogados: El comprador no es acreedor, pero por si no llegaran a realizarse las obras o se opte por rescindir el contrato hace necesario reclamar un “posible crédito”, por si lo del aval no funciona.

- El abogado Santiago Palazón dice que los compradores son acreedores, y por tanto deben comunicar sus créditos. También aconseja personarse en el procedimiento (como los de Móstoles) con abogado y procurador.


En resumen, yo entiendo que no es necesario comunicar al juzgado lo que hemos pagado y nuestro contrato, pero es conveniente por si acaso la obra no continuase o tuviéramos problemas para recuperar el dinero al ejecutar el aval.

casi concluida la primera fase de la Ley Concursal

En una anterior entrada decía que el juez tenía como unos 10 días para realizar la declaración de concurso. Me he equivocado en dos días, porque hoy ya ha firmado el juez la resolución. La tenéis en el documento adjunto (solo para quienes quieran perder un poco el tiempo, además he eliminado el preámbulo).

Lo más interesante es que tenemos el mes de septiembre completo para que podamos presentar a los administradores lo que hemos pagado y nuestra situación (recordad que los que tienen aval es "por si acaso"). Otra cosa interesante es que declara hábil el mes de agosto pero para realizar el trámite de nombramiento de los administradores y así los dos meses que tienen de tiempo para realizar el informe correspondiente lo comienzan en septiembre. Todos estos son plazos ordinarios, que podrían variar si las cosas se tuercen.

En resumen:
- primera fase comienza el 15 de julio y finaliza con la publicación en el BOE (10 de agosto?)

- segunda fase desde el BOE hasta el 30 de septiembre, plazo para acreedores.

- tercera fase, plazo para que los administradores elaboren su informe: dos meses a partir del 1 de septiembre.

Todo esto salvo mejor opinión.

desde la venta hasta el concurso de acreedores

sector	comienzo de ventas	concesión de licencia	fotos de las obras
CA3	feb 06	2 ago 07	17 feb 2 mar 17 may 23 jul
P13	feb 06	18 ene 08	13 mar 2 abr 20 abr 23 jul
P14	feb 06	18 ene 08	2 abr 7 jun 23 jul
H37	feb 06	25 feb 08	13 mar 2 abr 24 jul
A15,A16,A17	feb 06	─
H35	may 06	21 feb 08	10 feb 17 may 24 jul
P19	may 06	2 ago 07	10 feb 2 mar 2 abr 7 jun
A6,A7,A8, A9,A18	may 06	─
H38	oct 06	5 jun 08	24 jul
H36	mar 07	6 nov 07	10 feb 13 mar 4 may 24 jul
A26,A27, A28,A29	mar 07	─
P20,P22	sep 07		24 jul
CA4	nov 07	31 jul 08	24 jul

otras fechas de interés:
proyecto de urbanización aprobado el 6 de julio de 2007
licencia para el campo de golf: agosto 2007

los bancos acreedores de MF