la votación con más detalle

La Ley Concursal organiza un pequeño lío sobre quién tiene que proclamar los resultados de las adhesiones a los convenios que se presenten, porque en unos sitios pone que es el Juez y en otros que el Secretario. En nuestro caso fue este último, el secretario del Juzgado de lo Mercantil número 1 de A Coruña, quien mediante decreto publicó esos resultados el pasado día 19, referidos tanto a Martinsa Fadesa como a sus filiales que también están en concurso.

En la imagen de al lado se puede ver ese resultado correspondiente al convenio de Martinsa Fadesa que presentaron en el mes de julio cuatro entidades bancarias: votaron 307 acreedores de los más de 6.000 con derecho a voto. Solo uno votó en contra. El otro convenio, el de diciembre de 2008, como era de presumir, no pasó el listón.

resultado de la votación del convenio de Martinsa Fadesa

Los medios de comunicación, a través de Europa Press, informan que el número de adhesiones al convenio (al segundo de ellos) ha alcanzado el 73,69% del pasivo, cosa que se esperaba, no ese número sino el que se superase el 50%.

A partir de mañana, día 20, se abre un periodo de presentación de oposiciones a la aprobación del convenio, que concluirá el 2 de febrero.

el juzgado de lo mercantil

Hace unos días, exactamente el jueves, tuve ocasión de estar un día en A Coruña, y como dispuse de un par de horas libres no pude resistir la tentación de acercarme al "santa santorum" del concurso de Martinsa Fadesa, o sea al Juzgado de lo Mercantil número 1 de A Coruña.

Este juzgado comparte oficinas con el juzgado número 2. Ocupan la planta séptima de un edificio moderno a la entrada de A Coruña, el edificio Proa. Uno pensaba encontrarse con unas oficinas y dependencias atestadas de papeles y legajos, en un cierto desorden. Pues no, todo parecía muy controlado, y con el personal, no muy numeroso, trabajando con sus ordenadores. El tablón de anuncios era más bien pequeño, con una docena de documentos colgados tras los cristales de la vitrina. Solo tres de ellos se referían al concurso de nuestras preocupaciones, y los tres eran anuncios de subastas de viviendas por ejecución de hipotecas contra Martinsa Fadesa a demanda de entidades bancarias.

El funcionario que atendía los asuntos de MTF me negó cualquier información porque yo no le podía demostrar que fuese persona interesada en el asunto ni que representara a un interesado. Es verdad que aunque es público y notorio que estoy muy interesado en el concurso, legalmente no soy persona interesada.

Presencié cómo un procurador, en representación de un acreedor, se acercó para completar el expediente de su cliente en el asunto de la adhesión al convenio. El funcionario le preguntó a cuál de los dos convenios se había adherido (ya hemos indicado repetidas veces que son dos los convenios en juego), y a cuál de las dos alternativas del convenio se adhería. Me quedó claro que hubo un día más de gracia para votar, o sea, que la votación concluyó el 5 de enero, y que en estos días se estaban repasando todos los papeles para ver exactamente cuántos votos ha tenido cada convenio.

El funcionario se apiadó de mí y me permitió entrevistarme con el secretario del juzgado. El secretario se excusó que tan apenas pudiera atenderme dado el inmenso trabajo que tenían, pero al menos me informó de lo siguiente:

- Aunque están revisando las adhesiones, es claro que el segundo de los convenios alcanzará el mínimo exigido y que la semana que viene, a principios, el juez declarará el resultado de la votación.

- Si no se presentan oposiciones al convenio (que nunca se sabe) el juez declarará aprobado el convenio hacia el 10 de febrero.

- Aprobado el convenio, el juzgado de lo mercantil se desentenderá del concurso (entiendo yo que salvo los recursos por incumplimiento del convenio), y que los conflictos con Martinsa Fadesa se deberán resolver ante los tribunales de primera instancia.

- No obstante este juzgado todavía tiene que resolver los muchísimos asuntos pendientes que fueron presentados con anterioridad, como incidentes concursales o tramitaciones de subastas y ejecuciones de hipotecas.

Mientras tanto el juez Pablo González-Carreró, salía y entraba de su despacho y departía y trabajaba con sus ayudantes. Pues que siga trabajando y que trabaje bien y ráoido, porque esto se ha alargado mucho más de lo previsto.

Fernando Martín

el calendario de pagos

Los acreedores ordinarios, que en total suman un crédito de 4.012 millones de euros, tienen dos alternativas para cobrar, o bien se conformarán con el 30% de la deuda y cobrarían en 5 años; o bien eligen cobrar todo pero en el doble número de años. Detallamos para esta segunda alternativa el calendario de pagos.

Para hacerse una mejor idea, supongamos que Martinsa Fadesa le debe 100.000 euros a un acreedor. Este sería el plan de pagos (los intereses aparte):

1. El 31 de diciembre de 2011, recibirá 425 €
2. El 31 de diciembre de 2012, recibirá 425 €
3. El 31 de diciembre de 2013, recibirá 850 €
4. El 31 de diciembre de 2014, recibirá 10.200 €
5. El 31 de diciembre de 2015, recibirá 15.300 €
6. El 31 de diciembre de 2016, recibirá 21.250 €
7. El 31 de diciembre de 2017, recibirá 21.250 €
8. El 31 de diciembre de 2018, recibirá 15.300 €
9. El 31 de diciembre de 2019, recibirá 15.000 €

Total: 100.000 €
(no son limpios porque habría que descontar el 0,5% para la CCS y añadir los intereses)

Como se puede ver no es exactamente lo que han dado a entender los medios de comunicación, que decían que, por ejemplo, el primer año se cobraría el 0,5%.

El último pago, el de dentro de 9 años, es algo más complicado de detallar porque corresponde al crédito participativo. Lo explicaremos en otra ocasión.

la comisión de control y seguimiento

Una vez que el convenio se apruebe definitivamente, que si no se tuercen las cosas ocurrirá en febrero, se constituirá una Comisión de Control y Seguimiento (CCS) para vigilar que el convenio se cumpla en todos sus términos. Los administradores concursales desaparecerán de la escena y será esta comisión la que asuma parte de las funciones de esos administradores.

La CCS estará formada por los 5 bancos más importantes como acreedores de Martinsa Fadesa, y lo bueno (o lo malo) es que cobrarán a cargo de los acreedores. O sea, que de cada pago que se realice se descontará un 0,5% que irá a parar a los que ejerzan el cargo de miembros de la CCS.

Tendrán amplias facultades, como la de estar informada de todos los detalles de la empresa, verificar que las ventas se realicen conforme a lo estipulado en el convenio e instar a que se vendan activos para facilitar el pago a los acreedores. En fin, se trata de que el convenio se cumpla.

los intereses en el convenio

A estas alturas de la vida, probablemente todos los compradores de vivienda con aval habrán recuperado su dinero, junto con los intereses correspondientes de acuerdo con el llamado interés legal del dinero.

Los compradores sin aval que apoyándose en el artículo 62 de la Ley Concursal, por incumplimiento con posterioridad al concurso, consigan del juez sentencia favorable para la recuperación de su dinero, en lo que respecta a los intereses tendrán que estar a lo que el juez determine en esa sentencia.

Pero, ¿qué dice el nuevo convenio sobre los intereses que deberían cobrar el resto de acreedores? Desmenuzamos la respuesta.

La estipulación 1.2 del convenio reconoce que a los compradores sin aval se les abonarán sus anticipos antes que al resto de acreedores ordinarios, pero no dice explícitamente qué ocurre con los intereses.

En algunos casos en el informe concursal están calculados los intereses, y a veces se califican estos como subordinados (cobrar al final).

La estipulación 3.3 dice que los créditos que deban ser satisfechos en virtud de este convenio devengarán intereses a partir del 24 de julio de 2008; el tipo aplicable será el del euribor más 0,50 puntos. (Actualmente el euribor está a 1,52%). Entiendo yo que hasta esa fecha los intereses se tendrán que calcular según el interés legal del dinero.

El convenio añade que estos intereses se abonarán conforme se paguen los créditos correspondientes. Pero (siempre hay un pero) Martinsa Fadesa, con el visto bueno de la CCS, podrá ofrecer cobrar esos intereses como créditos participativos, si no se aceptara este ofrecimiento se cobrarían dentro de 13 años.

Para los créditos calificados como ordinarios (entre compradores de viviendas también los hay de este grupo), los medios de comunicación ya han anunciado que los pagos se realizarían a lo largo de 8 años. No obstante el 15% de la deuda se ofrecería convertirlo en crédito participativo a devolver dentro de 9 años. Si no se acepta el ofrecimiento, la devolución de ese 15% sería en 12 años. Los créditos participativos tendrían un interés del 6% más beneficios de la empresa (jajaja) a pagar cuando se devuelva el principal.

Un poco liosos sí que es esto de los intereses.

lo principal del convenio

Además de indicar que los compradores de vivienda sin aval (con algunas condiciones) cobrarán los primeros, básicamente el convenio describe el procedimiento y plazos que se utilizarán para pagar a los acreedores de Martinsa Fadesa, cosa que a los compradores de viviendas no afecta directamente, pero afecta, claro.

Martinsa Fadesa para pagar a sus acredores obtendrá el dinero del normal desarrollo de la empresa, es decir de la venta de viviendas, pero esto a corto plazo lo tiene negrísimo, por tanto tiene que garantizar a los acreedores otra fuente de financiación y esta es la venta de sus promociones. Existe otra manera de captar dinero: los beneficios que le produzcan sus filiales en el extranjero.

En este sentido, en el de garantizar ingresos mediante la venta de activos, ha dividido sus propiedades en dos grupos:

Grupo 1) "Suelos que requieren un desarrollo urbanístico hasta conseguir un estado urbanístico avanzado. Este desarrollo será la principal actividad de la empresa." Los suelos del grupo 1 los tenéis en la imagen adjunta.

Grupo 2) "Activos susceptibles de venta por oferta aceptable". Aquí no es necesario ningún listado porque estarían todos los suelos y promociones que no están en el grupo 1.

Es decir, todo lo que está en el grupo 2 se debe vender antes que lo del grupo 1. Se venderá en función de las ofertas que se reciban y de la necesidad de tesorería que se tenga dependiendo del plan de pagos comprometido en el propio convenio. Incluso si con las posesiones del grupo 2 no fuese posible acudir a esos compromisos, se echará mano de los del grupo 1. Mientras tanto Martinsa Fadesa deberá dedicar su esfuerzo en mejorar el estado de sus activos para que tengan mejor venta.

Espero haber hecho un resumen correcto, y que esto no induzca a crear falsas expectativas o por el contrario esperemos que no genere un pesimismo no conveniente.

ya queda poco

El próximo 4 de enero finalizará el plazo para que los seis mil y pico acreedores con derecho a voto muestren su adhesión o no a cualquiera de los dos convenios que están en la mesa del concurso de acreedores de Martinsa Fadesa.

Para un acreedor es mejor convenio el primero, el que se presentó hace dos años, que el segundo, pero ese convenio no tendrá tan apenas votos porque la propia empresa ha declarado que será difícil o imposible su cumplimiento. Así que los acreedores, pocos pero suficientes, votarán o habrán votado a desgana el segundo de los convenios, especialmente los grandes bancos.

Después del 4 de enero el juez tendrá 10 días para realizar el conteo de votos y declarar el convenio ganador. A continuación otros 10 días para que se presenten oposiciones al convenio. Estas impugnaciones se tienen que basar en defectos formales del proceso o en mostrar la imposibilidad de cumplir el convenio. Salvo que alguien impugne por enredar o por retrasar el inicio del convenio, no se esperan impugnaciones. Finalmente el juez tendrá otros 5 días para declarar definitivamente aprobado el convenio.

Se espera que esta declaración, y por tanto cesarán todos los efectos de la declaración de concurso, en particular los administradores concursales, tenga lugar en la primera semana de febrero. A partir de ese momento se deberá aplicar lo que diga el convenio.

Si hubiera impugnaciones, la cosa se alargaría. Esperemos que no.

el desarrollo de la votación

Disculpas por la ausencia de esta tribuna desde hace más de un mes. Ha tenido la culpa algún problemilla de visión, ya completamente resuelto, y también la falta de noticias interesantes.

Un comunicado de la agencia EFE informa que la votación para aprobar el convenio del concurso de Martinsa-Fadesa está un poco parada. Pocos votantes han ejercido su derecho. Según parece se han encendido las alarmas de los dos bancos más importantes en este concurso, Caja Madrid y La Caixa, porque han urgido a otros bancos acreedores a que voten el convenio, pues hasta ahora no se ha alcanzado el 50% necesario para su aprobación. Dicen que falta poco para alcanzar esa mayoría. Tiempo tienen hasta el 4 de enero.

el juez se acuerda de los compradores

promociones para las que seguro se devolverá el dinero

Algunos de vosotros me habéis pedido detalles de las promociones que según el nuevo convenio se devolverá el dinero a quienes no tienen aval.

La relación es la que figura al lado, pero ya avisaba que en este punto todo es igual que en el convenio de 2008, y precisamente en el enlace del 31 de julio de 2009 ya figuraba esta misma relación. Como ya dije entonces, entiendo que esa relación hay que tomarla como ejemplo. Literalmente el convenio dice que son "promociones que pueden cumplir las condiciones". Entiendo que no se agotan en esa relación. Para abundar más en esta idea, la cantidad de dinero a devolver en esas promociones no llega a los 4 millones de euros, muy lejos de los 30 millones que el convenio prevé que se devolverán.

A pesar de lo anterior, un abogado de Zaragoza, en nombre de sus representados, solicitó al juez que El Saboyal también se incluyera en la relación. En su justificación simplemente decía que se trataría de un error. Al parecer la Administración Concursal en su informe no ha hecho caso de esta solicitud. Aunque, efectivamente hubiera sido mejor que apareciese El Saboyal, insisto en que esta y otras muchas promociones cumplen la condición principal de que Martinsa Fadesa no podrá acabarlas, al menos a corto plazo.

los sin aval en el nuevo convenio

No hay nada nuevo bajo el sol. El nuevo convenio dice exactamente lo mismo que el primer convenio en lo que respecta a los sin aval. Exactamente dice: Los acreedores acuerdan que se abonen, con carácter preferente después de los créditos contra la masa y antes que el resto de créditos ordinarios y subordinados, los créditos de anticipos de clientes, para compras de viviendas no garantizados con aval, en promociones que no vayan a ser acabadas por Martinsa Fadesa, y que hubieran sido reclamadas por sus clientes.

También se incluyen las mismas "pegas" que en el primer convenio: La primera es que hay un límite de 30 millones de euros a pagar por este concepto. La segunda es que relacionan una serie de promociones que pueden cumplir esas condiciones, y en esa relación no está El Saboyal.

Pinchando en los siguientes enlaces os aparecerán los comentarios que sobre esta cuestión hicimos en su día, y que ahora siguen siendo válidos:
18 de enero de 2009
29 de julio de 2009
31 de julio de 2009.

el proceso de votación todavía no está listo

Según publica la Voz de Galicia, el juez del concurso ha indicado a Martinsa Fadesa que actualice su plan de viabilidad. Después el juzgado tendrá que elaborar el documento completo para distribuirlo entre los acreedores y que estos comencen a emitir sus votos de adhesión o de rechazo a los dos convenios que están sobre la mesa.

No me resisto a recordar que el plan de viabilidad que se presentó en diciembre de 2008, elaborado por Deloitte, dejaba mucho que desear.

el segundo convenio listo para ser votado

No ha habido sorpresas, la Administración Concursal de Martinsa Fadesa ha evaluado positivamente el convenio presentado por 4 bancos, así que este convenio ya está listo para ser votado.

En los próximos días evaluaremos nosotros ese convenio, y empezaremos por lo que más interesa: los sin aval en el convenio.