dos años

Esta fecha no la podía dejar pasar por alto. El 6 de julio de 2007 el ayuntamiento de San Mateo de Gállego aprobó definitivamente el proyecto de urbanización de El Saboyal. Esta fecha tiene un par de consecuencias.

La primera es que la licencia correspondiente caduca hoy, así que para reanudar las obras de urbanización habrá que volver a solicitar licencia al ayuntamiento. Por lo que parece cuando se presentó la solicitud de aprobación del proyecto de urbanización, Fadesa era la única propietaria de todo el suelo. Ahora las cosas han cambiado, por lo que todos los propietarios de suelo (Martinsa Fadesa, Realia, ING, BQ, ayuntamiento, BBVA) deberán constituirse en junta de compensación y volver a solicitar la licencia de urbanización.

La segunda consecuencia es que a partir de hoy se incumplen los contratos de los compradores de parcelas individuales, pues han transcurrido 24 meses desde la concesión de licencia sin que MTF haya entregado la parcela en un entorno totallmente urbanizado.

a vueltas con los sin aval

Tenía pendiente recopilar información e ideas sobre los sin aval. Seguro que esto será objeto de comentario en la reunión del miércoles.

Hasta ahora, y que sepamos, Martinsa Fadesa no ha devuelto el dinero a nadie que no tuviera aval. Aunque quisiera no puede devolver dinero, el concurso de acreedores se lo impide, se lo prohíbe. Precisamente un concurso de acreedores está para eso, para que la empresa deudora devuelva lo que debe pero de forma ordenada. Este orden lo impone en primer lugar la ley: la preferancia comienza con los acreedores contra la masa, luego los de privilegio especial, los de privilegio general, después los ordinarios y finalmente los subordinados. Pero en la ordenación también interviene el convenio con los acreedores. Además es el convenio el que determina los tiempos y cantidades a devolver.

En el convenio, lo que hoy por hoy figura (podría cambiar) es lo que podéis leer en el texto adjunto. Según eso se cobraría al principio, y aunque no lo dice explícitamente, se cobraría inicialmente todo, no en 8 años. Así lo entiendo yo.

Así pues no queda más remedio que esperar a la aprobación del convenio. Como la propuesta de convenio tiene la adhesión del 54% de acreedores, su aprobación es cosa de tiempo. Especialmente del tiempo que se está tomando el juez para saber exactamente cuáles son los bienes de Martinsa Fadesa y cuáles son sus acreedores. Dicen que se sabrá a finales de este año.

Pero existen otras dos maneras de recuperar el dinero. La primera sucedería cuando un banco o a otra inmobiliaria, comprasen suelo a MTF, y en ese suelo hubiese viviendas prevendidas a personas sin aval. Lo natural sería que la inmobiliaria compradora quisiera el terreno libre de cargas por lo que podrían acordar que en el precio de la compra estuviera incluido la devolución del dinero a los compradores de vivienda sin aval, para evitarse problemas. Es decir que cuando MTF venda algo ese algo esté libre de cargas.

La segunda forma de recuperar el dinero sería de forma indirecta. Bastaría con que un número suficiente de afectados se pusieran de acuerdo entre ellos y con MTF. Los afectados se constituirían en cooperativa y MTF vendería a la cooperativa suelo a cambio del dinero que les adeuda. Esta operación posiblemente se podría realizar ya, sin esperar a la aprobación del convenio.

Sin que lo tenga confirmado, esta última solución es la que el delegado de zona de MTF presentó recientemente a los afectados de Colmenar, dentro de las conversaciones que mantuvieron empresa y afectados, no sé si como contrapartida para que no continuaran dando mal con el asunto de esa reunión a propósito de esa finca de Toledo (ver la entrada del 18 de junio). Tampoco sé si esta propuesta continúa sobre la mesa o ha sido rechazada.

reunión

Hemos decidido reunirnos los de Zaragoza. Para charlar y comentar las cosas que interesan, y por ver si se nos ocurre alguna actuación. La reunión tendrá lugar el miércoles 8 de julio, a las 19:00. El lugar, en Zaragoza, dependerá del número de los que estemos interesados. Si este es tu caso escríbenos a elsaboyal@gmail.com.

las promociones de Martinsa Fadesa en la memoria económica

En el documento en papel, muy bien presentado, de la memoria económica de 2008 que Martinsa Fadesa distribuyó entre los asistentes a la Junta General, aparecen, a modo de publicidad, las distintas promociones como áreas de actividad. En el preámbulo comenta aquellas cuyas obras se han reanudado en 2008, y dice que "durante el ejercicio 2009 se irán reiniciando obras fruto de la cooperación con entidades financieras".

En la foto adjunta aparece El Saboyal, con datos inexactos (Martinsa Fadesa no tiene 3.000 viviendas en esa promoción). En cambio, no aparece La Joyosa.

Este es el listado de las promociones que figuran con fotografía y con una pequeña referencia, por orden alfabético de sus respectivas provincias.
Costa Miño Golf
Mirador de Casablanca
Buenavista, 29
Bellarotja
Mirablau Playas
Torres Europa
Soto Real
Villas Jandía
Atalaya Dorada
Rosavila
Altos de Zubia
Costa Esuri
Lomas de Badaguás
Bossa del Mar
Sa Marina
Moncalvillo
Gran Guanarteme
Vallfosca
Espartales
Nueva Arganda
Castellana
Parque Colmenar
Soto de Henares M-25
Nueva Calahonda
Vega Golf
Helios
El Mirador del Ebro
Solagua
Vallbona
La Cañada del Conde
Pago del Nogal
Las Dehesas de San Mateo

el ruego y la respuesta

Llevaba distintas preguntas y ruegos para la Junta de accionistas. Finalmente me incliné por el ruego que había preparado en relación con los clientes de Martinsa Fadesa. Esto es lo que planteé:

En el discurso que el señor presidente dirigió a esta Junta el año pasado señalaba que “la mejor manera de resolver los problemas es enfrentarse a ellos”. No hay duda de que nuestra sociedad, Martinsa Fadesa, se encuentra inmersa en un verdadero problema. Me voy a referir brevemente a una de las aristas de este problema, que no es otra que la que se deriva del padecimiento de casi todos nuestros clientes, especialmente el grupo de los que no tienen aval, que han visto y sufrido cómo a lo largo de estos 11 meses la empresa no ha acudido en su ayuda. En ese mismo discurso, el presidente decía que “nuestro reto es orientar toda nuestra actividad al cliente”. Y creo que tenía razón, el cliente es nuestra razón de ser, pero nos ha perjudicado mucho este desamparo con el que los hemos tratado.

Ruego que se les den las explicaciones necesarias y que nos comprometamos con ellos para solucionar su problema. Ojalá que los medios de comunicación destacaran que a los accionistas lo que les preocupa son los clientes. Si no es así no creo que Martinsa Fadesa vuelva a vender una sola vivienda al usuario final.

Dadas las circunstancias por mi escasísima representación, pensé que no me iba a responder. Pero lo hizo, vaya si lo hizo. Mi ruego debió sonar muy blando, porque Fernando Martín me devolvió la pelota. Esto es lo que me contestó:

Contestando a don Manuel, lo primero que quiero decir es gracias. Gracias, porque creo que es ese el elemento fundamental de una compañía, que los accionistas vengan a participar y colaborar. Yo creo que la esencia fundamental es lo que usted ha señalado, y así lo dije en la reunión anterior, no hay compañía en el mundo que pueda funcionar si no tiene como elemento básico y fundamental la atención a los clientes. Yo le puedo decir con absoluta tranquilidad que hemos hecho todo lo que humanamente sabemos y que la compañía ha estado en disposición de dar la máxima información posible porque para nosotros, y para mí especialmente, es un tema tan elemental y tan básico que la atención a los clientes ha sido, es y será el tema prioritario.

Por tanto cualquier participación que usted nos quiera sugerir o hacer, esté seguro que la recibiremos encantados, se lo agradeceremos y además la llevaremos a cabo y adelante conjuntamente con usted. Tenga la tranquilidad absoluta de que cualquier propuesta que usted haga será siempre bien recibida. Yo por eso le he dicho antes de empezar que le agradezco enormemente su intervención. Tenga la seguridad de que lo tendremos en cuenta. Si hay algo que no se siente usted suficientemente tranquilo, yo le puedo decir que me llame a mí directamente, que lo hablaremos conjuntamente y lo resolveremos.

Bueno, pues si alguien tiene alguna idea que proponer, aquí estamos.

las sorpresas de la Junta de accionistas

El discurso del presidente de hace un año no hacía presagiar el bacatazo de Martinsa Fadesa que ocurrió tres semanas más tarde. Por eso, la Junta de este año, se presumía movidilla, era probable que los accionistas principales iban a plantar cara a Fernando Martín. De hecho, varios consejeros y algún principal accionista habían dimitido. Pero nada de nada, bueno, casi nada.

La sorpresa comenzó con el número de asistentes. Aunque en la sala estábamos unas 30 personas, solo había 15 accionistas. Además 400 accionistas habían depositado su confianza en el Presidente delegando su voto, ¡manda narices!

En las votaciones solo dos de los presentes levantamos la mano para manifestar nuestro desacuerdo con alguno de los puntos: el representante de Rodríguez Cebrián (el que proviene de Inditex) (más información aquí), y que votaba con más de 6 millones de acciones, y yo mismo con escasamente un centenar. Los demás, que no necesitaban ni hablar para votar a favor, representaban más de 60 millones de acciones.

Cuando tocó el turno de poder intervenir, en el apartado de ruegos y preguntas, de nuevo solo el de Inditex y yo mismo manifestamos algún tipo de desacuerdo. El mío fue más bien un ruego de que atendiera a los sin aval. El ruego y la respuesta, cuando tenga tiempo de reproducir la grabación.

el discurso del presidente

Fernando Martín expuso en la pasada Junta de accionistas de 24 de junio el estado de Martinsa Fadesa, durante poco más de media hora. En la Voz de Galicia se puede encontrar un resumen de sus principales manifestaciones.

Mi resumen de una línea de lo que dijo: "España va fatal, pero MTF va razonablemente bien". En su discurso intentó transmitir seguridad y confianza en el futuro. Para lo que nos interesa lo más importante fue que MTF de momento ya no construirá más viviendas, terminará las que tiene casi acabadas y se dedicará a transformar suelo rústico en suelo listo para construir y luego venderlo.

Según esto yo creo que MTF ya no pondrá un ladrillo más en El Saboyal, pero seguramente terminará la urbanización de las calles.

Estos sos últimos párrafos son elucubraciones mías. El que quiera sacar sus propias consecuencias puede leer el discurso íntegro que he colgado aquí.

los números

Tomando los datos que conocemos de lo que ha ocurrido en El Saboyal, y extrapolando a los 2.655 compradores de viviendas en la fecha del concurso, y redondeando, esto es lo que me sale:

A) Los que ya han recuperado su dinero: 1.200

B) Los que tienen aval pero están pendientes de incumplimiento de plazos: 600

C) Sin aval: 900

Naturalmente estos datos no son fiables, porque lo ocurrido en El Saboyal no tiene porqué haber ocurrido en otras promociones. Simplemente es una aproximación.

cosas pendientes

- realizar una estimación del número de cada uno de los tres grupos en los que nos clasificamos los afectados y exafectados, de acuerdo con la entrada anterior de este blog

- comentar cosas de los sin aval al hilo de la convocatoria de los de Colmenar de hace unos días

- cómo fue la Junta General de accionistas

- qué pregunté y qué contestó Fernando Martín

cómo estamos

Hace algún tiempo argumenté que el número de afectados de Martinsa Fadesa es 2.655 (no 12.000 como erróneamente aparece en algunos medios de comunicación, incluso en el comunicado de los de Colmenar que reproducía hace unos días). En este número solo están contados las personas físicas, no las sociedades. Después de 11 meses de concurso, ¿cómo está la cosa? ¿qué ha sido de estos 2.655 afectados?

Naturalmente la respuesta no la sé, pero alguna cifra estimativa intentaré dar. En primer lugar clasificamos a estos afectados en tres grandes grupos:

A) Compradores que ya han recuperado su dinero mediante la ejecución de su aval. Este grupo está formado por todos aquellos para los que el banco ha reconocido un incumplimiento de plazos, bien porque la licencia no se ha obtenido en los 12 meses posteriores a la firma del contrato, o porque han transcurrido más de 24 meses desde la licencia y la vivienda no se ha entregado todavía.

B) Compradores que teniendo aval, no han recuperado su dinero por alguno de estos tres motivos:
B1. No han solicitado la devolución porque confían en que las obras de su promoción van a terminarse en un plazo que creen conveniente.
B2. Han solicitado la devolución pero el banco mantiene discrepancias respecto de los plazos de incumplimiento.
B3. Compradores que deben esperar hasta que claramente se incumpla el plazo de los 24 meses desde la concesión de la licencia.

C) El grupo de los sin aval.

comunicado de los de Colmenar

Los de Colmenar, a través de su foro, nos invitan a una reunión que parece interesante. Leed.

Después de tiempo preparando de forma silenciosa este magno evento, a través de este comunicado os INVITAMOS a un acto íntimo que celebra toda la familia, amigos, compromisos, etc, de nuestro gran amigo (no recuerdo bien su nombre... un tal F. Martín o algo así, alguno le conoceréis por ser un afectado de la mayor suspensión de pagos en España, y que según los medios de comunicación tiene asignado 75.000 euros mensuales por el juez del concurso de su propio patrimonio).

Para ir organizando el evento os invitamos (nunca mejor dicho porque con el dinero que hemos “soltado” deberíamos estar invitados al evento...) a estar presentes este próximo sábado, 20 de junio de 2009, en el término municipal de San Román de los Montes (salida KM 100 de la A5), junto al embalse de Cazalegas. El evento se realizará en la denominada finca de Malpartida. Cazalegas se encuentra a unos 15Km de Talavera de la Reina (Toledo).

Hasta la fecha hemos confirmado la reunión (o invitación) unas 112 personas pero pensando en el resto aceptamos a todos los invitados que quieran participar de toda España. Según datos podríamos llegar a ser 12.000 los "invitados".

Animaros ya que la fiesta va a estar garantizada (desconozco si incluye cóctel, aunque con nuestas aportaciones en estos años debería de incluir de todo!!!!) y tenemos que dar la enhorabuena como él se merece. Como en todos estos "eventos" se ruega confirmación.

otros cuatro bancos respaldan el convenio

estado de las impugnaciones presentadas al informe concursal

El juez González-Carreró está lidiando, desde el 15 de enero, las más de 800 impugnaciones al informe concursal. Todos estamos deseando que termine cuanto antes esta fase de este interminable concurso de acreedores. Pero, ¿cómo lleva el trabajo nuestro juez? Pues así:

- Martinsa Fadesa presentó 306 impugnaciones. De ellas han sido admitidas a trámite 293, las otras 17 están pendientes de admisión.

- De las impugnaciones presentadas por MTF, el juez ha resuelto 43, 14 de ellas a favor de MTF. Además dos casos se han resuelto por acuerdo entre las partes.

- Se han admitido 317 impugnaciones presentadas por acreedores (o sea que quedan unas 200 por admitirse).

- Se han resuelto 23 impugnaciones presentadas por acreedores (17 a favor del acreedor). Además en tres casos se han puesto de acuerdo las partes.

- En definitiva, sobre 800 impugnaciones presentadas se han resuelto del todo únicamente un 9%. Como don Pablo no trabaje más este verano, el convenio no verá los turrones.

marejadilla en Martinsa Fadesa

Juan Carlos Rodríguez Cebrián es uno de los grandes empresarios gallegos, formado a la sombra de Amancio Ortega, el principal dueño de Zara y una de las grandes fortunas de España, y además tío de su mujer.

Rodríguez Cebrián también se apuntó a la aventura de Martinsa Fadesa, entrando en su accionariado. Pero como las cosas no van bien, hoy ha decidido dimitir de su consejo de administración por desaveniencias en las cuentas que se van a presentar a aprobación en la próxima Junta general de accionistas, a celebrar el 24 de junio, y "por discrepacias en la propuesta de convenio" (sí, el convenio que nos afecta para salir del concurso de acreedores). Su mujer, Dolores Ortega, también ha realizado declaraciones en este sentido.

En otro lugar de este blog ya anunciábamos que algo ocurría. Desde luego, el Consejo de Administración de MTF está "en cuadro" y en el cuadro.

comunicado de Martinsa Fadesa

El comunicado de Martinsa Fadesa del día de hoy y que tenéis al lado, no tiene nada especial, nada que nosotros no conozcamos ya. La novedad es el intento de mostrar que la cosa está viva.

Realmente este comunicado no es de la empresa sino de la Administración Concursal. En su página web está tal cual, lo que pasa es que lo tiene oculto, es decir, desde la página web de la AC no hay enlace directo a este comunicado. Para verlo basta con pinchar aquí.