declaraciones de Ángel Martín

Ángel Martín es uno de los administradores concursales de Martinsa Fadesa. Hasta ahora casi no había hecho declaraciones sobre su cometido. La Voz de Galicia publica hoy una entrevista a este economista, y resalta lo siguiente: «Todas las partes tienen el máximo interés en sacar adelante a Martinsa Fadesa. Y eso quiere decir librarla del concurso, con viabilidad y con un plan de futuro». Martín le resta importancia al informe de auditoría que pone en duda el plan de viabilidad.

el largo camino del convenio

declaraciones de Antonia Magdaleno

Antonia Magdaleno es la administrador concursal que más declaraciones ha hecho, tampoco muchas. Ahora, con ocasión de unas jornadas en Valencia sobre la reciente reforma de la Ley Concursal, ha dicho cosas sobre el proceso de Martinsa Fadesa. Lo más destacado es que cree que en septiembre el juez habrá resuelto las impugnaciones al informe concursal y que a principios de año Martinsa Fadesa habrá salido del concurso.

Respecto a la actividad de la empresa, Magdaleno aseguró que está "muy contenta" porque muchas obras se están acabando gracias a que la banca está dando créditos al promotor, de forma que muchos de los compradores van a recibir su casa.

Sus declaraciones están en muchos medios de comunicación de la web. Uno de ellos lo tenéis pinchando la foto de la Magdaleno.

actividades de Martinsa Fadesa

Queremos saber el futuro de El Saboyal, pero estamos ausentes de noticias. Por lo que han dicho en el foro no hay actividad en las obras, es más, han retirado las grúas. De todas formas esto poco importa, porque cuando se reanuden las obras será para continuar la urbanización de las calles, y esto no necesita de grúas.

Parece que para que ocurra algo tendremos que esperar a que el juez resuelva las 800 impugnaciones para que, a continuación, se junten los acreedores y aprueben el convenio. Así Martinsa Fadesa probablemente dispondrá de más crédito para reanudar las obras y tendrá más libertad para vender activos. Pero no sabemos si entre los planes de MTF está el liderar las obras de urbanización de El Saboyal, o bien su intención es vender lo que allí tiene. Hay que seguir esperando.

De momento la actividad que se detecta en Martinsa Fadesa es de papeleo. Por una parte ha vuelto a rehacer las cuentas de 2008 (ver entrada anterior), con pocos cambios por mucho que diga en algún medio de comunicación. Por otra parte poco a poco se va quedando sin consejeros. El último en dimitir ha sido Rafael González de la Cueva. Un poco más de información sobre los consejeros la tenéis pinchando aquí. Dos de los consejeros que no le deben nada a Fernando Martín, no firmaron esas cuentas. Se trata de Rodríguez Cebrián (exdirector de Inditex) y Salazar Bello (propieatario de SOS Cuétara). Tampoco sabemos si esto quiere decir algo, o simplemente no acudieron al Consejo de Administración porque tenían otras cosas mejor que hacer.

Pero además, MTF está fichando a grandes (por decir algo) directivos. Entre ellos a Manuel Rubiales, que antes pertenecía al grupo Famosa, el de las muñecas.

Justo cuando iba a publicar lo anterior, para no cometer errores, he echado un vistazo a la web de Martinsa Fadesa, y resulta que justo hoy ¡la ha actualizado! En la columna de la derecha de este blog me he apresurado a colocar en primer lugar el enlace de esta web, que llevaba sin dar ninguna noticia desde enero. Esto sí que es noticia.

En su web MTF comunica estas noticias:

- Martinsa-Fadesa obtiene el certificado final de obra en Residencial Torres Europa
- Se reinician las obras de 180 viviendas en Costa Miño Golf
- Se obtiene la licencia de edificación para la promoción PAU4 Móstoles Sur
- Reinicio de obras en Madrid

Para acabar. Ahora resulta que MTF tendrá otros intereses en Aragón, porque forma parte del accionariado del grupo Árbol, que está ultimando la compra de Galerías Primero. Eso es lo que dice esta noticia.

Pues algo se mueve.

Martinsa Fadesa vuelve a corregirse

Martinsa Fadesa no se aclara con sus propias cuentas. Hace un mes presentó a la CNMV las cuentas a 31 de diciembre de 2008, ahora las ha vuelto a corregir. Ciertamente las correcciones son pequeñas, excepto en lo que se refiere a activo-pasivo proveniente de impuestos diferidos.

Rectificamos nosotros también el cuadro que expusimos hace un mes sobre la evolución de las cuentas de MTF a lo largo de 2008, señalando (en rojo) las nuevas modificaciones.Explicación que figura en la memoria sobre lo de los impuestos diferidos: Se compensan 698 millones de euros con pasivos por impuestos diferidos por tratarse de la misma naturaleza y con las mismas administraciones públicas.

dos acciones de ADICAE

Reproduzco dos noticias entresacadas de los foros relativas a acciones propuestas por Adicae.

La primera de las noticias viene de los de Colmenar. En un comunicado se dice que " el próximo sábado 18 de abril a las 12:00 y organizado por Adicae hay una manifestación desde el Banco de España (Alcalá 50) hasta la Comisión Nacional del Mercado de Valores denominada 10 años de fraudes al ahorro en España y el que nos daremos cita perjudicados de diversos casos: Gescartera, Afinsa, Forum, Santander Inmobiliario, etc y MARTINSA." Naturalmente el comunicado anima a la asistencia a esta manifestación.

La otra proviene de los de Costa Miño Golf, pero se refiere a Zaragoza. El comunicado dice esto:

"Ante la falta de respuesta por parte del juzgado a nuestras más que
legítimas peticiones, y la serie de noticias que están suponiendo una
auténtica "provocación" y "menosprecio" hacia los afectados, Adicae convoca a una reunión para organizaros en una nueva etapa de reinvindicación y movilización.

Día y hora: Lunes, 13 de abril, a las 19:00.
Lugar: Sede Adicae. Calle Gavín 12, Zaragoza."

El comunicado anuncia que en el resto de ciudades pronto se realizará una convocatoria similar a esta.

No tengo confirmación de esta convocatoria, pero es de suponer que la hayan recibido personalmente los socios de Adicae en Zaragoza.

la importancia de una página web

es una organización extraordinaria. Todos nos maravillamos con la rapidez que Google satisface nuestras búsquedas.

Ante la falta de noticias de las cosas que realmente nos interesan, permitidme una excursión sobre Google y El Saboyal. En primer lugar está página web, la que estás leyendo, está construida con material proporcionado gratuitamente por Google; todas las páginas webs que en su denominación figura "blogspot" se elaboran gracias a los servicios de Google.

En segundo lugar, cuando Google busca páginas web las ordena según varios criterios: actualidad, fidelidad a lo que se busca, pero especialmente se atiende al PageRank. No se tiene en cuenta el número de visitas, porque este dato no lo conoce Google. De paso comento que en el contador que tenéis al lado se puede observar el número de visitas de esta página: un poco más de 100 visitas diarias de lunes a viernes, los fines de semana baja un poco. Aclaro que cuando una misma persona entra por segunda vez en esta web, el contador lo vuelve a detectar si han transcurrido más de seis horas desde la anterior visita.

Pero a lo que iba es a explicar eso del PageRank. Mejor dicho, no lo explico porque no lo entiendo bien, pero alguna idea se puede tener de ello si miráis este otro blog, que aunque no lo tengo actualizado igual os divierte, va de fútbol.

Para concretar un poco más, este blog, el que estás leyendo, tiene un PageRank pequeño: solo 2 puntos sobre 10. El PageRank de una página se puede saber si instalas en tu navegador la barra de Google (otro servicio de esta empresa). Lo curioso es que la página web de la Administración Concursal de nuestros sufrimientos tiene también PageRank igual a 2 (desde luego estos puntos no los obtiene por actualidad, pues desde hace 4 meses no se ha movido ni un ápice, ¡qué desastre!). Lo bueno es que quien le da puntos a la web de la Administración Concursal, al menos en estos días, son dos páginas web. Una de ellas es la de un tal Xabier Pita Wonenburger. La otra página que le da puntos es precisamente este blog. ¡Qué curioso! Podéis comprobarlo si pincháis en este enlace y tenéis la paciencia de llegar hasta la página 5.

Finalmente no me resisto a citar otra maravilla de Google: los mapas y las fotografías por satélite. Pero aquí Google nos tiene abandonados a los de El Saboyal, ni siquiera aparecen las casetas de obra que ya llevan instaladas tres años. Espero no haberos aburrido.

lo del 12 de abril

Estamos en abril, y es en este mes cuando estaba prevista la reanudación de las obras en Las Dehesas. Al menos eso decía El Heraldo hace poco más de un mes (ver el recorte de al lado, o la noticia completa aquí).

El origen de la noticia está en la tira que aparece también al lado, extraída de un cuadro del plan de Deloitte.

A mí no me parece que esto sea suficiente para pensar que las obras van a comenzar en esa exacta fecha, fecha que además coincide con el Domingo de Resurrección. En el ayuntamiento me dicen que ellos no tienen noticias en este sentido. Por otro lado sabemos que las otras inmobiliarias de El Saboyal, BQ, Realia, ING Direct, presionan a MTF para continuar las obras, pero ¡que si quieres arroz, Catalina! Deben tener problemas de financiación.

Finalmente, en ese cuadro aparecen otras promociones con fechas incluso anteriores, y rebuscando por internet no he encontrado que en esas promociones se hubieran iniciado las obras. En fin, a seguir esperando, pues tarde o temprano las obras continuarán.

el proyecto de convenio supera otro escollo

Solbes avala el convenio

El Banco Gallego es otro de los que se resiste

En esta ocasión quien ha llevado a los tribunales a un banco, el Banco Gallego, ha sido un sufridor de La Joyosa. Naturalmente ha ganado. Hay bancos que exigen previamente la resolución del contrato por parte de Martinsa Fadesa, creo que Caja Madrid, Caixa Cataluña, Bankinter, Santander, son los principales "morosos" en este sentido. Pero al final tienen que pagar. Faltaría más.
El artículo que publicó el domingo El Heraldo tiene algunas incorrecciones:

- Dice que las 1.711 viviendas de La Joyosa nunca se levantarán. No lo cree así el BBVA que ha invertido hace un par de meses más de 60 millones de euros en adquirir parcelas en ese lugar.

- El Heraldo dice que MTF tiene vendidos el 58% de los pisos que están sin terminar. Por un lado faltará una coma delante del relativo "que", y por otro cuando se cita un tanto por ciento es obligado indicar sobre qué cantidad se calcula ese tanto por ciento, en caso contrario no se entiende, como es este el caso. Según nuestros cálculos el número de viviendas que podía construir MTF en El Saboyal son unas 2.300 (antes de la compra del BBVA), y de ellas estaban vendidas unas 400 (sin contar las devoluciones). Lo del 58% lo han debido sacar del cuadro que Deloitte puso en su plan de viabilidad (plan que no hay por donde cogerlo), justo en la línea donde pone la fecha del 12 de abril de 2009, fecha que algunos interpretan como la de la reanudación de las obras.

efecto mariposa

El efecto mariposa alude al fenómeno consistente en que una pequeña variación en las condiciones de un entorno puede ocasionar un gran cambio en otro, por ejemplo un vuelo de una mariposa en algún lugar de oriente puede producir una gran tormenta en occidente.
Estoy convencido que el desastre de Martinsa Fadesa se ha producido por "el vuelo de una mariposa". La mariposa en cuestión fue el partido de fútbol entre el Mallorca y el Real Madrid. La foto de al lado es una imagen de ese partido. El Real Madrid perdió el encuentro. Sergio Ramos cometió un penalti que cambió el rumbo del partido y el Madrid perdió.

Al día siguiente, 27 de febrero de 2006, espoleado por esa derrota que alejaba al Madrid del Barcelona, Florentino Pérez decidió presentar la dimisión y nombrar a Fernando Martín como su sucesor en la presidencia del club. Martín, que quería estar hasta 2008 en ese puesto, no convenció, fue obligado a convocar elecciones y salió de la directiva. En mayo de aquel año Fernando se quedó sin su Real Madrid, más quemado que otra cosa. Tenía que buscar el protagonismo en algún otro sitio. Se fijó en Fadesa, que por aquel entonces su propietario había dejado caer que le interesaba vender. En noviembre de 2006 Jove y Martín llegaron a un acuerdo definitivo y este lanzó una OPA sobre Fadesa.

Como Fernando Martín no tenía dinero suficiente pidió un préstamo, que desgraciadamente los bancos se lo concedieron. La deuda de 4.000 millones por la OPA, se la emplumó a Fadesa (¡qué cosas!). Deuda que hizo caer a Martinsa Fadesa a las primeras de cambio.

Si Sergio Ramos no hubiera cometido ese penalti, a lo mejor estaríamos hablando de otras cosas...

evolución de las cuentas a lo largo de 2008

Martinsa Fadesa tiene que comunicar a la Comisión Nacional del Mercado de Valores sus cuentas con carácter trimestral. Con motivo de la nueva valoración de sus existencias realizada por la Administración Concursal, rectificó las cuentas a 30 de junio.

A continuación ponemos la evolución de esas cuentas a lo largo de 2008. Como resultado de la venta a finales de año de suelo y viviendas al BBVA, al Santander y a Caixa Galicia por 443 millones, tendría que haber disminuido el activo y el pasivo más o menos en esa cantidad, pero no ha sido así. Misterios de la contabilidad.

Martinsa Fadesa en los periódicos

En esencia estas son las noticias de estos dos días que la prensa refleja sobre Martinsa Fadesa.

- El comité de empresa ha comenzado las negociaciones oficiales con MTF y la Administración Concursal para lo del ERE, que pretende una fuerte reducción de la plantilla.

- En el primer día, además de un plantón de una hora por parte de la Administración Concursal, solo se ha acordado continuar las negociaciones, martes y miércoles, hasta fin de mes.

- Los representantes de los trabajadores insisten en conocer el plan real de viabilidad (el presentado por Deloitte no hay por donde cogerlo). La empresa dice que por escrito no informa de nada más que lo que ya contiene el plan.

- El comité de empresa cree que el objetivo final es vaciar de personal a Martinsa Fadesa y «reconvertirla» de inmobiliaria a un compañía dedicada exclusivamente a la gestión de suelo, «subcontratando».

- El Ministerio de Economía ya ha enviado un informe a MTF por el que reconoce que esta empresa es de especial trascendencia para la economía española. Este informe es preceptivo para que el juez autorice una espera de más de cinco años, en concreto son 8 años los que plantea el proyecto de convenio del concurso de acreedores para resolver todas las deudas.

más sobre la operación del BBVA

A finales de 2008, el BBVA, el Santander y Caixa Galicia compraron suelo e inmuebles a Martinsa Fadesa por 443 millones. Parece que su objetivo era cambiar deuda por suelo (ver Expansión) para maquillar sus cuentas anuales. En su momento ya dimos detalles de esta compra en lo que concierne al BBVA y a El Saboyal. Ahora vamos a analizar esta compra del BBVA más globalmente.

Los créditos del BBVA con MTF en julio de 2008 eran:

privilegio especial (hipotecas)	190.400.000
créditos ordinarios	3.400.000
total	193.800.000

El BBVA compra por 232 millones, con este detalle:

Buniel	18.200.000
Villanueva de la Cañada	15.200.000
Terrasa	20.000.000
Santa Fe	9.100.000
San Mateo de Gállego	19.800.000
Fuenmayor	10.200.000
La Joyosa	61.400.000
Peinado Grande (Málaga)	10.100.000
Costa Esuri	35.000.000
Badaguás	25.000.000
Sojuela	8.500.000
total	232.600.000

Una empresa en concurso de acreedores puede vender pero la cantidad obtenida no la puede devolver a ningún acreedor, ni siquiera con el permiso del juez, porque el pago de la deuda se debe realizar una vez que se apruebe el convenio correspondiente. Hay una excepción, y es cuando lo que se vende se encuentra hipotecado, en este caso el comprador se hace cargo de esa hipoteca. Pues a esto se acogieron BBVA y los otros dos bancos.

Por eso las condiciones de la compraventa consistían en que el pago se realizará mediante la cancelación de la deuda correspondiente a los inmuebles (174 millones) y el resto en metálico (58 millones).

Pero hay algo que no encaja bien. Limitándonos a El Saboyal, resulta que en esa operación de compraventa no solo se cancelaron las hipotecas de las parcelas vendidas sino también de otras. Exactamente se cancelaron 4,5 millones de euros de hipotecas de parcelas que ya estaban vendidas a particulares. Por ejemplo en los sectores A8, A9, A15 y A16, cuyas parcelas no fueron vendidas al BBVA, sin embargo se cancelaron sus hipotecas. Claro, que si el resto de acreedores no dijo nada, pues la operación siguió adelante.

En definitiva ahora MTF solo le debe al BBVA 20 millones.

Otra cosa importante es que "los compradores asumen la obligación de afrontar las cargas derivadas del desarrollo urbanístico de los activos", lo que en la práctica significa que el BBVA tendrá que ayudar a pagar la urbanización de las calles. Esto es razonable porque al fin y al cabo cada parcela le ha costado en promedio unos 110.000 €, que es un precio más barato que en los casos de las ventas ya realizadas a compradores particulares.