razones por las que el convenio ampara a los sin aval

El convenio dice explícitamente (estipulación 1.2) que se abonarán los anticipos para compras de viviendas no garantizados con aval, con algunas condiciones, y antes que a los acreedores ordinarios. Esas condiciones las cumplen los de El Saboyal.

Algunos opinan que esto no afecta a los acreedores contingentes sino solo a los compradores de viviendas a los que se les resolvió el contrato y ahora están declarados como acreedores ordinarios. Lo malo es que esta opinión la tienen los de Martinsa-Fadesa. Voy a tratar de demostrar que están en un error. Estas son mis razones:

1. La propia literalidad del párrafo, que se refiere a compradores cuyos anticipos no están garantizados por aval, muy lejos de "compradores que se les hubiera declarado como acreedores ordinarios".

2. La situación en el convenio del párrafo en cuestión, pues este forma parte del capítulo 2 del convenio, mientras que el capítulo 3 es el que se dedica a los acreedores ordinarios.

3. Una de las condiciones extras que deben cumplir estos clientes sin aval es que la promoción no vaya a ser acabada por Martinsa-Fadesa. No tendría sentido esta cláusula si para ese cliente ya se le había rescindido el contrato, condición obligada para ser acreedor ordinario.

4. El convenio tiene un anexo con promociones que cumplen esa condición de no ser acabada. No tendría sentido relacionar una lista de promociones si lo importante fuese la condición de acreedor ordinario.

5. La cantidad que el convenio destina a realizar este pago es de 30 millones de euros. Pues bien, el número de acreedores ordinarios compradores de viviendas es muy pequeño, no hay proporción entre esos 30 millones y ese número. En cambio esos millones estarían más ajustados a los compradores sin aval con contrato en vigor.

6. Todo lo que se refiere a este asunto, la estipulación 1.2 del convenio, está redactada en diciembre de 2008, porque su contenido es exactamente igual que lo que figuraba en el primer convenio que Martinsa-Fadesa presentó en el juzgado en esas fechas. Es imposible que se pudiera referir a compradores para los que se les había rescindido el contrato, porque entonces tan apenas había alguno.

7. Los que opinan que el convenio no afecta a los compradores de vivienda sin aval con contrato en vigor están, en mi opinión equivocados, porque la estipulación 1.3 dice que el convenio afecta a todos los acreedores que figuren en la lista definitiva de acreedores con la única exclusión de los acreedores con crédito especial y que no se adhirieron al convenio.

8. Aunque es verdad que los acreedores contingentes no tuvieron ocasión de votar el convenio, lo que la estipulación 1.2 dice es que son los acreedores, es decir los firmantes del convenio, los que acuerdan realizar ese pago preferente.

9. En una grabación realizada en noviembre de 2008 (justo cuando se redactaba esa estipulación 1.2), el director de los servicios jurídicos de Martinsa-Fadesa aseguraba que la compañía está haciendo lo posible para que todos los sin aval tengan trato preferente, a lo cual asintió la administradora concursal indicando que verían con buenos ojos una cláusula de este tipo en el convenio que estaba a punto de presentarse, incluso opinaron que ese tipo de cláusula sería bien vista por los bancos a la hora de aprobar el convenio. Es decir, los redactores del convenio y los que le dieron el visto bueno tenían la intención de que se pagara a los sin aval cuanto antes.

10. Existen 3 ó 4 compradores en El Saboyal sin aval que están declarados como compradores ordinarios. Una de dos, o les afecta esa estipulación 1.2 del convenio y cobran todo ya (según la interpretación de algún jurista del entorno de Martinsa-Fadesa) o bien les afecta el calendario de pagos de los acreedores ordinarios y entonces recibirán esta semana en torno a 200€. En este último caso tendríamos una razón más de incumplimiento de la estipulación 1.2.

Total, que yo veo razones para iniciar una demanda contra Martinsa-Fadesa ante el juzgado de A Coruña por incumplimiento de la estipulación 1.2 del convenio. Para ver cosas escritas sobre esto, pinchar aquí.

el primer pago

El 31 es sábado, así que Martinsa-Fadesa tendrá que realizar el viernes 30 el primer pago a los acreedores ordinarios. Si no lo hiciese habría incumplimiento del convenio y la inmobiliaria se liquidaría. Este año lo tiene fácil, solo tiene que pagar el 0,5% del 85% de lo que debe a los acreedores ordinarios, que asciende a algo más de 4 mil millones de euros.

La cantidad total que tiene que desembolsar es poco más de 17 millones de euros. De esta cantidad 85 mil euros irán a parar a la Comisión de Control y Seguimiento. Por ejemplo, un acreedor al que se le deban 100.000€, el día 30 cobrará la pequeña cantidad de 422€.

Pero para los acreedores contingentes, los compradores de vivienda sin aval, ¿qué dice el convenio de ellos? Pues dice que cobrarán antes que los acreedores ordinarios. En estas páginas ya he escrito bastante sobre ello. Pero todo apunta a que Martinsa-Fadesa no va a aplicar esa parte del convenio. En mi opinión se producirá un incumplimiento del convenio, cosa que se podría demandar.

Nota: En el último comunicado de la empresa se asegura que el pago se realizará el sábado 31 por medios informáticos.

admisión a trámite de una demanda

Manuel Jove sigue defendiéndose de la demanda que le ha interpuesto Fernando Martín, pero a nosotros nos interesan más otro tipo de demandas: las que muchos afectados están presentando en los juzgados de Zaragoza (o de la provincia que se trate) para recuperar lo invertido.

Una vez presentada la demanda en el Juzgado de Primera Instancia, al cabo de no muchos días el Secretario del Juzgado emite un decreto por el que declara admitida a trámite la demanda (si los papeles se han presentado bien, claro) y que el proceso se sustancie por las reglas del juicio ordinario.

Asimismo, se debe trasladar la demanda a Martinsa-Fadesa para que en el plazo de 20 días diga lo que quiera. Y a esperar el juicio y sentencia.

Cuando tengamos noticias de lo sucedido, lo contaremos. De momento conocemos la admisión a trámite de una de esas demandas.

el banco no obró de buena fe

Además de los argumentos vistos en las entradas anteriores (ver aquí y aquí), queda por plantear otro argumento como defensa contra el banco que pretende cobrar letras atrasadas. Ese argumento es el siguiente.

La Ley de 1968, que regula lo de los avales, establece que las cantidades que se anticipen en la compra de una vivienda, además de avaladas deberán ser depositadas en una cuenta especial que únicamente podrán destinarse a la construcción de la vivienda.

Y la Ley 38/1999 añade que esa garantía debe aplicarse no solo a las cantidades entregadas en efectivo sino también a cualquier efecto cambiario.

Así las cosas, cuando un banco adquiere de Martinsa-Fadesa letras para cobrárselas a un particular sabe perfectamente que se trata de letras como consecuencia de un pago anticipado por adquisición de vivienda, por lo que que deberían haber estado depositadas en una cuenta especial que solo se puede disponer para la construcción de la vivienda, pero a estas alturas del concurso el banco sabe que no se está trabajando en la vivienda, especialmente en el caso de la CA4 que no han puesto ni un ladrillo.

Total que el banco está actuando de mala fe, pues está en posesión de unas letras que deberían primero haber estado depositadas en una cuenta especial y después haber sido devueltas a los compradores, porque esas vivendas no se han construido. Es decir esas letras ni se deberían anticipar ni endosar.

Este argumento ha sido utilizado con éxito según se desprende de este foro.

los acreedores ordinarios comenzarán a cobrar

Europa Press ha difundido la noticia de que Martinsa-Fadesa comienza a pagar a sus acreedores, dando cifras de esos pagos. Se supone que esta noticia tiene su origen en la propia Martinsa-Fadesa.

Algunas puntualizaciones y comentarios a esta noticia. En primer lugar este pago solo afecta a los acreedores ordinarios, o sea no le afectan a la gran mayoría de los compradores de vivienda, que son acreedores contingentes (algunos compradores de viviendas sí que tienen la calificación de acrredor ordinario). De todas formas, unos y otros deberán estar atentos por si reciben en sus cuentas esos pagos. Claro, que previamente han debido comunicar a Martinsa-Fadesa la cuenta bancaria correspondiente.

Los acreedores ordinarios suponen 4.012 millones de euros, en cambio la prensa da a entender que este primer pago se refiere a 4.500 millones. Naturalmente es de suponer que ningún acrredor se apuntó a la primera de las alternativas, que tenía una quita del 70% y pagos en 5 años.

El pago que Martinsa-Fadesa tiene que hacer frente antes del 31 de diciembre es de un 0,5%, pero no del total, sino del 85% del principal, porque el resto se convertirán en créditos participativos. Total, que aplicando estos porcentajes al total de créditos ordinarios, resulta que la cantidad que ahora tiene que desembolsar la concursada es de 17 millones de euros, no 23 como dice la prensa.

Quizás los otros 6 millones sean para hacer frente a los pagos de los compradores sin aval, que el convenio dice que tendrán preferencia a la hora de cobrar. Pero nos tememos que Martinsa-Fadesa no está por la labor.

En su día dimos el detalle de los pagos a los acreedores ordinarios.

el endoso y el protesto

Cuando un banco pasa al cobro una letra hay que distinguir si lo hace como un mero gestor del cobro o como propietario de una letra endosada.

Esto tiene mucha importancia porque es en el segundo caso cuando el banco es el tenedor legítimo de la letra y por tanto es cuando puede exigir el pago de la letra. No así cuando simplemente actúe como mero gestor del cobro de la letra, aunque esta haya servido para que Martinsa-Fadesa haya recibido por adelantado el dinero correspondiente.

La manera de averiguar si la letra está o no endosada es mirar el reverso de la misma, porque es allí donde con su firma MTF habrá procedido al endoso, si este fuera el caso.

Además en caso de que la letra estuviera endosada y no figurase "sin gastos", es obligado que se proteste la letra ante un notario para que este proceda a notificar al afectado la falta de pago. Este es otro detalle a tener en cuenta.

Si no hay endoso,  el banco no tiene fuerza en sí mismo y Martinsa-Fadesa tampoco estaría legitimado a cobrar por haber incumplido sus obligaciones. Si hay endoso y la letra no se ha protestado, entonces hay un defecto de forma.

Todo esto, que lo he intentado presentar de una forma muy simplificada, tengo que advertir que salvo mejor opinión en derecho.

el Santander y efectos descontados

Uno de los argumentos que pueden esgrimirse ante un juicio cambiario por el que un banco intenta cobrar las letras pendientes al comprador de vivienda, es que el banco pudiera estar intentando cobrar por dos vías los mismos efectos, y esto parece una cosa poco procedente, a mí más bien se me antoja que eso es ilegal. Una vía es a través del concurso de acreedores, es decir, que figure ese crédito en el informe concursal, normalmente como crédito ordinario. La otra vía es que el banco interponga un juicio bancario contra el afectado.

Pues bien, en el caso del Santander esto es meridiamnamente claro, lo del cobro por las dos vías, porque en el informe concursal definitivo aparece explícitamente la relación de afectados por "efectos descontados". Los créditos correspondientes están calificados como ordinarios, o sea a cobrar en 10 años. Pero el Santander ha comenzado desde hace unos meses a reclamar esas cantidades por la otra vía que he comentado antes. En el caso de otros bancos no aparecen estas cosas tan explícitas.

Por si sirve de ayuda, pongo la relación de afectados de El Saboyal, a los que probablemente les esté incordiando el Santander:
APT - 7591,65€
AGP - 11571,00
IGB - 4601,00
JGH - 4140,90
JSS - 25680,00 (quizás no del Saboyal)
JMN - 2117,79
SAP - 11042,40
VBA - 1074,46

Algunos de estos afectados incluso han cobrado su aval o bien de Martinsa-Fadesa mediante incidente concursal.

clasificación de los afectados pendientes de cobrar

Desde el punto de vista del estado de los contratos de los afectados de El Saboyal, podemos clasificar a estos en cinco grupos:

1. El contrato fue resuelto por las buenas en los cuatro primeros meses del concurso. En los informes de la Administración Concursal, tanto en el inicial (diciembre 08) como en el definitivo (julio 10), los afectados figuran como crédito ordinario. Conocemos dos casos de este grupo.

2.  El contrato fue resuelto por las buenas en 2009 ó 2010, pero en el informe concursal definitivo aparece como crédito contingente. Alguno de estos afectados logró posteriormente recuperar su dinero mediante incidente concursal. Al menos un afectado pendiente de cobrar se encuentra en este grupo.

3.  El contrato fue resuelto por las malas, o sea mediante sentencia judicial del Juzgado de A Coruña, a lo largo de 2009 ó 2010. Figura en el informe concursal como crédito ordinario. Una decena se encuentran en esta situación.

4.  Mediante sentencia judicial, un grupo de afectados quedaron excluidos del concurso, y por ello no figura su crédito con ninguna clasificación. Otros 10 se encuentran en este grupo.

5. El resto de afectados, unos 65, figuran como acreedores contingentes, su contrato está plenamente en vigor.

Estos grupos se pueden clasificar a su vez en otros dos: aquellos cuyo crédito está clasificado como ordinario (grupos 1 y 3), y el resto (grupos 2, 4 y 5). Supongo que la estrategia para lograr la recuperación del dinero tendrá que ser distinta en uno y otro caso.

los intereses desde el primer día

Me siento muy satisfecho del artículo que escribí en este blog hace unos meses, exactamente el 18 de mayo. Lo podéis leer pinchando aquí, o bien en el documento adjunto.

El caso es que 5 de los 8 parcelistas afectados decidieron apelar la sentencia del juez de lo Mercantil de A Coruña por la que solo admitía que los intereses se les abonara a partir de la fecha inicial de la demanda y no desde la fecha de los pagos reales de la entrada y de las sucesivas letras.

La apelación hubo que presentarla ante la Audiencia Provincial de A Coruña porque el convenio ya estaba aprobado en esa fecha. Pues bien, esta Audiencia es como si hubiese leído mis argumentos expresados en el citado artículo del 18 de mayo, porque en base a esos argumentos la Audiencia les da la razón a nuestros 5 parcelistas y así van a recuperar sus intereses correspondientes a tres o cuatro años (según la fecha de compra), que son cantidades nada desdeñables.

Bueno, reconozco que esos argumentos no son exactamente míos, sino que me fueron comunicados por el abogado que llevó el caso; yo solo los resumí.

En cualquier caso, enhorabuena a los 5 parcelistas y a su abogado. Creemos que los otros tres parcelistas no apelaron y por ello se han quedado sin sus intereses.

los que faltan por cobrar

En este blog a veces hemos listado a los afectados de El Saboyal, con algún detalle del banco que pagaba (o no) el aval y de quienes no tenían aval. Actualizamos ese listado pero solo referido a quienes según nuestras notas están todavía pendientes de cobrar, avisando que puede haber errores tanto por exceso como por defecto. Son casi 90.

Pisos (CA3, CA4): MSM, FDR, ASB, EGM, JVL, JPR, RCO, MMA, PSM, FRP, JPS, SAP, DVA, JAA, JAC, BSG, EMV, JLR, JGG, JEL, ATE, LCM, RMA, JMB, LPL, LBA, ACA, JCA, AMV, FGC, JVG, GRP, LET, IGA, IPR, RLP, AJC, MSG, RPA, IFA, JMM, JHR, SFS, JGG, CLD, EML, FMA, FGM (48)

Adosados (H35, H36, H37, H38): EJT, JRC, PRM, RSG, LPG, ELA, JPC, JLA, RMS, JRU, PST, JMA, ASZ, VMsl, SAM, CGA, AHH (17)

Pareados (P13, P14, 19): SCA, RQL, ECM, UHsl, IVG, JMM, MMB, BLG, JVH, SLP, XAA, CDS, DHR (13)

Parcelas individuales: DMA, JPG, IVE, DP, JC, CZ, AIsl, TVsl (8)

A todos ellos recomendamos interpongan demanda ante el juzgado de Primera Instancia de Zaragoza por incumplimiento del contrato, si este está en vigor.

plan B

Las noticias sobre Martinsa-Fadesa en este último mes se refieren a los enredos judiciales entre Manuel Jove y Fernando Martín. Nada acerca del convenio.

Desde estas páginas aconsejamos reclamar por las buenas a Martinsa-Fadesa la devolución del dinero por la compra de vivienda apoyándonos en la estipulación 1.2 del convenio, que es la que protege a los compradores sin aval. Pero MTF no ha dicho ni mu ante esas reclamaciones. No ha dicho ni que sí ni que no.

Ante esta falta de respuesta hay que cambiar de estrategia, pasar al plan B. Este plan consiste en presentar una demanda ante la jurisdicción ordinaria, o sea en los juzgados de Zaragoza para los casos de El Saboyal, alegando incumplimientos del contrato. Se necesitarán abogado y procurador, pero ya no en A Coruña.

Como hemos hecho en otras ocasiones nos juntaremos con aquellos de vosotros que lo deseéis para comentar esta nueva estrategia. Los que estéis interesados en esa reunión indicármelo enviando un mensaje a elsaboyal@gmail.com , pues la convocatoria la realizaré por correo electrónico.

los bancos vuelven a la carga

Desde varios lugares me llegan noticias en el sentido de que algunos bancos están resucitando letras firmadas por compradores de viviendas exigiendo su abono más los intereses que correspondan. Incluso en casos en los que el comprador ha recibido de Martinsa-Fadesa la devolución de lo efectivamente pagado. Los jueces tampoco se ponen de acuerdo y en unos casos le dan la razón al comprador y en otros al banco.

Como botones de muestra de estos incidentes, podéis ver los comentarios a la entrada anterior en este mismo blog, o los testimonios  en uno de los foros dedicados a afectados de Martinsa-Fadesa.

sin especiales noticias

Entre las vacaciones y la ausencia de noticias he estado alejado de este foro. Lo siento.

Poco que comentar. No sabemos en qué estado se encuentra el convenio del concurso. Recordemos que oficialmente el juez aprobó el convenio, pero posteriormente un par de bancos extranjeros interpuseron recurso. Que yo sepa el juez de la Audiencia Provincial de A Coruña no ha dicho nada acerca de si ese recurso paraliza el convenio o no.

Martinsa-Fadesa tampoco ha contestado a las solicitudes de los compradores de viviendas sin aval para recibir sus anticipos.

Como noticias positivas tenemos la de que los compradores sin aval que interpusieron incidente concursal, pues unos han terminado de cobrar todos los intereses que les correspondía y otros han cobrado el segundo plazo de acuerdo con la negociación que mantuvieron con MTF.

acciones de reintegración

Hemos aprendido mucho acerca de concursos de acreedores. La Ley Concursal ha sido casi libro de mesilla de noche (exagerando). Casi todos sus artículos han tenido que ver en el procedimiento de Martinsa-Fadesa.

El que últimamente está teniendo algo o mucha importancia es el 71.1, que en esencia dice que serán rescindibles los actos perjudiciales para la masa activa realizados por el deudor dentro de los dos años anteriores a la fecha de la declaración.

Pues bien, la Administración Concursal ha hecho uso de este artículo para cargarse uno de esos actos perjudiciales, como es el acuerdo que semanas antes del desplome realizaron Martinsa-Fadesa y casi todos los bancos que un año antes prestaron a Martinsa 3.100 millones de euros para comprar casi toda Fadesa.

La Administración Concursal puso el correspondiente incidente concursal en febrero de 2009 y hace unos días el juez ha dictado sentencia. Parcialmente le da la razón a la AC, pero me pega que en muy poco. Como la cosa tiene miga, más adelante seguiremos con el tema.

tercer aniversario

Habréis observado que en este blog estamos atentos a los cumpleaños. Este post responde a eso. Hoy se cumplen tres años de la sesión del Consejo de Administración de Martinsa-Fadesa en el que aprobaron la solicitud de concurso de acreedores. Esa fecha del 14 de julio de 2008 es la que precisamente figura en la columna derecha de esta página, donde se da una presentación resumida de las intenciones de este blog.

La noticia del desplome nos la adelantó dos días antes monije42, que colgó en el foro de Nuevos Vecinos la inesperada noticia del desplome de Martinsa-Fadesa.

Diez días más tarde, el 24 de julio, el juez declaró ese concurso, justo el mismo día que Palazón ante una asamblea de afectados informó de sus servicios. ¿Qué ha pasado con los clientes de Palazón?