efecto mariposa

El efecto mariposa alude al fenómeno consistente en que una pequeña variación en las condiciones de un entorno puede ocasionar un gran cambio en otro, por ejemplo un vuelo de una mariposa en algún lugar de oriente puede producir una gran tormenta en occidente.
Estoy convencido que el desastre de Martinsa Fadesa se ha producido por "el vuelo de una mariposa". La mariposa en cuestión fue el partido de fútbol entre el Mallorca y el Real Madrid. La foto de al lado es una imagen de ese partido. El Real Madrid perdió el encuentro. Sergio Ramos cometió un penalti que cambió el rumbo del partido y el Madrid perdió.

Al día siguiente, 27 de febrero de 2006, espoleado por esa derrota que alejaba al Madrid del Barcelona, Florentino Pérez decidió presentar la dimisión y nombrar a Fernando Martín como su sucesor en la presidencia del club. Martín, que quería estar hasta 2008 en ese puesto, no convenció, fue obligado a convocar elecciones y salió de la directiva. En mayo de aquel año Fernando se quedó sin su Real Madrid, más quemado que otra cosa. Tenía que buscar el protagonismo en algún otro sitio. Se fijó en Fadesa, que por aquel entonces su propietario había dejado caer que le interesaba vender. En noviembre de 2006 Jove y Martín llegaron a un acuerdo definitivo y este lanzó una OPA sobre Fadesa.

Como Fernando Martín no tenía dinero suficiente pidió un préstamo, que desgraciadamente los bancos se lo concedieron. La deuda de 4.000 millones por la OPA, se la emplumó a Fadesa (¡qué cosas!). Deuda que hizo caer a Martinsa Fadesa a las primeras de cambio.

Si Sergio Ramos no hubiera cometido ese penalti, a lo mejor estaríamos hablando de otras cosas...

evolución de las cuentas a lo largo de 2008

Martinsa Fadesa tiene que comunicar a la Comisión Nacional del Mercado de Valores sus cuentas con carácter trimestral. Con motivo de la nueva valoración de sus existencias realizada por la Administración Concursal, rectificó las cuentas a 30 de junio.

A continuación ponemos la evolución de esas cuentas a lo largo de 2008. Como resultado de la venta a finales de año de suelo y viviendas al BBVA, al Santander y a Caixa Galicia por 443 millones, tendría que haber disminuido el activo y el pasivo más o menos en esa cantidad, pero no ha sido así. Misterios de la contabilidad.

Martinsa Fadesa en los periódicos

En esencia estas son las noticias de estos dos días que la prensa refleja sobre Martinsa Fadesa.

- El comité de empresa ha comenzado las negociaciones oficiales con MTF y la Administración Concursal para lo del ERE, que pretende una fuerte reducción de la plantilla.

- En el primer día, además de un plantón de una hora por parte de la Administración Concursal, solo se ha acordado continuar las negociaciones, martes y miércoles, hasta fin de mes.

- Los representantes de los trabajadores insisten en conocer el plan real de viabilidad (el presentado por Deloitte no hay por donde cogerlo). La empresa dice que por escrito no informa de nada más que lo que ya contiene el plan.

- El comité de empresa cree que el objetivo final es vaciar de personal a Martinsa Fadesa y «reconvertirla» de inmobiliaria a un compañía dedicada exclusivamente a la gestión de suelo, «subcontratando».

- El Ministerio de Economía ya ha enviado un informe a MTF por el que reconoce que esta empresa es de especial trascendencia para la economía española. Este informe es preceptivo para que el juez autorice una espera de más de cinco años, en concreto son 8 años los que plantea el proyecto de convenio del concurso de acreedores para resolver todas las deudas.

más sobre la operación del BBVA

A finales de 2008, el BBVA, el Santander y Caixa Galicia compraron suelo e inmuebles a Martinsa Fadesa por 443 millones. Parece que su objetivo era cambiar deuda por suelo (ver Expansión) para maquillar sus cuentas anuales. En su momento ya dimos detalles de esta compra en lo que concierne al BBVA y a El Saboyal. Ahora vamos a analizar esta compra del BBVA más globalmente.

Los créditos del BBVA con MTF en julio de 2008 eran:

privilegio especial (hipotecas)	190.400.000
créditos ordinarios	3.400.000
total	193.800.000

El BBVA compra por 232 millones, con este detalle:

Buniel	18.200.000
Villanueva de la Cañada	15.200.000
Terrasa	20.000.000
Santa Fe	9.100.000
San Mateo de Gállego	19.800.000
Fuenmayor	10.200.000
La Joyosa	61.400.000
Peinado Grande (Málaga)	10.100.000
Costa Esuri	35.000.000
Badaguás	25.000.000
Sojuela	8.500.000
total	232.600.000

Una empresa en concurso de acreedores puede vender pero la cantidad obtenida no la puede devolver a ningún acreedor, ni siquiera con el permiso del juez, porque el pago de la deuda se debe realizar una vez que se apruebe el convenio correspondiente. Hay una excepción, y es cuando lo que se vende se encuentra hipotecado, en este caso el comprador se hace cargo de esa hipoteca. Pues a esto se acogieron BBVA y los otros dos bancos.

Por eso las condiciones de la compraventa consistían en que el pago se realizará mediante la cancelación de la deuda correspondiente a los inmuebles (174 millones) y el resto en metálico (58 millones).

Pero hay algo que no encaja bien. Limitándonos a El Saboyal, resulta que en esa operación de compraventa no solo se cancelaron las hipotecas de las parcelas vendidas sino también de otras. Exactamente se cancelaron 4,5 millones de euros de hipotecas de parcelas que ya estaban vendidas a particulares. Por ejemplo en los sectores A8, A9, A15 y A16, cuyas parcelas no fueron vendidas al BBVA, sin embargo se cancelaron sus hipotecas. Claro, que si el resto de acreedores no dijo nada, pues la operación siguió adelante.

En definitiva ahora MTF solo le debe al BBVA 20 millones.

Otra cosa importante es que "los compradores asumen la obligación de afrontar las cargas derivadas del desarrollo urbanístico de los activos", lo que en la práctica significa que el BBVA tendrá que ayudar a pagar la urbanización de las calles. Esto es razonable porque al fin y al cabo cada parcela le ha costado en promedio unos 110.000 €, que es un precio más barato que en los casos de las ventas ya realizadas a compradores particulares.

los créditos contingentes no son impugnables

Adicae presentó ante el juzgado de A Coruña una impug- nación de la lista de acreedores contingentes y de las cantidades consignadas. El juez acaba de resolver declarando que los créditos contingentes no son impugnables, que de momento tiene solo carácter informativo y que en todo caso si un crédito contingente llega a ser ordinario lo será por la cuantía que en ese momento se determine.

El enlace a la página web de Adicae lo tenéis en la columna de la derecha de este blog.

hemos recibido la resolución

Sorprendentemente ayer recibimos carta certificada de Martinsa Fadesa por la que nos comunicaban que "ha sido aceptada la resolución contractual propuesta". Realmente la sorpresa no es por que MTF reconozca incumpliento de contrato, sino por la fecha de la carta: 28 de noviembre de 2008, en cambio nuestra comunicación de que íbamos a ejecutar el aval es de 29 de noviembre. Parece como si las resoluciones de contratos las estuvieran emitiendo de oficio.

Otra cosa rara es que dice "segundo envío", como si el primero se hubiera devuelto. Para completar vuestra información, este caso nuestro es el que tiene el número 28 en la entrada respuesta de los bancos.

El Heraldo destaca lo de la externalización

Esta reducción tan brutal del personal que trabaja para Martinsa Fadesa en Aragón no estaba prevista en el plan de viabilidad, ni tampoco lo de la externalización.

El Periódico de Aragón tambien resalta lo de la denuncia de la externalización.

Creo que no lo he comentado en este blog, lo digo ahora. Justo el pasado lunes envié una carta Ángel Campo Velasco, delegado de zona de Martinsa Fadesa, solicitándole que nos reúna para que nos informe del estado de la cuestión, antes de pasar a instancias más altas. Claro, que a lo mejor el señor Campo es uno de los damnificados en esta ERE.

los trabajadores de San Mateo piden reanudar las obras

Al hilo de esta noticia se me ocurren estos comentarios:

1) Los trabajadores de MTF en Aragón, que yo sepa, no se han puesto en contacto con los clientes afectados, ni ahora ni desde hace meses.

2) En el comunicado de los trabajadores se sigue insistiendo en la fecha de 12 de abril como la señalada para la reanudación de las obras. Esa fecha figura en el plan de viabilidad, pero de forma confusa. Ver aquí.

3) Se deduce que Martinsa Fadesa piensa continuar su actividad pero con los métodos de Martinsa, no de Fadesa. Recordaréis que Martinsa tenía poca plantilla pero externalizaba todo su trabajo: arquitectos, informática, constructora, ... Mientras que Fadesa tenía una plantilla muy grande que le permitía gestionar ella misma todo lo que hacía.

4) El numero de ventas en El Saboyal se aproxima algo a nuestros cálculos previos porque el 70% de 348 viviendas + 327 parcelas, da un total de 542 clientes afectados. Nosotros habíamos calculado 469. Yo creo que en este cálculo del comité de empresa están incluidas las 165 parcelas recientemente vendidas al BBVA.

los de Colmenar piden ayuda a Solbes

Nuestros compañeros de fatigas de Colmenar Viejo no solo consiguieron hacerse notar a través de un vídeo que les publicó El Mundo, sino que también se han dirigido al Ministerio de Economía solicitando ayuda. La razón de dirigirse a este Ministerio es porque la pelota del convenio en estos momentos se encuentra en el tejado de Solbes, al fin y al cabo es este Ministerio el que tiene que certificar que la empresa Martinsa Fadesa es de especial trascendencia para la economía española, para así permitir que la espera en las devoluciones de los créditos sea de hasta 8 años como se señala en el convenio.

La carta merece la pena leerla. De la misma se han hecho eco algunos medios de comunicación. Los enlaces al foro y blog de los de Colmenar los tenéis en la columna de la derecha de este blog.

(Todavía tengo pendiente terminar la investigación sobre las cuentas de MTF a 30 de septiembre, cosa que inicié en la entrada anterior).

las cuentas de Martinsa Fadesa a 30 de septiembre

En la pasada semana muchos medios de comunicación publicaron noticias negativas sobre el estado financiero de Martinsa Fadesa. Como botón de muestra señalamos la de El País:¿Hasta qué punto estos titulares reflejan la realidad? ¿Ha habido variaciones respecto del informe concursal?
Todos estos comentarios y titulares provienen del último comunicado de MTF a la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Esta comunicación es obligada porque MTF es una sociedad que cotiza en bolsa, aunque desde el 14 de julio pasado esta cotización está suspendida. En la hoja adjunta hemos puesto no solo esa reciente comunicación (primera columna), donde se puede apreciar lo de los 493 millones de patrimonio negativo, sino también la comunicación anterior de 14 de noviembre antes de la rectificación (segunda columna).

La cosa es comparar ambos comunicados. En amarillo hemos señalado las diferencias. La pequeña memoria que acompaña a las anteriores cifras no dice nada acerca de estas diferencias, así que por ese lado no obtenemos mayor información.

Me rindo, al menos de momento. No hay forma de cuadrar las cifras que ha aportado Martinsa Fadesa en sus diferentes envíos a la CNMV. Además habría que comparar estas cifras con las dadas en el informe concursal. Demasiada tarea.

De todas formas, la fortaleza o debilidad de MTF reside en sus existencias, depende de cómo se valoren. Para alcanzar el convenio lo importante será cómo las valoren sus acreedores y sobre todo cómo las valoren sus futuros compradores.

los de Colmenar en El Mundo

elmundo.es ha publicado en su web un reportaje sobre los afectados de Martinsa Fadesa en Colmenar Viejo, al norte de Madrid. Entre los entrevistados se encuentra Juan Carlos Gamboa, que nos visitó el pasado mes de diciembre.

la web concursal de Martinsa Fadesa

¡Es increíble! La web oficial de la Administración Concursal lleva paralizada, en el dique seco, desde hace más de dos meses. Su última noticia, y la sigue dando como novedad, es del 2 de diciembre. En ella se nos informa que se ha presentado el informe concursal. Desde entonces han ocurrido las siguientes noticias oficiales:
- Rectificación del informe concursal.
- Publicación en el BOE del anuncio comienzo del plazo para reclamar.
- Finalización de ese plazo.
- Número de alegaciones presentadas.
- Autorización judicial para la venta de activos a bancos, a cargo de deuda hipotecaria.
- Presentación en el juzgado de un proyecto de convenio, con adhesiones de dos de los principales acreedores.

Y eso que en el informe concursal se dice que una de las actividaes de los administradores concursales fue la de creación de una página web con la que mantener informados a todos los afectados. ¡Qué caradura! Nosotros, como tontos, a mirar esa página todos los dias.

Claro, que la web oficial de Martinsa Fadesa le va a la zaga: desde hace tres meses la única novedad es que MTF anunció el 15 de enero que se está reuniendo con clientes. Que sepamos esto solo ha ocurrido con los de Colmenar, y no de forma muy positiva.

el concurso de acreedores personal de Fernando Martín

Ya nos habíamos olvidado de que el patrimonio personal de Fernando Martín también estaba bajo el control de la Ley Concursal. En su día dimos la noticia.

Los administradores concursales, que no son los mismos que en el caso de Martinsa Fadesa, han fijado su sueldo mensual en 75.000 €. Su fortuna personal la han valorado en 243 millones y sus deudas son del orden de 185 millones. Todas estas cifras son una locura.

el ayuntamiento de San Mateo como acreedor

En el informe concursal también aparece el ayuntamiento de San Mateo como acreedor. La cantidad que le adeuda Martinsa Fadesa es de 69.000 €, esta cantidad figura como reclamada y como reconocida. La razón de la deuda es por el impago de tres recibos del IBI. El crédito está calificado como crédito privilegiado, o sea, de los que se cobran pronto.
Me ha llamado la atención que en el apartado de créditos contingentes no aparece ninguna otra deuda de MTF con el ayuntamiento de San Mateo. Esperaba que allí figurase el aval bancario con el que el ayuntamiento se garantizaba el cumplimiento de los compromisos de ejecución de las obras de urbanización y de cumplimiento de plazos, aunque este aval solo fuese sobre el 6% de la obra. Pero ni ese 6% figura como crédito contingente.

Aprovecho para recordar que la obligación de urbanizar un polígono gestionado por el sistema de compensación, como es el caso de El Saboyal, recae sobre la Junta de Compensación. Esta junta está formada por todos los propietarios de las fincas del polígono en la proporción que indique su cuota de participación. Como en El Saboyal inicialmente Fadesa era el único propietario, la Junta de Compensación solo estaba formada por esa empresa y por ello nunca se formalizaría ni se constituiría. Pero ahora hay más propietarios, por ejemplo el BBVA. Entiendo yo que ahora esa Junta debe constituirse y ponerse manos a la obra. El ayuntamiento también posee fincas en El Saboyal, pero su cuota de participación es cero, o sea, que no tiene ninguna obligación de urbanizar, pero sí tiene obligación de instar a que se ejecuten plazos y responsabilidades, e incluso a tomar las riendas del asunto obligando a que cada uno pague lo que le corresponda. Lo que pasa es que de momento MTF está para pocos pagos.

En la foto, el ayuntamiento de San Mateo.

la plantilla de Martinsa Fadesa en Aragón

Este fin de semana tanto El Heraldo como El Periódico han publicado la noticia del ERE de Martinsa Fadesa que actualmente se está negociando y de cómo afectaría a la plantilla de esta empresa en Aragón. La noticia dice que ese ERE contempla el despido de 24 empleados de los 27 que MTF tiene en Aragón. Esto es un contratiempo, no solo para ellos, sino para El Saboyal. Así, a bote pronto, da la impresión que MTF se va a limitar a intentar vender sus propiedades en Aragón, tal cual, sin trabajarlas ni mejorarlas.

El informe concursal dice que la plantilla en Aragón está formada por 8 trabajadores en Huesca y 34 en Zaragoza, claro que estas cifras corresponden al inicio del proceso concursal.

La noticia, proporcionada por UGT, añade que los trabajadores ven con estupor la supresión de sus puestos después de que la empresa presentara un plan de viabilidad donde se recogía que las obras de San Mateo iban a reiniciarse el próximo 12 de abril, y que el número de ventas es del 58%.

Este último párrafo está extraído del cuadro que hace unos días colgué en este blog a propósito de cómo El Saboyal estaba tratado en el plan de viabilidad, y que ahora vuelvo a poner. Para ver los comentarios a este cuadro os remito a esa entrada de hace unos días. Desde luego ese plan de viabilidad no hay quien lo entienda, mejor dicho, no hay quien saque nada en claro de él.

Recuerdo que en el convenio, El Saboyal es una de las promociones que se pone a la venta, y que se vendería en cuanto se encuentre alguna oferta aceptable. El convenio y el plan de viabilidad van cada uno por su lado.