Las noticias se suceden. Ahora han convocado Junta Extraordinaria de accionistas. La razón principal es la reciente presentación de oposiciones al convenio. Supongo.
9 de febrero de 2011
8 de febrero de 2011
a Martinsa Fadesa ya no le interesa Aragón
Será cosa de conocer a la persona que se vaya a hacer cargo de los intereses de Martinsa Fadesa en Aragón, al fin y al cabo los expedientes y los contratos de compraventa estarán bajo su custodia y en algunos casos será útil saber cuál es su estado.
7 de febrero de 2011
oposiciones al convenio de Martinsa Fadesa
Desafortunadamente se han presentado oposiciones al convenio. Al menos dos oposiciones están encima de la mesa del juez. Podría aumentar ese número, porque algún otro interesado podría haberla presentado a última hora del viernes en alguna oficina de Correos.
Han sido dos bancos los que se oponen, bancos extranjeros. Ya avisamos aquí de esta posibilidad. De momento no se sabe nada de Adicae.
El retraso podrá ser significativo, del orden de dos meses. Eso si las oposiciones finalmente se rechazan, porque si no...
4 de febrero de 2011
los siete procedimientos para cobrar
Que nadie se haga ilusiones, los siete procedimientos para recuperar el dinero y que a continuación voy a describir no son posibles para todos los afectados por la compra de viviendas a Martinsa Fadesa. Además algunos de esos procedimientos no son muy satisfactorios, pero me ha parecido interesante el describirlos.
1. Ejecución del aval por las buenas, o sea mediante una simple solicitud al banco. Sin abogado ni gastos. Todavía "colea" algún afectado que se ha atascado en este procedimiento. Las razones que dan los bancos para resistirse son de dos tipos: caducidad del aval y que el contrato no está resuelto. Ninguna de estas dos razones es válida.
2. Ejecución del aval mediante demanda ante el juzgado. Gastos de abogado y juicio. Próximamente publicaremos el extracto de una sentencia de este tipo, y además reciente. No conozco a ningún afectado con aval que haya fracasado en este procedimiento.
3. Incidente concursal. O sea, demanda ante el juzgado de A Coruña basándose en el artículo 62 de la Ley Concursal por incumplimiento del contrato con posterioridad al concurso. Abogado y procurador en A Coruña. Desde septiembre de 2009, en estas páginas hemos dado información sobre este procedimiento. Recientemente tres afectados de El Saboyal han recuperado su dinero de esta forma. Pero esta vía se cerrará una vez que se apruebe el convenio (cosa que previsiblemente ocurrirá la semana próxima), porque aprobado el convenio "cesarán todos los efectos de la declaración del concurso".
4. Estipulación 1.2 del convenio. Justo cuando se cierre la vía 3 se abre esta otra vía. Hace tiempo que hemos hablado de este procedimiento para cobrar, pinchar aquí para ver todos nuestros comentarios y en qué consiste y se basa este procedimiento. En principio no exigirá mas que una reclamación a Martinsa Fadesa. Esperemos que no ponga pegas y que incluso dé facilidades (poniéndose en contacto con los afectados y proporcionando impresos). Durante las próximas semanas seguro que esta vía será objeto de más comentarios y análisis por nuestra parte.
5. Demanda ante la jurisdicción ordinaria. Una vez aprobado el convenio, desaparece la tutela judicial del Juzgado de lo Mercantil de A Coruña, y será posible interponer demandas y reclamaciones ante los juzgados de primera instancia, alegando incumplimientos del contrato. Esta vía es la que da fuerza a la anterior: si no es por las buenas..., pues a pleitear. Se necesitarán abogado y procurador, pero ya no en A Coruña.
6. Cobrar como acreedor ordinario. Mediante resolución fehaciente del contrato se puede pasar a acreedor ordinario y cobrar de acuerdo con el ritmo establecido en el convenio para este tipo de acreedores, es decir en 9 años. Mala solución es esta, pero es otra solución.
7. Mantener los derechos sobre la propiedad hasta mejores tiempos. Es decir, no resolver el contrato hasta que lo que nos ofrezcan nos convenga. Siempre mantendremos nuestros derechos sobre la vivienda, que obligará a futuros inversores o bancos que quieran ejercer sus derechos de ejecución de hipotecas, a negociar y así obtener el mejor precio. O incluso mantenerse tal cual hasta que nos entreguen la vivienda. Para los compradores en El Saboyal, me parece que este procedimiento no convencerá. Es natural.
2 de febrero de 2011
los plazos más inmediatos
Mañana, día 3 de febrero, termina el plazo de 10 días para la presentación de oposiciones al convenio. Realmente este plazo comenzó a contar a partir del día en que se comunicó a los procuradores el resultado de la votación, por lo que puede haber algún día más o menos sobre esa fecha.
A continuación el juez Pablo González-Carreró podrá dictar sentencia aprobando el convenio. No hay plazo para ese dictado, pero es de suponer que algún día tardará, especialmente para estar seguro de que no se ha presentado ninguna oposición válida. Por eso estimamos que será el día 10 de febrero, más o menos, cuando tenga lugar esa sentencia. Si hubiera oposición y se admitiera a trámite entonces la cosa se prolongaría algún mes más. Esperemos que no.
A partir de ese momento el juez se desentenderá de cualquier nueva cuestión. Su labor se limitará a resolver los muchos incidentes concursales presentados con anterioridad y a velar por el cumplimiento del convenio.
Y ahora dejamos de lado la Ley Concursal y nos fijamos en el convenio. ¿Hay plazos inmediatos en el convenio? Pues sí, pero como si no los hubiera.
Los acreedores ordinarios tendrán 10 días (hasta el 24 de febrero) para elegir una de las dos alternativas sobre la cadencia de pagos, pero si no se dice nada se entiende que se elige la alternativa de los 9 años, ahora bien como esta alternativa es la buena (la otra tiene mucha quita) no será necesario hacer nada.
Se deberá comunicar la cuenta bancaria de 20 dígitos donde se desea cobrar. Pero aquí no hay plazo especial: hay que hacerlo con anterioridad a recibir el dinero (¡pues claro!).
Si se ha cambiado de dirección postal conviene informar fehacientemente a Martinsa Fadesa (Paseo Castellana, 93 28046 Madrid) de la nueva dirección.
No existe plazo para la constitución de la Comisión de Control y Seguimiento.
No está determinado el plazo para reclamar los anticipos de las viviendas sin aval, en todo caso la estipulación 1.2 dice que las devoluciones tendrán lugar antes del 31 de diciembre de 2011. Naturalmente en cuanto se tenga conocimiento de aprobación del convenio habrá que afilar los lápices para realizar esa reclamación.
30 de enero de 2011
Martinsa Fadesa y nosotros, en el Heraldo
Por mi parte quiero hacer la matización de que el número de compradores de viviendas entre Las Dehesas y La Joyosa fue más que los 450 que aparecen en el reportaje, quizás 600. De ellos, 270 quedan por recuperar su dinero, de los cuales la mitad o más son de El Saboyal.
Rectifico, el número de afectados en El Saboyal pendientes es del orden de los 150. En La Joyosa tan apenas quedan pagos pendientes. (Corregido el 1 de febrero de 2011).
27 de enero de 2011
un sin aval ha cobrado
Por fin tenemos noticias ciertas de que algún comprador de Martinsa Fadesa que no disponía de aval ha cobrado todo lo que aportó, más los intereses correspondientes. Exactamente un comprador ya ha cobrado y otros dos están a punto de hacerlo. Los tres del Saboyal (San Mateo de Gállego), compradores de parcelas individuales y de iguales circunstancias.
Hacia el mes de mayo presentaron una demanda ante el juzgado de lo Mercantil número 1 de A Coruña, es decir un incidente concursal, basándose en incumplimiento del contrato con posterioridad a la declaración del concurso de acreedores. Aunque Martinsa Fadesa puso todas las zancadillas que pudo, finalmente el juez ha dado la razón a los afectados.
Tenemos también noticias de que ese juzgado todavía tiene pendiente de resolver otros incidentes concursales de igual naturaleza y, lo que es más importante, el juzgado todavía admitiría a trámite más incidentes hasta el momento en el que el juez apruebe definitivamente el convenio, cosa que ocurrirá hacia el 10 de febrero, si no se presentan oposiciones a esa aprobación.
A partir de ese momento, aunque la Ley Concursal no lo aclara, el Secretario me dijo que cualquier otro conflicto se tendrá que resolver en el juzgado de primera instancia que corresponda.
25 de enero de 2011
lo de superar el concurso
La inmensa mayoría de los medios de comunicación se han apresurado a afirmar que Martinsa Fadesa ha superado el concurso de acreedores al aprobarse un convenio, el propuesto por cuatro entidades bancarias. Esta afirmación es una pequeña exageración porque realmente la superación del concurso tendrá lugar dentro de unos diez años cuando MTF haya devuelto todo lo que debe a sus acreedores.
La aprobación de un convenio significa que los acreedores se han puesto de acuerdo mayoritariamente (más bien minoritariamente porque en nuestro caso 306 acreedores se han impuesto sobre 6000) para establecer un plan de pagos sin necesidad de que se liquide la empresa. O sea que Martinsa Fadesa ha superado el concurso en el sentido de que ha evitado la liquidación. Pero ahora vendrá lo difícil, porque tendrá que empezar a devolver los 6.000 millones de euros que debe, si bien los dos primeros años son casi de carencia, y el resto en un periodo de diez años (salvo los créditos hipotecarios). Ver plan de pagos aquí.
Otra consecuencia de la aprobación del convenio es que cesarán todos los efectos de la declaración de concurso, en particular desaparecerán la Administración Concursal y la tutela judicial, el juez ya solo se ocupará de resolver los muchos asuntos pendientes que tenga su juzgado en relación con el concurso (incidentes concursales, ejecuciones de hipotecas, etc), y naturalmente atender cualquier denuncia de incumplimiento del convenio.
Los efectos de la declaración del concurso quedarán sustituidos por los que diga el convenio. La Administración Concursal será sustituida por la Comisión de Seguimiento y Control, que velará por el cumplimiento de ese convenio.
En el fututo seguiremos hablando de más detalles de ese convenio, pero desde estas mismas páginas ya hemos resaltado lo principal del convenio, en particular hemos indicado que este convenio dice lo mismo que el de 2008 en lo que se refiere a compradores de viviendas. Para ver lo que hasta ahora hemos escrito sobre convenios, pinchar aquí.
23 de enero de 2011
la oposición al convenio
Hasta ahora los medios de comunicación se han hecho eco de dos posibles oposiciones al convenio. Por un lado algunos bancos extranjeros han manifestado su disconformidad con el convenio, por ejemplo Stanley Morgan. Por otro lado la propia ADICAE "ha anunciado su intención de presentar una impugnación contra el convenio de acreedores de Martinsa Fadesa", según informaron a Europa Press fuentes de esta asociación. Su argumento es que el convenio solo atiende a los bancos y a la propia inmobiliaria.
Aunque esto último es parcialmente verdad, no creo que una posible impugnación al convenio pueda llegar a prosperar. La Ley Concursal dice que la oposición sólo podrá fundarse en la infracción de la Ley sobre el contenido del convenio, en la forma y el contenido de las adhesiones, en las reglas sobre tramitación escrita, o cuando el cumplimiento del convenio sea objetivamente inviable.
Es más, creo que no se presentará ninguna oposición al convenio, que solo haría retrasar su puesta en marcha beneficiando a la propia Martinsa Fadesa. Dentro de pocos días lo sabremos.
21 de enero de 2011
la votación con más detalle
La Ley Concursal organiza un pequeño lío sobre quién tiene que proclamar los resultados de las adhesiones a los convenios que se presenten, porque en unos sitios pone que es el Juez y en otros que el Secretario. En nuestro caso fue este último, el secretario del Juzgado de lo Mercantil número 1 de A Coruña, quien mediante decreto publicó esos resultados el pasado día 19, referidos tanto a Martinsa Fadesa como a sus filiales que también están en concurso.
En la imagen de al lado se puede ver ese resultado correspondiente al convenio de Martinsa Fadesa que presentaron en el mes de julio cuatro entidades bancarias: votaron 307 acreedores de los más de 6.000 con derecho a voto. Solo uno votó en contra. El otro convenio, el de diciembre de 2008, como era de presumir, no pasó el listón.
19 de enero de 2011
resultado de la votación del convenio de Martinsa Fadesa
Los medios de comunicación, a través de Europa Press, informan que el número de adhesiones al convenio (al segundo de ellos) ha alcanzado el 73,69% del pasivo, cosa que se esperaba, no ese número sino el que se superase el 50%.
A partir de mañana, día 20, se abre un periodo de presentación de oposiciones a la aprobación del convenio, que concluirá el 2 de febrero.
16 de enero de 2011
el juzgado de lo mercantil
Hace unos días, exactamente el jueves, tuve ocasión de estar un día en A Coruña, y como dispuse de un par de horas libres no pude resistir la tentación de acercarme al "santa santorum" del concurso de Martinsa Fadesa, o sea al Juzgado de lo Mercantil número 1 de A Coruña.
Este juzgado comparte oficinas con el juzgado número 2. Ocupan la planta séptima de un edificio moderno a la entrada de A Coruña, el edificio Proa. Uno pensaba encontrarse con unas oficinas y dependencias atestadas de papeles y legajos, en un cierto desorden. Pues no, todo parecía muy controlado, y con el personal, no muy numeroso, trabajando con sus ordenadores. El tablón de anuncios era más bien pequeño, con una docena de documentos colgados tras los cristales de la vitrina. Solo tres de ellos se referían al concurso de nuestras preocupaciones, y los tres eran anuncios de subastas de viviendas por ejecución de hipotecas contra Martinsa Fadesa a demanda de entidades bancarias.
El funcionario que atendía los asuntos de MTF me negó cualquier información porque yo no le podía demostrar que fuese persona interesada en el asunto ni que representara a un interesado. Es verdad que aunque es público y notorio que estoy muy interesado en el concurso, legalmente no soy persona interesada.
Presencié cómo un procurador, en representación de un acreedor, se acercó para completar el expediente de su cliente en el asunto de la adhesión al convenio. El funcionario le preguntó a cuál de los dos convenios se había adherido (ya hemos indicado repetidas veces que son dos los convenios en juego), y a cuál de las dos alternativas del convenio se adhería. Me quedó claro que hubo un día más de gracia para votar, o sea, que la votación concluyó el 5 de enero, y que en estos días se estaban repasando todos los papeles para ver exactamente cuántos votos ha tenido cada convenio.
El funcionario se apiadó de mí y me permitió entrevistarme con el secretario del juzgado. El secretario se excusó que tan apenas pudiera atenderme dado el inmenso trabajo que tenían, pero al menos me informó de lo siguiente:
- Aunque están revisando las adhesiones, es claro que el segundo de los convenios alcanzará el mínimo exigido y que la semana que viene, a principios, el juez declarará el resultado de la votación.
- Si no se presentan oposiciones al convenio (que nunca se sabe) el juez declarará aprobado el convenio hacia el 10 de febrero.
- Aprobado el convenio, el juzgado de lo mercantil se desentenderá del concurso (entiendo yo que salvo los recursos por incumplimiento del convenio), y que los conflictos con Martinsa Fadesa se deberán resolver ante los tribunales de primera instancia.
- No obstante este juzgado todavía tiene que resolver los muchísimos asuntos pendientes que fueron presentados con anterioridad, como incidentes concursales o tramitaciones de subastas y ejecuciones de hipotecas.
Mientras tanto el juez Pablo González-Carreró, salía y entraba de su despacho y departía y trabajaba con sus ayudantes. Pues que siga trabajando y que trabaje bien y ráoido, porque esto se ha alargado mucho más de lo previsto.
12 de enero de 2011
10 de enero de 2011
el calendario de pagos
Los acreedores ordinarios, que en total suman un crédito de 4.012 millones de euros, tienen dos alternativas para cobrar, o bien se conformarán con el 30% de la deuda y cobrarían en 5 años; o bien eligen cobrar todo pero en el doble número de años. Detallamos para esta segunda alternativa el calendario de pagos.
Para hacerse una mejor idea, supongamos que Martinsa Fadesa le debe 100.000 euros a un acreedor. Este sería el plan de pagos (los intereses aparte):
1. El 31 de diciembre de 2011, recibirá 425 €
2. El 31 de diciembre de 2012, recibirá 425 €
3. El 31 de diciembre de 2013, recibirá 850 €
4. El 31 de diciembre de 2014, recibirá 10.200 €
5. El 31 de diciembre de 2015, recibirá 15.300 €
6. El 31 de diciembre de 2016, recibirá 21.250 €
7. El 31 de diciembre de 2017, recibirá 21.250 €
8. El 31 de diciembre de 2018, recibirá 15.300 €
9. El 31 de diciembre de 2019, recibirá 15.000 €
Total: 100.000 €
(no son limpios porque habría que descontar el 0,5% para la CCS y añadir los intereses)
Como se puede ver no es exactamente lo que han dado a entender los medios de comunicación, que decían que, por ejemplo, el primer año se cobraría el 0,5%.
El último pago, el de dentro de 9 años, es algo más complicado de detallar porque corresponde al crédito participativo. Lo explicaremos en otra ocasión.
3 de enero de 2011
la comisión de control y seguimiento
Una vez que el convenio se apruebe definitivamente, que si no se tuercen las cosas ocurrirá en febrero, se constituirá una Comisión de Control y Seguimiento (CCS) para vigilar que el convenio se cumpla en todos sus términos. Los administradores concursales desaparecerán de la escena y será esta comisión la que asuma parte de las funciones de esos administradores.
La CCS estará formada por los 5 bancos más importantes como acreedores de Martinsa Fadesa, y lo bueno (o lo malo) es que cobrarán a cargo de los acreedores. O sea, que de cada pago que se realice se descontará un 0,5% que irá a parar a los que ejerzan el cargo de miembros de la CCS.
Tendrán amplias facultades, como la de estar informada de todos los detalles de la empresa, verificar que las ventas se realicen conforme a lo estipulado en el convenio e instar a que se vendan activos para facilitar el pago a los acreedores. En fin, se trata de que el convenio se cumpla.
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