a vueltas con el convenio

Recientemente algunos medios de comunicación, por ejemplo el Xornal.com, han apuntado que como Martinsa Fadesa se ve incapaz de cumplir el convenio está negociando con los bancos principales para que presenten otro convenio que impida la liquidación de la constructora.

Esto es muy extraño porque el convenio presentado es muy ventajoso para Martinsa Fadesa. Desde estas mismas páginas ya hemos indicado cosas del convenio, y seguramente en un futuro próximo daremos cuenta más detallada del mismo. Para los compradores de viviendas lo más importante es la referencia a los sin aval: cobrarán los primeros si su vivienda no se va a construir.

Para los acreedores ordinarios, los grandes acreedores, lo principal es el calendario de pagos:
2% a los seis meses de aprobado el convenio
3% a 31 de mayo de 2011
y así van subiendo hasta completar toda la devolución a 31 de mayo de 2017.

Es cierto que el convenio está un poco desfasado, porque se preveía que para estas fechas ya estaría aprobado, pero curiosamente ya no se puede modificar, porque está aprobado por el juez con informe favorable de la Administración Concursal. Como además ya tiene la adhesión de suficientes bancos sería raro que estos presentasen otro convenio.

El problema podría estar en torno a 2014 si es que por entonces la economía y el sector inmobiliario todavía no hubieran levantado la cabeza. Pero hay 4 años de margen. Tiempo al tiempo.

a, b, c, d, e, f ...

Las letras que solemos firmar al comprar una vivienda sobre plano recorren un camino. Cada letra tiene una fecha para su cobro, fechas que frecuentemente tenían una periodicidad mensual y se prolongaban hasta los 24 meses. Esto es lo que ocurría en el caso de El Saboyal y Martinsa Fadesa.

MTF recogía esas letras y las llevaba, algunas o todas, a un banco con una doble intención. Por una parte el banco se encargaría del cobro de esas letras en la fecha de su vencimiento. Por otro lado le pagaba el valor de las letras a MTF con un descuento, al fin y al cabo le adelantaba un dinero y le hacía un trabajo de gestión.

Realmente por ese descuento MTF perdía dinero cuando llevaba una letra, pero también conseguía liquidez. Lo uno por lo otro. Una buena política financiera de una empresa sería el endosar al banco las letras con poca antelación, solo unos meses, para que ese descuento sea pequeño. Aunque todo dependerá de la tesorería de esa empresa y de la voluntad del banco para aceptar letras con mucha antelación.

El problema surge cuando la letra es devuelta, es decir cuando el comprador de la vivienda no paga la letra. El banco o intenta cobrar al que ha firmado la letra o exige a la empresa que le devuelva lo que le ha adelantado más los gastos.

El banco tiene mucha fuerza para exigir el pago de la letra al firmante, la letra firmada es un documento mercantil con gran poder ante un juez. Todos los abogados consultados aconsejan pagar esas letras aunque se tenga constancia de que la vivienda no va a ser construida, pero para exigir hay que estar al corriente de tus obligaciones. El caso es que recientemente los medios de comunicación han dejado constancia de una sentencia judicial por la que se le daba la razón a los compradores que se habían negado a pagar letras porque "es ilegal que los afectados tuvieran que pagar a los Bancos las letras, viendo que sus promociones está totalmente desiertas y sin construir".

Últimamente han sido varios los compradores, especialmente de la CA3, que pagaban religiosamente sus letras pero de repente han dejado de recibir esa letra mensual sin explicación alguna. ¿Qué ha ocurrido? Según uno de esos sorprendidos compradores a través de información directa de Ángel Campo, el delegado de MTF en Aragón, lo que ha ocurrido es que la constructora ha decidido no poner en circulación las letras que obraban en su poder, al menos en ese caso. Por eso sorprende que a cris79, los de la caseta de San Mateo no le dieran explicación convincente, según ella misma relata en el foro.

la contestación de Martinsa Fadesa con más detalle

Continuando con el caso que tenéis descrito en las dos entradas anteriores, nos fijamos en el primero de los argumentos utilizados por los abogados de Martinsa Fadesa en la contestación al juzgado. Trataban de demostrar que el juez tenía que aplicar el art. 62.3 de la Ley Concursal, que dice que atendiendo al interés del concurso, puede acordar el cumplimiento del contrato.

Pero, ¿cómo puede el juez acordar que se urbanice El Saboyal y se le entregue la parcela a nuestro comprador? Eso evidentemente excede las competencias del juez, así que primer error de los abogados. Claro que estos le dan la vuelta y transforman lo de acordar el cumplimiento con no resolver el contrato, que son cosas distintas. Así que tenemos un segundo error.

Los argumentos que utilizan los juristas de Martinsa Fadesa para concluir que el juez aplique el artículo 62.3 son los siguientes:

Primero. Dicen que aunque pudiera reconocerse un mínimo retraso en la entrega, este no es imputable a MTF porque el plazo aproximado de los 24 meses se vio afectado por la delicada situación financiera que atraviesa MTF.

Tercer error es el calificar el retraso como mínimo, porque el retraso supone de momento más del 40% del plazo contratado, amén de lo que todavía le falta a la urbanización para acabarla.

Cuarto error: naturalmente que el retraso es imputable a MTF, ¿a quién si no? Además un incumplimiento es un incumplimiento, y las excusas no son relevantes. Así que apuntamos el quinto error al despacho de abogados de MTF.

Segundo. Es propósito de MTF terminar la urbanización y para dicho fin se está negociando con las entidades de crédito la financiación necesaria. La resolución del contrato comprometería seriamente la actuación en la promoción de San Mateo. Más adelante añaden que la resolución ocasionaría un efecto reflejo en el resto de compradores, lo que haría imposible la obtención de financiación.

¿Cómo pueden ser tan exagerados estos abogados al afirmar que la resolución de un contrato comprometería la posible financiación o que ocasionaría un efecto reflejo? ¿Es que no saben de la cantidad de compradores que ya han resuelto sus contratos vía la ejecución de avales y que todos los que quedan están deseando olvidarse de este tema? Otro error más, y ya van 6.

El error número 7 se lo adjudicamos por aquello de que dicen que están negociando con los bancos, justo cuando el ayuntamiento les ha negado la prórroga de licencia precisamente porque no se ve nada claro la financiación y les exigen un plan de viabilidad.

Tercero. Destacan la relevancia de la no resolución del contrato por el avanzado estado en el que se encuentra la urbanización.

Según el proyecto las obras se iban a realizar en dos años, y justo llevaban un año cuando Aldesa abandonó la urbanización. Solo por ese detalle no se puede decir que las obras estaban en avanzado estado de ejecución. Error 8.

Cuarto. La resolución del contrato supondría un perjuicio para MTF, por consiguiente para todos sus acreedores y en particular para el demandante.

O sea, que como el juez decida la resolución del contrato (que lo decidirá), MTF se hundirá y arrastrará a sus acreedores. Pues qué importancia se le da a nuestro amigo comprador de parcela. Les aplico el error 9.

Dichos abogados pertenecen al despacho de Gómez-Acebo & Pombo Abogados.

Martinsa Fadesa no se allana

En el asunto que describíamos ayer sobre un comprador sin aval, en el que la Administración Concursal aceptaba los hechos y argumentos del demandante y por consiguiente estaba de acuerdo en que se devuelvan las cantidades entregadas más intereses, tenemos que añadir que la empresa se opone a esa demanda.

Los argumentos esgrimidos por Martinsa Fadesa son básicamente dos:

Primero) Según la Ley Concursal, precisamente utilizando el mismo artículo 62 que reproducíamos ayer, pero en su párrafo 3, el juez atendiendo al interés del concurso puede acordar no resolver el contrato, aunque haya incumplimiento. MF dice que si tiene que devolver dinero peligraría la liquidez de la empresa, y ello perjudicaría al concurso.

Segundo) El incumplimiento tuvo lugar con anterioridad a la declaración del concurso porque las obras se paralizaron justo antes de esa declaración.

En un par de días le dedicaremos más atención a estos argumentos, que, de entrada, los podemos calificar de "pata de banco". También los expondremos con más detalle.

la administración concursal de Martinsa Fadesa se allana ante un sin aval

Por fin tenemos noticias positivas para los sin aval. Un comprador de parcela en El Saboyal que no tenía aval se decidió por su cuenta a presentar un incidente concursal, o sea una demanada judicial ante el juzgado de A Coruña. Previamente había esperado en vano a que la Administración Concursal contestara a su solicitud de resolución de contrato, pero en esta ocasión la AC no ha tenido más remedio que contestar a requerimiento del juez.

Todo ha ido bastante rápido, pues escasamente hace menos de dos meses nuestro amigo presentó la demanda y ya obra en su poder el informe o contestación de la AC. Ahora el juez tendrá que decidir, pero la decisión seguro que tendrá que ser positiva, porque la AC se allana, o sea admite o acepta los términos de la demanda.

En esencia la Administración Concursal acepta o reconoce lo siguiente:

a) Ha habido un incumplimiento de contrato porque la parcela no fue entregada en el plazo aproximado de 24 meses fijado en el contrato. Incluso menciona la no concesión de prórroga de licencia de obra por parte del ayuntamiento de San Mateo como un elemento que refuerza el incumplimiento.

b) Reconoce que el incumplimiento ha tenido lugar después de la declaración de concurso.

c) Por los dos puntos anteriores y en atención al artículo 62 de la Ley Concursal, se debe resolver el contrato e indemnizar contra la masa.

d) Acepta que la cantidad a indemnizar sea por la totalidad de lo entregado más los intereses correspondientes.

No podía haber mejor contestación. Bueno, el único punto negativo es que no acepta hacerse cargo de las costas, pero esto es natural porque acepta lo principal.

La indemnización contra la masa supone que no se está a expensas de la aprobación del susodicho convenio, y el pago tendrá que realizarse cuando el juez dicte sentencia.

Espero haber reflejado correctamente la comunicación de nuestro amigo, al que le damos nuestra más cordial enhorabuena.