resoluciones de contratos

Lo de las resoluciones de contratos no está nada claro, al menos eso es lo que me parece al recopilar las cosas que sabemos sobre esta cuestión. Veamos.

Por un lado, algunos (por ejemplo Adicae) dicen que para ejecutar el aval es preciso que previamente Martinsa Fadesa resuelva el contrato. Por otro, algunos bancos devuelven el aval sin necesidad de resolución previa del contrato (estos bancos solo exigen copia de la comunicación a MTF de la solicitud de resolución). En cambio otros bancos exigen la resolución previa. Hay de todo, incluso sentencias judiciales condenando al banco aun cuando no exista resolución.

Antonia Magdaleno, uno de los tres administradores concursales, en el pasado mes de diciembre decía: "Inicialmente se pensó en resolver los contratos por mutuo acuerdo de las promociones que no fuesen a continuar. Pero algunos bancos empezaron a defender la tesis de que si el contrato está resuelto el aval ya no les vincula, por ello para evitar más problemas, la Administración Concursal decidió no continuar por esa vía. Para los que tienen aval es mejor esperar a que haya incumplimiento por parte de MF."

El caso es que la Administración Concursal sí que comenzó a resolver contratos, sin aportar ninguna explicación. Al lado tenéis un ejemplo de resolución de contrato. Lo bueno, en este caso, es que esa resolución está fechada un día antes de que los afectados solicitaran la resolución.

Para los que no tienen aval la ley da la posibilidad de recuperar su dinero ya, si existe incumplimiento después del concurso (o sea, después del 24 de julio de 2008), pero para ello el juez de A Coruña tiene que resolver el contrato (está claro que la Administración Concursal no lo va a hacer, al menos hasta ahora no lo ha hecho). Este juez hasta ahora tampoco ha resuelto ningún contrato de los de después del 24 de julio.

Existen tres causas posibles de incumplimiento, y por tanto de resolución: no tener aval, incumplimiento del plazo de obtención de licencia, incumplimiento en el plazo de entrega de la vivienda (o parcela). Pues bien, alguno de vosotros dijo en el foro que el juez consideraba que el no tener aval, aunque era incumplimiento, no era razón suficiente para la resolución.

En cambio, uno de vosotros acaba de recibir resolución del contrato sin que en el documento se concrete la razón, pero la única posible es la de no tener aval. Eso sí, puntualizando que es por incumplimiento con anterioridad al concurso.

Creo que con esta disertación me temo que no he aclarado mucho las cosas, pero esto es lo que hay.

la coletilla "aproximadamente"

Una de las cláusulas de los contratos de compraventa dice que "estando prevista la terminación y entrega de la vivienda aproximadamente en un plazo de 30 meses desde la obtención de la licencia de edificación". Para el caso de las parcelas individuales este plazo es de "aproximadamente 24 meses desde la concesión de la licencia del proyecto de urbanización".

Algunas veces en el foro hemos comentado lo del "aproximadamente", quitándole importancia, y que lo que había que tener en cuenta es el plazo de 30 meses o el de 24 si se trataba de parcelas, porque un plazo es un plazo.

Pues bien, hay un banco que sí que le da importancia, y que a pesar de que el "aproximadamente" en estos momentos no tiene ningún sentido, se niega a devolver el aval a un parcelista acogiéndose a esa coletilla.

Ese banco es Caja Madrid.

el interés legal del dinero ha cambiado

Ayer di un dato equivocado: el interés legal del dinero cambió el pasado mes de abril. Este cambio me pasó desapercibido y eso que aparece en el Real Decreto Ley que modifica la tan manida Ley Concursal (en la cartera de este blog tengo pendiente comentar los cambios de esa ley). Gracias, Miguel, por tu corrección.

Así pues, para 2009 desde el 1 de enero al 31 de marzo, el dato para calcular los intereses de los avales es del 5,5%, pero a partir del 1 de abril es del 4%.

¡exige el pago de intereses!

Desde el 6 de julio los compradores de parcelas de Las Dehesas están en condiciones de recuperar su aval, si es que lo tienen, pues en esa fecha se cumplieron los dos años del inicio de la urbanización, y ese era precisamente el plazo que figura en sus contratos para la entrega de su parcela.

Transcurridos dos meses desde de esa fecha los bancos han empezado a responder a su solicitud de recuperar el aval. Tres amigos nuestros han recibido respuesta semipositiva de su banco. Por un lado el banco reconoce que les debe devolver el dinero entregado a Martinsa Fadesa, pero por otro deniega lo correspondiente a intereses (del orden de 7.000 euros), argumentando que en el documento de aval solo se hace referencia a las cantidades entregadas y no a los intereses. Nuestros amigos se han puesto fuertes y han exigido esos intereses amparados por la ley de avales de 1968.

Finalmente, Caixa Catalunya, que ese era el banco, ante la posibilidad de enfrentarse a un juicio, ha entregado todo, incluido los intereses. Enhorabuena.

Recuerdo que algún otro afectado de Colmenar se lamentaba de que su banco solo le daba los intereses a partir de la fecha del incumplimiento. No. Los intereses desde el primer día que se abonó alguna cantidad a Martinsa Fadesa. ¡Estaría bueno!

Ejemplo para el cálculo de intereses. El interés legal del dinero para 2009 es 5,5%.

el artículo 62 de la Ley Concursal

En el caso de los contratos incumplidos por Martinsa Fadesa con posterioridad a la declaración del concurso, el artículo 62 de la Ley Concursal es el que da pie a pensar que los créditos de la parte cumplidora se satisfarán con cargo a la masa. El texto de este artículo lo tenéis al lado.

Como decíamos en la entrada anterior, este artículo puede servir para los que no tengan aval. De momento solo lo pueden poner en marcha los compradores de parcelas, puesto que para ellos el contrato se incumplió el 6 de julio pasado al haber transcurrido 24 meses desde que el ayuntamiento otorgara la licencia de urbanización.

La cosa es que tiene que ser el juez quien reconozca el incumplimiento, en principio mediante incidente concursal. Aunque existe un auto judicial que permite que la resolución sea dictada por la Administración Concursal, así sería más ágil y barato. De esto último ya dimos cuenta en la entrada de 20 de octubre de 2008.

Supongo que alguno de vosotros ya habrá solicitado a la Administración Concursal la recuperación del dinero por esta vía, pero también supongo que no contestan. Lo que no sabemos es si alguien ha intentado el incidente concursal, que exige procurador y abogado. En fin, reconozco que estos vericuetos jurídicos no son mi fuerte.

incumplimiento y reclamación del dinero a Martinsa Fadesa

Este es un tema peliagudo. A ver si ordeno las ideas. La cuestión es la siguiente: ¿Hay alguna posibilidad de que los sin aval recuperen su dinero antes de la aprobación del convenio? La respuesta es afirmativa, al menos es esa la sensación que me ha venido desde tres fuentes distintas:

- Dos de los asistentes a la reunión que mantuvimos el pasado mes de junio plantearon que si el incumplimiento tiene lugar después de declarado el concurso se tiene derecho a recuperar el dinero (pinchando aquí se verá el avance de esta noticia). Este asunto lo estaba estudiando su abogado.

- Adicae en su página web también dice que "si resuelve el contrato las personas que tengan un incumplimiento con fecha posterior a 24 de julio de 2008 serán consideradas créditos contra la masa (cobran de forma preferente)".

- Un afectado de San Mateo, que es propietario de una parcela sin aval y jurista, me comunica que "quien no tenga aval pero el incumplimiento se realice posterior a la declaración de concurso no tiene ningún problema, ya que al ser un incumplimiento posterior el crédito debe declararse contra la masa. En estos casos tienen que pagar inmediatamente. Se puede solicitar la devolución a la Administración Concursal a la vez que se pide la resolución del contrato".

Todo esto exige un comentario amplio, especialmente la argumentación jurídica, pero de momento lo cuelgo en el blog.

otra sentencia sobre aval caducado, y pluspetición

Un lector de este blog, al que en su día le ayudamos enviándole una sentencia sobre aval caducado, nos envía ahora el resultado de su demanda. Aclaro que su inmobiliaria no es Martinsa Fadesa.

Nuestro informante solicitó a Banesto el reintegro de las cantidades entregadas a su inmobiliaria. Esta solicitud estaba respaldada por un aval. Banesto denegó esta solicitud argumentando:
a) El aval estaba caducado.
b) La cantidad solicitada era mayor que la que figuraba en el aval (pluspetición).

Javier, que es el nombre del afectado, presentó Demanda Ejecutiva, que fue rechazada en primera instancia por el juez, que estimó la primera de las razones aducidas (caducidad) por el banco, sin entrar en la segunda de las razones (pluspetición).

Nuestro amigo, esta vez con más razones, entre otras la sentencia que sobre caducidad de avales habíamos dado cuenta en este blog, presentó apelación al auto judicial ante la Audiencia de Valencia, tanto en lo referente a la caducidad como a la pluspetición.

Esta vez tuvo más suerte, o más justicia, porque el juez admitió ambas razones, por lo que por un lado, el juez consideró que el aval estaba vigente, y por otro se condenaba a Banesto a pagar todas las cantidades entregadas a la inmobiliaria, no solo las que figuraban en el aval. Este último extremo es muy importante porque, según Javier, no existían precedentes en España sobre pluspeticiones. El argumento se basaba en que la cuenta corriente donde Javier realizó todos los ingresos figuraba en el propio documento de aval.

Javier insiste en la importancia de presentar demanda ejecutiva, es más rápida y efectiva. Además no es recurrible por el banco. (Espero haber transcrito correctamente todo esto.)

licencias que van y vienen

Tras el paréntesis vacacional volvemos a la carga. Las noticias más relevantes de estos días está en torno a la concesión de licencias de obra.

Recordaréis que Martinsa Fadesa solicitó en julio (pinchar aquí) prórroga de un año para terminar la urbanización de El Saboyal. Finalmente el pleno del ayuntamiento de San Mateo de Gállego, el 31 de julio, le concedió esa prórroga pero por seis meses, para ver si con ese tiempo es suficiente para que demuestren la voluntad de continuar con el proyecto.

Por otra parte leo en el foro que Cepas34 (Ángel) se dirigió al ayuntamiento de San Mateo para preguntar por el tema de las licencias de obra de las viviendas, resultando que todas están caducadas pues al año de la concesión, Martinsa Fadesa las tenía que haber renovado, cosa que no ocurrió.

Todo esto reafirma lo que en otras ocasiones habíamos apuntado: Martinsa Fadesa está interesada en terminar la urbanización de El Saboyal, pero no las viviendas, que pretenderá vender a otras inmobiliarias.

El no interés en renovar las licencias de las viviendas servirá de prueba para que los sin aval puedan cobrar una vez que se apruebe el convenio.