Por lo menos hay proyecto de convenio. Los de Martinsa Fadesa anunciaron que en la segunda quincena de dicembre habría una propuesta de convenio, al menos esto lo han cumplido. Como dice la nota adjunta, para que el convenio se materialice tienen que pasar aún bastantes cosas. Pero algo es algo.
¡Que el 2009 nos traiga todo lo que ahora estamos deseando!
31 de diciembre de 2008
proyecto de convenio
29 de diciembre de 2008
27 de diciembre de 2008
otro paso más
Algunos pensaban que en el BOE se iba a publicar el informe. Pues no. Simplemente se publica el anuncio del comienzo de plazo para impugnar el inventario y la lista de acreedores. El plazo comienza el lunes 29 de diciembre. Los diez días, que se suponen hábiles, terminan el 13 de enero. Para impugnar se necesita abogado y procurador. Como curiosidad observar que esta información del secretario del juzgado ha tardado 24 días en publicarse.
Este anuncio del BOE complementa lo que hemos recibido mediante carta certificada de la administración concursal, en la que se dice lo mismo, que hay 10 días para impugnar.
Dicen los medios de comunicación que se esperan muchas impugnaciones, que retrasarán el proceso varios meses hasta que el juez las resuelva.
26 de diciembre de 2008
otra valoración de El Saboyal
Esta segunda valoración de El Saboyal que aparece en el anexo VII del informe concursal coincide en las cifras con la otra, que presentamos justo en la entrada anterior. Pero la descripción de los epígrafes es totalmente diferente. Estos son los comentarios que se me ocurren.
1) La segunda valoración se encuentra en el anexo VII dedicado a "existencias". En lo que respecta a San Mateo, figuran un montón de fincas, más de 400. Su descripción no permite distinguir una finca de otra (lo único que las distingue es un número), además en la columna de "tasaciones" no aparece cantidad alguna. Al final viene este cuadro.
2) En el cuadro figura un "Ayamonte" que claramente es un error (esto me indica que este cuadro no ha sido revisado).
3) Los 28 millones en esta segunda valoración corresponden a 327 parcelas, mientras que en la primera valoración era por unidades pendientes de venta. No se entiende. Además, a la hora de tasar las propiedades da igual que la vivienda esté prevendida o no.
4) Los 16 millones en esta segunda valoración dice que corresponden a 614 adosados en construcción. ¡Qué barbaridad! Solo están en construcción los adosados de H36, H37, H35 y H38, que son los que tienen licencia de edificación y que totalizan 132 viviendas.
5) Los 26 millones de la segunda valoración se corresponden con ¡más adosados! No puede ser. En cambio esta cantidad de dinero en la primera valoración se corresponde con "vivienda colectiva de grado 1". O sea, más confusión.
6) Los 31 millones de la segunda valoración se corresponde con casi 700 adosados más. Quien haya hecho este informe no tiene ni idea del tipo y número de construcciones previstas en El Saboyal. En la primera valoración esa cantidad aparece bajo el epígrafe "vivienda colectiva de grado 2". Ya digo, excepto en la coincidencia de cantidades en las dos valoraciones, no dan una.
7) Los 15 millones últimos se corresponden con más adosados en construcción (en total serían 2.052 adosados, según ese cuadro). Imposible. En la primera valoración son pareados.
8) Un correcta tasación, aparte de poner sin errores las cifras de viviendas y parcelas, tendría que decir qué criterios se han usado, o sea a tanto el metro cuadrado de cada parcela urbanizable en función de los metros cuadrados que se puedan construir, valoración de las licencias otorgadas por el ayuntamiento y valoración de las construcciones ya hechas.
9) Francamente, me parece un mal informe de tasación. Yo no hubiera pagado nada por él. Tal y como está presentado es imposible realizar comprobaciones para poder analizar si la tasación está bien hecha. Si no fuera porque es necesario contar con abogado y procurador, presentaría alegaciones a todos estos errores.
24 de diciembre de 2008
la valoración de El Saboyal
La cuestión más importante (aparte de aparecer cada uno en la lista de acreedores) es la relación y valoración de las propiedades de Martinsa Fadesa. Estas propiedades son lo que da valor a la empresa, tanto para pagar a los acreedores, como para que la cosa acabe en convenio y para que MF tenga un plan de viabilidad.
La lista buena para ver la valoración de las propiedades es la que la suma total da 4.654 millones de euros (hay una rectificación posterior de unos 11 millones). Esta lista la encontramos camuflada en el anexo VIII E. Tampoco la parte principal del informe indica este listado.
Pues bien, en ese listado hemos entresacado lo que se refiere a El Saboyal. Aquí está: 
Otro día comentaremos las descripciones de las distintas propiedades, poniéndolas en relación con otros listados. La cosa que ahora se podría comentar es si esos 123 millones de euros nos parecen poco o mucho.
Sabemos que Martinsa Fadesa tiene terreno para construir unas 2.000 viviendas, y que de esas viviendas unas 300 las tiene empezadas. En promedio sería un poco menos de 60.000 € de repercusión del suelo por vivienda (quitando el golf y las parcelas para supermercado y casa club). A mí no me parece que sea una cantidad excesiva, o sea que no parece que esa valoración esté hinchada.
22 de diciembre de 2008
los 45 contratos de San Mateo con más detalle
No me ha salido una imagen muy clara, pero lo suficiente para que se aprecien las cantidades avaladas cuando hay aval.
21 de diciembre de 2008
el análisis de 45 contratos de compraventa en San Mateo
En el cuerpo del informe de la administración concursal no se dice nada acerca de que en uno de los anexos aparece un análisis de un 10% de los contratos de compraventa, elegidos de forma aleatoria. Este detalle es uno de los muchos que indican que no existe una buena coordinación entre el cuerpo del informe y los anexos.
En el informe no aparecen ninguna consecuencia ni valoración de ese análisis de contratos, por tanto dentro del informe no aporta nada. Las páginas dedicadas al análisis son 14, las últimas del anexo VII. Este análisis es más bien pobre. Simplemente consta de 350 líneas, una por contrato, y 9 columnas.
En las 5 primeras columnas se indica la situación de la vivienda. En la sexta columna, para cada vivienda se dice cuándo está prevista la entrega. En el caso de las viviendas de El Saboyal (San Mateo de Gállego en Zaragoza) pone: Aprox. 30 meses desde la obtención de la LE. En el caso de las parcelas, en lugar de 30 pone 24.
La columna 7 dice esto: 
La columna octava está dedicada a lo que dice el contrato en los casos de resolución por el comprador. Para las viviendas pone: No obtención de la LE en 12 meses desde la firma con devolución de las cantidades. Para las parcelas: Falta de entrega del inmueble. Atención, lo más llamativo es que pone 12 meses y no 18.
Finalmente la última columna está dedicada al aval. En 30 casos pone n/d, o sea, no disponible. En el resto se consigna la cantidad del aval.
19 de diciembre de 2008
el 10% de los contratos a examen
En el anexo VII del informe aparece un cuadro con el análisis del 10% de los contratos de venta suscritos por Martinsa Fadesa con sus clientes. Esos contratos han sido seleccionados de forma aleatoria. Los 350 contratos examinados corresponden a estas urbanizaciones:
Puente Esuri: 5
San Mateo: 45
La Joyosa: 19
Baleares: 8
Rosa Villa: 22
Medano Park: 10
Las Acacias: 3
La Oliva: 12
Guanarteme: 2
Alto del Cuco: 10
Plaza Europa: 30
La Palma: 60
Vall Fosca: 8
Illescas: 10
Boecillo: 3
Buniel: 39
El Soto: 3
Miño: 6
Sanxenxo: 3
Mesoiro: 2
Aranjuez: 4
Las Tablas: 3
Colmenar Viejo: 16
Getafe: 10
Soto de Henares: 10
Villanueva: 6
18 de diciembre de 2008
las 6 citas de San Mateo en el informe concursal
El informe concursal, me refiero a lo que es público, no a los anexos (que los trataremos en otra ocasión), cita a nuestra urbanización de San Mateo pocas veces y además sin que se entienda muy bien lo que dice. Aprovecho para repetir que el informe está poco cuidado, poco estructurado, difícil de leer, no solo por tratarse de macrocifras económicas, sino porque parece deslabazado y sin orden.
La primera vez que se cita San Mateo ya lo tratamos en otro mensaje. Se refiere a una descripción del número de viviendas y de las preventas en 2008.
La segunda y tercera vez que se cita a San Mateo es para indicar los costes pendientes tanto en el año pasado (14,2 millones de euros) como a 30 de septiembre de este año (13,2 millones), en concepto de LP Curso (que no se explica qué significa). Estos costes tampoco se dice si se refieren a gastos de la urbanización o de las casas.
En el epígrafe “análisis promociones entregadas a 30.9.08” aparece este cuadro:
Tampoco hay explicaciones a estas cifras, que por otra parte no las he vuelto a ver en el resto del informe.
La quinta cita aparece en el cuadro "Deudores por Venta por Promociónes de Fadesa", para indicar la cifra de 14,7 millones a 31.12.07 y un saldo de 25 millones a 30 de septiembre.
Finalmente, la sexta vez que se nombra a San Mateo es para volver a describir la urbanización. En esta ocasión dice que se trata de una promoción formada por 54 parcelas, 9 suelos y 284 viviendas, vendidas en su mayoría en los ejercicios 2006 y 2007. El principal cliente es Prosanre Mediterránea con compras de suelo en diciembre de 2006 por importe de 11,6 millones de euros.
Otro día los anexos.
16 de diciembre de 2008
los créditos de más contingentes
Esto se parece a mirar la lista de la lotería para ver si nos ha caído la pedrea. ¡Que haya suerte y os encontréis, y que la cifra coincida con la que comunicasteis a la administración concursal!
los de la letra B;
C;
D-E-F;
G;
H-I-J-K-L;
M;
N-O-P-Q;
R;
S;
T-U-V-Y-Z.
Y ya están los 2.655 acreedores contingentes, que no son sociedades ni extranjeros.
15 de diciembre de 2008
los contingentes de la letra A
Me he decidido a colgar en este blog la lista de los acreedores contingentes, pero con salvedades. No aparecen los nombres, solo parte del NIF. No quiero tener problemas con la Agencia Nacional de Protección de Datos. Solo los afectados personas físicas, y de momento los de la letra A, a modo de prueba, por ver si no hay ni protestas ni errores, que la cosa es seria.
Estos datos son los del anexo "B3 Contingentes" (de 395 páginas). Para cada comprador se citan los "créditos contingentes por la cuantía pagada hasta 24 de julio de 2008", y se califican como ordinarios.
Sobre la publicación de los anexos, me temo que en la web nadie lo hará, por aquello de que la información es de carácter sensible a la protección de datos. Ahora bien, se pinchará en el tablón de anuncios del juzgado de lo mercantil de A Coruña, y por supuesto está en manos, o estará, de quienes se hayan personado con procurador y abogado en ese juzgado.
También la Administración Concursal tiene obligación de comunicar personalmente a los excluidos de la lista o a quienes se les haya modificado lo que en su día les comunicamos con lo de la hoja A u hoja B.
14 de diciembre de 2008
ya se sabe cuántos somos
En una reciente entrada comentábamos que las preventas declaradas por Martinsa Fadesa (más de 12.000 a 30 de junio) eran demasiadas. Lo decíamos porque la actividad que los afectados tenemos en internet era, y es, más bien escasa. Concluíamos que teníamos que ser bastantes menos los compradores españoles, incluso en mi comentario del 5 de diciembre en este blog me aventuraba a pronosticar que seríamos un par de miles de familias afectadas. Ahora ya se sabe.
Las más de 12 mil preventas a fecha 24 de julio están en manos de 3.607 acreedores contingentes. La cantidad anticipada por estas compras es de 401 millones de euros.
Ahora bien, hay que suprimir a todos los bancos, que figuran también como acreedores contingentes por aquello de los avales. Para contar familias realmente afectadas, he suprimido a las empresas y sociedades que han comprado, en muchas ocasiones bastantes viviendas, con el ánimo de ganar dinero. También he eliminado a los compradores extranjeros (normalmente portugueses e ingleses). Finalmente aparecen acreedores por una cantidad pequeña; no he considerado a los que han entregado menos de 500€. Tampoco he considerado a unos pocos que no están identificados.
Con esos ajustes me han quedado 2.655 personas físicas compradores de alguna vivienda (algunos varias y bastantes varias). Nuestra inversión a 24 de julio es de 131 millones de euros, que contrasta con los 270 millones invertidos por empresas y extranjeros.
Pero los que nos asomamos a internet para interesarnos por nuestra inversión, no parece que lleguemos a un 10%. Pocos.
12 de diciembre de 2008
Aragón en el informe
Hasta la página 116 no se encuentra nada especial en el informe. En esa página y en la siguiente aparece una valoración de las existencias de Martinsa Fadesa. En lo que respecta a Aragón, la totalidad de las propiedades de MF están valoradas en 298+36 millones de euros. Para hacernos una idea, esto equivaldría a unos 1.100 pareados.
11 de diciembre de 2008
ya es público el informe concursal
La Comisión Nacional del Mercado de Valores ha colgado hoy en su web el informe de la Administración Concursal de Martinsa-Fadesa. Son 420 páginas en pdf, faltan los anexos, pero el que quiera entretenerse ya tiene tarea. Otra manera de descargarse ese informe es pinchando aquí.
los administradores concursales se autocorrigen
Ya habíamos advertido que el informe es complejo por lo extenso. Con los primeros vistazos no me ha dado la sensación de estar ante un buen informe, al menos no bien redactado y claro, pero solo eran unas primeras impresiones, tiempo habrá para analizarlo con más detalle.
El caso es que a los 9 días de presentado, sus autores se han dado cuenta de tres errores, que suponen nada más y nada menos que 217 millones de euros, a favor de la concursada.
También nosotros tenemos que corregir los cuadros resumen que pusimos hace unos días, que quedarían así.
10 de diciembre de 2008
San Mateo en el informe
El informe es muy complejo, al menos es extenso, ocupa 42 megas de ficheros pdf. Es muy difícil abarcarlo completamente. Esto es lo que primero se encuentra referido a El Saboyal.
La promoción con mayor volumen es San Mateo de Gállego promoción de vivienda libre de 1ª residencia situada a las afueras del pueblo San Mateo de Gállego con las siguientes características:
- 436 viviendas colectivas (fases CV1, CV2, CV3).
- 242 viviendas pareadas (fases PR1, PR2, PR5). Las obras de la fase PR1, de 76 viviendas, cuyo inicio estaba previsto para mediados de 2008.
- 301 viviendas adosadas (fases AD1, AD2, AD3, AD4). Las obras de la fase AD2, de 87 viviendas se retrasaron.
- 327 parcelas aisladas.
- Área comercial y zona deportiva (campo de golf).
A 31 de octubre de 2008 se han prevendido 43 unidades (40% del total de las preventas estimadas 2008) y 3 parcelas.
Es la primera vez que veo esa nomenclatura para designar a las fases. Es más, no tenía ni idea de que hubiera fases. El número total de viviendas es de 1.316, de las 3.000 que tiene todo El Saboyal. Esa cifra no me encaja.
Lo natural hubiera sido indicar cuántas viviendas están prevendidas, no solo en 2008, sino en total. Tampoco en ese resumen se menciona la obligación de MF de terminar la urbanización, y del estado de las construcciones de las casas. No es un buen resumen.
6 de diciembre de 2008
algo se mueve
Recordaréis que en un mensaje anterior comunicamos que Martinsa Fadesa había anunciado la continuidad de las obras en El Saboyal a partir de enero. Por otra parte una noticia-rumor que en el foro difundió 131313 también apuntaba en esa misma dirección. Desde ayer sabemos, por fuentes generalmente bien informadas, que Aldesa empieza a moverse otra vez dentro de la obra. No lo hemos visto con nuestros ojos, pero me creo que efectivamente algo se está empezando a mover.
Por jugar a adivinos, intuyo que a Martinsa Fadesa le interesa terminar la urbanización (las calles) de Las Dehesas, de esta forma las 541 parcelas en las que está dividido El Saboyal, tengan más fácil la venta, tanto a personas (las parcelas individuales) como a promotoras y constructoras (excepto las que ya están vendidas). La terminación de las viviendas empezadas se realizaría al ritmo que marquen las ventas. Es una opinión, no una noticia.
5 de diciembre de 2008
algo más sobre el informe
En estos momentos son los medios de comunica- ción los que nos dan noticias sobre el contenido del informe. El día 2 y 3 la fuente fue el propio comunicado del juzgado y de la administración concursal (que, por cierto, no lo ha colgado en su propia página web). Las noticias de ayer y hoy son otras filtraciones del informe, a destacar las del día 4 de Cinco Días, y concretamente esta noticias:
- Martinsa Fadesa no entregó a 1.955 familias el aval al que tenían derecho.
Comentario: ¿Dirá el informe cómo se procederá en estos casos tan sangrantes?
- Un solo cliente compró 2.267 viviendas, pero ese cliente ya ha devuelto un montón de viviendas y el resto las va a devolver.
Comentario: Me parece que entre los compradores de viviendas existe mucho especulador, por eso en los foros y en internet nos asomamos tan pocos afectados. Martinsa Fadesa asegura tener en estos momentos más de 11.000 viendas prevendidas, me temo que en realidad seamos un par de miles las familias afectadas, o menos.
- El acuerdo de refinanciación de la deuda de MF de 7 de mayo está en el aire. La administración concursal parece que pedirá su anulación. Este contrato era gravoso para la constructora y beneficiaba bastante a los bancos para el caso en el que hubiera concurso de acreedores, como ha sido el caso. Por ese acuerdo los bancos pretendían convertir su deuda en crédito privilegiado, o sea, amparado por hipotecas, para cobrar los primeros en caso de liquidación, y eso no.
4 de diciembre de 2008
la opinión de Martinsa Fadesa
Parece como si Martinsa Fadesa no hubiera tenido todavía acceso al informe concursal. No obstante sí que ha opinado a la vista del comunicado difundido por el Tribunal Superior de Justicia de Galicia, y mediante un escrito oficial dirigido a la CNMV, ha dicho lo siguiente:
Observar que el secretario no sabe en qué mes vive.
3 de diciembre de 2008
el desglose del pasivo
El Tribunal Superior de Justicia de Galicia publicó ayer un comunicado de prensa sobre el susodicho informe. Este comunicado es el que utilizaron los medios de comunicación para realizar las primeras valoraciones. Expongo a continuación un pequeño desglose del pasivo, desglose que todavía no he visto en la prensa. A destacar que en el capítulo de deudas han puesto las cantidades entregadas por los compradores de viviendas -créditos contingentes-, cosa que antes no hacían los contables de Martinsa Fadesa.
última línea del informe
Ya sabemos lo que dice el final del informe de los administradores:
Así pues el informe es favorable, "por los pelos". ¿Esto quiere decir que la empresa podrá continuar sus actividades? De momento es un dato más, es un balón de oxígeno para conseguir el convenio, porque quienes tienen la última palabra son los acreedores grandes, o sea los bancos. Ellos decidirán. Naturalmente el informe es un punto en el que la empresa se apoyará para conseguir ese convenio.
De momento, el siguiente paso es que el juez haga público ese informe. Hasta que no se publique un anuncio en algún periódico de tirada nacional no comenzará a correr el plazo para las impugnaciones.
2 de diciembre de 2008
pues no fue el lunes, será el martes
La administración concursal de Martinsa presenta hoy martes al juez su informe sobre la empresa
MADRID, 2 (EUROPA PRESS)El plazo de presentación del informe concluyó ayer lunes 1 de diciembre, pero los tres administradores concursales cuentan hasta las 15.00 horas de hoy para entregar la documentación.
Administradores concursales de Martinsa-Fadesa presentan informe patrimonial
TERRA ACTUALIDAD - EFELos administradores del concurso voluntario de la inmobiliaria Martinsa-Fadesa han presentado hoy, en el Registro del Juzgado de lo Mercantil de A Coruña, el informe sobre la situación patrimonial de la empresa y la relación de acreedores.
Una vez presentado el documento, los administradores Antonio Moreno Rodríguez (por parte de Bankinter), Antonia Magdaleno (como abogada administradora) y Angel Martín Torres (en nombre de la consultora KPMG) se reunieron con el juez Pablo González-Carreró Fojón.
Tras presentar el informe, los administradores concursales han rehusado hacer declaraciones a los medios de comunicación, por lo que por el momento se desconoce algún aspecto del documento presentado.
1 de diciembre de 2008
se les acabó el plazo
La ley da un plazo ordinario de dos meses para que los administradores concursales elaboren su informe. Como agosto se cruzó por medio, tuvieron un mes más, y posteriormente el juez les concedió otro. Este plazo de cuatro meses concluye hoy, 1 de diciembre. Europa Press les regala otro día, porque en sus comunicados del domingo asegura que tienen tiempo hasta el martes, no sé por qué.
El problema que se nos plantea a partir de ahora es el de conocer ese informe. Por un lado los tres administradores lo presentarán al juez, por otro, y "simultáneamente", enviarán comunicación a los acreedores excluidos. Además se debe colgar el informe en el tablón de anuncios.
Pero todo esto no parece que tenga que ocurrir de manera rápida. Por ejemplo en el caso del concurso de Air Madrid transcurrieron 15 días hasta que el juez ordenó la publicación en el tablón de anuncios y en algunos periódicos y que se diera copia a las partes personadas. Ahora bien, si hay filtraciones lo conoceremos antes.
A todos nos conviene que el informe sea favorable a la continuidad de Martinsa Fadesa.
28 de noviembre de 2008
el adquiriente de vivienda
El adquiriente de vivienda ante el concurso inmobiliario era el título de la conferencia que ha impartido esta tarde Antoni Frigola, magistrado juez del Juzgado número 1 de lo Mercantil de Madrid. No ha nombrado para nada cómo se debe considerar el aval en la relación entre comprador y vendedor en suspensión de pagos. Frigola, que solo en este año lleva 27 concursos de inmobiliarias a sus espaldas, ha pasado olímpicamente del tema aval, se ha puesto hablar de que el adquiriente debe ser considerado un acreedor más, no acreedor contingente, como nos han calificado los de Martinsa Fadesa a nosotros. Ha disertado sobre la doble posición del comprador: como acreedor y como contraparte de un contrato, distinguiendo en las dos situaciones los casos que se derivan del cumplimiento de sus compromisos por parte del comprador y del vendedor. Los daños y perjuicios que se deriven de incumplimiento deberían ir contra la masa... Y no sigo, porque me ha parecido algo confuso.
La administradora concursal Antonia Magdaleno, como ya habíamos anunciado, no ha venido a presentar su ponencia. En su lugar se han repartido fotocopias del powerpoint que pensaba comentar. De lo que he visto deduzco que su conferencia no tenía nada que ver con Martinsa Fadesa. Menos mal, porque el título de su conferencia era Liquidación anticipada.
Hoy, viernes 28, es el día 128 del concurso, y ya solo quedan 3 para que se presente el informe concursal.
26 de noviembre de 2008
la movida de los de Colmenar
Algunos de los afectados de Colmenar Viejo (Madrid) protagonizaron el pasado lunes un "encuentro" con el gabinete jurídico de Martinsa Fadesa. En ese encuentro incluso estuvo nuestra conocida administradora concursal Antonia Magdaleno. Los medios de comunicación dieron reseña de esta "entrevista" de forma confusa, con un contracomunicado de Martinsa Fadesa, en el que negaban que ellos hubieran aconsejado que los clientes denunciáramos a las cajas.
Ahora acaban de colgar en la red un resumen de la entrevista. Además de describir el ambiente y el entorno con el que fueron recibidos y atendidos, JC Gamboa nos ha dejado un resumen de lo que dijeron y aconsejaron los de Martinsa Fadesa. Por su interés lo copio a continuación.
Resumen de los puntos tratados en la reunión forzada entre afectados de MF y parte de sus directivos
Punto 1 . Los que todavía tenéis cantidades pendientes de pagar deberéis seguir pagando, puesto que si dejáis de hacerlo, dejaréis de estar amparados por el aval de entrega de cantidades, puesto que sois vosotros los que renunciáis al contrato (reconocen el error de haber abierto esta vía, pero vista la situación con las cajas, no pretenden liberar los contratos hasta que sean liberados por incumplimiento evidente por fuera de plazo de entrega, por vuestro propio bien).
Punto 2. Los que tenéis contratos incumplidos a la fecha de hoy os recomiendan pactar con un gabinete, solo uno, y proponerle el cobro de costas a posteriori, porque reconocen la picaresca de la cajas que hasta que no demandéis no pagarán por las buenas, simplemente porque saben lo que os cuesta uniros y lo mal que ya deben estar vuestros recursos económicos. Conclusión: o demandáis o no cobráis.
El comunicado completo lo podéis ver aquí. Gamboa quiere visitarnos, a los de Zaragoza, el próximo día 9 de diciembre.
¿y después del informe?
El próximo lunes 1 de diciembre (quedan 5 días) concluye el plazo para que los tres administradores concursales entreguen su informe. Lo harán en el juzgado de A Coruña. ¿Qué ocurrirá a continuación?
El juez ordenará que se dé publicidad al informe, en particular se pinchará (tendrá algunos cientos de páginas) en el tablón de anuncios del juzgado para general conocimiento. Seguro que alguien hará fotografías del documento o conseguirá copias digitales y lo colgará en la red; así que el mismo lunes o a más tardar en un par de días, conoceremos ese informe. Todos los interesados dispondrán de 10 días para alegar la lista de acreedores contados a partir de la fecha que diga el juez, probablemente la de la última publicación del anuncio correspondiente en algún periódico (nacional, portugués o inglés).
Lo más importante del informe será la última hoja, en la que los administradores habrán puesto su opinión sobre la situación patrimonial de Martinsa Fadesa, de la que podremos deducir algo del futuro, pero seguramente no lo sabremos con rotundidad. También será importante saber si estamos correctamente apuntados en esa lista de acreedores.
A continuación vendrá la fase de resolución de alegaciones, que podrá durar días o meses. Mientras tanto Martinsa Fadesa seguirá intentando convencer a los bancos de la bondad de su convenio.
Esperemos que no se presenten muchas alegaciones y que esto vaya rápido, porque ... va tan lento ... que desespera.
25 de noviembre de 2008
Magdaleno no viene
Me han confirmado que Antonia Magdaleno, administradora concursal de Martinsa Fadesa, no va a poder asistir a la jornada que sobre la Ley Concursal se va a celebrar este jueves en Zaragoza. Su conferencia prevista tenía como título: La liquidación anticipada.
Por otra parte me parece interesante la entrevista que a esta abogada le hacen los del periódico ElBoletin.es. Entresaco estas declaraciones:
"En cambio, en Martinsa-Fadesa es noticia que yo ganase 6 millones, aunque el auto dice 4 millones."
...
"¿Cuántas personas están trabajando en Broseta en el concurso de Martinsa-Fadesa?
-Un equipo en Galicia de tres personas, el de Valencia que, sin contarme a mí, son cinco y en Madrid dos. Además de lo que hemos externalizado de la Administración concursal, la página web..."
...
"Llanera, por ejemplo, probablemente sí llegará a tiempo y saldrá bien del concurso. Martinsa, aunque es pronto aventurarlo, también llegará a tiempo. Ambas no han llegado tan ahogadas."
Un punto positivo para Magdaleno por que da un toque de optimismo (como dice pilyjose) en esto de Martinsa Fadesa. Pero un punto negativo por lo que cobra y por tener al personal y a ella misma tan dispersos. Si esta dispersión la multiplicamos por 3, vaya jaleo para organizar a este equipo de administradores.
24 de noviembre de 2008
jornada sobre la Ley Concursal
Los profesores de la Universidad de Zaragoza que dirigieron el libro sobre la Ley Concursal que comentábamos en esta página hace unos días, han organizado aquí, en Zaragoza, una jornada sobre esta Ley y el problema de las inmobiliarias. Será el próximo jueves día 27 de noviembre.
A destacar dos conferencias, una por el tema: El adquiriente de vivienda ante el concurso inmobiliario. Claramente es algo que nos interesa de lleno. La otra conferencia que destaco es por el conferenciante, nada más y nada menos que uno de los administradores concursales de Martinsa Fadesa: Antonia Magdaleno. Verdaderamente interesante. La tendremos en Zaragoza, lo que indica que seguramente ya tendrá sus deberes hechos (solo les quedan 7 días). Su tema espero que no será premonitorio: La liquidación anticipada.
Esta referencia puede serle útil a algún profesional de la cuestión, me consta que alguno nos lee. Los detalles, como el resto de conferencias, lugar, horario e inscripción (150 €), pueden verse pinchando en la foto del cartel anunciador.
23 de noviembre de 2008
otra decisión judicial sobre avales
Un vecino amablemente me informa que se encuentra en líos judiciales con uno de esos bancos que se oponen como gato panza arriba a devolver el aval, concretamente con Caixa Catalunya. Lo bueno, o lo malo, es que en este caso hay incumplimiento de plazos, exactamente el que hayan transcurrido más de 18 meses en conceder la licencia de obras desde la firma del contrato, pero curiosamente el pleito no es por esto.
Ante la inicial negativa del banco, nuestro amigo se ha dirigido al juzgado con sus papeles buscando la ayuda del juez. Éste, en un plazo de unos 10 días, ha dictado un auto por el que condena al banco a pagar el aval más intereses.
El juez considera que el documento del aval lleva aparejada ejecución y que procede despachar la ejecución en los términos solicitados incluso en lo que se refiere a la cantidad que se presupuesta para intereses posteriores y costas. Finalmente el juez requiere al deudor a que pague la cantidad correspondiente o en caso contrario que se proceda al embargo de una finca que Caixa Catalunya posee en Zaragoza.
El juez descansa su argumentación en lo que dice la Ley 57/1968 sobre regulación de avales: "el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo a los efectos prevenidos en ... la Ley de Enjuiciamiento Civil ...". El juez advierte que esta remisión a la antigua LEC en lo que se refiere a ejecución forzosa, debe entenderse en la actualidad tal remisión a la regulación de dicha ejecución forzosa contenida en la actual LEC.
La última noticia que tenemos sobre este caso es que, misteriosamente, el banco se opone a este auto judicial argumentando que el aval no tiene carácter ejecutivo, y por ello ha recurrido ante la instancia superior. Esperamos que esta segunda instancia resuelva pronto y a favor de nuestro amigo.
Las otras dos noticias sobre sentencias judiciales de las que ya hemos dado cuenta en estas páginas las podéis encontrar aquí y aquí.
Recuerda que si pinchas en la etiqueta aval aparecerán todas las entradas de este blog dedicadas, directa o indirectamente, a la cuestión de los avales.
22 de noviembre de 2008
el informe de las tres Ms
El principal trabajo de los tres administradores concursales es la elaboración del informe sobre el estado de Martinsa Fadesa. De este informe no se deducirá necesariamente que MF esté abocada a la quiebra o, por el contrario, que sea viable su continuidad. A estos efectos serán muy importantes los anexos que contengan la valoración de los activos de MF y el que contenga la deuda junto con la lista de acreedores. Es de suponer que tras estos anexos aparezca una valoración de los mismos, y una resta para ver qué pesa más si las propiedades de MF o sus deudas. Aunque seguro que aparecerán salvedades del tipo "la valoración definitiva dependerá de cómo evolucione el mercado".
Para concluir este trabajo, a los tres Ms (Magdaleno, Martín y Moreno) ya solo les quedan 9 días de los más de 4 meses que han dispuesto gracias al verano y a la prórroga (el plazo ordinario es de dos meses).
En cualquier caso ese informe será un documento que estudiarán con detenimiento los bancos para ver hasta qué punto les interesa aceptar un convenio y en qué condiciones.
20 de noviembre de 2008
120 días de concurso
Llevamos 120 días de concurso de acreedores, y todavía faltan 11 días para que ocurra el siguiente paso en este proceso, a saber, la presentación del informe por parte de los administradores concursales. Que conste que este informe no será determinante, no terminará de decidir las cosas. Lo importante de este asunto es si habrá convenio o no. El informe servirá para que los bancos acreedores acepten o rechacen con mejor criterio el posible y probable convenio que les presente Martinsa Fadesa.
Para aquellos que quieran saber más sobre este proceso, desgraciadamente tan de actualidad en estos momentos, recomiendo el libro que aparece en la fotografía. Además está dirigido por profesores de la Universidad de Zaragoza: Ignacio Quintana y José Antonio García-Cruces.
17 de noviembre de 2008
dos años
Un poco de nostalgia. Hoy, 17 de noviembre, hace dos años que comenzamos a hablar entre nosotros, empezamos a crear una comunidad virtual de vecinos, ocurría en foro-ciudad.
Las preocupaciones de entonces se centraban en el retraso en el inicio de las obras, la culpa se la echábamos al cernícalo primilla y al informe de impacto ambiental que por su causa hubo que presentar junto al proyecto de urbanización. Han pasado dos años y el cernícalo se estará riendo un poco de nosotros, con razón. Quizás el retraso que él provocó ha facilitado la devolución de avales al haberse incumplido plazos de inicio de obras. Si pincháis en el pájaro os aparecerán nuestras primeras conversaciones.
16 de noviembre de 2008
sentencia del Tribunal Supremo, de 2003
Un caso de devolución de avales ocurrido en Canarias se inició en 1989 con la compra de un chalé y terminó en el Tribunal Supremo en 2003, condenando al banco a devolver el aval correspondiente. El meollo de la cuestión residía en la obligatoriedad o no de que el contrato se rescindiera por decisión judicial como cosa previa a la devolución del aval. El Tribunal, aparte de argumentos de carácter procedimental, dice en el comentario final que la Ley 57/1968 (la ley que regula lo de los avales) no exige la resolución del contrato necesariamente por vía judicial.
Es más, el Tribunal recuerda que el artículo 3 de esa Ley dice que expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda. Es decir, la rescisión del contrato es a voluntad del comprador, no del vendedor ni por decisión de un juez. Un resumen muy amlio de esta sentencia la tenéis en la figura de al lado.
De hecho los bancos que están devolviendo avales no lo hacen porque se haya rescindido previamente el contrato, ni por parte de Fadesa ni por un juez, sino porque el solicitante muestra que ha habido incumplimiento y que por ello ha optado por rescindir el contrato.
Recordar que aunque la ley habla de un 6% de interés anual, otra ley posterior precisó que el interés sería el legal de cada año. Estos intereses son del 4% para 2006, del 5% para 2007 y del 5,5% para 2008. Pinchando aquí tenéis un ejemplo concreto de cálculo de intereses. Aunque nadie se ha quejado de cómo los bancos calculan ese interés.
15 de noviembre de 2008
preventas
Martinsa Fadesa ha presentado a la CNMV un informe trimestral de su situación a 30 de septiembre. Los medios de comunicación se han hecho eco de esta noticia (ver enlace que ha puesto cepas34 en el foro), resaltando las pérdidas con respecto al mismo periodo del año anterior.
Aquí resaltamos el cuadro de preventas y entregas. Llama la atención tanto el número de ventas a lo largo de 2008 como el de anulaciones hasta el 30 de septiembre. Por otro lado me siguen pareciendo que 11.231 viviendas pre-vendidas son muchas, equivaldría a otros tantos afectados. En internet yo solo observo algo de actividad entre los afectados de Colmenar y de Las Dehesas, en el resto de España tan apenas nada de nada. Debe haber mucho comprador en Marruecos, México, Inglaterra o Portugal, porque en España no podemos ser tantos.
14 de noviembre de 2008
Martinsa Fadesa da como novedad una vieja noticia
Martinsa Fadesa muy de vez en cuando pone alguna novedad en su web. Hacía un mes que esta no se modificaba. Pues bien, en el día de ayer, 12 de noviembre, colgó la noticia que podéis ver en la imagen de al lado. Realmente es una noticia vieja, ya había aparecido repetidas veces en los medios de comunicación, pero Martinsa Fadesa realmente lo que destaca es que en tres promociones las obras efectivamente ya se han reanudado. Hay que recordar que la Administración Concursal ya lo dijo hace 50 días, exactamente dijo: "La compañía pone en marcha, de nuevo, las obras siguientes...". Pues ahora parece que ya es verdad.
13 de noviembre de 2008
hay libros buenos y otros que no lo son tanto
La Ley Concursal es una ley complicada (¿o no tanto?). El caso es que ha dado para muchos libros y comentarios de los expertos. No hace mucho, mencionábamos esto mismo a propósito del convenio anticipado . Ahora menciono otro libro, el que tenéis en la foto. Desafortunadamente lo he leído. Digo desafortunadamente porque el libro, en dos tomos, no aporta nada nuevo y me parece que me ha hecho perder el tiempo. Se limita a reproducir la Ley Concursal y a comentar alguno de sus artículos muy de pasada, sin profundizar. Su autor destaca continuamente que se trata de una ley novedosa con abundantes elogios a las partes comentadas.
En cambio, la abogada Antonia Magdaleno, uno de los tres administradores concursales, en declaraciones de este martes, no valora tanto esa ley. Decía que no tiene mucho sentido que el mismo equipo directivo que lleva una compañía a concurso de acreedores sea el encargado de su gestión durante este proceso. "Es necesario contratar a profesionales expertos en estas situaciones", ha opinado Magdaleno.
12 de noviembre de 2008
buena página web
Desde esta tribuna no hemos hecho publicidad de ninguna firma de abogados, ni de los que hasta ahora han tenido éxito ni de los que todavía no sabemos nada, aunque he de reconocer que algunos, de forma directa o indirecta, me han proporcionado información o ideas.
Pero hoy traigo a colación a una de tales firmas, Forolegal, no con el ánimo de darles publicidad por su buen o mal hacer, que no lo sé, sino porque su página web me ha gustado. Trae información sencilla y clara sobre el proceso concursal de Martinsa Fadesa y de cómo se ha llegado a esa situación. Lástima que el acceso al expediente judicial de ese proceso esté restringido a sus clientes.
7 de noviembre de 2008
Antonio Moreno todavía no sabe
Antonio Moreno todavía no sabe si Martinsa Fadesa "salvará los muebles". ¡Toma!, ni yo. Pues si no lo sabe él, ¿quién lo va a saber? Que conste que llevan trabajando más de 100 días en la cuestión de hacer la resta entre lo que tiene MF y lo que debe. !Ya les vale¡ Solo les quedan 23 días para que 40 personas hagan esa resta.
Ya conocemos la cara de Antonio Moreno Rodríguez (el de la foto). Moreno, nombrado por Bankinter, es uno de los tres administradores concursales. El señor Moreno ya participó en la suspensión de pagos de Forum Filatélico y en el asunto inmobiliario de la PSV. La noticia completa la ha proporcionado Chisuru en el foro.
El que no ha salido a la prensa todavía es Ángel Martín, propuesto por la CNMV. Mientras que el tercer administrador, Antonia Magdaleno Carmona, sí que se ha asomado a los medios de comunicación.
31 de octubre de 2008
noticias contradictorias
Tengo una sensación de estar recibiendo noticias e impresiones contradictorias. Por un lado MF no ha conseguido presentar convenio anticipado y esto se traduce en la escasa credibilidad de MF ante los bancos, pero por otro lado algunos bancos quieren financiar la reanudación de obras. Unos han recibido la información de que las letras se paralizan y otros que continúan andando. MF insiste en su intención de finalizar las 4.900 viviendas empezadas y otros afirman que técnicamente está en la quiebra. Otras noticias dicen que MF ha comunicado su incapacidad de terminar las 11.000 vivendas comprometidas. Hay de todo.
Para enredar un poco más este panorama, traigo la información directa del ayuntamiento de San Mateo de que MF, el ayuntamiento y algunas entidades bancarias (Caja Madrid, Caja Castilla La Mancha) están manteniendo contactos entre sí para conseguir relanzar Las Dehesas. Hace unos días el delegado de zona de MF comunicaba al ayuntamiento la intención de reanudar las obras en diciembre, aunque ayer mismo (el miércoles) matizaba que las obras comenzarían en enero. Parece ser que Las Dehesas está bien considerada en el plan de viabilidad.
Aldesa sigue interesada en ser ellos quienes finalicen la urbanización, a las órdenes de Martinsa Fadesa o de cualquier otra promotora que se hiciera cargo de la cuestión. Incluso últimamente ha reutilizado instalaciones de Las Dehesas para almacenar material.
El ayuntamiento parece que ha ejecutado el colector de aguas residuales, que debería pagar MF y sigue con el proyecto de construir balsas para almacenar agua potable, que también MF deberá aportar financiación. En estos servicios y en otros el municipio dimensiona las cosas contando con la totalidad de la urbanización. Cajamadrid se interesó ante el ayuntamiento por la repercusión de los costes de estos servicios en Las Dehesas.
Me parece que hasta diciembre no se tendrán datos fiables del futuro de Martinsa Fadesa y de Las Dehesas, mientras tanto tendremos muchos rumores de todos los sentidos.
Finalmente, y aprovechando que hoy va de información municipal, y aunque esta noticia no tiene ya importancia, os informo que hace unos días recibí carta certificada del ayuntamiento en el que comunicaban que con fecha 8 de agosto (o sea al inicio de la crisis) el pleno del ayuntamiento aprobó aquel proyecto de denominación de calles.>
27 de octubre de 2008
y ahora, ¿qué?
Al final Martinsa Fadesa no ha logrado conveniar con bastantes bancos para amarrar el convenio. Parece ser que tenía ya los suficientes acuerdos para presentar el convenio anticipado, pero no representaban el 50% de los créditos que hubieran garantizado su aprobación definitiva.
Y ahora, ¿qué salida hay? Todavía es posible presentar un convenio. El plazo para presentarlo concluirá una vez que finalice el periodo para las impugnaciones al informe de la Administración Concursal, informe que se presentará el 1 de diciembre (no "a lo largo de diciembre", como dice MF en la carta que se adjunta, que además tiene el gazapo de la fecha de la firma). Es más, ahora también podrían presentar convenio los principales acreedores, si se juntan.
23 de octubre de 2008
las cosas se van aclarando
Ayer veía las cosas más negras, ahora se van aclarando. Por un lado MF tiene un convenio anticipado con apoyos suficientes para presentarlo esta semana, por otro quiere estar seguro de llegar a alcanzar ese 50%, esto es una buena estrategia para asegurar más el convenio aunque no sea anticipado. Además en este convenio no habría quita (cosa muy buena) y sí una espera de 5 años.
Si hay convenio no hay desenlace C (quiebra). Del comunicado de prensa se desprende que de momento tampoco habría desenlace B, es decir que Las Dehesas de momento no se venderán a otra inmobiliaria, por lo menos hasta el 2011. Pero sigue en el aire cuándo se podrían reanudar las obra. Tal vez esté detallado en el documento del preconvenio, que no se ha filtrado a la prensa todavía.
22 de octubre de 2008
la Administración Concursal también tiene un mes de prórroga
El juez González-Carreró ha prorrogado un mes el plazo que los administradores concursales tenían para presentar su informe. Era de temer. Esta decisión se justifica por la complejidad del proceso y por la prórroga hasta el 25 de octubre para que los acreedores presenten sus créditos y circunstancias.
Por otra parte los medios de comunicación están dejando caer que Martinsa Fadesa no llegará a tiempo a presentar un convenio anticipado, lo cual, en la práctica supondrá un mayor retraso en la finalización de este concurso de acreedores. La fecha que MF tiene para presentar ese convenio finaliza este sábado.
20 de octubre de 2008
procedimiento para resolución de contratos
La Admi- nistración Concursal ha colgado hoy en su web un procedi- miento para resolver contratos (pinchar en la imagen adjunta). Lo hace por aplicación del auto del juzgado que permite resolver contratos sin necesidad de autorización previa del juez. Este auto, que es de hace 20 días, todavía no lo ha hecho público la AC, solo lo conocemos a través de Adicae.
Por un lado está bien eso de facilitar los trámites, pero por otro lado el interés de resolver un contrato será para ejecutar el aval, pero para ejecutar un aval no es necesario resolver el contrato, solo hace falta demostrar al banco que ha habido incumplimiento en la fecha de inicio de obra o en la de entrega, y comunicación previa de esta circunstancia a MF. Bueno, pero algo es algo.
Martinsa Fadesa reconoce en su web el concurso de acreedores
Martinsa Fadesa reconoce en su web el concurso de acreedores. Ahora ya incluye información relativa a la suspensión de pagos en la que está inmersa. Por ejemplo un pequeño resumen de la Ley Concursal, noticias y los diferentes comunicados que ha enviado a los clientes.
Ha suprimido el enlace a casasfadesa.com, que es donde ponía los detalles de las viviendas a la venta y que desde hace un mes te enviaba a una página con anuncios de cosas y casas que no tenían que ver con MF. También ha modificado la carátula de su página de inicio. Parece que su departamento de informática ha vuelto a trabajar. Alguien me dijo que justo este verano MF se había puesto a modificar toda su estructura informática, ¡en buenos momentos! En cualquier caso interesa que MF se encuentre viva, también en Internet.
Para acceder a esa nueva carátula basta pinchar en la fotografía de la telefonista.
14 de octubre de 2008
convenio anticipado
La Administración Concursal no sabe, no contesta. Desde hace 20 días su página web no ha vuelto a hablar, ni siquiera ha dicho nada respecto del auto del juez por el que se autoriza la resolución de contratos sin necesidad de intervención judicial (siempre que sea por acuerdo y por incumplimiento). Este auto es de 30 de septiembre y ha sido difundido por Adicae.
Además de la cuestión de la recuperación de avales, que también está un poco parada de noticias, ni buenas ni malas, y una vez que hemos asimilado lo de comunicar a la Administración Concursal nuestros créditos, estamos pendientes de si Martinsa Fadesa llegará o no a presentar un convenio anticipado antes del 25 de octubre. 
Un convenio anticipado debe contener una programación del pago de la deuda y normalmente un plan de viabilidad. El plan de viabilidad prevé la continuación de la actividad de la empresa, posiblemente reduciendo el tamaño de la misma. Según los medios de comunicación, MF pretende quedarse solamente con la cuarta parte de los empleados que tenía antes del concurso y seguro que el plan de viabilidad, diseñado por Deloitte y que ahora está presentando a los bancos, tendrá previsto la venta de bastantes de sus propiedades.
Pero además un convenio anticipado tiene que contener un plan para pagar la deuda. La Ley Concursal permite pagar menos de lo que debe (es la quita) y además posponer el pago unos años (es la espera). Pero este plan tiene que convencer a más de la mitad de los acreedores, en caso contrario no hay convenio. Los bancos, que son los principales acreedores, tienen que sopesar que si no hay convenio pueden llegar a cobrar bastante menos de lo previsto en el plan. En esta tarea se encuentra MF, intentando convencer a sus principales acreedores de la bondad de su plan.
En esto de convencer a más de la mitad de acreedores se entiende que cada acreedor se mide según la importancia de su deuda. Bastaría convencer como a una decena de bancos para que el convenio esté asegurado. En esta fase los que no pintamos nada somos los compradores de viviendas.
Todo esto es una exposición muy simplificada de lo que es un convenio anticipado porque el tema da de sí para escribir libros, como el que se muestra en la fotografía adjunta. En las próximas semanas los medios de comunicación nos informarán sobre esta cuestión.
9 de octubre de 2008
7 de octubre de 2008
6 de octubre de 2008
4 de octubre de 2008
la H35 sí que tiene cemento
Las viviendas con cemento en la H35 son de la 31 a la 40. Como ya se ha dicho alguna otra vez, esas placas conforman los cimientos. En la fotografía se aprecia que todavía continúa el poste de luz, pero claramente no era un impedimento para construir las casas porque cae justo en la zona de jardín de la número 28.
3 de octubre de 2008
la CA3 desde el aire
Estas son las fotos de la CA3 que pude obtener desde más cerca. Mi error fue haber puesto el objetivo en posición tele, lo que produjo una menor nitidez.
como en Google Earth
Volábamos como a 450 metros sobre el nivel del suelo, y hacía un viento espantoso. Para que se puedan ampliar lo mejor posible, la resolución de las fotos es la máxima que me ha permitido el sistema, por esa razón no os cabrán en la pantalla.
Se puede observar que a última hora de la tarde había 4 coches en la caseta de la obra. Era 18 de septiembre de 2008.
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