otro incidente resuelto por el juez en el caso Martinsa-Fadesa

Me han comunicado la resolución por parte del juez de A Coruña de otro incidente concursal, por supuesto favorable al comprador. Corresponde a un caso análogo al anterior en lo que se refiere a las fechas de presentación del incidente. Los intereses han supuesto como un 18% de la cantidad entregada. Como en el caso anterior, solo falta la efectiva entrega del dinero, pero la cosa ya está hecha.

caso 4, resuelto

Hace un par de meses dimos cuenta de un afectado sin aval que a través de un incidente concursal estaba a punto de resolverse su caso (ver aquí). Era el cuarto caso. Pues bien, por fin el juez de A Coruña ha dictado sentencia favorable en todos los sentidos, como no podía ser de otra manera.
Esta ha sido la cronología de los pasos:

• Presentación de la demanada: finales de enero.
• Allanamiento de las partes: finales de febrero.
• Sentencia favorable: finales de abril.

Ya solo falta que Martinsa-Fadesa "afloje la pasta" y se zanje el asunto definitivamente. Será cuestión de días.

el juez admite el escrito que culpa a Martín de gestionar mal Martinsa-Fadesa

El juez de la sala Mercantil 1 de A Coruña, Pablo González-Carreró, ha admitido los escritos de once empresas que califican a Fernando Martín como culpable de que la compañía acabase en concurso de acreedores por su mala gestión, aunque aún debe ser el fiscal o la administración concursal quien decida si prosperan o no sus peticiones.

Entre los personados, además de Manuel Jove, anterior máximo accionista de Fadesa, se encuentran algunos de los afectados de El Saboyal, de San Mateo de Gállego.

(Noticia extraída de Xornal.com.)

negociación a la baja

Atención, esta noticia es importante: Martinsa-Fadesa ha comenzado a negociar con algunos afectados la devolución de los anticipos. Tenemos noticias de varios casos, todos ellos de El Saboyal. Parece ser que la iniciativa la toma Martinsa-Fadesa, pero debido a que el afectado se ha puesto previamente en contacto con ellos. Este es un nuevo procedimiento de cobro que no habíamos previsto en la relación que dimos en su día (ver aquí).

Lo malo del tema es que no ofrecen intereses y con una quita de hasta el 30%. En esto de la quita no hay uniformidad, seguramente porque cada caso es distinto.

Lo bueno de la noticia es que reconocen la deuda y que algo de liquidez tienen. Lo malo es lo de la quita. En esto cada uno tendría que sopesar las ventajas y los inconvenientes. Pero hay que pensar que el afectado tiene siempre la razón (que se la darían los tribunales si llegara el caso) y que además le avala el convenio.

En fin, por nuestra parte prepararemos un modelo de carta para reclamar a Martinsa-Fadesa los anticipos más los intereses, al amparo de la estipulación 1.2 del convenio.

¿se reanudan las obras en El Saboyal?

La semana pasada, Radio Zaragoza, de la Cadena Ser, dedicó un reportaje a Martinsa-Fadesa y a Las Dehesas de San Mateo. Incluso reprodujeron unas declaraciones mías, aunque yo no pude escuchar el reportaje. El meollo de la noticia, tal y como me lo presentó la periodista, era que "habían tenido conocimiento que las obras en las Dehesas de San Mateo pueden comenzar de nuevo en un mes. Ha habido movimiento en la obra, y esos son los datos que nos llegan de la promotora".

Me mostré muy escéptico con esa noticia, entre otras cosas porque Martinsa-Fadesa acababa de cerrar las oficinas en Aragón y además el inicio de las obras pasaba por una nueva solicitud de licencia y eso llevaría más tiempo que un mes.

Desde la delegación de Cataluña confirman que la noticia no es cierta. Pero indagando un poco más hemos visto que lo que ha ocurrido es que Martinsa-Fadesa ha decidido realizar reparaciones y tareas de mantenimiento en la obra. Por ejemplo, mejorar el vallado de protección. Esas son las obras que han confundido a la Cadena Ser.

La foto es de hace dos años y medio.

contacto con el jefe de zona

Hace unos días tuve ocasión de dirigirme por correo electrónico al jefe de zona de la delegación de Cataluña, Aragón y Baleares. Exactamente le rogaba que nos indicara cuáles son las intenciones de Martinsa-Fadesa respecto de la aplicación de la estipulación 1.2 del convenio recientemente aprobado. Incluso le anticipaba que posiblemente en breve plazo muchos de los afectados se dirigirán por escrito a Martinsa-Fadesa para reclamar las cantidades anticipadas.

La contestación del señor Canal no se hizo esperar, y escribió esto:

Les queremos informar que actualmente la compañía ha reorganizado sus Delegaciones de tal manera que la Delegación de Aragón se ha fusionado con la de Cataluña. Pasando su sede definitiva a las oficinas de Barcelona. Como comprenderán, con estas variaciones, existen unos periodos de coordinación, revisión de documentación e incluso de análisis de las diferentes promociones existentes en la nueva Delegación. Esta situación, que es donde nos encontramos actualmente, nos llevara un periodo de tiempo aun indefinido pero que una vez pasado nos pondremos en contacto con todos y cada uno de nuestros clientes para poder informarles de los planteamientos de la compañía.

Sugiero que después de Semana Santa los afectados, especialmente aquellos que no han presentado incidente concursal, se dirijan al señor Canal para solicitarle información sobre su particular situación.

La dirección del jefe de zona la prefiero dar directamente a los interesados en lugar de colgarla en esta web. Para ello podéis utilizar la dirección de contacto que aparece en la columna de la derecha de este blog.

demanda va, demanda viene

Primero, Fernando Martín por sorpresa convoca una Junta Extraordinaria aparentemente para nada. De hecho denunciamos que esa Junta no era necesaria y que estaba convocada de forma un tanto chapucera. Pero hubo una sorpresa, aunque no estaba en el orden del día, a iniciativa de la propia presidencia se aprueba interponer una demanda contra Manuel Jove por un pretendido engaño en la valoración de los activos de Fadesa a finales de 2006.

Es verdad que la Ley de Sociedades de Capital permite que una Junta de accionistas adopte un acuerdo consistente en entablar acción de responsabilidad contra los administradores aunque no figure en el orden del día, pero que sean los propios administradores los que hagan uso de esta peculiaridad, es más bien forzar la cosa. Es más, se entiende que la acción se toma contra administradores de la propia sociedad, pero es que ¡Manuel Jove nunca fue administrador de Martinsa-Fadesa! Lo fue de Fadesa. Me temo que la demanda contra Manuel Jove no prosperará.

Segundo. Manuel Jove reacciona y presenta una demanda en un juzgado de Madrid contra Martín por incumplimiento de un contrato privado entre ellos, celebrado en 2007, cuando todavía Martinsa no había absorbido a Fadesa. Por lo que ahora sale a relucir, Martinsa tomó dinero de Fadesa para pagar los primeros intereses y amortizaciones del préstamos sindicado.

Tercero. Manuel Jove y otros empresarios gallegos plantean una segunda demanda, pero esta vez al corazón del proceso concursal, porque lo que solicita es que el Juzgado de A Coruña califique a Martín como responsable del desastre de Martinsa-Fadesa. Creo que no les falta razón, pero me temo que será difícil que prospere.

Cuarto. En la Audiencia Provincial de A Coruña dos bancos presentaron otra demanda contra la aprobación del convenio del concurso. Seguramente insistirán en lo de que los acrredores ordinarios recibirán parte de su crédito en acciones de la compañía. Parece que se apoyan en una mala redacción del convenio. Es verdad que no está muy bien redactado, pero no es para tanto.

Quinto. Nuestro juez González-Carreró, además de las demandas primera y tercera anteriores, y otros muchos incidentes concursales, tiene que dar salida a las presentadas por afectados de El Saboyal. Esto lo tiene fácil, porque todas las partes están de acuerdo.

un mes con el convenio de Martinsa-Fadesa

Ha transcurrido un mes desde que se aprobara el convenio de Martinsa-Fadesa, y como si nada. Es verdad que para que Martinsa-Fadesa pueda actuar es necesario que se constituya la Comisión de Control y Seguimiento.

Ahora bien, la estipulación 5.3 del convenio señala que antes de transcurridos 30 días desde su aprobación el presidente ejecutivo, Fernando Martín, deberá otorgar poderes bastantes a dos de los miembros de la Comisión de Control y Seguimiento. Así que a estas alturas esa comisión tiene que estar ya formada y en marcha.

Claro que en ambientes jurídicos a lo mejor 30 días naturales no es un mes, así que a la vuelta de Semana Santa habrá que poner en marcha alguna estrategia para que esto se mueva.

el estado de El Saboyal

Google lleva más de cuatro años sin actualizar su vista aérea de El Saboyal. En cambio el SigPac está al día. La foto de al lado muestra a vista de satélite cómo está la urbanización.

Con motivo de la venta de 18 fincas a Caja Madrid realizada el verano pasado, se tasó el estado de las obras. Según esa tasación está realizado el 31,80% de la urbanización, y el presupuesto necesario para finalizarlas, entre pitos y flautas, se valoró en unos 45 millones de euros.

A esta cantidad habría que añadir los 5 millones de euros que estimamos es lo que se les debe a los 150 compradores sin aval de San Mateo. Recordar que la estipulación 1.2 del convenio prevé destinar 30 millones de euros para pagar a los compradores sin aval.

una sentencia para cobrar un aval

Hace tiempo que tenía pendiente dar cuenta de que un comprador de El Saboyal (de la H37) necesitó de dos sentencias para recuperar su dinero aun cuando disponía de aval. El caso se desarrolló a lo largo de 2010 y se resolvió hace unos meses. Las principales características de este proceso fueron las siguientes.

• El avalista era Caixanova, un banco que siempre había dado facilidades para cobrar el aval.
• Una primera pega era que  no se había acreditado que la vivienda no se había iniciado o entregado. Para contrarrestar esta evidencia bastó aportar certificado del ayuntamiento sobre licencias caducadas. También se argumentó el incumplimiento de los 12 meses para obtener la licencia.
• Caixanova decía que el aval no tenía fuerza ejecutiva. Por el contrario la sentencia afirmaba que no era necesaria la resolución previa del contrato para ejecutar el aval. Para ello se aportaron sentencias extraídas de este blog, lo que nos congratula.
• El banco alegaba que el aval estaba caducado. En su contra se argumentó que el aval es un contrato entre el banco y la promotora, no pudiendo salir perjudicado el comprador.
• La sentencia fue favorable para nuestro amigo, pero al banco se le ocurrió alegar, volviendo a la carga en sus argumentos, especialmente el de la caducidad.
• En esta segunda ocasión nuestro amigo presentó sentencias proporcionadas por este blog con precedentes de la no caducidad de avales en compras de viviendas.
• La consecuencia es que el juez, en esta segunda ronda, le aplicó las costas a la entidad bancaria. 

Así que al final, todos contentos, menos Caixanova.