proyecto de convenio

Por lo menos hay proyecto de convenio. Los de Martinsa Fadesa anunciaron que en la segunda quincena de dicembre habría una propuesta de convenio, al menos esto lo han cumplido. Como dice la nota adjunta, para que el convenio se materialice tienen que pasar aún bastantes cosas. Pero algo es algo.

¡Que el 2009 nos traiga todo lo que ahora estamos deseando!

las propiedades de Martinsa Fadesa en Aragón

otro paso más

Algunos pensaban que en el BOE se iba a publicar el informe. Pues no. Simplemente se publica el anuncio del comienzo de plazo para impugnar el inventario y la lista de acreedores. El plazo comienza el lunes 29 de diciembre. Los diez días, que se suponen hábiles, terminan el 13 de enero. Para impugnar se necesita abogado y procurador. Como curiosidad observar que esta información del secretario del juzgado ha tardado 24 días en publicarse.

Este anuncio del BOE complementa lo que hemos recibido mediante carta certificada de la administración concursal, en la que se dice lo mismo, que hay 10 días para impugnar.

Dicen los medios de comunicación que se esperan muchas impugnaciones, que retrasarán el proceso varios meses hasta que el juez las resuelva.

otra valoración de El Saboyal

Esta segunda valoración de El Saboyal que aparece en el anexo VII del informe concursal coincide en las cifras con la otra, que presentamos justo en la entrada anterior. Pero la descripción de los epígrafes es totalmente diferente. Estos son los comentarios que se me ocurren.

1) La segunda valoración se encuentra en el anexo VII dedicado a "existencias". En lo que respecta a San Mateo, figuran un montón de fincas, más de 400. Su descripción no permite distinguir una finca de otra (lo único que las distingue es un número), además en la columna de "tasaciones" no aparece cantidad alguna. Al final viene este cuadro.
2) En el cuadro figura un "Ayamonte" que claramente es un error (esto me indica que este cuadro no ha sido revisado).

3) Los 28 millones en esta segunda valoración corresponden a 327 parcelas, mientras que en la primera valoración era por unidades pendientes de venta. No se entiende. Además, a la hora de tasar las propiedades da igual que la vivienda esté prevendida o no.

4) Los 16 millones en esta segunda valoración dice que corresponden a 614 adosados en construcción. ¡Qué barbaridad! Solo están en construcción los adosados de H36, H37, H35 y H38, que son los que tienen licencia de edificación y que totalizan 132 viviendas.

5) Los 26 millones de la segunda valoración se corresponden con ¡más adosados! No puede ser. En cambio esta cantidad de dinero en la primera valoración se corresponde con "vivienda colectiva de grado 1". O sea, más confusión.

6) Los 31 millones de la segunda valoración se corresponde con casi 700 adosados más. Quien haya hecho este informe no tiene ni idea del tipo y número de construcciones previstas en El Saboyal. En la primera valoración esa cantidad aparece bajo el epígrafe "vivienda colectiva de grado 2". Ya digo, excepto en la coincidencia de cantidades en las dos valoraciones, no dan una.

7) Los 15 millones últimos se corresponden con más adosados en construcción (en total serían 2.052 adosados, según ese cuadro). Imposible. En la primera valoración son pareados.

8) Un correcta tasación, aparte de poner sin errores las cifras de viviendas y parcelas, tendría que decir qué criterios se han usado, o sea a tanto el metro cuadrado de cada parcela urbanizable en función de los metros cuadrados que se puedan construir, valoración de las licencias otorgadas por el ayuntamiento y valoración de las construcciones ya hechas.

9) Francamente, me parece un mal informe de tasación. Yo no hubiera pagado nada por él. Tal y como está presentado es imposible realizar comprobaciones para poder analizar si la tasación está bien hecha. Si no fuera porque es necesario contar con abogado y procurador, presentaría alegaciones a todos estos errores.

la valoración de El Saboyal

La cuestión más importante (aparte de aparecer cada uno en la lista de acreedores) es la relación y valoración de las propiedades de Martinsa Fadesa. Estas propiedades son lo que da valor a la empresa, tanto para pagar a los acreedores, como para que la cosa acabe en convenio y para que MF tenga un plan de viabilidad.

La lista buena para ver la valoración de las propiedades es la que la suma total da 4.654 millones de euros (hay una rectificación posterior de unos 11 millones). Esta lista la encontramos camuflada en el anexo VIII E. Tampoco la parte principal del informe indica este listado.

Pues bien, en ese listado hemos entresacado lo que se refiere a El Saboyal. Aquí está: Otro día comentaremos las descripciones de las distintas propiedades, poniéndolas en relación con otros listados. La cosa que ahora se podría comentar es si esos 123 millones de euros nos parecen poco o mucho.

Sabemos que Martinsa Fadesa tiene terreno para construir unas 2.000 viviendas, y que de esas viviendas unas 300 las tiene empezadas. En promedio sería un poco menos de 60.000 € de repercusión del suelo por vivienda (quitando el golf y las parcelas para supermercado y casa club). A mí no me parece que sea una cantidad excesiva, o sea que no parece que esa valoración esté hinchada.

los 45 contratos de San Mateo con más detalle

No me ha salido una imagen muy clara, pero lo suficiente para que se aprecien las cantidades avaladas cuando hay aval.

el análisis de 45 contratos de compraventa en San Mateo

En el cuerpo del informe de la administración concursal no se dice nada acerca de que en uno de los anexos aparece un análisis de un 10% de los contratos de compraventa, elegidos de forma aleatoria. Este detalle es uno de los muchos que indican que no existe una buena coordinación entre el cuerpo del informe y los anexos.

En el informe no aparecen ninguna consecuencia ni valoración de ese análisis de contratos, por tanto dentro del informe no aporta nada. Las páginas dedicadas al análisis son 14, las últimas del anexo VII. Este análisis es más bien pobre. Simplemente consta de 350 líneas, una por contrato, y 9 columnas.

En las 5 primeras columnas se indica la situación de la vivienda. En la sexta columna, para cada vivienda se dice cuándo está prevista la entrega. En el caso de las viviendas de El Saboyal (San Mateo de Gállego en Zaragoza) pone: Aprox. 30 meses desde la obtención de la LE. En el caso de las parcelas, en lugar de 30 pone 24.

La columna 7 dice esto: La columna octava está dedicada a lo que dice el contrato en los casos de resolución por el comprador. Para las viviendas pone: No obtención de la LE en 12 meses desde la firma con devolución de las cantidades. Para las parcelas: Falta de entrega del inmueble. Atención, lo más llamativo es que pone 12 meses y no 18.

Finalmente la última columna está dedicada al aval. En 30 casos pone n/d, o sea, no disponible. En el resto se consigna la cantidad del aval.

el 10% de los contratos a examen

En el anexo VII del informe aparece un cuadro con el análisis del 10% de los contratos de venta suscritos por Martinsa Fadesa con sus clientes. Esos contratos han sido seleccionados de forma aleatoria. Los 350 contratos examinados corresponden a estas urbanizaciones:

Puente Esuri: 5
San Mateo: 45
La Joyosa: 19
Baleares: 8
Rosa Villa: 22
Medano Park: 10
Las Acacias: 3
La Oliva: 12
Guanarteme: 2
Alto del Cuco: 10
Plaza Europa: 30
La Palma: 60
Vall Fosca: 8
Illescas: 10
Boecillo: 3
Buniel: 39
El Soto: 3
Miño: 6
Sanxenxo: 3
Mesoiro: 2
Aranjuez: 4
Las Tablas: 3
Colmenar Viejo: 16
Getafe: 10
Soto de Henares: 10
Villanueva: 6

las 6 citas de San Mateo en el informe concursal

El informe concursal, me refiero a lo que es público, no a los anexos (que los trataremos en otra ocasión), cita a nuestra urbanización de San Mateo pocas veces y además sin que se entienda muy bien lo que dice. Aprovecho para repetir que el informe está poco cuidado, poco estructurado, difícil de leer, no solo por tratarse de macrocifras económicas, sino porque parece deslabazado y sin orden.

La primera vez que se cita San Mateo ya lo tratamos en otro mensaje. Se refiere a una descripción del número de viviendas y de las preventas en 2008.

La segunda y tercera vez que se cita a San Mateo es para indicar los costes pendientes tanto en el año pasado (14,2 millones de euros) como a 30 de septiembre de este año (13,2 millones), en concepto de LP Curso (que no se explica qué significa). Estos costes tampoco se dice si se refieren a gastos de la urbanización o de las casas.

En el epígrafe “análisis promociones entregadas a 30.9.08” aparece este cuadro:
Tampoco hay explicaciones a estas cifras, que por otra parte no las he vuelto a ver en el resto del informe.

La quinta cita aparece en el cuadro "Deudores por Venta por Promociónes de Fadesa", para indicar la cifra de 14,7 millones a 31.12.07 y un saldo de 25 millones a 30 de septiembre.

Finalmente, la sexta vez que se nombra a San Mateo es para volver a describir la urbanización. En esta ocasión dice que se trata de una promoción formada por 54 parcelas, 9 suelos y 284 viviendas, vendidas en su mayoría en los ejercicios 2006 y 2007. El principal cliente es Prosanre Mediterránea con compras de suelo en diciembre de 2006 por importe de 11,6 millones de euros.

Otro día los anexos.

los créditos de más contingentes

Esto se parece a mirar la lista de la lotería para ver si nos ha caído la pedrea. ¡Que haya suerte y os encontréis, y que la cifra coincida con la que comunicasteis a la administración concursal!

los de la letra B;
C;
D-E-F;
G;
H-I-J-K-L;
M;
N-O-P-Q;
R;
S;
T-U-V-Y-Z.

Y ya están los 2.655 acreedores contingentes, que no son sociedades ni extranjeros.

los contingentes de la letra A

Me he decidido a colgar en este blog la lista de los acreedores contingentes, pero con salvedades. No aparecen los nombres, solo parte del NIF. No quiero tener problemas con la Agencia Nacional de Protección de Datos. Solo los afectados personas físicas, y de momento los de la letra A, a modo de prueba, por ver si no hay ni protestas ni errores, que la cosa es seria.

Estos datos son los del anexo "B3 Contingentes" (de 395 páginas). Para cada comprador se citan los "créditos contingentes por la cuantía pagada hasta 24 de julio de 2008", y se califican como ordinarios.

Sobre la publicación de los anexos, me temo que en la web nadie lo hará, por aquello de que la información es de carácter sensible a la protección de datos. Ahora bien, se pinchará en el tablón de anuncios del juzgado de lo mercantil de A Coruña, y por supuesto está en manos, o estará, de quienes se hayan personado con procurador y abogado en ese juzgado.

También la Administración Concursal tiene obligación de comunicar personalmente a los excluidos de la lista o a quienes se les haya modificado lo que en su día les comunicamos con lo de la hoja A u hoja B.

ya se sabe cuántos somos

En una reciente entrada comentábamos que las preventas declaradas por Martinsa Fadesa (más de 12.000 a 30 de junio) eran demasiadas. Lo decíamos porque la actividad que los afectados tenemos en internet era, y es, más bien escasa. Concluíamos que teníamos que ser bastantes menos los compradores españoles, incluso en mi comentario del 5 de diciembre en este blog me aventuraba a pronosticar que seríamos un par de miles de familias afectadas. Ahora ya se sabe.

Las más de 12 mil preventas a fecha 24 de julio están en manos de 3.607 acreedores contingentes. La cantidad anticipada por estas compras es de 401 millones de euros.

Ahora bien, hay que suprimir a todos los bancos, que figuran también como acreedores contingentes por aquello de los avales. Para contar familias realmente afectadas, he suprimido a las empresas y sociedades que han comprado, en muchas ocasiones bastantes viviendas, con el ánimo de ganar dinero. También he eliminado a los compradores extranjeros (normalmente portugueses e ingleses). Finalmente aparecen acreedores por una cantidad pequeña; no he considerado a los que han entregado menos de 500€. Tampoco he considerado a unos pocos que no están identificados.

Con esos ajustes me han quedado 2.655 personas físicas compradores de alguna vivienda (algunos varias y bastantes varias). Nuestra inversión a 24 de julio es de 131 millones de euros, que contrasta con los 270 millones invertidos por empresas y extranjeros.

Pero los que nos asomamos a internet para interesarnos por nuestra inversión, no parece que lleguemos a un 10%. Pocos.

Aragón en el informe

Hasta la página 116 no se encuentra nada especial en el informe. En esa página y en la siguiente aparece una valoración de las existencias de Martinsa Fadesa. En lo que respecta a Aragón, la totalidad de las propiedades de MF están valoradas en 298+36 millones de euros. Para hacernos una idea, esto equivaldría a unos 1.100 pareados.

ya es público el informe concursal

La Comisión Nacional del Mercado de Valores ha colgado hoy en su web el informe de la Administración Concursal de Martinsa-Fadesa. Son 420 páginas en pdf, faltan los anexos, pero el que quiera entretenerse ya tiene tarea. Otra manera de descargarse ese informe es pinchando aquí.

los administradores concursales se autocorrigen

Ya habíamos advertido que el informe es complejo por lo extenso. Con los primeros vistazos no me ha dado la sensación de estar ante un buen informe, al menos no bien redactado y claro, pero solo eran unas primeras impresiones, tiempo habrá para analizarlo con más detalle.

El caso es que a los 9 días de presentado, sus autores se han dado cuenta de tres errores, que suponen nada más y nada menos que 217 millones de euros, a favor de la concursada.

También nosotros tenemos que corregir los cuadros resumen que pusimos hace unos días, que quedarían así.

San Mateo en el informe

El informe es muy complejo, al menos es extenso, ocupa 42 megas de ficheros pdf. Es muy difícil abarcarlo completamente. Esto es lo que primero se encuentra referido a El Saboyal.

La promoción con mayor volumen es San Mateo de Gállego promoción de vivienda libre de 1ª residencia situada a las afueras del pueblo San Mateo de Gállego con las siguientes características:

- 436 viviendas colectivas (fases CV1, CV2, CV3).
- 242 viviendas pareadas (fases PR1, PR2, PR5). Las obras de la fase PR1, de 76 viviendas, cuyo inicio estaba previsto para mediados de 2008.
- 301 viviendas adosadas (fases AD1, AD2, AD3, AD4). Las obras de la fase AD2, de 87 viviendas se retrasaron.
- 327 parcelas aisladas.
- Área comercial y zona deportiva (campo de golf).

A 31 de octubre de 2008 se han prevendido 43 unidades (40% del total de las preventas estimadas 2008) y 3 parcelas.

Es la primera vez que veo esa nomenclatura para designar a las fases. Es más, no tenía ni idea de que hubiera fases. El número total de viviendas es de 1.316, de las 3.000 que tiene todo El Saboyal. Esa cifra no me encaja.

Lo natural hubiera sido indicar cuántas viviendas están prevendidas, no solo en 2008, sino en total. Tampoco en ese resumen se menciona la obligación de MF de terminar la urbanización, y del estado de las construcciones de las casas. No es un buen resumen.

algo se mueve

Recordaréis que en un mensaje anterior comunicamos que Martinsa Fadesa había anunciado la continuidad de las obras en El Saboyal a partir de enero. Por otra parte una noticia-rumor que en el foro difundió 131313 también apuntaba en esa misma dirección. Desde ayer sabemos, por fuentes generalmente bien informadas, que Aldesa empieza a moverse otra vez dentro de la obra. No lo hemos visto con nuestros ojos, pero me creo que efectivamente algo se está empezando a mover.

Por jugar a adivinos, intuyo que a Martinsa Fadesa le interesa terminar la urbanización (las calles) de Las Dehesas, de esta forma las 541 parcelas en las que está dividido El Saboyal, tengan más fácil la venta, tanto a personas (las parcelas individuales) como a promotoras y constructoras (excepto las que ya están vendidas). La terminación de las viviendas empezadas se realizaría al ritmo que marquen las ventas. Es una opinión, no una noticia.

algo más sobre el informe

En estos momentos son los medios de comunica- ción los que nos dan noticias sobre el contenido del informe. El día 2 y 3 la fuente fue el propio comunicado del juzgado y de la administración concursal (que, por cierto, no lo ha colgado en su propia página web). Las noticias de ayer y hoy son otras filtraciones del informe, a destacar las del día 4 de Cinco Días, y concretamente esta noticias:

- Martinsa Fadesa no entregó a 1.955 familias el aval al que tenían derecho.
Comentario: ¿Dirá el informe cómo se procederá en estos casos tan sangrantes?

- Un solo cliente compró 2.267 viviendas, pero ese cliente ya ha devuelto un montón de viviendas y el resto las va a devolver.
Comentario: Me parece que entre los compradores de viviendas existe mucho especulador, por eso en los foros y en internet nos asomamos tan pocos afectados. Martinsa Fadesa asegura tener en estos momentos más de 11.000 viendas prevendidas, me temo que en realidad seamos un par de miles las familias afectadas, o menos.

- El acuerdo de refinanciación de la deuda de MF de 7 de mayo está en el aire. La administración concursal parece que pedirá su anulación. Este contrato era gravoso para la constructora y beneficiaba bastante a los bancos para el caso en el que hubiera concurso de acreedores, como ha sido el caso. Por ese acuerdo los bancos pretendían convertir su deuda en crédito privilegiado, o sea, amparado por hipotecas, para cobrar los primeros en caso de liquidación, y eso no.

la opinión de Martinsa Fadesa

Parece como si Martinsa Fadesa no hubiera tenido todavía acceso al informe concursal. No obstante sí que ha opinado a la vista del comunicado difundido por el Tribunal Superior de Justicia de Galicia, y mediante un escrito oficial dirigido a la CNMV, ha dicho lo siguiente:Observar que el secretario no sabe en qué mes vive.

el desglose del pasivo

El Tribunal Superior de Justicia de Galicia publicó ayer un comunicado de prensa sobre el susodicho informe. Este comunicado es el que utilizaron los medios de comunicación para realizar las primeras valoraciones. Expongo a continuación un pequeño desglose del pasivo, desglose que todavía no he visto en la prensa. A destacar que en el capítulo de deudas han puesto las cantidades entregadas por los compradores de viviendas -créditos contingentes-, cosa que antes no hacían los contables de Martinsa Fadesa.

última línea del informe

Ya sabemos lo que dice el final del informe de los administradores:

Así pues el informe es favorable, "por los pelos". ¿Esto quiere decir que la empresa podrá continuar sus actividades? De momento es un dato más, es un balón de oxígeno para conseguir el convenio, porque quienes tienen la última palabra son los acreedores grandes, o sea los bancos. Ellos decidirán. Naturalmente el informe es un punto en el que la empresa se apoyará para conseguir ese convenio.

De momento, el siguiente paso es que el juez haga público ese informe. Hasta que no se publique un anuncio en algún periódico de tirada nacional no comenzará a correr el plazo para las impugnaciones.

pues no fue el lunes, será el martes

La administración concursal de Martinsa presenta hoy martes al juez su informe sobre la empresa

MADRID, 2 (EUROPA PRESS)
El plazo de presentación del informe concluyó ayer lunes 1 de diciembre, pero los tres administradores concursales cuentan hasta las 15.00 horas de hoy para entregar la documentación.

Administradores concursales de Martinsa-Fadesa presentan informe patrimonial

TERRA ACTUALIDAD - EFE
Los administradores del concurso voluntario de la inmobiliaria Martinsa-Fadesa han presentado hoy, en el Registro del Juzgado de lo Mercantil de A Coruña, el informe sobre la situación patrimonial de la empresa y la relación de acreedores.

Una vez presentado el documento, los administradores Antonio Moreno Rodríguez (por parte de Bankinter), Antonia Magdaleno (como abogada administradora) y Angel Martín Torres (en nombre de la consultora KPMG) se reunieron con el juez Pablo González-Carreró Fojón.

Tras presentar el informe, los administradores concursales han rehusado hacer declaraciones a los medios de comunicación, por lo que por el momento se desconoce algún aspecto del documento presentado.

se les acabó el plazo

La ley da un plazo ordinario de dos meses para que los administradores concursales elaboren su informe. Como agosto se cruzó por medio, tuvieron un mes más, y posteriormente el juez les concedió otro. Este plazo de cuatro meses concluye hoy, 1 de diciembre. Europa Press les regala otro día, porque en sus comunicados del domingo asegura que tienen tiempo hasta el martes, no sé por qué.

El problema que se nos plantea a partir de ahora es el de conocer ese informe. Por un lado los tres administradores lo presentarán al juez, por otro, y "simultáneamente", enviarán comunicación a los acreedores excluidos. Además se debe colgar el informe en el tablón de anuncios.

Pero todo esto no parece que tenga que ocurrir de manera rápida. Por ejemplo en el caso del concurso de Air Madrid transcurrieron 15 días hasta que el juez ordenó la publicación en el tablón de anuncios y en algunos periódicos y que se diera copia a las partes personadas. Ahora bien, si hay filtraciones lo conoceremos antes.

A todos nos conviene que el informe sea favorable a la continuidad de Martinsa Fadesa.