el proyecto de convenio supera otro escollo

Solbes avala el convenio

El Banco Gallego es otro de los que se resiste

En esta ocasión quien ha llevado a los tribunales a un banco, el Banco Gallego, ha sido un sufridor de La Joyosa. Naturalmente ha ganado. Hay bancos que exigen previamente la resolución del contrato por parte de Martinsa Fadesa, creo que Caja Madrid, Caixa Cataluña, Bankinter, Santander, son los principales "morosos" en este sentido. Pero al final tienen que pagar. Faltaría más.
El artículo que publicó el domingo El Heraldo tiene algunas incorrecciones:

- Dice que las 1.711 viviendas de La Joyosa nunca se levantarán. No lo cree así el BBVA que ha invertido hace un par de meses más de 60 millones de euros en adquirir parcelas en ese lugar.

- El Heraldo dice que MTF tiene vendidos el 58% de los pisos que están sin terminar. Por un lado faltará una coma delante del relativo "que", y por otro cuando se cita un tanto por ciento es obligado indicar sobre qué cantidad se calcula ese tanto por ciento, en caso contrario no se entiende, como es este el caso. Según nuestros cálculos el número de viviendas que podía construir MTF en El Saboyal son unas 2.300 (antes de la compra del BBVA), y de ellas estaban vendidas unas 400 (sin contar las devoluciones). Lo del 58% lo han debido sacar del cuadro que Deloitte puso en su plan de viabilidad (plan que no hay por donde cogerlo), justo en la línea donde pone la fecha del 12 de abril de 2009, fecha que algunos interpretan como la de la reanudación de las obras.

efecto mariposa

El efecto mariposa alude al fenómeno consistente en que una pequeña variación en las condiciones de un entorno puede ocasionar un gran cambio en otro, por ejemplo un vuelo de una mariposa en algún lugar de oriente puede producir una gran tormenta en occidente.
Estoy convencido que el desastre de Martinsa Fadesa se ha producido por "el vuelo de una mariposa". La mariposa en cuestión fue el partido de fútbol entre el Mallorca y el Real Madrid. La foto de al lado es una imagen de ese partido. El Real Madrid perdió el encuentro. Sergio Ramos cometió un penalti que cambió el rumbo del partido y el Madrid perdió.

Al día siguiente, 27 de febrero de 2006, espoleado por esa derrota que alejaba al Madrid del Barcelona, Florentino Pérez decidió presentar la dimisión y nombrar a Fernando Martín como su sucesor en la presidencia del club. Martín, que quería estar hasta 2008 en ese puesto, no convenció, fue obligado a convocar elecciones y salió de la directiva. En mayo de aquel año Fernando se quedó sin su Real Madrid, más quemado que otra cosa. Tenía que buscar el protagonismo en algún otro sitio. Se fijó en Fadesa, que por aquel entonces su propietario había dejado caer que le interesaba vender. En noviembre de 2006 Jove y Martín llegaron a un acuerdo definitivo y este lanzó una OPA sobre Fadesa.

Como Fernando Martín no tenía dinero suficiente pidió un préstamo, que desgraciadamente los bancos se lo concedieron. La deuda de 4.000 millones por la OPA, se la emplumó a Fadesa (¡qué cosas!). Deuda que hizo caer a Martinsa Fadesa a las primeras de cambio.

Si Sergio Ramos no hubiera cometido ese penalti, a lo mejor estaríamos hablando de otras cosas...

evolución de las cuentas a lo largo de 2008

Martinsa Fadesa tiene que comunicar a la Comisión Nacional del Mercado de Valores sus cuentas con carácter trimestral. Con motivo de la nueva valoración de sus existencias realizada por la Administración Concursal, rectificó las cuentas a 30 de junio.

A continuación ponemos la evolución de esas cuentas a lo largo de 2008. Como resultado de la venta a finales de año de suelo y viviendas al BBVA, al Santander y a Caixa Galicia por 443 millones, tendría que haber disminuido el activo y el pasivo más o menos en esa cantidad, pero no ha sido así. Misterios de la contabilidad.

Martinsa Fadesa en los periódicos

En esencia estas son las noticias de estos dos días que la prensa refleja sobre Martinsa Fadesa.

- El comité de empresa ha comenzado las negociaciones oficiales con MTF y la Administración Concursal para lo del ERE, que pretende una fuerte reducción de la plantilla.

- En el primer día, además de un plantón de una hora por parte de la Administración Concursal, solo se ha acordado continuar las negociaciones, martes y miércoles, hasta fin de mes.

- Los representantes de los trabajadores insisten en conocer el plan real de viabilidad (el presentado por Deloitte no hay por donde cogerlo). La empresa dice que por escrito no informa de nada más que lo que ya contiene el plan.

- El comité de empresa cree que el objetivo final es vaciar de personal a Martinsa Fadesa y «reconvertirla» de inmobiliaria a un compañía dedicada exclusivamente a la gestión de suelo, «subcontratando».

- El Ministerio de Economía ya ha enviado un informe a MTF por el que reconoce que esta empresa es de especial trascendencia para la economía española. Este informe es preceptivo para que el juez autorice una espera de más de cinco años, en concreto son 8 años los que plantea el proyecto de convenio del concurso de acreedores para resolver todas las deudas.

más sobre la operación del BBVA

A finales de 2008, el BBVA, el Santander y Caixa Galicia compraron suelo e inmuebles a Martinsa Fadesa por 443 millones. Parece que su objetivo era cambiar deuda por suelo (ver Expansión) para maquillar sus cuentas anuales. En su momento ya dimos detalles de esta compra en lo que concierne al BBVA y a El Saboyal. Ahora vamos a analizar esta compra del BBVA más globalmente.

Los créditos del BBVA con MTF en julio de 2008 eran:

privilegio especial (hipotecas)	190.400.000
créditos ordinarios	3.400.000
total	193.800.000

El BBVA compra por 232 millones, con este detalle:

Buniel	18.200.000
Villanueva de la Cañada	15.200.000
Terrasa	20.000.000
Santa Fe	9.100.000
San Mateo de Gállego	19.800.000
Fuenmayor	10.200.000
La Joyosa	61.400.000
Peinado Grande (Málaga)	10.100.000
Costa Esuri	35.000.000
Badaguás	25.000.000
Sojuela	8.500.000
total	232.600.000

Una empresa en concurso de acreedores puede vender pero la cantidad obtenida no la puede devolver a ningún acreedor, ni siquiera con el permiso del juez, porque el pago de la deuda se debe realizar una vez que se apruebe el convenio correspondiente. Hay una excepción, y es cuando lo que se vende se encuentra hipotecado, en este caso el comprador se hace cargo de esa hipoteca. Pues a esto se acogieron BBVA y los otros dos bancos.

Por eso las condiciones de la compraventa consistían en que el pago se realizará mediante la cancelación de la deuda correspondiente a los inmuebles (174 millones) y el resto en metálico (58 millones).

Pero hay algo que no encaja bien. Limitándonos a El Saboyal, resulta que en esa operación de compraventa no solo se cancelaron las hipotecas de las parcelas vendidas sino también de otras. Exactamente se cancelaron 4,5 millones de euros de hipotecas de parcelas que ya estaban vendidas a particulares. Por ejemplo en los sectores A8, A9, A15 y A16, cuyas parcelas no fueron vendidas al BBVA, sin embargo se cancelaron sus hipotecas. Claro, que si el resto de acreedores no dijo nada, pues la operación siguió adelante.

En definitiva ahora MTF solo le debe al BBVA 20 millones.

Otra cosa importante es que "los compradores asumen la obligación de afrontar las cargas derivadas del desarrollo urbanístico de los activos", lo que en la práctica significa que el BBVA tendrá que ayudar a pagar la urbanización de las calles. Esto es razonable porque al fin y al cabo cada parcela le ha costado en promedio unos 110.000 €, que es un precio más barato que en los casos de las ventas ya realizadas a compradores particulares.