otra sentencia sobre aval caducado, y pluspetición

Un lector de este blog, al que en su día le ayudamos enviándole una sentencia sobre aval caducado, nos envía ahora el resultado de su demanda. Aclaro que su inmobiliaria no es Martinsa Fadesa.

Nuestro informante solicitó a Banesto el reintegro de las cantidades entregadas a su inmobiliaria. Esta solicitud estaba respaldada por un aval. Banesto denegó esta solicitud argumentando:
a) El aval estaba caducado.
b) La cantidad solicitada era mayor que la que figuraba en el aval (pluspetición).

Javier, que es el nombre del afectado, presentó Demanda Ejecutiva, que fue rechazada en primera instancia por el juez, que estimó la primera de las razones aducidas (caducidad) por el banco, sin entrar en la segunda de las razones (pluspetición).

Nuestro amigo, esta vez con más razones, entre otras la sentencia que sobre caducidad de avales habíamos dado cuenta en este blog, presentó apelación al auto judicial ante la Audiencia de Valencia, tanto en lo referente a la caducidad como a la pluspetición.

Esta vez tuvo más suerte, o más justicia, porque el juez admitió ambas razones, por lo que por un lado, el juez consideró que el aval estaba vigente, y por otro se condenaba a Banesto a pagar todas las cantidades entregadas a la inmobiliaria, no solo las que figuraban en el aval. Este último extremo es muy importante porque, según Javier, no existían precedentes en España sobre pluspeticiones. El argumento se basaba en que la cuenta corriente donde Javier realizó todos los ingresos figuraba en el propio documento de aval.

Javier insiste en la importancia de presentar demanda ejecutiva, es más rápida y efectiva. Además no es recurrible por el banco. (Espero haber transcrito correctamente todo esto.)

licencias que van y vienen

Tras el paréntesis vacacional volvemos a la carga. Las noticias más relevantes de estos días está en torno a la concesión de licencias de obra.

Recordaréis que Martinsa Fadesa solicitó en julio (pinchar aquí) prórroga de un año para terminar la urbanización de El Saboyal. Finalmente el pleno del ayuntamiento de San Mateo de Gállego, el 31 de julio, le concedió esa prórroga pero por seis meses, para ver si con ese tiempo es suficiente para que demuestren la voluntad de continuar con el proyecto.

Por otra parte leo en el foro que Cepas34 (Ángel) se dirigió al ayuntamiento de San Mateo para preguntar por el tema de las licencias de obra de las viviendas, resultando que todas están caducadas pues al año de la concesión, Martinsa Fadesa las tenía que haber renovado, cosa que no ocurrió.

Todo esto reafirma lo que en otras ocasiones habíamos apuntado: Martinsa Fadesa está interesada en terminar la urbanización de El Saboyal, pero no las viviendas, que pretenderá vender a otras inmobiliarias.

El no interés en renovar las licencias de las viviendas servirá de prueba para que los sin aval puedan cobrar una vez que se apruebe el convenio.

estamos de vacaciones

Seguramente hasta finales de mes descansaremos de ordenadores y de otras historias.

el anexo 3 del convenio

Justo en la entrada anterior comentábamos el asunto sobre la devolución del dinero a los sin aval, tal y como figura en el convenio, y para ello reproducíamos el texto literal del correspondiente párrafo. Ese texto alude al anexo 3, cuestión que ya fue comentada en la entrada del 28 de enero de este blog, pero como ha creado inquietud el desconocimiento de ese anexo, lo cuelgo ahora.

Creo que las 104 compras reseñadas hay que entenderlas como ejemplos, y que no son excluyentes. A esa lista, entiendo yo, habrá que añadir las promociones que en el momento de la probación del convenio, Martinsa Fadesa no tenga la intención de acabarlas, que hoy por hoy son muchas, pues según anunció su presidente MTF se centrará en la venta de suelo finalista.

de nuevo los sin aval en el convenio

Martinsa Fadesa devolverá el dinero a los clientes sin vivienda ni aval. Este era uno de los titulares de la prensa de la semana pasada, en concreto de El Economista. También se han hecho eco de esta noticia al menos un par de foros. Pero la noticia no es nueva, ya tiene más de 6 meses. En este blog la hemos comentado un par de veces: el 18 de enero y el 5 de julio.

El origen de esta noticia se encuentra en el propio convenio. En esta ocasión cuelgo el párrafo completo que aparece en ese convenio, lo tenéis al lado. Hay que resaltar que de momento el convenio es una propuesta pero que ya tiene el visto bueno de más del 54% de acreedores, o sea, que se aprobará seguro. Por eso nuestro consejo a los de sin aval es... paciencia.

Aunque todavía queda por comentar esa posibilidad de que al año del concurso los contratos incumplidos vayan contra la masa.

este blog se cierra por una semana

Cerrado por vacaciones, al menos hasta el 28 de julio, de momento.

El Heraldo también se suma ...

El Heraldo también se ha sumado al recuerdo de la declaración de concurso de acreedores de Martinsa Fadesa y al año de parón de las obras en El Saboyal. Lo ha hecho con el artículo adjunto, que queda bien.

El Heraldo confirma la noticia de la solicitud de prórroga de licencia para terminar la urbanización. Según las palabras del alcalde todavía no la han concedido, y en todo caso sería por medio año. A esperar.

entrevistas y reportajes

La entrevista fue realizada el pasado mes de enero por Aragón Televisión. Por entonces se pensaba que el convenio se aprobaría en verano y que las obras en El Saboyal iban a reanudarse ya. El caso es que ni lo uno ni lo otro.

Begoña, junto con otros tres de nosotros, hemos participado hoy en un reportaje de El Heraldo de Aragón, que probablemente aparecerá este domingo.

lo que le preocupaba al ex-director general de Inditex

En la Junta General de accionistas solo tres personas no llevábamos corbata: la señora de rojo de la foto, Antonia Magadaleno y yo mismo. Fue una sorpresa, no lo de las corbatas, sino la escasa asistencia.

En otro lugar ya comentamos que Juan Carlos Rodríguez Cebrián, tercer accionista de Martinsa Fadesa, había tenido diferencias con Fernando Martín y había presentado su dimisión como consejero de la compañía. Por ello se esperaba, al menos yo lo esperaba, que hubiera algo de jaleo en la Junta general, pero su representante se limitó a formular unos ruegos y preguntas que tan apenas merecieron la atención del presidente porque le contestó el secretario.

Estas preguntas fueron las siguientes: estado actual del concurso de acreedores; grado de cumplimiento (o incumplimiento) del plan de viabilidad; posibilidad de modificaciones del plan de viabilidad y del convenio y adhesiones al mismo. Todo ello adornado con bastante formalismo de carácter legal.

El secretario se limitó a reproducir palabras del presidente como contestación a las preguntas del de Inditex. Fernando Martín simplemente apostilló que "el plan de viabilidad que hay que cumplir en los términos que corresponde, que hasta hoy hemos hecho los deberes".

Muchos de los comentarios de los medios de comunicación de estos días están tomados de las palabras del presidente en su informe de gestión ante la junta de accionistas. Os recuerdo que su discurso completo está aquí.

los de soitu.es

Entre los artículos de medios de comunicación que aparecieron ayer, 14 de julio, destacaría el de soitu.es. Es bastante completo por la cantidad de casos que relata. Además, uno de esos casos es el de El Saboyal, incluso publican dos de las fotografías del blog. También agradecemos que hayan puesto un enlace a este blog.

Pinchando en el logo de soitu.es os saldrá el artículo.

el juez opina que la cosa no va tan rápida

Lo dicho, los artículos sobre Martinsa Fadesa se disparan en estos días. El que ahora reproducimos es menos optimista que el de la entrevista a la Magdaleno.

Martinsa Fadesa en los medios de comunicación

Con motivo del aniversario de la declaración de concurso de MTF, los medios de comunicación han aumentado sus comentarios y artículos sobre esta cuestión.

Copio casi todos los párrafos de la entrevista realizada a la administradora concursal Antonia Magdaleno, realizada por laopinioncoruña.es.

Antonia Magadaleno vislumbra ya la salida de la empresa del concurso de acreedores. Aunque afirma que la crisis es impredecible, está convencida de que los activos de la constructora se revalorizarán en el futuro. Magdaleno advierte sin embargo que al ser una empresa tan relevante, podría quedar sometida a una comisión de seguimiento para evitar operaciones no rentables durante el cumplimiento del convenio
Aunque se muestra cauta, de sus respuestas, concisas y escuetas, se extrae el optimismo con el que vive la posible recta final de la suspensión de pagos de la inmobiliaria, y asegura que lo previsible es pasar a la fase de aprobación del convenio de acreedores en septiembre.

-¿En qué situación se encuentra la empresa?

-Procesalmente, el concurso está todavía en la fase común, estamos contestando a todos los incidentes que se interpusieron a nuestro informe, y si todo va muy bien, todo sigue funcionando como hasta ahora y el juez se sigue esforzando como hasta el momento, esperamos que para septiembre se pueda finalizar la fase común. A continuación se pasaría a la fase de aprobación del convenio de acreedores.

-¿Es previsible entonces que salga antes de 2010 del concurso?

-Bueno, todo depende de los casos. En el nuestro todavía se tiene que hacer la junta de acreedores y votar. Yo sigo pensando que será a finales de este año, o principios del año que viene.

-¿Se ha podido rescatar la empresa porque se hizo el concurso a tiempo?

-Sí, yo creo que en el caso de Martinsa-Fadesa se presentaron las cosas a tiempo.

-Con tanto tiempo para pagar, ¿no se corre el riesgo de que los activos se desvaloricen y eso dificulte el cumplimiento de la deuda?

-Los activos no se desvalorizan necesariamente, se pueden desvalorizar o revalorizar. Si se mantiene la tendencia de que se deprecien, claro que eso dificulta el cumplimiento de la deuda, pero si se revalorizan, no. En un momento de crisis los bienes inmuebles pierden valor, pero esto en realidad es algo muy etéreo porque hablamos del valor de mercado y tiene que haber mercado. Es lo que a un señor le parece que valen, por decirlo así. Entonces eso es algo que nadie puede saber. Ahora el valor ha caído, pero se prevé que con la salida de la crisis estos bienes se revaloricen.

-El concurso de Fadesa, se ha tramitado rápido, ¿no?

-Sí, se ha tramitado muy rápido y ya te digo que el juzgado ha hecho un gran esfuerzo y la administración concursal, desde luego también. Ha sido un trabajo en equipo que está dando sus frutos.

-Los directivos de la constructora se han embolsado grandes cantidades, pese a la situación de insolvencia.

-Sobre ese tema no voy a hablar.

-¿Se están tramitando todos los concursos antes de lo previsto?

-No, Martinsa, sinceramente, es una excepción por unas cosas u otras, otros concursos grandes van mucho más despacio.

-El juez González-Carreró afirmó, medio en broma, medio en serio, que preferiría no haber tenido que tramitar el proceso, ¿usted?

-Yo no puedo decir eso sinceramente, porque está siendo una de las experiencias profesionales más interesantes que he vivido en mi carrera. También la carga de trabajo es excepcional y el sacrificio personal que hay que hacer, pero creo que vale la pena.

hoy hace un año del anuncio del desplome

Habréis observado que en este blog estamos atentos a los cumpleaños. Este post responde a eso. Está programado para que se publique a las 13:14 del 12 de julio, para que coincida justo con la hora y día en el que monije42 colgó en el foro la inesperada noticia del desplome de Martinsa Fadesa. El año pasado el 12 de julio era sábado.

a vueltas con lo de la solicitud de prórroga de licencia

Este diálogo esta tomado del foro de Las Dehesas.

Martinsa Fadesa mueve ficha en El Saboyal

En el anterior comentario, de 6 de julio, decía que la licencia para ejecutar el proyecto de urbanización caducaba exactamente ese día 6 de julio, porque se habían cumplido los dos años de vigencia de la licencia otorgada por el ayuntamiento.

Pero la licencia no ha caducado, en el último minuto Ángel Campo, el delegado de zona de Martinsa Fadesa en Aragón, presentó la solicitud de prórroga y ampliación de la licencia por un año más, para el reinicio de la actividad de las obras de urbanización y su ejecución.

Esta noticia refuerza la idea que he expresado más de una vez y es la de que MTF está muy interesada en terminar las obras de urbanización de El Saboyal, porque así el suelo que allí posee tendrá más valor y será más fácil su venta. Al fin y al cabo es a esto a lo que se quiere dedicar MTF: a gestionar suelo y revalorizarlo y no tanto a la construcción de viviendas.

El problema para continuar con la urbanización de las calles es, como siempre, la financiación. También en este punto hay una solución en marcha. La proporcionaría Caja Madrid. Por un lado esta Caja tiene intereses en San Mateo que le interesa proteger y desarrollar, por otro sabemos que está estudiando con detalle este proyecto. Naturalmente Caja Madrid financiará si está segura de recuperar su inversión, ya sea en dinero o en especie (suelo).

En definitiva, está todo hilvanado pero falta la confirmación del ayuntamiento y la de Caja Madrid para que las máquinas vuelvan a funcionar en El Saboyal. Bien es verdad que esta misma noticia la teníamos en diciembre pasado (mirar la noticia en este blog de 6 de diciembre pasado), y al final no se materializó. A ver si ahora va más en serio.